Дело № 2-411/2025
УИД 78RS0012-01-2024-004487-88
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Санкт-Петербург 30 июня 2025 года
Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в составе
председательствующего судьи Златьевой В.Ю.,
при секретаре судебного заседания Матвеевой Э.Р.,
с участием представителя истца ФИО2,
представителей ответчиков:
Комитета имущественных отношений
Санкт-Петербурга ФИО3
СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» ФИО4,
АО «Российский аукционный дом» ФИО5,
Администрации Адмиралтейского района
Санкт-Петербурга ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 ФИО11 к Комитету имущественных отношений г. Санкт-Петербурга, СПБ ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», АО «Российский аукционный дом», администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга об установлении факта аварийного состояния несущих конструктивных элементов жилого дома, признании нежилого помещения непригодного к эксплуатации, признании торгов, договора купли-продажи, договора оферты недействительными, применении последствий недействительности сделок, обязать возвратить денежные средства,
УСТАНОВИЛ:
ФИО8 (далее – истец) обратилась в суд с иском, с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету имущественных отношений г. Санкт-Петербурга, СПБ ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», АО «Российский аукционный дом», администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга и просила:
- установить факт аварийного состояния несущих конструктивных элементов жилого дома – межэтажного перекрытия над нежилым помещением № (<данные изъяты>) по адресу: <адрес>;
- признать нежилое помещение по адресу: <адрес>, непригодное к эксплуатации на дату ДД.ММ.ГГГГ;
- признать торги, проведенные ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, договор оферты, заключенный между ФИО8 и АО «Российский аукционный дом» о вознаграждении за организацию и проведение торгов недействительными;
- применить последствий недействительности указанных торгов и договоров;
- обязать возвратить ФИО8 денежные средства Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга в размере 501 000 рублей, АО «Российский аукционный дом» в размере 225 300 рублей.
В обоснование исковых требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ по итогам состоявшихся торгов, организованных АО «ФИО1 аукционный дом», на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, приобрела нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, площадью №.
Исполнение обязательств по договору купли-продажи обеспечивалось задатком в размере 501 000 рублей.
Оставшаяся сумма по договору в размере 7 009 000 рублей, должна была быть внесена в течение 30-ти дней с даты заключения договора купли-продажи.
25 сентября 2024 года в соответствии с заявкой на участие в указанных торгах истец оплатила 225 300 рублей.
До подписания договора купли-продажи истец объект недвижимости – нежилое помещение не осматривала, удостоверилась информацией, имевшейся на интернет странице.
Впоследствии 10 октября 2024 года осматривая приобретенное нежилое помещение ею было установлено, что оно не пригодно для использования, так как имелась аварийность несущих межэтажных перекрытий между нежилым помещением и квартирой, расположенной над ним. В помещении выполнена перепланировка и переоборудование, которая не согласована, на момент осмотра помещения в нем находились посторонние лица. Истцу по расчетом специалистов нужно было производить дорогостоящий ремонт помещения.
23 октября 2023 года ФИО8 обратилась в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга с заявлением о расторжении договора и возврате внесенных ею в качестве аванса денежных средств в размере 501 000 рублей, которое было оставлено без удовлетворения.
Считая, что продавец не предоставил информацию и не довел до сведения покупателя существенную информацию об аварийности приобретаемого нежилого помещения, о котором истец не могла знать до его осмотра, она была введена в заблуждение относительно приобретаемого объекта сторонами сделок, а также полагая, что последующие торги после торгов с истцом были проведены по значительно меньшей стоимости, была нарушена процедура проведения торгов, так как организатором торгов может быть только собственник – продавец, а АО «Российский Аукционный дом» таковым не является, действовал в нарушение норм закона, считая свои права нарушенными, ссылаясь на пункт 3 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, что она, заключая, договор существенно заблуждалась из-за недостоверного заверения другой стороной, обратилась в суд с заявленными исковыми требованиями.
Протокольным определением суда к участию в деле привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, ФИО9 ФИО12, являющаяся собственником спорного нежилого помещения, по адресу: <адрес>, помещение №.
Истец ФИО8, будучи уведомленной о слушании дела, в суд не прибыла, доверила представлять интересы представителю.
Представитель истца ФИО2 в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска по доводам в нем изложенным и письменных объяснениях, считая, что истец была введена в заблуждение относительно совершаемых сделок, ей были предоставлены недостоверные сведения относительного спорного объекта, полагает, что АО «Российский Аукционный дом» злоупотребляет своими правами.
Представитель ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО3 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска истцу по доводам письменных возражений, указывая, что договор купли-продажи расторгнут между сторонами, в связи с невнесением платы по договору истцом, основания для возврата авансового платежа отсутствуют. Все информация об объекте недвижимости, его характеристики имелись и доведены были до сведения покупателей в документах и на сайте. Истец могла просмотреть объект, оценить его состояние, однако до заключения договора купли-продажи данное право истцом реализовано не было, в связи с чем, полагает отсутствующими основания для удовлетворения требований истца.
Представитель ответчика СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» ФИО4 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований истца, дала объяснения соответствующие доводам представителя Комитета имущественных отношений.
Представитель ответчика АО «Российский аукционный дом» ФИО5 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска истцу по доводам письменных возражений, указывая, что нарушений прав истца не допущено, порядок проведения торгов был соблюден, оснований для возврат платы за участие на торгах отсутствует, так как это является вознаграждением за участие, которое было истцом реализовано.
Представитель ответчика Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга ФИО6 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении требований истца, указывая, что по доводам истца спорное нежилое помещение не является непригодным к использованию по назначению и таковым не признавалось. Препятствий к пользованию спорным объектом недвижимости, с учетом представленных характеристик объекта продавцом у истца не имелось.
Третье лицо ФИО9, будучи уведомленной о слушании дела, в суд не прибыла. Ранее, принимая участие в судебном заседании, дала объяснения об оставлении требований на усмотрение суда, указывая, что является собственником спорного объекта недвижимости, приобрела его подобным образом, как и истец через торги, организованные АО «Российский аукционный дом». В нежилом помещении производит ремонтные работы, охарактеризовала нежилое помещение как пригодное к использованию, требующее проведение значительных ремонтных работ.
На основании части 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.
При данных обстоятельствах, руководствуясь ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела и представленные доказательства, оценив их в совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (пункт 1 статьи 3 названного закона) (далее - Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества»).
Согласно статье 1 названного Федерального закона (в редакции Федерального закона от 14 июля 2022 года, действующего на период спорных правоотношений) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
В соответствии со статьей статьи 18 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» на аукционе продается государственное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество (пункт 1).
Аукцион является открытым по составу участников (пункт 2).
Предложения о цене государственного или муниципального имущества заявляются участниками аукциона открыто в ходе проведения торгов. По итогам торгов с победителем аукциона заключается договор (пункт 3).
При проведении аукциона в информационном сообщении помимо сведений, указанных в статье 15 настоящего Федерального закона, указывается величина повышения начальной цены («шаг аукциона») (пункт 5).
Для участия в аукционе претендент вносит задаток в размере 20 процентов начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже государственного или муниципального имущества (пункт 6).
В течение пяти рабочих дней с даты подведения итогов аукциона с победителем аукциона либо лицом, признанным единственным участником аукциона, в случае, установленном в абзаце втором пункта 3 настоящей статьи, заключается договор купли-продажи. (пункт 14).
Цена государственного или муниципального имущества, установленная по результатам проведения аукциона, не может быть оспорена отдельно от результатов аукциона (пункт 14.1).
Передача государственного или муниципального имущества и оформление права собственности на него осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором купли-продажи не позднее чем через тридцать дней после дня полной оплаты имущества (пункт 15).
Как установлено в пункте 12 указанной статьи при уклонении или отказе победителя аукциона от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества задаток ему не возвращается и он утрачивает право на заключение указанного договора.
Аналогичные положения содержатся в пункте 48 Положения об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2012 г. № 860.
Из указанных положений закона следует, что проведение аукциона является способом реализации государственного и муниципального имущества, у победителя торгов возникает право приобретение соответствующего имущества, подписание протокола аукциона победителем торгов является формой предварительного договора, при котором в установленный законом срок должен быть заключен основной договор с внесением покупателем полной стоимости отчуждаемого имущества. При уклонении победителя торгов от подписания договора купли-продажи, ввиду утраты интереса его в заключение, влечет для него последствия в виде оставления задатка продавцу, и утраты его права на заключение указанного договора. Указанные последствия связаны с недопустимостью реализации государственного и муниципального имущества и передачи его покупателю без оплаты с его стороны.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании распоряжения комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ, распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ №, договора на организацию от имени Санкт-Петербурга продажи приватизируемого государственного имущества Санкт-Петербурга и осуществление функций продавца от ДД.ММ.ГГГГ №№, регламента Системы электронных торгов (СЭТ) АО «Российский аукционный дом» (далее по тексту ООО «РАД») являлось организатором электронных торгов по продаже объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: <адрес>, №, площадью №. в электронной форме (л.д. 149 том 1)
В рамках исполнения обязательств по Договору (пункт 2.2.3.) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее также - КИО) направил АО «РАД» пакет документов для организации продажи имущества, находящегося в собственности Санкт-Петербурга.
В Информационном сообщении о проведении аукциона в электронной форме по продаже имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, расположенного по адресу: <адрес> № (далее - Имущество, Помещение, Объект), размещенного, в том числе на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в сети «Интернет» <данные изъяты> сайте Оператора в сети «Интернет» (электронной площадки) <данные изъяты>, официальном сайте Продавца в сети «Интернет» <данные изъяты>, сведения об Имуществе были указаны на основании документов, представленных Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в соответствии с Распоряжением КИО №, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, Актом обследования объекта нежилого фонда от ДД.ММ.ГГГГ, Письмом Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) № от ДД.ММ.ГГГГ.
Указанные документы, фотографии Помещения, а также План 1 этажа, включающий в том числе, содержащий сведения о перепланировке, план №-Н, были размещены в общем доступе, в том числе на сайте Оператора в сети «Интернет» <данные изъяты>
На сайте электронной торговой площадки АО «РАД» ДД.ММ.ГГГГ было размещено информационное сообщение о проведении аукциона в электронной форме, пункт 9.1.1, 15 которого гласит, что информационное сообщение является публичной офертой для заключения с продавцом соглашения о выплате вознаграждения в соответствии со статьей 437 ГК РФ, а подача претендентом заявки является акцептом такой оферты, после чего соглашение о вознаграждении считается заключенным по форме, являющейся приложением № (л.д.140-148, 149 том 1).
Победитель либо единственный участник аукциона обязан сверх цены продажи имущества в течение пяти рабочих дней с даты подведения итогов аукциона оплатить продавцу в валюте Российской Федерации вознаграждение в связи с организацией и проведением аукциона в размере 3% от цены имущества, определенной по итогам аукциона; продавец вправе потребовать уплату пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки оплаты суммы вознаграждения.
Подавая заявку на участие в электронном аукционе, ФИО8 согласилась на все заявленные организатором условия, в том числе приняла на себя обязательство в случае победы выплатить ему вознаграждение, и такая обязанность не поставлена в зависимость от последующего подписания договора купли-продажи имущества с уполномоченным государственным органом.
По итогам проведенного ДД.ММ.ГГГГ аукциона составлен протокол подведения итогов - победителем признана истица ФИО8, которая в течение пяти рабочих дней с даты подведения итогов должна заключить договор купли-продажи с собственником имущества и оплатить вознаграждение организатору аукциона.
Обязательства по оплате авансового платежа по договору купли-продажи нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ в размере 501 000 рублей и по оплате вознаграждения за организацию аукциона АО «РАД» в размере 225 300 рублей ДД.ММ.ГГГГ, истцом были исполнены (л.д. 15,16 том 1).
В соответствии с актом обследования нежилого фонда (спорного объекта недвижимости) СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что в помещении имеются локальные отслоения и отпадения штукатурки, установлена деревянная опора, поддерживающая потолок (фото №), конструкция межэтажного перекрытия в неудовлетворительном состоянии, выявлены перепланировки: оконный проем переоборудован в отдельный вход из-под арки, установлена дверь, перегородки между помещениями демонтированы, установлены новые перегородки (л.д. 20 том 1). Состояние помещение подтверждается его фотофиксацией (л.д. 20 (оборот)-22 том 1). Указанные характеристики объекта подтверждаются данными, содержащимися в акте контрольного осмотра помещения от ДД.ММ.ГГГГ и в информационном сообщении о проведении торгов (л.д. 138-139). Данные документы при участии на торгах истцу были предоставлены.
В соответствии с заявкой на участие в торгах от ДД.ММ.ГГГГ претендент – ФИО8 подтвердила, что на дату заявки она ознакомлена с характеристиками имущества, указанными в информационном сообщении о проведении настоящей процедуры, что претенденту была предоставлена возможность ознакомиться с состоянием имущества (л.д. 150 том 1).
ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ФИО8 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по результатам торгов, как победителя аукциона (л.д. 12-14 том 1). В соответствии с пунктом 8.2 договора купли-продажи определено, что до момента подписания договора покупатель ознакомился с состоянием объекта и технической документацией к нему.
В связи с неоплатой по договору цены ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» было направлено уведомление о расторжении договора № (л.д. 240 том 1)
Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи (абз. 6 п. 1 ст. 449 ГК РФ). Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом (абз. 7 п. 1 ст. 449 ГК РФ). Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.
С учетом представленных суду фотографий истцом (л.д. 23-40 том 1) о состоянии спорного объекта недвижимости, актами обследования объекта нежилого фонда на по состоянию на проведение торгов, так и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 247-249 том 1), суд приходит к выводу, что обстоятельства, связанные с техническим состоянием помещения, которые не были отражены в акте СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от ДД.ММ.ГГГГ и которые могли бы быть признаны судом существенными и не доведенными до сведений покупателя, стороной истца не доказаны и судом не установлены.
Согласно доводам представителя истца до проведения торгов истец объект недвижимости не осматривала, препятствий к его осмотру у нее со стороны ответчиком не имелось и не чинилось.
По доводам иска ДД.ММ.ГГГГ истец присутствовала на объекте, то есть до заключения договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи нежилого помещения сторонами был заключен.
При этом суд исходит из того, что ФИО8 не была лишена возможности со дня начала приема заявок (ДД.ММ.ГГГГ) до подачи заявки на участие в аукционе (ДД.ММ.ГГГГ), а также до дня проведения аукциона (ДД.ММ.ГГГГ) проявить должную осмотрительность при участии в торгах с недвижимым имуществом, выехать для осмотра планируемых к приобретению объектов, ознакомиться с техническими характеристиками объектов недвижимости, запросить при необходимости дополнительную информацию относительно спорных объектов недвижимости, оценить объем ремонтных действий, однако этого не сделала. Подача каждой заявки является волеизъявлением участника торгов, офертой, от которой можно отказаться до определения организатором торгов их победителя. Учитывая, что действия по подаче заявок выражают волю субъекта оборота и направлены на возникновение у него гражданских прав, к ним могут быть применены правила, в том числе о недействительности сделок (пункт 1 статьи 6, § 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Разрешая требования истца о признании нежилого помещения аварийным, суд исходит из того, что действующее законодательство не предусматривает возможность признания нежилых помещений аварийными, вместе с тем, закон не исключает необходимости такого признания в случае, если технические характеристики нежилого помещения соответствуют аварийному состоянию.
В силу ч. 1, 3 ст. 55.26-1 ГрК РФ признание объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется по результатам обследования его фактического состояния и (или) территории, на которой расположен такой объект капитального строительства.
Решение о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается:
- уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в случае, если объект капитального строительства находится в собственности РФ;
- уполномоченным органом государственной власти субъекта РФ в случае, если объект капитального строительства находится в собственности субъекта РФ;
- уполномоченным органом местного самоуправления - во всех иных случаях.
Согласно ч. 4 ст. 55.26-1 ГрК РФ порядок и основания признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции устанавливаются Правительством РФ.
Истец в уполномоченные органом исполнительной власти – администрацию Адмиралтейского района Санкт-Петербурга не обращалась.
Вместе с тем аналогичные правоотношения урегулированы Положением о признании объектов капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, аварийными и подлежащими сносу в целях принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.05.2017 № 577.
Как следует из п. 21 данного Положения, основанием для признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу является наличие одного или нескольких следующих признаков, которые не позволяют обеспечить надежность функционирования объекта капитального строительства и безопасность жизни и здоровья граждан:
- ухудшение эксплуатационных характеристик объекта капитального строительства в целом или его отдельных частей в связи с физическим износом в процессе эксплуатации, приводящим к снижению до недопустимых уровней надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
- получение повреждений в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, опасных геологических процессов, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние такого объекта и его строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования;
- расположение объекта капитального строительства в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами, если при помощи проектных решений и инженерных мероприятий невозможно предотвратить разрушение объекта капитального строительства;
- расположение объекта капитального строительства в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи проектных решений и инженерных мероприятий невозможно предотвратить разрушение объекта капитального строительства (под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены объекты капитального строительства, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией).
Указанные выше признаки в спорном объекте отсутствуют. Новый собственник спорного нежилого помещения ФИО9 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 236-238 том 1) в судебном заседании не подтвердила признаки невозможности к его использованию, устранила указанные недостатки путем ремонтных работ в помещении.
Таким образом, суд не усматривает оснований для установления факта - признания нежилого помещения по адресу: <адрес>, непригодного к эксплуатации на дату ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, у суда отсутствуют основания для признания аварийного состояния несущих конструктивных элементов жилого дома – межэтажного перекрытия над <данные изъяты> по адресу: <адрес>, поскольку правового значения для рассматриваемого спора данное обстоятельство не имеет, в том числе, с учетом имеющегося заключения и акта МВК администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга о признании <адрес> по адресу: <адрес>, непригодной для проживания и подлежащим проведению ремонтно-восстановительных работ (л.д. 220-235 том 1). В целях обеспечения безопасности <данные изъяты> № установлена распорка, что также отражено в технической документации и данных об объекте недвижимости и истцу об этом было известно.
Также суд не усматривает оснований для признания торгов недействительными по мотиву злоупотребления правом АО «Российский аукционный дом», а также по тем основаниям, что Общество не является собственником объекта недвижимости и соответственно оно не могло быть продавцом. Данные доводы представителя истца основаны на неверном толковании норм права и действующих нормативных актов, в соответствии с которыми АО «Российский аукционный дом» является организатором торгов по продаже государственного недвижимого имущества, на которых выступает от имени продавца, а не является таковым. Согласно договору купли-продажи договор заключен истцом с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, выступающим в соответствии с распоряжением Комитета от ДД.ММ.ГГГГ № «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда», а не АО «Российский аукционный дом» (л.д. 163-166, 170-171 том 1).
Нарушение прав истца и злоупотреблением правами АО «Российский аукционный дом» судом не установлено. Обстоятельств, которые привели к ущемлению прав и законных интересов истца действиями АО «Российский аукционный дом» стороной истца не доказано. Также суд обращает внимание, что истец не была ограничена в правах, участие на торгах принимала.
Действия организатора торгов АО «Российский аукционный дом», которым проведены торги, результаты которых повлияли в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов – истца по делу, не свидетельствуют о злоупотреблении правом. В данном случае у истца возникла обязанность по оплате комиссионного вознаграждения площадки за участие в торгах, в размере определённом соглашением.
Учитывая изложенное, суд признает действия организатора торгов верными.
Судом также отклоняются доводы представителя истца о том, что начальная цена приватизируемого имущества не отражает действительную рыночную стоимость нежилого помещения и является завышенной, суд исходит из того, что спорный объект недвижимости продан на торгах в полном соответствии со статьей 12 Федерального закона от Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Обоснованность размера стоимость объекта недвижимости в размере 5 010 000 рублей определена с учетом имеющихся недостатков, а ее окончательная стоимость определена с учетом заявленных участниками 11 приложений о цене. В соответствии с протоколом от 15.09.2023 года к участию в аукционе было допущено 6 претендентов, истцом заявлено три ценовых предложения (л.д.200-203). При этом суд принимает во внимание, что цена объекта увеличилась на 2 500 000 рублей. Таким образом, доводы представителя истца о завышенной цене судом отклоняются.
Суд учитывает, что денежные средства, перечисленные в качестве задатка для участия в аукционе, обеспечивали обязанность истицы как победителя аукциона заключить с продавцом договор купли-продажи, однако, не приняв необходимых и достаточных мер для заключения договора купли-продажи, истица как победитель аукциона, заключив договор купли-продажи, необоснованно уклонилась от внесения платы по договору в остальном размере в установленный срок по договору купли-продажи имущества, в результате чего реализовав свое право и отказавшись от договора, заявив о его расторжении, данное обстоятельство влечет удержание перечисленного задатка, в соответствии с пунктом 12 статьи 18 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
В соответствии с пунктом 3 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178).
Доводы представителя истца о том, что истец была введена в заблуждение, судом также подлежат отклонению, при этом суд исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта. Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения. Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 34, 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу пункта 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона договора вправе явно и недвусмысленно заверить другую сторону об обстоятельствах, как связанных, так и не связанных непосредственно с предметом договора, но имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, и тем самым принять на себя ответственность за соответствие заверения действительности дополнительно к ответственности, установленной законом или вытекающей из существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Если сторона договора заверила другую сторону об обстоятельствах, непосредственно относящихся к предмету договора, последствия недостоверности заверения определяются правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодекса Российской Федерации и иных законах, а также статьей 431.2 ГК РФ, иными общими положениями о договоре и обязательствах (пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В частности, когда продавец предоставил покупателю информацию, оформив ее в виде заверения, о таких характеристиках качества товара, которым в большинстве случаев сходный товар не отвечает, и эта информация оказалась не соответствующей действительности, к отношениям сторон, наряду с правилами о качестве товара (статьи 469 - 477 Гражданского кодекса Российской Федерации), подлежат применению согласованные меры ответственности, например установленная сторонами на случай недостоверности заверения неустойка. В соответствии с пунктом 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, предоставившее недостоверное заверение, обязано возместить убытки, причиненные недостоверностью такого заверения, и (или) уплатить согласованную при предоставлении заверения неустойку (статья 394 Гражданского кодекса Российской Федерации). Названная ответственность наступает при условии, если лицо, предоставившее недостоверное заверение, исходило из того, что сторона договора будет полагаться на него, или имело разумные основания исходить из такого предположения (пункт 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом лицо, предоставившее заведомо недостоверное заверение, не может в обоснование освобождения от ответственности ссылаться на то, что полагавшаяся на заверение сторона договора являлась неосмотрительной и сама не выявила его недостоверность (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом не установлено, что кто-либо из ответчиков предоставил истцу недостоверное заверение относительно существенного условия договора купли-продажи нежилого помещения. Вопреки доводам представителя истца продавцом нежилого помещения, а также информационным сообщением при участии на торгах, истец была заверена продавцом о действительном состоянии объекта, требующего ремонта, наличии перепланировок, переустройства, обрушения части штукатурного слоя, состояния потолка в помещении.
Поскольку материально подтвержденных оснований полагать о совершении одним из заявленных истцом ответчиком заверения истца, повлиявшего на заключение договора купли-продажи, введении истца ответчиком в существенное заблуждение, судом не установлено и, вопреки мнению представителю истца, указываемые им обстоятельства о таком заверении и введение в заблуждение не свидетельствуют, то предусмотренных статьями 431.2 и 178 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения иска у суда отсутствуют, в связи с чем ссылка представителя истца подлежит отклонению как необоснованная.
Не проявление должного усмотрения и не реализация прав по осмотру объекта до проведения торгов и оценка реальных вложений в стоимость восстановительного ремонта не могут быть основаниями к признанию оспариваемых сделок недействительными.
Таким образом, исковые требования ФИО8 не подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО7 ФИО13 к Комитету имущественных отношений г. Санкт-Петербурга, СПБ ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», АО «Российский аукционный дом», администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга об установлении факта аварийного состояния несущих конструктивных элементов жилого дома, признании нежилого помещения непригодного к эксплуатации, признании торгов, договора купли-продажи, договора оферты недействительными, применении последствий недействительности сделок, обязать возвратить денежные средства – отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья В.Ю. Златьева
Решение в окончательной форме изготовлено 21 июля 2025 года