Решение по делу № 3А-554/2022 от 27.03.2023 - об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Дело № 3а-88/2023 (3а-554/2022)

УИД 26OS0000-04-2022-000424-88

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 27 марта 2023 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,

при секретаре судебного заседания Ивашовой К.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО3,

представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» - ФИО4,

представителя заинтересованного лица администрации города ФИО2 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат:

нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 389,6 кв.м, расположенное на 4 этаже по адресу: <адрес>

нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 221 кв.м, расположенное на 4 этаже по адресу: <адрес>

нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 128,8 кв.м, расположенное на 4 этаже по адресу: <адрес>

нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 495,9 кв.м, расположенное на 4 этаже по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года установлена:

с кадастровым номером № в размере 14 057 086,18 рублей;

с кадастровым номером № в размере 7 973 860,49 рублей;

с кадастровым номером № в размере 4 647 209,19 рублей;

с кадастровым номером № в размере 17 892 476,99 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость приведенных выше объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости нежилых помещений, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2019 года в отчете об оценке ООО «ТАИС» от 15 декабря 2022 года № 263/К/1-2022:

с кадастровым номером № в размере 5 809 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 3 495 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 2 155 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 7 202 137 рублей.

В судебное заседание административный истец ФИО1, извещенный о слушании дела надлежащим образом не явился, направил своего представителя.

Представители административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края и заинтересованного лица филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю (ранее Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю), извещенные о слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО6 в представленных возражениях на административный иск, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО3 поддержал административный иск, просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы.

Представители заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО4 и администрации города Ставрополя – ФИО5, возражали против удовлетворения административного иска, ссылаясь на отсутствие к этому правовых оснований, на правильность установленной в результате массовой государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы не высказали.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Так, объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются расположенные в пределах муниципального образования: жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения, как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса российской Федерации).

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец ФИО1 21 декабря 2022 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежат:

нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 389,6 кв.м, расположенное на 4 этаже по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08 апреля 2022 года № КУВИ-001/2022-50553922;

нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 221 кв.м, расположенное на 4 этаже по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08 апреля 2022 года № КУВИ-001/2022-50553486;

нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 128,8 кв.м, расположенное на 4 этаже по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08 апреля 2022 года № КУВИ-001/2022-50553131;

нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 495,9 кв.м, расположенное на 4 этаже по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08 апреля 2022 года № КУВИ-001/2022-48707506.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года установлена:

с кадастровым номером № в размере 14 057 086,18 рублей, выписка из ЕГРН от 04 апреля 2022 года № КУВИ-001/2022-48705777;

с кадастровым номером № в размере 7 973 860,49 рублей, выписка из ЕГРН от 04 апреля 2022 года № КУВИ-001/2022-48705866;

с кадастровым номером № в размере 4 647 209,19 рублей выписка из ЕГРН от 04 апреля 2022 года № КУВИ-001/2022-48705797;

с кадастровым номером № в размере 17 892 476,99 рублей, выписка из ЕГРН от 04 апреля 2022 года № КУВИ-001/2022-48705760.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «ТАИС» от 15 декабря 2022 года № 263/К/1-2022, в котором рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 01 января 2019 года определена:

с кадастровым номером № в размере 5 809 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 3 495 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 2 155 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 7 202 137 рублей. В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью помещений и их рыночной, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» от 27 февраля 2023 года № ЭЗ 060/2022 по состоянию на 01 января 2019 года определена следующая рыночная стоимость объектов оценки:

с кадастровым номером № в размере 7 583 184 рубля;

с кадастровым номером № в размере 4 659 182 рубля;

с кадастровым номером № в размере 2 715 388 рублей;

с кадастровым номером № в размере 9 652 210 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям указанного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключении судебной оценочной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Экспертом произведен осмотр оцениваемого объекта, о чем в заключении представлены фотоматериалы.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости эксперт применил сравнительный и доходный подходы, рассчитав итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки по приведенной в заключении формуле.

В экспертном заключении представлен подробный расчет рыночной стоимости оцениваемых нежилых помещений в рамках двух указанных подходов с обоснованием всех использованных экспертом корректировок, а также отражением механизма произведенных расчетов. Приведено обоснование корректировок, которые, по мнению эксперта, применению не подлежали.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, установленных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость оцениваемых объектов по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось.

Отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Отчет об оценке, выполненный ООО «ТАИС», не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость помещений, поскольку, величина рыночной стоимости опровергается выводом судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости исследуемых объектов.

Доводы представителей заинтересованных лиц о законности установления кадастровой стоимости оцениваемых нежилых помещений при проведении государственной кадастровой оценки, в данном случае не имеют правового значения, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные законодательством о государственной кадастровой оценке, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений в размере их рыночной стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости нежилых помещений административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд является снижение налоговых платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных помещений по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений, установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налога на имущество.

Следовательно, учитывая факт нарушения прав и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами № в размере рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 21 декабря 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 389,6 кв.м, расположенного на 4 этаже по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 7 583 184 (семь миллионов пятьсот восемьдесят три тысячи сто восемьдесят четыре) рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 221 кв.м, расположенного на 4 этаже по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 4 659 182 (четыре миллиона шестьсот пятьдесят девять тысяч сто восемьдесят два) рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 128,8 кв.м, расположенное на 4 этаже по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 2 715 388 (два миллиона семьсот пятнадцать тысяч триста восемьдесят восемь) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 495,9 кв.м, расположенное на 4 этаже по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 9 652 210 (девять миллионов шестьсот пятьдесят две тысячи двести десять) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №

Административное исковое заявление ФИО1 поступило в суд 21 декабря 2022 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами № подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 10 апреля 2023 года.

Судья В.А. Кострицкий