Решение по делу № 2-3899/2025 от 24.10.2025 - о признании права собственности на блокированную застройку, разделе земельного участка, по встречному иску <ФИО> к <ФИО> о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании жилого дома домом блокированной застройки, прекращении права общей долевой собственности, разделе земельного участка.

Ленинский районный суд г. Новосибирска (Новосибирская область)

Категория дела О прекращении права общей долевой собственности Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратился в Ленинский районный суд <адрес> с иском к <ФИО>, Мэрии <адрес>, просил.

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Судом установлено и материалами дела подтверждено, <ФИО> на праве собственности принадлежит 62/100 доли в общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку произведенные работы по реконструкции здания угрозу жизни и здоровью граждан не создают, спорный объект расположен

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> к <ФИО>, Мэрии <адрес> о признании права собственности на блокированную застройку, разделе земельного участка удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело № 2-3899/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 октября 2025 года г. Новосибирск

Ленинский районный суд г. Новосибирска

в лице председательствующего судьи Федоровой Ю.Ю.,

при секретаре судебного заседания Нурмиевой А.Р.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, Мэрии <адрес> о признании права собственности на блокированную застройку, разделе земельного участка, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании жилого дома домом блокированной застройки, прекращении права общей долевой собственности, разделе земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Ленинский районный суд <адрес> с иском к ФИО2, Мэрии <адрес>, просил:

1. сохранить жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии, общей площадью 133,5 кв.м., признав жилым домом блокированной застройки.

2. Право общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, прекратить.

3. Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом блокированной застройки по адресу: <адрес>, общей площадью 66,1 кв.м., (помещения №).

4. Произвести раздел земельного участка с кадастровым номером №, - неположенный по адресу: <адрес>, между ФИО1 и ФИО2, по межевому плану от ДД.ММ.ГГГГ

5. Выделить ФИО1 в собственность земельный участок :22:ЗУ1 площадью 653 кв.м., что составляет 62/100 доли в праве общей долевой собственности, в координатах границ участка:

<данные изъяты>

6. Право общей долевой собственности на земельный участок кадастровым номером -№, расположенный по адресу: Новосибирск, <адрес>, прекратить.

В обоснование заявленных требований истец указано следующее. Истцу на праве собственности принадлежит 62/100 доли в общей долевой собственности жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Ответчику ФИО2 на праве собственности принадлежит 38/100 доли в общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №. Дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1054 кв.м., по адресу: <адрес>, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации индивидуального жилого дома. Жилой дом состоит из двух блоков - обособленных жилых помещений с разными входами. Согласно техническому плану здания, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> имеет общую площадь 133,5 кв.м.. В указанном жилом доме выполнены работы по реконструкции, которые не утверждены. Произведенная истцами реконструкция жилого помещения произведена на земельном участке, принадлежащем им на праве собственности, без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, угрозу жизни и здоровья граждан она не создает.

ФИО2 обратилась со встречным иском к ФИО1 (л.д. 210-214), в котором просила:

1. сохранить жилой дом общей площадью 114,7 кв.м., жилой площадью 62,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии, с учетом изменений площадей комнат (кухня - 12,0 (№ по плану), жилая комната-20,7 (№ по плану), жилая комната - 8,3 (№ по плану), коридор -5,1 (№ по плану), кухня - 12,0 (№ по плану) и самовольно возведенных построек (лит.А3, А4), согласно техническому паспорту ООО «Ростехинвентаризация - БТИ» состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

2. Прекратить право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, уд. ФИО5, <адрес>.

3. Признать жилой дом по адресу: <адрес>, общей площадью 114,7 кв.м., жилой площадью 62,6 кв.м, домом блокированной застрой состоящим из двух блоков:

- одноквартирного жилого дома (блок №) в составе жилого дома блокированной застройки, общей площадью 54 кв.м., в том числе жилой - 33,6 кв.м, состоящего помещений: жилая комната, площадью 11,1 кв.м. - лит. А1; кухня, площадью 12,0 кв.м. лит. А1; сан. узел, площадью 5,9 кв.м. – А3; жилой комнаты, площадью 22,5 кв.м. - лит.А,

- одноквартирного жилого дома (блок №) в составе жилого дома блокированной застройки общей площадью 63,2 кв.м., в том числе жилой - 29 кв.м, состоящего помещений: жилой комнаты, площадью 20,7 кв.м. - лит. А; жилой комнаты, площадью 8,3, кв.м. - лит. А; коридора, площадью 5,1 кв.м. - лит. А; кухня, площадью 12,0 кв.м. - лит.А2; коридора, площадью 9,1 кв.м. - лит.А2; сан. узел, площадью 3,1 кв.м. - лит.А4; тамбур площадью 4,9 кв.м. - лит.А4.

4. Признать за ФИО2 право собственности одноквартирный жилой дом (блок №) в составе жилого дома блокированной застройки общей площадью 54 кв.м., в том числе жилой - 33,6 кв.м, состоящего из помещений: жилая комната, площадью 11,1 кв.м. - лит. А1; кухня, площадью 12,0 кв.м. - лит. А1; сан. узел, площадью 5,9 кв.м. – А3; жилой комнаты, площадью 22,5 кв.м. - лит.А;

5. Прекратить право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: НСО, <адрес>, уд. ФИО5, <адрес>.

6. Признать за ФИО2 право собственности на земельный участок :22:ЗУ2 площадью 401 кв.м., что соответствует (38/100) долям в праве общей долевой собственности на земельный участок согласно Таблицы № Заключения ООО «Новая Оценочная Компания» кадастрового инженера о разделе земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: обл. Новосибирская, <адрес> согласно долям, в праве общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска указала, что является собственником 38/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом доме, общей площадью 92,8 кв.м., и земельного участка, общей площадью 1054 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. ФИО1 является собственником 62/100 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом. В целях улучшения жилищных условий, истец и ответчик без получения разрешения на реконструкцию дома изменили площадь помещений комнат (кухня - 12,0 (№ по плану), жилая комната - 20,7 (№ по плану), жилая комната - 8,3 (№ по плану), коридор - 5,1 (№ по плану), кухня - 12,0 (№ по плану)) и самовольно возведенных построек (лит.А3, А4), согласно техническому паспорту ООО «Ростехинвентаризация - БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, общая площадь дома увеличилась и составляет 114,7 кв.м.. Индивидуальный жилой дом после реконструкции, расположенный по адресу: <адрес>, №, категория технического состояния строительства конструкций оценивается как работоспособное, что по конструктивным характеристики соответствует строительным нормам и техническим регламентам, обладав прочностью и устойчивостью, достаточной чтобы в процессе эксплуатации не возникал угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических ю юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу окружающей среде жизни и здоровью животных и растений.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании отсутствовал, извещен надлежащим образом, представил заявление о признании встречных исковых требований.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена в установленном законом порядке, обеспечила явку своего представителя.

Представитель ответчика ФИО4 исковые требования поддержала в полном объеме, представила заявление о признании первоначальных исковых требований.

Представитель ответчика мэрии <адрес>, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд находит требования истцов подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности.

Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, ФИО1 на праве собственности принадлежит 62/100 доли в общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

ФИО2 на праве собственности принадлежит 38/100 доли в общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером 54:35:063230:75 и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1054 кв.м., по адресу: <адрес>85.

Жилой дом состоит из двух блоков - обособленных жилых помещений с разными входами.

В силу пункта 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Пунктом 1 статьи 254 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Сторонами были проведены работы по реконструкции принадлежащему им жилого дома, после чего общая площадь здания стала составлять – 133,5 кв.м., что подтверждается техническим планом на жилой дом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, №, состоит из трех строительных объемов: лит. А, лиг. А1, лит. А3 включающие в себя следующие помещения:

Ли г. А - помещение № (жилая комната), площадью 22,5 кв.м.;

Лиг. А1 - помещение № (жилая комната), площадью 11,1 кв.м.; помещение № (кухня площадью 12,0 м2; примечание - помещение № является неотапливаемой верандой;

Лиг. А3 - помещение № (санузел), площадью 5,9 кв.м..

На объекте обследования была произведена реконструкция: к Лит. А, А1 была возведена пристройка (Лиг. А3), включающая в себя помещение № (санузел), площадью 5,9 кв.м..

Реконструкция жилого дома была произведена без получения соответствующего разрешения, поэтому жилой дом является самовольной постройкой.

ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обращался в Администрацию Ленинского района г. Новосибирска с целью получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу <адрес>.

Однако ДД.ММ.ГГГГ получил ответ, в котором указано, что администрацией Ленинского района города Новосибирска разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, а также уведомлений о соответствии (несоответствии) планируемых (построенных или реконструированных) объектов по данному адресу не выдавалось (л.д. 162 т.1).

Согласно ответу Администрации Ленинского района города Новосибирска ДД.ММ.ГГГГ № на уведомление ФИО2 о реконструкции жилого дома, Администрация отказала в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) жилого дома, поскольку работы по реконструкции жилого дома осуществлялись без полученного в установленном порядке разрешения на строительство, то есть самовольно в настоящее время завершены, разъяснено право на обращение в суд (л.д. 164 т.1).

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

При проведении реконструкции право владельца строения подлежит защите в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данная позиция отражена в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где разъяснено, что положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Как указано в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно экспертному заключению ООО «Фесан» №-Э3 от ДД.ММ.ГГГГ, на основании результатов технического обследования объекта, расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что несущие и ограждающие конструкции обследуемого объекта находятся в работоспособном техническом состоянии, недопустимых прогибов, трещин и дефектов не обнаружено. Согласно ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», работоспособное техническое состояние: Категория технического состояния строительной конструкции или здания (сооружения) в целом, при которой некоторые из числа оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта или норм, но имеющиеся нарушения требований в конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, а также механическая безопасность здания (сооружения) обеспечиваются. Категории технического состояния несущих и ограждающих конструкций Объекта следующие: фундамент: категория технического состояния оценивается как работоспособное состояние; стены: категория технического состояния оценивается как работоспособное состояние; крыша: категория технического состояния оценивается как работоспособное состояние; кровля: категория технического состояния оценивается как работоспособное состояние; оконные блоки: категория технического состояния оценивается как работоспособное состояние; дверные блоки: категория технического состояния оценивается как работоспособное состояние; полы: категория технического состояния конструкций оценивается как работоспособное состояние. Категории технического состояния инженерных систем Объекта, следующие: электроснабжение: категория технического состояния оценивается как работоспособное состояние; отопление: категория технического состояния оценивается как работоспособное состояние; водоснабжение: категория технического состояния оценивается как работоспособное состояние; горячее водоснабжение: категория технического состояния оценивается как работоспособное состояние; газоснабжение: категория технического состояния оценивается как работоспособное состояние; канализация: категория технического состояния оценивается как работоспособное состояние; вентиляция: категория технического состояния оценивается как работоспособное состояние. Техническое состояние несущих и ограждающих конструкций Объекта в целом оценивается как работоспособное состояние, недопустимых дефектов не обнаружено, что соответствует: СП 17.13330.2017 Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76; СП 22.13330.2016 Основания зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83*;СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001» (с Изменениями № 1, 2); -СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87»; Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». На основании вышеизложенного, жилой дом после проведения реконструкции, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует требованиям нормативно-технических документов, перечисленных выше и действующих в настоящее время на территории Российской Федерации, обеспечивает безопасную эксплуатацию помещений, не нарушает права и законные интересы граждан.

Согласно заключению ООО «Автоматика – АСО» № от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом по адресу: <адрес> в части конструктивных элементов, путей эвакуации, систем вентиляции, водоснабжения, применения отделочных материалов в помещениях в соответствует требованиям норм и правил пожарной безопасности (Федеральный закон Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» №- ФЗ, Правила противопожарного режима в Российской Федерации (ППР), ст.8. Федерального закона Российской Федерации №-Ф3 от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью (ч.4 ст.29 Жилищного Кодекса РФ, ст.222 ГК РФ). Соблюдены требования пожарной безопасности ст.69 п. Г Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», требования по отступам от жилого дома или хозяйственных построек до границ смежных земельных участков нормами пожарной безопасности не предусмотрены.

В соответствии с экспертным заключением ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ, жилой <адрес> в <адрес> соответствует СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территории городских и сельских поселений, к водным объекта, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» (пп. 124, 127, 130), СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания».

Согласно заключению специалиста ООО «Новая Заря» №, индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, №, после проведения реконструкции, а именно к Лит. А, А1 была возведена пристройка (Лит. А3), включающая в себя помещение № (санузел площадью 5,9 м2, после этого - общая площадь всех помещений в индивидуальном жилого дома составляет 51,5 м2. По результатам обследования, индивидуальный жилой дом после реконструкции, расположенный по адресу: <адрес>, №, соответствует Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также соответствует строительным, противопожарным, градостроительным и иным требованиям технических регламентов, норм и правил, и пригоден для дальнейшей эксплуатации по своему функциональному назначению. Конструктивная схема, а также работоспособное состояние строительных конструкций здания на момент обследования, обеспечивает его механическую безопасность и его дальнейшую безопасную эксплуатацию. Таким образом, индивидуальный жилой дом после реконструкции, расположенныйй адресу: <адрес>, №, возведен в соответствии с установленными требованиями строительных, противопожарных, градостроительных и иных требований технических регламентов, норм и правил; без нарушения прав и охраняемых законом интересов граждан, не создает жизни и здоровью людей.

На основании заключения ООО «Пожарно-техническая экспертиза и безопасность» от ДД.ММ.ГГГГ №, по результатам рассмотрения представленной документации и на момент технического обследования установлено, что пожарная безопасность на объекте защиты «Индивидуальный жилой дом по <адрес>, в <адрес>», после проведенной реконструкции находится в удовлетворительном противопожарном состоянии и пригоден для дальнейшей эксплуатации.

Право истца и ответчика на жилой дом и земельный участок никем не оспаривалось, требований о сносе не заявлялось.

Таким образом, установлено, что произведенная реконструкция жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, осуществлена с соблюдением строительно-технических, пожарных, санитарных норм и правил, угрозы жизни и здоровью граждан не выявлено, интересы третьих лиц не нарушены, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами.

Земельный участок был предоставлен для жилого дома. Реконструированный жилой дом находится в границах предоставленного земельного участка.

Наличие факта отсутствия оформления разрешения на реконструкцию дома в установленном законом порядке не лишает лицо права на возможность его сохранения в реконструированном виде. При этом реконструкция произведена с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, не нарушает права и законные интересы граждан, доказательств устанавливающих иное суду не представлено.

В п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Положениями п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Поскольку объект недвижимости, жилой дом общей площадью 92,8 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, в настоящее время не существует, в связи с его реконструкцией изменился объект права собственности, появился новый объект собственности, представляющий собой здание общей площадью 133,5 кв.м., то право собственности на существующий ранее объект недвижимости подлежит прекращению.

Рассматривая требования о признании жилого дома домом блокированной застройки, прекращении право общей долевой собственности, разделе земельного участка, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1,2 ст. 47 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков, за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав.

Из части 7 указанной статьи следует, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.

В силу положений Федерального закона № 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, если выделяемая часть жилого дома соответствует требованиям, предъявляемым к домам блокированной застройки, то такие части могут быть признаны домами блокированной застройки, поставлены на кадастровый учет, и в отношении них могут производиться регистрационные действия.

Частью 1 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) установлено, что к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Согласно ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком доме.

В соответствии с ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Таким образом, для отнесения жилого дома к жилым домам блокированной застройки необходимо наличие у каждого блока отдельного земельного участка, что отличает его от многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников такого дома.

Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ жилые дома блокированной застройки это дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным жилым домам, каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания - жилого дома блокированной застройки.

Фактически жилой дом состоит из двух изолированных частей:

- Блок № общей площадью 51,5 кв.м., состоящего из помещений: жилая комната, площадью 11,1 кв.м. - лит. А1; кухня, площадью 12,0 кв.м. - лит. А1; сан. узел, площадью 5,9 кв.м. - АЗ; жилой комнаты, площадью 22,5 кв.м. - лит.А, находится в пользовании ФИО2.

- Блок № общей площадью 63,2 кв.м., состоящего из помещений: жилой комнаты, площадью 20,7 кв.м. - лит. А; жилой комнаты, площадью 8,3 кв.м. - лит. А; коридора, площадью 5,1 кв.м. - лит. А; кухня, площадью 12,0 кв.м. - лит.А2; коридора, площадью 9,1 кв.м. - лит.А2; сан. узел, площадью 3,1 кв.м. - лит.А4; тамбур, площадью 4,9 кв.м. - лит.А4., находится в пользовании ФИО1.

Из заключения кадастрового инженера ООО «Земельно-Строительное» следует, в результате проведенных геодезических измерений и исследования информации было выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: обл. Новосибирская, <адрес> расположен объект капитального строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости как индивидуальный жилой дом. Однако в ходе обследования было выявлено, что данный жилой дом является блокированным и состоит из двух полностью изолированных друг от друга блоков, имеющих отдельные выходы.

В связи с этим предполагается раздел земельного участка с кадастровым номером № по адресу: обл. Новосибирская, <адрес> согласно долям в праве общей долевой собственности согласно подготовленной схеме раздела земельного участка.

Согласно карте градостроительного зонирования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и публичной кадастровой карте, земельный участок с кадастровым номером № по адресу: обл. Новосибирская, <адрес>, расположен в территориальной зоне застройки жилыми домами смешанной этажности пониженной плотности застройки Ж-1.5. Однако в данной территориальной зоне вид разрешенного использования «Блокированная жилая застройка» отсутствует. В связи с этим рекомендуется отнести земельный участок с кадастровым номером № по адресу: обл. Новосибирская, <адрес> территориальной зоне Ж-7, в которой вид разрешенного использования «Блокированная жилая застройка (2.3)» является основным, путем подачи-соответствующего заявления в мэрию <адрес> в соответствии со ст. 33 Градостроительного Кодекса РФ от ДД.ММ.ГГГГ №- ФЗ.

В соответствии с предлагаемым вариантом раздела земельного участка с кадастровым номером № по адресу: обл. Новосибирская, <адрес>, площадь проектируемого земельного участка №, принадлежащего ФИО1, составляет 653 кв.м, что соответствует 62/100 долям в праве общей долевой собственности на земельный участок. Координаты проектируемого земельного участка :22:ЗУ1 приведены в таблице 1.

Координаты образуемого земельного участка :22:ЗУ1

№ поворотной точки образуемого земельного участка в соответствии со схемой раздела

Координаты

№

Площадь проектируемого земельного участка :№, принадлежащего ФИО2, составляет 401 кв.м., что соответствует 38/100 долям в праве общей долевой собственности на земельный участок. Координаты проектируемого земельного участка :№ приведены в таблице 2.

№ поворотной точки образуемого земельного участка в соответствии со схемой раздела

Координаты

№

Согласно п.2 ст. 43 Правил землепользования и застройки <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ с изменениями № от ДД.ММ.ГГГГ, в территориальной зоне Ж-7, к которой рекомендуется отнести земельный участок с кадастровым номером №, предельный размер земельного участка с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка»: минимальный - 0,02 га на один дом блокированной застройки, максимальный - 0,05 га на один дом блокированной застройки. Проектируемый земельный участок :22:ЗУ2, принадлежащий ФИО2, соответствует данным требованиям. Проектируемый земельный участок :22:ЗУ1, принадлежащий ФИО1, равный 653 кв.м, больше максимального предельного значения, однако данная площадь соответствует 62/100 долям в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Согласно п.2 ст. 43 Правил землепользования и застройки <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ с изменениями № от ДД.ММ.ГГГГ, в территориальной зоне Ж-7, к которой рекомендуется отнести земельный участок с кадастровым номером №, минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования «дома блокированной застройки» между домами блокированной застройки -0 м; минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 3 м (для проекций балконов, крылец, приямков, хозяйственных построек, подземных частей объектов -1м); минимальный отступ от границ земельного участка, совпадающих с красными линиями улиц, в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, -0 м; предельное максимальное количество надземных этажей зданий, строений, сооружений для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома», «дома блокированной застройки» - 3 этажа; минимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 20% (без учета эксплуатируемой кровли подземных, подвальных, цокольных частей объектов), максимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 70% (без учета эксплуатируемой кровли подземных, подвальных, цокольных частей объектов).

Количество надземных этажей жилого дома блокированной застройки, принадлежащего ФИО1, - 1 этаж, что соответствует требованиям Правил землепользования и застройки <адрес>.

Согласно выполненным геодезическим измерениям, площадь застройки проектируемого земельного участка №, принадлежащего ФИО1, - 105 кв.м, что составляет 16% и, таким образом, соответствует требованиям Правил землепользования и застройки <адрес>.

Согласно выполненным геодезическим измерениям, отступ от жилого дома блокированной застройки, принадлежащего ФИО1, до границы земельного участка с западной стороны составляет 6,79 м.; с южной стороны - 17,96 м.; с восточной стороны - 0 м. до границы проектируемого земельного участка :№, т.е. между домами блокированной застройки; с северной стороны (со стороны <адрес>) отступ отсутствует.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.

При кадастровом учете образованным или созданным объектам недвижимости присваивается новый кадастровый номер.

В силу ч. 3 ст. 14 указанного Федерального закона государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с: созданием объекта недвижимости; образованием объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 8-10 части 5 настоящей статьи; прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости; образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости.

Земельным кодексом РФ не предусмотрено предоставление в собственность земельных участков под помещениями, в связи с чем, необходимо осуществить переоформление квартиры в блок жилого дома блокированной застройки.

Согласно ст. 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ч. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ).

Однако вид разрешенного использования в отношении образуемых земельных участков устанавливается от исходного земельного участка (п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, п. 51 приказа Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке»).

Таким образом, необходимо установить в отношении образуемых земельных участков вид разрешенного использования «блокированная жилая застройка» с целью его приведения в соответствие с планируемым фактическим использованием (ст. 36, 37 Градостроительного кодекса РФ, ст. 85 Земельного кодекса РФ).

Вместе с тем, образуемые земельные участки, в случае установления в отношении них вида разрешенного использования «блокированная жилая застройка», должны отвечать требованиям к минимальному и максимальному размеру, установленному Правилами землепользования и застройки г. Новосибирска для других территориальных зон.

Согласно заключению кадастрового инженера ООО «Новая Оценочная Компания» от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: обл. Новосибирская, <адрес>- 85, расположен объект капитального строительства с кадастровым номером № площадью 92,8 кв. наименование объекта: индивидуальный жилой дом. Однако объект недвижимости с кадастровым номером № расположенный на указанном земельном участке обладает всеми признаками дома блокированной застройки.

Признание жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>- 85, жилым домом блокированной застройки не противоречит положениям действующего градостроительного законодательства, не противоречит строительным нормам и правилам, требованиям градостроительных регламентов и Правилам землепользования и застройки <адрес>.

Сторонами представлено заявление о признании исковых требований.

Согласно ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В данном случае признание иска ответчиком не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем, подлежит принятию судом.

В силу части 3 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Рассматривая исковые требования о прекращении общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:063230:22 площадью 1054 кв.м., по адресу: <адрес>85, выделе данного земельного участка из общего имущества, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, Мэрии <адрес> о признании права собственности на блокированную застройку, разделе земельного участка удовлетворить.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1, администрации <адрес> о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании жилого дома домом блокированной застройки, прекращении права общей долевой собственности, разделе земельного участка удовлетворить.

Сохранить жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> реконструированном состоянии, общей площадью 133,5 кв.м., согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, уд. ФИО5, <адрес>.

Признать жилой дом по адресу: <адрес>, домом блокированной застрой состоящим из двух блоков:

- одноквартирного жилого дома (блок №) в составе жилого дома блокированной застройки общей площадью 63,2 кв.м., в том числе жилой - 29 кв.м, состоящего помещений: жилой комнаты, площадью 20,7 кв.м. - лит. А; жилой комнаты, площадью 8,3, кв.м. - лит. А; коридора, площадью 5,1 кв.м. - лит. А; кухня, площадью 12,0 кв.м. - лит.А1 коридора, площадью 9,1 кв.м. - лит.А2; сан. узел, площадью 3,1 кв.м. - лит.А4; тамбур площадью 4,9 кв.м. - лит.А4.

Признать за ФИО2 право собственности на одноквартирный жилой дом (блок №) в составе жилого дома блокированной застройки общей площадью 54 кв.м., в том числе жилой - 33,6 кв.м, состоящего из помещений: жилая комната, площадью 11,1 кв.м. - лит. А1; кухня, площадью 12,0 кв.м. - лит. А1; сан. узел, площадью 5,9 кв.м. – А3; жилой комнаты, площадью 22,5 кв.м. - лит.А.

Признать за ФИО1 право собственности на одноквартирный жилой дом (блок №) в составе жилого дома блокированной застройки общей площадью 63,2 кв.м., в том числе жилой - 29 кв.м, состоящего помещений: жилой комнаты, площадью 20,7 кв.м. - лит. А; жилой комнаты, площадью 8,3, кв.м. - лит. А; коридора, площадью 5,1 кв.м. - лит. А; кухня, площадью 12,0 кв.м. - лит.А1 коридора, площадью 9,1 кв.м. - лит.А2; сан. узел, площадью 3,1 кв.м. - лит.А4; тамбур площадью 4,9 кв.м. - лит.А4.

Произвести раздел земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, уд. ФИО5, <адрес>, между ФИО1 и ФИО2.

Выделить ФИО1 в собственность на земельный участок :22:ЗУ1, площадью 653 кв.м., что составляет 62/100 доли в праве общей долевой собственности с указанием следующих координат границ земельного участка:

№ поворотной точки образуемого земельного участка в соответствии со схемой раздела

Координаты

<данные изъяты>

Выделить ФИО2 в собственность на земельный участок :22:ЗУ2, площадью 401 кв.м., что составляет 38/100 доли в праве общей долевой собственности с указанием следующих координат границ земельного участка:

№ поворотной точки образуемого земельного участка в соответствии со схемой раздела

Координаты

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательном виде ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья: (подпись) Ю.Ю. Федорова

Подлинник решения суда находится в гражданском деле № (УИД 54RS0№-20) Ленинского районного суда <адрес>.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →