Дело № 2-32/2025
48RS0005-01-2024-001453-29
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 февраля 2025 года город Липецк
Липецкий районный суд Липецкой области в составе:
председательствующего судьи Мартышовой С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Корабельниковой Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «АПО «Аврора» к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи земельной доли основным договором, государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
ИстецАО «АПО «Аврора» обратился в суд с иском к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи земельной доли от 29.03.2006 года, заключенного между АО «АПО «Аврора» и ФИО1 основным договором купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на 38000/12354000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 605013+/- 30755кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, указывая, что ФИО3 на основании свидетельства о праве собственности на землю, выданного Липецким райкомземом 01.02.1995 года, являлась собственником земельной доли в размере 7,6га без выдела в натуре в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 25232000кв.м., расположенный по адресу: <адрес> на землях сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер земельного участка №. ФИО3 умерла ДД.ММ.ГГГГ, наследником к ее имуществу являются ФИО1 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и АО «АПО «Аврора» был заключен предварительный договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности, по условиям которого предметом договора являются обязательства сторон заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) земельной доли в праве общей долевой собственности из земель сельскохозяйственного использования, общей площадью 3,80га, расположенный по адресу: <адрес>; объект принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 07.03.2006; стоимость объекта составляет 10000 руб.; подписанием настоящего предварительного договора стороны передачу покупателю и получение продавцом 10000 руб. в доказательство заключения основного договора и обеспечение его заключения и исполнения, что является задатком; права и обязанности продавца после смерти переходят к его наследникам. ФИО1, заключив предварительный договор купли-продажи земельной доли в праве общей собственности от 29.03.206 на указанных условиях и передав фактически земельные доли в земельном участке с кадастровым номером № во владение Общества и получив от него полную оплату за свою земельную долю, предусмотренную договором, тем самым выразила свою волю на отчуждение имущества и фактически приняла исполнение по договору со стороны Общества, заключив по существу договор купли-продажи земельной доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения, в связи с чем, право собственности на земельную долю, принадлежащую ответчику, должно перейти к Обществу. Из земельного участка с кадастровым номером № был сформирован земельный участок с кадастровым номером №. Согласно выписке из ЕГРН за ответчицей ФИО1 зарегистрировано право не земельную долю 3800/12354000 на спорный земельный участок с кадастровым номером №; ответчица ФИО1 уклонилась от осуществления государственной регистрации перехода права на земельную долю к Обществу. Общество обратилось в Управление Росреестра по Липецкой области о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю на основании предварительного договора купли-продажи от 29.03.2006, однако, уведомлением государственная регистрация приостановлена в связи с отсутствием заявления второй стороны договора- ответчика, а также отсутствием основного договора купли-продажи земельной доли.
Представитель истца по доверенности ФИО2, ответчица ФИО1 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом; представитель истца в письменном заявлении просила рассмотреть дело в отсутствии представителя Общества; суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии сторон по правилам статьи 167 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со статьей 9 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению (ст. 209 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Исходя из положений статьи 550Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ закреплено, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, является передача продавцом имущества в собственность покупателя. Обеспечить такую передачу может только собственник продаваемого имущества. Правом распоряжения недвижимым имуществом наделено лицо, не только законно владеющее недвижимостью, но и зарегистрировавшее свое право в установленном порядке.
В силу пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
На основании пункта 1 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных доле, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и данным Федеральным законом.
В силу пункта 2 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 данной статьи.
Согласно пункту 3 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.
Пунктами 4 - 6 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что если указанное в пункте 3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.
Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 данного Федерального закона.
Сохранение целевого использования земельных участков - один из принципов, на которых, согласно пп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения.
С учетом данного принципа, вытекающего из статьи 9 Конституции РФ, и исходя из того, что отношения общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения возникли в результате осуществления приватизации сельскохозяйственных угодий, принадлежавших колхозам и совхозам, путем наделения их членов (работников) правом на земельный пай, федеральный законодатель определил в пункте 1 статьи 12 названного Федерального закона особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в частности, указал, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в случае, если число участников долевой собственности на этот земельный участок превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных в статьях 12 - 14 данного Федерального закона.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Согласно пункту 2 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 названного кодекса).
Как указано в пункте 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора.
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются (пункт 23 Постановления N 49).
В пункте 27указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 " разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.
Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.
В силу ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Судом установлено, что ФИО3 принадлежала земельная доля в размере 7,60 га <адрес> на основании свидетельства на право собственности на землю серии №, выданного 01.02.1995 Липецким райкомземом.
ФИО3 умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти № от 16.07.2004 года.
21.02.2006 года, 07.03.2006 года нотариусом нотариального округа Липецкого района Липецкой области ФИО5 выданы свидетельства о праве на наследство по закону наследникам имущества ФИО3 в 1/2 доле каждому ФИО1, ФИО4 в отношении земельного участка площадью 25232000кв.м., предоставленного из земель сельхозназначения для сельскохозяйственного использования, находящийся в общей долевой собственности по адресу: <адрес> на землях сельскохозяйственного назначения.
29.03.2006 года между ФИО1 и ОАО Агропромышленное объединение «Аврора» заключен предварительный договор купли-продажи земельной доли в праве общей собственности, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи (далее по тесту-Основной договор) земельной доли в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного использования общей площадью 3,80га, расположенный по адресу: <адрес>, объект принадлежит продавцу на основании свидетельства на право собственности на землю серии №, свидетельства о праве на наследство № от 21.02.2006 г. (пункт 1)
Стоимость объекта составляет 10000 (десять тысяч) руб., указанная цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Подписанием настоящего предварительного договора стороны подтверждают передачу покупателем и принятие продавцом 10000 (десять тысяч) руб. в доказательство заключения основного договора и в обеспечение его заключения и исполнения что является задатком (п.2).
Покупатель реализует установленную ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» процедуру купли-продажи объекта (п.4).
В соответствии с пунктом 5 договора стороны обязались заключить основой договор в течение 30 (тридцати) рабочих дней с момента кадастрового учета земельного участка и перерегистрации права собственности продавца в Управлении Федеральной регистрационной службы по Липецкой области с получением соответствующего свидетельства.
Для перерегистрации права собственности на объект и регистрацию основного договора продавец обязан обеспечить явку своего уполномоченного представителя или явиться лично в Управление Федеральной регистрационной службы по Липецкой области, а также предоставить покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности (п.6)
Подписанием настоящего предварительного договора продавец передает покупателю право пользования объектом со всеми правами, которые принадлежат ему (п.7).
Как установлено судом и подтверждается материалами дела земельный участок с кадастровым номером №, площадью 605013+/- 30755кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель- земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования -, для сельскохозяйственного производства образован из земельного участка с кадастровым номером № с присвоением кадастрового номера 27.06.2017.
Судом установлено, что стороны предварительного договора купли-продажи не определили конкретный срок заключения основного договора, поскольку наличие в предварительном договоре указаний на заключение основного договора в течение 30 (тридцати) рабочих дней с момента совершения тех или иных действий после его подписания не свидетельствует о том, что условие о сроке заключения основного договора согласовано, в связи с чем, данный срок определяется в соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ и составляет один год, то есть до 29 марта 2007 года.
Указание в предварительном договоре срока заключения основного договора в той формулировке, как отражено в пункте 5 договора, не обладает признаком неизбежности и пресекательности, поскольку определена лишь начальная дата течения срока, без указания конечной даты существования обязательства по заключению основного договора, в связи с чем, не подпадает под требование статьи 190Гражданского кодекса РФ, определяющей правила установления сроков.
Истцом в нарушении статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств совершения действий, по заключению основного договора в срок до 29 марта 2007 года; основной договор в указанный срок заключен не был, требований о его заключении сторонами предварительного договора не заявлялось; истцом в указанный срок действий, направленных на заключение основного договора не было совершено, переход права собственности не зарегистрирован в установленном законом порядке, что свидетельствует о прекращении обязательств сторон по предварительному договору.
Данный вывод подтверждается отсутствием со стороны истца действий по реализации полномочий собственника земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (владение, пользование, распоряжение), контролю и участию в оформлении правоустанавливающих документов на земельный участок после передачи.
Судом установлено, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 29.03.2006 года ФИО1 являлась сособственником 1/2 доли земельного участка площадью 25232000кв.м., предоставленного из земель сельхозназначения для сельскохозяйственного использования, находящийся в общей долевой собственности по адресу: <адрес> на землях сельскохозяйственного назначения.
Вместе с тем, предметом предварительного договора от 29.03.2006 года, исходя из его буквального толкования, является- земельная доля в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного использования общей площадью 3,80га, расположенный по адресу: <адрес>.
Как установлено судом, и не оспаривалось стороной истца, спорное имущество на момент заключения предварительного договора не имелось в натуре и им продавец ФИО1 не владела; право собственности на продаваемую земельную долю не зарегистрировано в установленном законом порядке; доказательств соблюдения процедуры выделения земельной доли материалы дела не содержат
Проанализировав содержание составленного сторонами предварительного договора купли-продажи от 29.03.2006 года (предмет договора), суд приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимой вещи не отвечает требованиям по форме и содержанию, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимой вещи, положениям статей 549, 550, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре не указаны все существенные условия договора купли-продажи.
Суд приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости от 29.03.2006 года считается незаключенным и не может являться или быть признан основным, поскольку договор купли-продажи является реальной сделкой только при наличии необходимых условий, а именно передача продавцом товара покупателю, принятие товара покупателем, а также оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества, в то время как доказательств фактической передачи имущества ответчиком ФИО1 истцу материалы дела не содержат, договор купли-продажи недвижимости между ФИО1 и истцом не заключен, а условия, необходимые для квалификации предварительного договора как договор купли-продажи недвижимости, не согласованы, а именно: нет соглашения о предмете объекта недвижимости.
При изложенных обстоятельствах, поскольку между сторонами предварительного договора от 29.03.2006 года не достигнуто соглашение по всем его условиям, а также в связи с прекращением обязательства сторон по предварительному договору, суд отказывает в удовлетворении исковых требований АО «АПО «Аврора» к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи земельной доли основным договором, государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок о
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований АО «АПО «Аврора» к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи земельной доли основным договором, государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Липецкий областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Липецкий районный суд Липецкой области.
Судья С.Ю.Мартышова
Мотивированное решение
изготовлено 28.02.2025 года