Решение по делу № 3А-316/2022 от 27.12.2022 | Тульский областной суд (Тульская область)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 декабря 2022 года г. Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Головиновой О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-316/2022 по административному исковому заявлению ФИО3 к правительству Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

ИП ФИО3 обратился в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельных участков:

№ площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>,

№, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельных участков, установленной на 01.01.2020 в размерах, 5846626.38 руб., 114561741.78 руб., соответственно.

Просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенном в отчете оценщика ФИО1 № от 01.04.2022, 1191000 руб. и 19304000 руб., соответственно.

Представитель административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности ФИО4 в судебном заседании пояснила, что требовать установления в отношении объектов кадастровой стоимости равной рыночной это право истца, однако полагала, что размер рыночной стоимости более корректно определен в заключении судебной экспертизы, и следует учесть, что удовлетворение административного иска может повлечь снижение налоговых поступлений в бюджет.

Административный истец, административный ответчик – правительство Тульской области, заинтересованные лица – ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), Управление Росреестра по Тульской области, администрация м.о. г.Тула, УФНС России по Тульской области (в лице представителей) в суд не явились, о дне, времени и месте проведения судебного заседания извещены, от административного истца, Управления Росреестра по Тульской области, УФНС России по Тульской области, указанной администрации имеются заявления с просьбами о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Выслушав объяснения административного ответчика, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст. 245 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1).

В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Как следует из п. 1 ст. 389 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ), объектом налогообложения по земельному налогу признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

П. 1 ст. 390 НК РФ предусматривает, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ.

Судом установлено, что ИП ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельных участков:

№, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу<адрес>,

№, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Участки относятся к землям населенных пунктов, имеют вид разрешенного использования: земельные участки (территории) общего пользования.

Постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2020.

В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.

В соответствии с указанным постановлением кадастровая стоимость земельных участков была утверждена по состоянию на 01.01.2020 в размерах:

№ - 5874626.38 руб.,

№ – 114561741.78 руб.

Впоследствии, так как в отношении земельных участков имело место изменение сведений, внесенных в ЕГРН, их кадастровая стоимость была установлена в порядке статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ актом ГУ ТО «Областное БТИ» № от 18.03.2021 по состоянию на 02.03.2021, соответственно, в размерах, 1476081 руб. и 28785219.59 руб. Сведения о данной стоимости участков внесены в ЕГРН 25.03.2021 и применяются с 02.03.2021.

Эти обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках настоящего дела никем не оспариваются.

Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, следует, что установленная кадастровая стоимость затрагивает права и законные интересы административного истца, как плательщика земельного налога. При этом, поскольку интересующая кадастровая стоимость является архивной, требования об установлении ее в размере рыночной рассматриваются судом в порядке ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости истец представил отчет ЧПО ФИО1 № от 01.04.2022. Согласно данному отчету рыночная стоимость земельных участков на 01.01.2020 составляла:

№ - 1191000 руб.,

№ – 19304000 руб.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой первоначально было поручено эксперту ООО «Красные ворота» ФИО2

По выводам, содержащимся в экспертном заключении №, поступившем в суд, отчет ЧПО ФИО1 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки, а именно, п.5 ФСО №3, п.8ж ФСО №3, п.8и ФСО №3, п.12 ФСО №3, п.22е ФСО №3. Рыночная стоимость земельных участков, определенная оценщиком на 01.01.2020, экспертом не подтверждена и определена в размерах:

№ - 1720000 руб.,

№ – 21272000 руб.

Определением суда от 17.10.2022 по данному делу на основании ст.83 КАС РФ была назначена повторная судебная экспертиза. Проведение данной экспертизы было поручено <данные изъяты>.

По выводам, содержащимся в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, поступившем в суд, отчет ЧПО ФИО1 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки. Эксперт ФБУ Тульская лаборатория судебной экспертизы МЮ РФ также пришла к выводу, что рыночная стоимость земельных участков, определенная оценщиком на 01.01.2020, не подтверждается, и составляет:

№ - 3069000руб.,

№ – 41473000 руб.

Оценивая заключение данной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом государственного учреждения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, стаж работы по специальности с 2007 года, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

По таким основаниям суд относит заключение повторной экспертизы к числу допустимых и достоверных доказательств, применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.

Оценивая заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» ФИО2 №, суд исходит из следующего.

Согласно ст.25 Федерального закона от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в заключении эксперта должны быть отражены, в частности, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Аналогичные требования изложены в ч.2 ст. 82 КАС РФ.

В нарушение названных требований, заключение эксперта ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ, такие противоречия содержит.

Так, из анализируемого экспертом отчета и заключения следует, что при оценке оценщик, использовал предложение №3 при анализе рынка, а именно, земельный участок, площадью 7400 кв.м. С этим согласился эксперт. Вместе с тем, из объявления и дополнительно представленных суду документов усматривается, что данный участок представляет собой два смежных, имеющих самостоятельные кадастровые номера, застроенных земельных участка.

В судебном заседании в ходе допроса эксперт ФИО2 подтвердил, что факт застройки, действительно, влияет на результат, такие аналоги должны были быть исключены из исследования и произведены перерасчеты рыночной стоимости.

В письменных пояснениях, эксперт указал, что аналог №2 на дату оценки представлял собой два застроенных земельных участка, и для использования его в расчетах нужна была соответствующая корректировка, или замена аналога.

Кроме того, из отчета усматривается, что одно из объявлений, взятое для анализа рынка, имеет дату после даты оценки (дата предложения – 21.09.2021), что противоречит п.11а ФСО №7.

По таким основаниям суд полагает, что заключение эксперта ФИО2 за основу выводов о величине рыночной стоимости объектов взять нельзя, так как заключение содержит противоречия, неточности, вызывающие сомнение в обоснованности выводов эксперта. Их устранение требует дополнительных расчетов, то есть, проведения нового исследования, и невозможно путем допроса эксперта.

Анализируя отчет оценщика ФИО1, суд исходит из следующего.

Согласно абз. 3 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 11 ФСО №3, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Методические подходы к определению рыночной стоимости объектов недвижимости регулируются Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611).

Согласно пунктам в, д п.22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Как усматривается из отчета и отмечено экспертом <данные изъяты>, верхний предел стоимости сформирован оценщиком по предложению о продаже застроенного земельного участка. Предложения №3 и №5 дублируют друг друга. Большинство предложений не содержит информации о дате обновления. Объект – аналог №1 представляет собой предложение о продаже двух смежных участков по ул.<данные изъяты>. Данные участки застроены, они не могут использоваться в расчетах. Стоимость предложения актуальна на 04.08.2020 (после оценки), а в предложении №3 тот же объект на 11.11.2019 предлагается по иной цене. Площадь объекта некорректна (используется общая площадь двух участков).

Кроме того, оценщиком некорректно применены корректировки на коммуникации, без учета того, что все участки расположены в зоне активной застройки и возможность подведения коммуникаций имеется у всех данных участков.

В связи с изложенным данный отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объектов, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2020 может быть установлена согласно заключению повторной экспертизы в размерах:

<данные изъяты> - 3069000руб.,

<данные изъяты> – 41473000 руб.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков может быть установлена в размере рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 22.06.2022.

Возражения представителя ГУ ТО «Областное БТИ», сославшейся на снижение поступлений в бюджет, которое может повлечь удовлетворение административного иска, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, не нарушает прав муниципального образования (либо государства) на получение законных и экономически обоснованных налогов и не противоречит интересам всего общества.

С учетом разъяснений, данных в абзаце втором пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в судебном решении следует указать период применения оспариваемой кадастровой стоимости участков, установленной на 01.01.2016.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить на период с 01.01.2021 по 01.03.2021 кадастровую стоимость земельного участка <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2020 его рыночной стоимости в размере 3 069 000 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 22.06.2022.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: