РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 сентября 2023 года г. Красногорск,
Московская область
Красногорский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Сорокина Ю.А.,
при секретаре Федорове А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Красногорск Московской области к ФИО1 о взыскании задолженности и расторжении договора аренды нежилого помещения,
установил:
Администрация городского округа Красногорск Московской области обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией городского округа Красногорск Московской и ФИО1 заключен договор аренды нежилого помещения №. По условиям договора истец предоставляет, а ответчик принимает в аренду нежилое помещение общей площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для личного пользования (п.1.1 Договора аренды)). Согласно пункту 2.1 договора аренды, срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор считается заключенным с даты его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.2.3.Договора аренды). Арендная плата вносится ответчиком ежегодно, не позднее 10 числа текущего месяца, путем перечисления на счет истца. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика уведомление о погашении задолженности по платежам и о расторжении договора, однако, данные требования были оставлены без внимания. До настоящего времени обязательства по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком перед истцом не исполнены, добровольно каких- либо действий, направленных на возврат денежных средств ответчик не предпринимает.
Таким образом, задолженность ответчика перед истцом по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 509 215 руб. 69 коп.
Истец просит взыскать с ФИО1 задолженность по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 509 215 руб. 69 коп. за период с июля 2019 года по февраль 2023 года, из которых: 261 059 руб. 75 коп. – задолженность по арендной плате; 198 964 руб. 82 коп. – пени за просрочку по арендной плате.
Кроме этого, истец просит расторгнуть Договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, находящегося по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для личного пользования). Помимо этого, просит обязать с ФИО1 вернуть (передать по акту приема- передачи нежилого помещения) Администрации городского округа Красногорск Московской области нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>), свободным от прав и имущества третьих лиц.
Представитель истца – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал исковые требования.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве.
Заслушав объяснения сторон, свидетелей, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Из материалов гражданского дела следует, что муниципальному образованию «Городское поселение Нахабино» Красногорского муниципального района Московской области на праве собственности принадлежит бытовой корпус, по адресу<адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией городского округа Красногорск Московской области (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключён договор №. По условиям договора, арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду для личного пользования нежилое помещение, по адресу: <адрес>). Общая площадь объекта <данные изъяты>. (пункт 1.1 Договора аренды).
Срок действия договора устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1 Договора аренды). Если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом арендодатель вправе отказаться от договора, письменно предупредив об этом арендатора за 1 месяц с указанием даты освобождения помещения (пункт 2.2 Договора аренды).
Арендная плата в месяц составляет 5 327 руб. 75 коп.
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, безналичным порядком, не позднее 10 числа текущего месяца с начала срока действия договора.
В соответствии с условиями договора в случае несоблюдения арендатором порядка и сроков внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки. Началом применения данных санкций считается следующий день после срока уплаты арендного платежа, предусмотренного договором.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Судом установлено, что ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнялись, в связи с этим образовалась задолженность по арендной плате.
Согласно представленному истцом расчёту, задолженность за период с июля 2019 года по февраль 2023 года составляет 261 059 руб. 75 коп. В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей, истцом на указанную выше задолженность начислены пени в размере 198 964 руб. 82 коп.
ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика уведомление о погашении задолженности по платежам и о расторжении договора, однако, данные требования были оставлены без удовлетворения.
Разрешая требования истца в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением, являющегося собственностью истца, суд, руководствуясь требованиями п. 1 ст. 614 ГК РФ, считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по уплате арендной платы, исходя из размера ежемесячной арендной платы, который стороной ответчика не оспаривается. Доказательств иного размера существующей ежемесячной арендной платы суду представлено не было.
Доводы ответчика о том, что договор аренды он не подписывал, сдал ключи сотруднику Администрации в декабре 2018 года, суд считает несостоятельными. Данные доводы противоречат тому, что ответчик периодически вносил арендную плату, что свидетельствует о наличии между истцом и ответчиком договорных отношений. Более того, факт внесения арендных платежей подтверждается представленными ответчиком квитанциями, содержащими реквизиты договора аренды. То обстоятельство, что ответчик не использовал арендованное нежилое помещение, не может служить основанием для освобождения от обязанности по внесению арендной платы. Ответчик имел право расторгнуть договор по истечении срока его действия.
Суд также относится критически к показаниям свидетеля ФИО4, поскольку они также противоречат установленным по делу обстоятельствам, как и доводы ответчика.
Показания свидетеля ФИО5 также не принимает во внимание, поскольку факт выезда ответчика из занимаемого по договору аренды помещения не освобождает его от обязанности вносить арендную плату в период действия договора.
Ответчиком не представлено доказательств того, что объект аренды был передан по передаточному акту собственнику, в связи с этим суд пришёл к выводу, что в спорный период ответчик обязан был вносить арендную плату в размере, установленном договором аренды.
Вместе с тем, ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.
В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ (п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1, 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (п. 24 Постановления).
По условиям заключенного между сторонами договора аренды, арендная плата вносится арендатором до 10 числа каждого месяца.
В суд с иском о взыскании задолженности истец обратился ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском установленного законом срока исковой давности за период до июня 2020 года.
В связи с этим с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с июня 2020 года по февраль 2023 года в размере 170 488 рублей.
В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При этом, применительно с абз. 7 п. 71 Постановления Пленума ВС РФ от 24.04.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодека РФ об ответственности за нарушение обязательств», ввиду того, что ответчиком по делу является физическое лицо, то при взыскании неустойки правила ст.333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению ответчика, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Учитывая обстоятельства дела, в частности период просрочки исполнения обязательства, соотношение исчисленной неустойки, представленными сторонами доказательствами, отсутствием претензий со стороны истца к ответчику на протяжении длительного времени, несмотря на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, отсутствием неблагоприятных последствий для истца, суд полагает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер пени до 15 000 руб., полагая указанную сумму соразмерной последствиям нарушения обязательств ответчика перед истцом.
Рассматривая требования истца о расторжении договора аренды и обязании освободить нежилое помещение, суд приходит к следующему выводу.
На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сказано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.
Учитывая, что досудебное требование истца было оставлено без удовлетворения, ответчиком допущены существенные нарушения условий договора, суд считает, что требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, подлежит удовлетворению. В связи с тем, что нежилое помещение подлежит передаче собственнику, суд считает необходимым возложить на ответчика обязанность передать по акту приема-передачи нежилое помещение истцу свободным от прав и имущества третьих лиц.
Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковое заявление Администрации городского округа Красногорск Московской области к ФИО1 о взыскании задолженности и расторжении договора аренды нежилого помещения - удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией городского округа Красногорск Московской области и ФИО1.
Обязать ФИО1 передать по акту приема-передачи нежилое помещение по адресу: <адрес> свободным от прав и имущества третьих лиц.
Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации городского округа Красногорск Московской области задолженность по арендной плате по договору от ДД.ММ.ГГГГ № за период с июня 2020 года по февраль 2023 года в размере 170 488 рублей.
Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации городского округа Красногорск Московской области пени за период с июня 2020 года по февраль 2023 года в размере 15 000 рублей.
Исковое заявление Администрации городского округа Красногорск Московской области к ФИО1 в части превышающей взысканные суммы - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Ю.А. Сорокин