Решение по делу № 2-280/2022 от 28.10.2022 - о взыскании задатка, компенсации морального вреда, расходов по оплате услуг представителя, государственной пошлины.

УИД 32RS0013-01-2022-000323-65

Строка статотчета 2.211

Дело №2-280/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 октября 2022 года п. Клетня

Клетнянский районный суд Брянской области в составе председательствующего Шкалева А.М.,

при секретаре Исавниной Т.В.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2 и его представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о взыскании задатка, компенсации морального вреда, расходов по оплате услуг представителя, государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО2 в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком было заключено соглашение о задатке по покупке квартиры находящейся по адресу: <адрес>.

В доказательство заключения договора по оформлению права собственности на данный объект недвижимости ФИО4 передал ФИО2 150000 рублей.

Однако продавцом были представлены недостоверные сведения в отношении объекта недвижимости, не представлены документы о законности перепланировки, что не позволило оформить ему право собственности на квартиру.

Ссылаясь на положения п. 2.1 и п.4.3 Соглашения о задатке, а также на положения п.2 ст.381 ГК РФ истец просит суд взыскать с ответчика ФИО2 в его пользу задаток в размере 300000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей, госпошлину уплаченную при обращении с иском в суд в размере 6200 рублей, а так же расходы по оплате услуг представителя в размере 30000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 - ФИО1 исковые требования своего доверителя поддержала в полном объеме по основаниям изложенным в исковом заявлении и пояснила, что ее доверитель ДД.ММ.ГГГГ заключил соглашение о задатке с ФИО2 и были переданы денежные средства. В срок до ДД.ММ.ГГГГ сторона продавца должна была передать истцу документы на квартиру. Однако недвижимость не была надлежащим образом оформлена. ФИО4 заказал выписку ЕГРН, в которой не были указаны пристройки имеющиеся в доме. Площадь дома не совпадала с выпиской, внутри имелась перепланировка. Ее доверитель некоторое время ждал документы на постройки, однако они ему так и не были переданы. О том, что в квартире имеются неузаконенные строения ее доверитель не знал.

Она считает, что ответчиком был нарушен п.4.3 соглашения о задатке, и была предоставлена недостоверная информация об объекте, а именно о его площади. Кроме этого был нарушен п.2.1. так как истцу документы на квартиру так и не были переданы.

Истец ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и пояснил, что он со своей гражданской женой решили купить дом. Дом нашли в объявлении, затем связались с риелтором и приехали в агентство для заключения договора. Соглашение о задатке было заключено в агентстве «Этажи», куда приехал и собственник, которому он оплатил сумму, в подтверждение того, что собирается покупать квартиру. Перед заключением соглашения о задатке документы на квартиру ему представлены не были. После заключения соглашения выяснилось, что имеются неузаконенные строения. За неделю до подписания договора купли – продажи риелтор сообщила ему, что нужно подождать, так как будут узаконивать имеющиеся незаконные строения. Он подождал месяц, потом еще неделю. Согласно соглашения о задатке он должен был получить документы на квартиру через месяц. Но его ввели в заблуждение. Документы на квартиру он не видел, так как считал, что всем будет заниматься риелтор, которому он заплатил за услуги 50500 рублей. Квартиру он хотел купить в ипотеку, но не смог этого сделать, так как не были готовы документы. В данной квартире он не проживал, а только присматривал за ней, убирал мусор. Так как была зима, то работало отопление. Приходя в квартиру, он пользовался электричеством в связи с чем он оплачивал коммунальные платежи.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО4 не признала и пояснила, что квартира продавалась ФИО2 через риелтора И, которой были переданы все документы и предложено найти покупателя. Доводы истца о том, что ФИО2 что-то скрыл от него не верны. Риелтор И показывала ФИО4 квартиру вместе с документами и у последнего имелась возможность сличить фактическую обстановку в квартире с документами.

ФИО4 были переданы ключи от квартиры, он проживал в ней и оплачивал коммунальные платежи, производил ремонт по своему усмотрению и ухудшил состояние квартиры.

Все пристройки были сделаны до того, как дом был выставлен на продажу. Дом был выставлен на продажу в 2021 году. Покупатель, осматривая дом, не мог не видеть данных пристроек к дому и не мог не понимать, что дом реально не 62,5 кв.м., как было указано в документах, а гораздо больше. Вся разрешительная документация на строительство и ввод в эксплуатацию неузаконенных построек у продавца имелись.

Перепланировка в квартире не производилась, что так же подтвердил кадастровый инженер ФИО5.

При заключении соглашения о задатке ФИО4 заверил, что готов купить квартиру в указанном в объявлении метраже 62.5 кв.м. с учетом неузаконенных площадей. Сделку купли продажи квартиры в данном метраже можно было провести, так как все документы были готовы. На сегодняшний день документы на квартиру в увеличенной площади так же готовы.

Ответчик готов прямо сейчас заключить основной договор купли продажи, однако истец отказывается от сделки. Она считает, что в данном споре за неисполнение договора ответственным является истец. Заявляя моральный вред в размере 100 000 рублей в нарушение ст. 151 ГК РФ, истец не привел ни одного доказательства того, что ему этот вред был причинен. По данным основаниям просила суд в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании поддержал доводы своего представителя ФИО3 и пояснил, что 150000 рублей получил по соглашению о задатке. ДД.ММ.ГГГГг. все документы на незаконные постройки были готовы, но в мае 2022 г. ФИО4 уже отказался от сделки.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица И пояснила в судебном заседании, что к ней обратились К-вы с просьбой продать дом в <адрес>. Продавцами ей были представлены документы: разрешение на баню и сарай, выписки на квартиру и земельный участок, разрешение на пристройку (веранду). Из представленных документов было видно, что имелись неузаконенные строения. При встрече с ФИО4 она ему объяснила, что в доме имеются неузаконенные строения: пристройка, баня и сарай. Продавцами собираются документы для их узаконивания. На момент заключения соглашения о задатке ФИО4 было известно о имеющихся незаконных строениях. Перепланировки в квартире не было.

ФИО4 планировал приобрести квартиру в ипотеку, а после оформления ее в собственность выписать древесину на строительство и узаконить постройки. При составлении соглашения о задатке ФИО4 и Коновалов встретились в офисе, ознакомились с документами и подписали их, после чего покупатель передал продавцу 150000 рублей задатка. После того как продавец вывез мебель он передал ключи ФИО4 и последний стал проживать в данной квартире. Позже ФИО4 позвонил ей и сказал, что продавцу необходимо узаконить все пристройки. Сделку можно было совершить и не узаконив строения, но тогда эта обязанность была бы на покупателе.

Для того, что бы узаконить незаконные строения она обратилась в водоканал, газовую службу, энергосети для выдачи технических условий. Данные документы пришлось ждать месяц. После оформления документов кадастровым инженером они были направлены в <адрес>, где находились еще месяц.

Все это время ФИО4 проживал в данной квартире, сделал в ней частичный ремонт. Однако сделка купли-продажи так и не была заключена, так как ФИО4 отказался от нее.

Свидетель Р в судебном заседании пояснила, что попросила риелтора И помочь в продаже квартиры, при этом сообщила ей, что имеются документы на <адрес>.5 кв.м, но фактически площадь <адрес> кв.м. Риелтору были переданы оригиналы документов и разрешительные документы на пристройки. Через некоторое время риелтор позвонила ей и сообщила, что есть покупатель, но денег у него нет и покупатель будет брать ипотеку.

При встрече с ФИО4 в риэлтерском агентстве она обращала его внимание на то, что в документах площадь квартиры указана 62.5 кв.м. ФИО4 заверил ее и мужа, что проблем не будет, он возьмет лес под пристройку и под баню.

Составили соглашение о задатке, ФИО4 передал им 150000 рублей, и согласился оформить договор на квартиру площадью 62.5 кв.м. Остальные квадратные метры ФИО4 собирался узаконить сам.

Через некоторое время ей позвонила риелтор и сообщила, что ФИО4 отказывается оформлять неузаконенные постройки, но согласен подождать при условии, что ему отдадут ключи от квартиры. Приезжая в <адрес>, они передали ФИО4 ключи от квартиры.

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО4 позвонил ей и сообщил, что квартиру покупать он отказывается и просит вернуть задаток в размере 300000 рублей и 100000 рублей за то, что он там сделал ремонт.

ДД.ММ.ГГГГ они приехали в <адрес>, и пришли в квартиру. В квартире был беспорядок, оборваны обои, сломана канализация, сорван линолеум, разбросаны вещи.

В мае все незаконные строения были узаконены.

Свидетель А в судебном заседании пояснила, что присутствовала при заключении соглашения о задатке между ФИО4 и ФИО2.

При заключении данного соглашения документы на квартиру предоставлены не были. При осмотре квартиры риелтор документов так же не представляла, пояснив, что с документами все в порядке. Соглашение о задатке было заключено, так как у них на покупку квартиры не было денег и они собирались взять ипотеку. С целью, чтобы квартиру никто не купил, они отдали задаток.

После подписания соглашения о задатке им стало известно, что банк требует документы на квартиру, в связи с чем не может одобрить ипотеку. После чего им стало известно, что в квартире не оформлена терраса.

В квартире ФИО4 не проживал, а просто присматривал за ней, делал мелкий ремонт, завозил инструмент для стройки.

Допрошенный в судебном заседании кадастровый инженер ФИО6 пояснил, что он составлял технический план жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Технический план был подготовлен в мае 2022 года в связи с реконструкцией квартиры, путем пристроек.

Перед составлением технического плана, было проведено межевание. Это было необходимо для подготовки технического и градостроительного плана и в дальнейшем проектной документации и разрешения на объект.

В ходе реконструкции были пристроены четыре помещения и навес перед домом.

Суд выслушав истца ФИО4 его представителя ФИО1, ответчика ФИО2 и его представителя ФИО3, допросив свидетелей по делу, кадастрового инженера, изучив и исследовав материалы дела приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК Российской Федерации) граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 309, 310 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).Согласно п. 1 ст. 380 ГК Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

На основании п. 1 ст. 381 ГК Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК Российской Федерации).

Как установлено ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 являющийся покупателем и ФИО2 являющийся продавцом заключили соглашение о задатке, согласно которому стороны обязались в дальнейшем заключить договор купли продажи квартиры находящейся по адресу <адрес>, общей площадью 62.5 кв.м.

Согласно данного соглашения стороны договорились в срок до 15.11.2021г. включительно выполнить взятые на себя обязательства и заключить договор по оформлению права собственности на вышеуказанную квартиру.

Цена объекта недвижимости составляет 1150000 рублей, при этом 150000 рублей покупатель передал продавцу в качестве задатка в обеспечение обязательств по заключению Сторонами основного договора. Расчет в размере 1000000 будет произведен Покупателем после получения зарегистрированных документов в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Согласно п.2.1 продавец обязуется до заключения договора купли –продажи предоставить Покупателю следующие документы: правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и запрещений, нотариальное соглашение супруги на отчуждение объекта недвижимости, справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам капремонту, копию поквартирной карточки о зарегистрированных в жилом помещении лицах, техническую документацию, СНИЛС, реквизиты р/с.

Из п.3.3 соглашения следует, что объект несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания настоящего соглашения не подвергался.

В соответствии с п.4.3 соглашения в случае предоставления продавцом недостоверной информации об объекте продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в двойном размере. (л.д. 6-7)

В соответствии с распиской в получении денежных средств от 15.10.2021г. ответчик ФИО2 получил от истца ФИО4 в день подписания соглашения о задатке, денежную сумму в размере 150000 рублей. (л.д. 9)

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, расположенная по адресу <адрес>, площадью 62.5 кв.м, принадлежит на праве собственности ФИО2

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 13.10.2022г. <адрес> расположенная по адресу <адрес>, площадью 91.6 кв.м, с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности ФИО2 (л.д. 225-227).

02.06.2022г. истцом в адрес ответчика (продавца) было направлено требование о возмещении ему 300000 рублей путем причисления на его расчетный счет, так как продавец не выполнил свои обязательства согласно п.1.1 Соглашения о задатке, а именно предоставил недостоверные сведения в отношении объекта недвижимости, не представлены документы, не узаконена перепланировка, что не позволило ФИО4 оформить право собственности на объект недвижимости.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 56 ГПК Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, конкретные обстоятельства данного дела, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения исковых требований ФИО4 в силу следующего.

При рассмотрении дела установлено, что в указанный в Соглашении о задатке от 15.10.2021г. срок договор по оформлению права собственности между сторонами не заключен, по вине продавца, соответственно предусмотренные Соглашением о задатке обязательства сторон прекращены.

Для применения положений п. 2 ст. 381 ГК Российской Федерации необходимо наличие вины одной из сторон в неисполнении договора.

В ходе судебного заседания было установлено и не отрицалось стороной ответчика, что действительно на момент подписания соглашения о задатке в квартире имелись неузаконенные в соответствии с действующим законодательством пристройки.

К доводам стороны ответчика о том, что истец знал до заключения соглашения о задатке об имеющихся неузаконенных пристройках и был согласен сам их узаконить, суд относится критически, так как каких - либо доказательств того, что истцу были предоставлены документы на квартиру из которых усматривалось бы, что фактическая площадь квартиры больше чем указанная в объявлении о продаже ни ответчиком, ни его представителем суду представлено не было.

К показаниям третьего лица И и свидетеля Р о том, что истец знал до заключения соглашения о задатке об имеющихся неузаконенных пристройках и был согласен сам их узаконить суд относится критически, поскольку не подтверждаются письменными материалами дела.

Так осведомленность истца об имеющихся незаконных пристройках и о согласии приобрести квартиру в таком состоянии, не усматривается из условий заключенного соглашения о задатке.

Вместе с тем в объявлении о продаже квартиры и соглашении о задатке, ее площадь была указана равной 62,5 кв.м., тогда как с учетом пристроек площадь является равной 91.6 кв.м.

Как пояснили в судебном заседании ответчик и его представитель документы на квартиру с учетом неузаконенных пристроек были готовы только в июне 2022г.

Так же данный факт подтвердил и допрошенный в судебном заседании кадастровый инженер ФИО6 пояснивший, что по заданию ответчика ФИО2 он в мае 2022 года изготавливал технический план на <адрес>, расположенную в <адрес>, в связи с реконструкцией квартиры путем пристроек.

Из вышеуказанного технического плана следует, что он подготовлен ДД.ММ.ГГГГ, и площадь объекта недвижимости составляет 91,6 кв.м., а не 62,5 как указано в объявлении о продаже квартиры и соглашении о задатке.

То есть в установленный в соглашении о задатке срок ответчиком не был исполнен п.2.1 соглашения и покупателю не были представлены документы указанные в данном пункте соглашения, что лишило истца возможности оформить право собственности на квартиру в сроки оговоренные в соглашении о задатке, в связи с чем в мае 2022 года истец отказался от проведения сделки по купле-продажи квартиры и ДД.ММ.ГГГГ обратился с данным иском в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, установив несоответствие между фактической площадью квартиры и площадью указанной в соглашении о задатке, суд приходит к выводу о том, что покупателю была предоставлена продавцом недостоверная информация относительно реальной площади квартиры, и учитывая, что документы необходимые для заключения сделки купли-продажи небыли представлены в сроки указанные в соглашении о задатке, имелись не узаконенные строения, суд находит отказ покупателя от заключения договора купли продажи правомерным, а соответственно о наличии оснований для применения положений п.2 ст.381 ГК РФ и удержания с ответчика ФИО2 суммы полученного задатка в двойном размере то есть 300000 рублей.

Согласно части 1 статьи 88, статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе: расходы на оплату услуг представителей.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Исходя из требований части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом конкретных обстоятельств дела, а также объема проделанной представителем работы, суд находит, что указанные в заявлении расходы истца на представителя подлежат частичному возмещению.

Определяя размер подлежащих взысканию судебных расходов суд исходит из предмета заявленного спора, обстоятельств дела, объема выполненной представителем работы, принципов разумности и справедливости и считает, что расходы по оплате услуг представителя подлежат удовлетворению в размере 15000 рублей.

Расходы по оплате истцом государственной пошлины при подаче иска в суд, подтвержденные чек ордером от 26.05.2022г. подлежат удовлетворению в полном объеме и с ответчика подлежит взысканию сумма в размере 6200 рублей.

В соответствии со ст.151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину не материальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Разрешая вопрос о компенсации морального вреда, с учетом требований ст.151 ГК РФ суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в данной части, поскольку доказательств нарушения ответчиком личных не имущественных прав ФИО4 суду представлено не было.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ФИО2 о взыскании задатка, компенсации морального вреда, расходов по оплате услуг представителя – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 задаток в сумме 300000 (триста тысяч) рублей, расходы по оплате услуг представителя 15000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6200 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО4 - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Председательствующий:

В окончательной форме решение изготовлено 07.11.2022г.

Председательствующий: