УИД: 61RS0019-01-2022-002811-94

Дело № 2-2113/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«08» сентября 2022 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:

судьи Бердыш С.А.,

при секретаре Харичевой Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, третье лицо: Агентство недвижимости «Домиан», о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании обеспечительного платежа в двойном размере,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 третье лицо: Агентство недвижимости «Домиан», о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании обеспечительного платежа в двойном размере, в обоснование указав на следующие обстоятельства.

12.01.2022 между ответчиком (Продавцом) и истцом (Покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> по пер. Кривопустенко, 6 в <адрес>.

Согласно п.3.1 Договора Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить указанный объект недвижимости за 5 800 000 рублей, из которых Покупатель, в целях обеспечения настоящего договора передал Продавцу в день подписания предварительного договора обеспечительный платеж в размере 50 000 рублей, что подтверждается Договором, остальную сумму 5 750 000 рублей Покупатель должен передать не позднее <дата>.

При этом Продавцом были нарушены п.п. 3.4, 7.4 Договора в части оплаты задолженности перед банком и снятия обременений.

<дата> согласно условиям Договора истец мог осуществить заезд в <адрес> по пер. Кривопустенко, 6 в <адрес> до подписания основного договора купли-продажи, однако, сделать этого не смог, поскольку ему никто не передал ключи от продаваемой квартиры.

<дата> и <дата> истцом были направлены письма с просьбой вернуть обеспечительный платеж в размере 50 000 рублей в связи с тем, что условия предварительного договора купли-продажи квартиры от <дата> не выполнены и Продавец отказывается заключать основной договор купли-продажи квартиры.

Также истец пытался в телефонном режиме урегулировать данный вопрос с ответчиком, однако, последняя на телефонные звонки не отвечала.

На основании изложенного, истец просил суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ФИО2 и ФИО1 Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 обеспечительный платеж в размере 100 000 рублей, понесенные судебные расходы, в том числе расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000, 00 рублей, сумму госпошлины в размере 3500,00 рублей, почтовые расходы в сумме 70,50 руб.

В судебное заседание явился истец ФИО1, его представитель ФИО3, исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме.

В судебное заседание явилась ответчик ФИО2, возражала против удовлетворения заявленных требований, просила в иске отказать.

Представитель третьего лица: Агентство недвижимости «Домиан» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, выслушав доводы истца, его представителя, ответчика, допросив свидетеля, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Как предусмотрено положениями ст. 380 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.

Исходя из положений ст. 380 ГК РФ задаток выполняет платежную функцию, т.е. передается в счет причитающихся платежей. Таким образом, задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору; доказательственную - задаток передается в доказательство заключения договора. Если нет (не возникло) основного обязательства, то не может быть и соглашения о задатке; обеспечительную - задаток передается в обеспечение основного обязательства.

Денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально понимали (и соответственно, оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную денежную сумму задатком считать нельзя.

В силу требований ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, из содержания указанных норм права в их системной взаимосвязи следует, что прекращение обязательств сторон по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества является безусловным основанием к возврату уплаченного по такому договору аванса, удержание которого в смысле определенном ст. 1102 ГК РФ является неосновательным обогащением соответствующей стороны договора.

В судебном заседании установлено, что <дата> между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был составлен предварительный договор купли-продажи (далее – Договор).

В соответствии с п. 1 Договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавец продает, а Покупатель приобретает право собственности на объект недвижимости, а именно: квартира с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>.

Срок подписания основного договора купли-продажи установлен сторонами - в срок по <дата> включительно (п.2).

Стороны также условились, что Продавец, в том числе, обязуется в срок до <дата> передать Покупателю: отчуждаемый объект без задолженностей по всем коммунальным и иным платежам, связанным с правом собственности и проживанием в данном объекте; ключи; техническую документацию.

Согласно с условиями Договора Покупатель обязуется подписать с Продавцом основной договор купли-продажи в срок по <дата>, представить документы, необходимые для заключения и регистрации договора; принять объект в срок по <дата>; уплатить продавцу деньги в срок по <дата>.

В соответствии с п. 3.1 Договора стоимость квартиры составляет 5 800 000,00 руб., из которых Покупатель в целях обеспечения Договора передает, а Покупатель принимает в день подписания предварительного договора обеспечительный платеж в размере 50 000,00 руб. Сумму в размере 5 750 000,00 руб. Покупатель обязуется передать Продавцу в день подписания основного договора – <дата>.

Кроме того п. 3.4 Договора определено, что Продавец обязуется оплатить задолженность перед банком в срок до <дата> и подать соответствующе заявление в банк о погашении задолженности.

По соглашению сторон определено, что заезд будет осуществлен в срок до <дата>.

Установлено, что ФИО1 в адрес ФИО2 были направлены письма от <дата> и <дата> с просьбой предоставить ему информацию о погашении задолженности перед банком, снятии обременений, предоставить техническую документацию, сведения об отсутствии зарегистрированных в квартире лицах.

Однако, как указывает истец, ответа на его письма не поступило, в связи с чем он направил претензию с требованием возврата обеспечительного платежа и уплаты штрафных санкций, а всего 100 000 руб., в связи с нарушением условий предварительного договора купли-продажи.

ФИО2 в судебном заседании пояснила, что обязанности об оплате задолженности перед банком ею были исполнены надлежащим образом. <дата> ФИО2 получила информацию от представителей АН «Домиан» о том, что ФИО1 отказывается от заключения договора купли-продажи квартиры. Ни своего адреса, ни своего контактного телефона ФИО1 не указал, а указан был адрес и номер телефона компании «Юридическая фирма Советник». Тем самым истец уклонялся от встречи и общения, также категорически отказывался от посещения офиса АН «Домиан». ФИО2 были предприняты попытки договориться с покупателем о заезде в квартиру, о возврате денежных средств. <дата> ФИО2 было отправлено письмо о согласии вернуть денежные средства в размере 50 000 рублей, поскольку она так и не получила проект основного договора купли-продажи.

В подтверждение своих доводов ответчиком представлена справка АО «Банк ДОМ.РФ» от <дата>, в из которой следует, что обязательства по кредитному договору от <дата> №/РК исполнены в полном объеме.

Ответчиком суду представлен скриншот переписки посредством мессенджера WhatsApp в подтверждение того, что истец отказался от покупки квартиры <дата>.

Суд обязан проверить подлинность информации и соответствие содержания представленных сведений требованиям, предусмотренным ст. ст. 55, 59, 60, 71 Гражданско-процессуального кодекса РФ.

Вместе с тем из представленных стороной ответчика доказательств не представляется возможным выполнить данные предусмотренные законом требования, так как вышеуказанный скриншот не отвечает признакам относимости и достоверности доказательств по делу ввиду его представления в виде не заверенной распечатки, что не соответствует требованиям ч. 2 ст. 71 Гражданско-процессуального кодекса РФ, предъявляемым к письменным доказательствам, и таким образом данный скриншот сам по себе не может быть признан доказательством по гражданскому делу, в том числе в связи с тем, что он не заверен нотариально на основании ст. 102 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.

Судом установлено и подтверждено сторонами, что сопровождение продажи-покупки квартиры по адресу: <адрес>, осуществляло Агентство недвижимости «Домиан».

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО4 суду пояснила, что осуществляет риэлтерскую деятельность в Агентстве недвижимости «Домиан». Агентство недвижимости «Домиан» занималось продажей объекта недвижимого имущества по адресу: <адрес>. Относительно обстоятельств дела пояснила, что представляла интересы продавца. На начальных этапах между сторонами не было никакого недопонимания. При заключении предварительного договора купли-продажи присутствовали истец, ответчик, риэлтор и юристы. В договоре указали, что должны быть погашены долговые обязательства перед банком и выписаны все зарегистрированные лица в квартире. Собственница в оговоренные в договоре сроки погасила ипотеку и передала информацию риэлтору. Информацию риэлтор направила юристу агентства, однако, через пару дней получила информацию о том, что покупатель отказывается от сделки и просит вернуть задаток. С покупателем общалась юрист и агент с другой стороны. Когда встретились, то покупатель говорил о том, что продавец что-то утаивает от покупателя. Покупателю юрист направлял информацию о погашении долга перед банком. От встречи покупатель отказался, в телефонном режиме связаться с покупателем не удалось, поскольку покупатель свой телефон не оставил, а контакт с ним был только через юриста покупателя. Отказ от заключения основного договора купли-продажи произошел до назначенного срока заключения основного договора купли-продажи.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО5 пояснила, что на основании доверенности представляла интересы ФИО2 при продаже квартиры. Непосредственно показывала квартиру ФИО1 Лично присутствовала при составлении предварительного договора купли-продажи спорной квартиры. О том, что покупатель отказывается от покупки квартиры, узнала от его агента. ФИО2 все обязанности по срокам, указанным в договоре, выполнила в полном объеме. После того, как покупатель отказался от покупки квартиры, искали новых покупателей, показывали другим потенциальным покупателям квартиру.

Суд принимает показания допрошенных свидетелей, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку не усматривает их заинтересованности в исходе дела.

Таким образом, установив вышеуказанные обстоятельства, суд считает недоказанными доводы истца о том, что именно по вине ответчика заключение основного договора купли-продажи не состоялось. При этом, судом установлено, что ответчиком обязательства, установленные предварительным договором выполнены, в частности погашены долговые обязательства перед банком. Из показаний допрошенных в судебном заседании свидетелей следует, что отказ истца от заключения основного договора купли-продажи был связан с нежеланием приобретать квартиру.

Таким образом, суд считает, что поскольку истцом не представлено доказательств того, что ответчиком нарушен условия предварительного договора купли-продажи от <дата>, то и оснований, предусмотренных законом для его расторжения не имеется, следовательно, не имеется оснований для удовлетворения иска в части как взыскания обеспечительного платежа в двойном размере, так и судебных расходов.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

исковые требования ФИО1 (<данные изъяты> к ФИО2 <данные изъяты> третье лицо: Агентство недвижимости «Домиан», о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании обеспечительного платежа в двойном размере оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: С.А. Бердыш

Мотивированное решение изготовлено 13 сентября 2022 года.