УИД 77RS0018-02-2022-013801-95
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 ноября 2022 года Никулинский районный суд адрес в составе судьи Казаковой О.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-7351/2022 по иску ФИО1 к адрес о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора
УСТАНОВИЛ:
фио обратилась в Никулинский районный суд адрес с исковым заявлением к адрес, в котором просила суд взыскать с адресв счет соразмерного уменьшения цены машино-места сумма, мотивируя свои требования тем, что между ФИО1 (далее - Истец) и адрес (далее-Ответчик) заключен Договор № 18/1гар/мм 113-2 участия в долевом строительстве от 28.08.2019 (далее -Договор), по которому адрес обязалось до 30.09.2022 передать Истцу машино-место площадью 18,40 кв.м., расположенное в жилом комплексе по адресу: адрес, пересечение адрес с Киевским направлением МЖД в пойме р. Раменки. Стоимость Объекта строительства составила сумма и была полностью оплачена Истцом путем перечисления денежных средств на эскроу счет Ответчика.
Ответчик, являясь застройщиком, построил жилой комплекс и 01.07.2022 составил односторонний Акт о передаче Объекта строительства. Согласно указанному Акту, фактическая площадь машино-места составила 14,20 кв. м.
Таким образом, адрес оказалась на 22,83% меньше по сравнению с площадью, согласованной Сторонами в Договоре. Соответственно, Ответчик передал Истцу Объект строительства с отступлением от условий Договора.
С учетом разъяснений Верховного суда РФ, Ответчик в силу Закона об участии в долевом строительстве обязан вернуть Истцу денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены Договора№ 18/1 гар/мм 113-2 от28.08.2019 в размере сумма, составляющие 22,83% от стоимости Объекта строительства.
Представитель истца в судебное заседание явился, доводы иска поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, исковые требования не признал и просил суд отставить их без удовлетворения со ссылкой на обстоятельства, приведенные в возражениях на исковое заявление.
Суд, выслушав пояснения сторон, изучив доводы искового заявления и возражений к нему, исследовав письменные материалы гражданского дела и установив значимые для дела обстоятельства, оценив доказательства в их совокупности, находит заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между адрес и ФИО1 был заключен Договор долевого участия №18/1/гар/мм113-2 от 28.08.2019г., зарегистрированный Управлением Росреестра по адрес в установленном порядке.
Объектом долевого строительства по Договору является нежилое помещение (машино-место) с условным № 113, проектной площадью 18.40 кв. м., расположенное на - 2 этаже в жилом комплексе, расположенном по адресу: адрес, пересечение адрес и Киевским направлением МЖД в пойме р. Раменки (далее - Объект).
Цена Договора, указанная в п. 3.1 Договора, составила сумма (сумма прописью).
Истец свои обязательства по оплате цены договора выполнила, что ответчиком не оспаривается.
В соответствии с условиями Договора долевого участия в строительстве №18/1/гар/мм 113-2 (п. 3.4), при заключении Договора Стороны принимают во внимание возможность некоторого расхождения в размере адрес Объекта, определенной в соответствии с Проектной документацией и адрес Объекта по результатам кадастровой деятельности.
В случае, если адрес Объекта будет отличаться от адрес Объекта, цена Договора изменению не подлежит, как и необходимость дополнительного согласования сторонами такого отличия и составления дополнительного соглашения к Договору долевого участия № №18/1/гар/мм 113-2, поскольку изменением условий договора не является.
В случае, если, согласно результатам кадастровой деятельности кадастрового инженера, фактическая площадь объекта по отношению к проектной площади объекта изменилась более чем на 5 %, а договор не расторгнут по данному основанию в судебном порядке, по требованию Участника Договор продолжает свое действие.
Ответчик, являясь застройщиком, построил жилой комплекс и 01.07.2022 составил односторонний Акт о передаче Объекта строительства. Согласно указанному Акту, фактическая площадь машино-места составила 14,20 кв. м.
Таким образом, адрес оказалась на 22,83% меньше по сравнению с площадью, согласованной Сторонами в Договоре.
Ответчик , ссылаясь в своих возражениях, указывает на то, что площадь машино-места меньше на 4,2 кв.м площади, определенной договором участия в долевом строительстве, не свидетельствует о наличии недостатка качества объекта участия в долевом строительстве в том смысле, который заложен законодателем в положениях части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, поскольку истцом не представлено доказательств того, что данное отступление от условий договора влечет нарушение обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований.
Вместе с тем, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь объекта с указанием всех помещений, поскольку именно площадью объекта в основном определяется его цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства машино-места меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.
Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Дополнительное условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведенной нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора.
Как следует из материалов дела, условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.
При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 4,2 кв. м.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца в счет уменьшения цены договора сумма
Также, в соответствии с абз. 1 п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В соответствии с п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
Таким образом, размер штрафа, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца составляет сумма (суммах50%).
При этом суд приходит к выводу о снижении размера штрафа и применении положений ст. 333 ГК РФ, до сумма, полагая, что данный размер штрафа соразмерен наступившим для истца негативным последствиям вследствие действий ответчика.
В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере сумма
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ
РЕШИЛ:
Взыскать с адрес ИНН <***> в пользу ФИО1 (паспортные данные......) в счет уменьшения цены договора сумма, госпошлину сумма, штраф сумма
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Никулинский районный суд адрес в течение месяца.
Судья: Казакова О.А.
Решение изготовлено в окончательной форме 29.12.2022 г.