Дело № 2-57/2025

УИД 91RS0001-01-2023-005809-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 мая 2025 года город Симферополь

Железнодорожный районный суд города Симферополя Республики Крым в составе:

председательствующего – судьи Плиевой Н.Г.,

при секретаре – Подгаецкой В.И.,

с участием:

истца – ФИО1,

представителя истца – ФИО2,

представителя ответчика – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заедании в городе Симферополе гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО8, нотариус Симферопольского городского нотариального округа Калинина Надежда Васильевна, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, включении квартиры в состав наследственной массы, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

13.10.2023 исковое заявление ФИО1 к ФИО6 о признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, включении квартиры в состав наследственной массы, признании права собственности, выселении было принято к производству суда, возбуждено гражданское дело и назначено к разбирательству в судебном заседании на 23.11.2023.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 23.11.2023, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора к участию в деле привлечены ФИО8 и нотариус Симферопольского городского нотариального округа Калинина Надежда Васильевна.

Судебное заседание неоднократно откладывалось, в связи с назначением судебной экспертизы производство по делу приостанавливалось, определением суда, занесённым в протокол судебного заседания от 01.10.2024 к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора был привлечен Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Окончательно уточнив исковые требования в ходе судебного разбирательства истец просит признать недействительном (кабальным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО6 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №; привести стороны по вышеуказанной сделки в первоначальное положение, применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО6 в отношении квартиры расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующую запись, совершенную ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО6 на указанную квартиру; включить квартиру расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № в состав наследства, открывшегося за ФИО4, скончавшимся ДД.ММ.ГГГГ; признать за ФИО1 право собственности в порядке наследования на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что истец приходится тетей ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, который проживал и был зарегистрирован в неприватизированной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №. ФИО4 не работал, употреблял наркотики, был неоднократно судим. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 написал завещание на имя истца, ДД.ММ.ГГГГ он, будучи пешеходом, был сбит автомобилем, скончался ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 выдал на имя риелторов ФИО6 и ФИО8 доверенность, которой уполномочил указанных лиц выполнить приватизацию жилого помещения, а также наделил их широким кругом полномочий по продаже квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению, предоставив право на получение денежных средств за жилье.

ДД.ММ.ГГГГ действуя по доверенности от имени нанимателя ФИО4, ФИО8 подписала договор передачи жилого помещения в собственность ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор купли-продажи спорной квартиры, со стороны ФИО4 подпись поставлена риелтором ФИО8, а покупателем выступил ответчик ФИО6 Согласно отчету о рыночной стоимости жилого помещения стоимость квартиры на дату заключения сделки составила 6 500 000,00 руб., тогда как в договоре купли-продажи она определена в размере 2 110 000,00 руб.

Истец полагает, что сделка, совершенная представителем ФИО8 совершена по нерыночной цене, с явным ущербом для ФИО4, другая сторона сделки – ответчик ФИО6 знал о нерыночной цене сделки, так как является риелтором. Совместные действия ФИО8 и ФИО6 в ущерб интересам ФИО4 заключались в том, что договор купли-продажи, датированный ДД.ММ.ГГГГ, не сдавался на регистрацию вплоть до ДД.ММ.ГГГГ, когда ФИО4 уже находился в коматозном состоянии и не мог повлиять на ход сделки и ее условия. Кроме того, сделка представителем была совершена в ущерб интересам ФИО4

В судебном заседании истец и ее представитель поддержали заявленные исковые требования в полном объеме по изложенным в иске основаниям, на их удовлетворении настаивали. Представитель истца пояснил, что ранее заявленные исковые требования о выселении ФИО6 истцом не поддерживаются требования уменьшены, в связи с тем, что в ходе судебного разбирательства выяснилось, что в спорной квартире никто не проживает. Также представитель истца ссылался на то обстоятельство, что кадастровый номер квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, указанный в договоре купли-продажи будущего объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует фактическому кадастровому номеру спорной квартиры, имеющемуся в ЕГРН в связи с чем нельзя утверждать, что в указанном договоре стороны пришли к соглашению в отношении спорной квартиры. Истец и ее представитель полагали, что срок исковой давности истцом пропущен не был, поскольку срок следует исчислять с момента открытия наследства после смерти ФИО4, однако в случае его пропуска просили срок восстановить, поскольку истец не имеет юридического образования, проживает на отдаленном расстоянии от спорного объекта недвижимости, в другом субъекте РФ с которым в настоящее время отсутствует авиасообщение. В то же время ФИО1 своевременно предпринимались меры по защите своего нарушенного права путем обращения в суд и правоохранительные органы, однако при первоначальной подаче иска был неверно избран способ защиты нарушенного права.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражала, поддержала доводы, изложенные в ранее поданных письменных возражениях. В удовлетворении иска просила отказать, в том числе и в связи с пропуском истцом срока исковой давности. Полагает, что ФИО4 в договоре купли-продажи будущей вещи выразил свою волю на продажу квартиры, о чем свидетельствует его подпись. ФИО12 одобрил сделку при заключении указанного договора, о чем свидетельствует получение им денежных средств по распискам. Заключая договор купли-продажи ФИО6 действовал в своих личных интересах, а не в интересах ФИО4 В договоре купли-продажи будущего объекта недвижимости при написании кадастрового номера квартиры была допущена описка, однако адрес указан верный. За приобретенную квартиру ФИО6, как покупатель произвёл расчет с ФИО8, как представителем ФИО4, часть денежных средств за квартиру была получена ФИО4 лично по распискам.

Третьи лица в судебное заседание не явились, явку уполномоченных представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены в установленном законом порядке. От нотариуса Симферопольского городского нотариального округа ФИО9 поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В порядке ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения участников судебного процесса, исследовав материалы дела и представленные доказательства суд приходит следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 выдал доверенность, удостоверенную нотариусом Симферопольского городского нотариального круга ФИО13, которой наделил ФИО6 и ФИО8 быть его представителем во всех учреждениях и организациях по вопросам приватизации принадлежащего ему жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>. Указанной доверенностью ФИО6 и ФИО8 наделены от имени ФИО4 широким кругом полномочий, в том числе правом продать квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению за наличный или безналичный расчет, с правом поучения задатка (аванса), с правом заключить и подписать договор купли-продажи, передаточный акт, с правом получения денежных средств, с правом заключения и подписания договора аренды индивидуального банковского сейфа в любом банке, находящемся на территории Российской Федерации, с правом пользования любым индивидуальным банковским сейфом, с правом продления, перезаключения договора аренды индивидуального банковского сейфа, с правом открытия и распоряжения счетом, открытым по настоящей доверенности, в том числе эскроу счет, зарегистрировать переход права и получить документы с регистрации, для чего предоставлено право собрать необходимые документы для продажи, с правом получения справок об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, отсутствии задолженностей по налогам и сборам, подавать заявления, необходимые для государственной регистрации перехода права, а также иными полномочиями (т. 2 л.д. 185).

Как следует из материалов реестрового дела на спорный объект недвижимости, согласно договору передачи жилого помещения в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ, Администрация г. Симферополя Республики Крым безвозмездно передала ФИО4 жилое помещение - <адрес> в <адрес> в единоличную частную собственность (т. 1 л.д. 195-197). На основании указанного договора, представленного ДД.ММ.ГГГГ на регистрацию в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, была осуществлена регистрация права собственности спорной квартиры за ФИО4

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ).

По своей правовой природе предварительный договор является организационным соглашением, направленным на возникновение у сторон договора обязанности заключить в будущем имущественный договор.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Требованиями статьи 487 ГК РФ закреплено, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Таким образом, правовыми последствиями незаключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование денежными средствами в случае, если они своевременно не возвращены.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (Продавец) и ФИО6 (Покупатель) заключен договор купли-продажи будущего объекта недвижимости, по условиям которого стороны договорились о том, что Продавец обязуется продать (передать в собственность), а покупатель обязуется купить (приобрести в собственность) в будущем в срок до ДД.ММ.ГГГГ квартиру, расположенную по адресу: <адрес> по цене 2 110 000,00 руб. Указанная квартира состоит из трех жилых комнат. Общая площадь квартиры 50,7 кв.м., расположена на 2 этаже 5-ти этажного жилого дома, кадастровый № (п. 2 договора). Стороны оценивают указанную квартиру на дату подписания договора в 2 110 000,00 руб. (п. 4 договора).

Стоимость квартиры в размере 2 110 000,00 руб. является окончательной и изменению не подлежит (п. 7 договора).

Согласно условиям, указанным в пункте 6 Договора, оплата квартиры Покупателем Продавцу производится в следующем порядке: сумма, равная 110 000,00 руб. была уплачена Покупателем наличными Продавцу в день заключения Договора в качестве задатка, в связи с чем Продавец подписывая договор подтверждает, что указанная сумма получена им в полном объеме. Сумма, равная 2 000 000,00 руб. уплачивается Покупателем Продавцу наличными средствами после оформления права собственности на ФИО4 (т.2 л.д. 134-135).

Как установлено судом, в материалах реестрового дела имеется два договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 в лице представителя ФИО8, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом ФИО13, зарегистрированной в реестре под номером № (Продавец) и ФИО6 (Покупатель) (т. 1 л.д. 160-162, 184-186).

Как следует из текста указанных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п. 3) вышеуказанная квартира принадлежит продавцу ФИО4 на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ. Стороны оценивают квартиру на дату подписания договора в 2 110 000,00 руб. (п. 4 Договора купли-продажи).

Так, в договоре купли-продажи, который был сдан на регистрацию в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 пункт 6 изложен в следующей редакции: сумма, равная 419 000,00 руб. уплачена Покупателем Продавцу наличными в качестве аванса ДД.ММ.ГГГГ. ФИО4 составил ДД.ММ.ГГГГ расписку о получении указанной суммы. Сумма 1 691 000, 00 руб. уплачена Покупателем ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ перед подписанием договора купли-продажи (т. 1 л.д. 185).

Как следует из пояснений представителя ответчика, ей не известно, почему на регистрацию сдавались разные договоры.

Во втором договоре купли-продажи, который был сдан на регистрацию ДД.ММ.ГГГГ и на основании которого ДД.ММ.ГГГГ осуществлена регистрация права собственности на спорную квартиру за ответчиком пунктом 6 определено, что сумма равная 680 000,00 руб. Российской Федерации уплачена Покупателем Продавцу наличными в качестве задатка ФИО4, о чем составлены расписки от 10.03.2021г, 09.11.2021г, 09.12.2021г., 28.12.2021г., 10.01.2022г., 18.01.2022г., 25.01.2022г., 31.01.2022г., 09.02.2022г., 16.02.2022г., 18.04.2022г., о получении частей указанных сумм, вся сумма получена. Сумма 1 430 000,00 руб. Российской Федерации уплачена Покупателем Продавцу перед подписанием настоящего Договора (т. 1 л.д. 161, т. 2 л.д. 10-13).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на пересечении улиц <адрес> произошло дорожно-транспортное происшествие, в результате которого автомобилем «Ниссан» Альмера, государственный регистрационный знак № под управлением ФИО5 был совершен наезд на ФИО4.

В результате дорожно-транспортного происшествия ФИО4 получил телесные повреждения, был госпитализирован в ГБУЗ РК «Симферопольская клиническая больница скорой медицинской помощи № 6», где умер ДД.ММ.ГГГГ в 19 часов 45 минут.

Таким образом, договор купли-продажи был сдан на регистрацию в момент нахождения ФИО4 в больнице в бессознательном состоянии.

Представитель ответчика в судебном заседании не смогла пояснить почему два договора, датированных ДД.ММ.ГГГГ содержат различные условия по оплате, в разной редакции изложен пункт 6, определяющий порядок расчета между сторонами, а также указаны различные суммы денежных средств, полученных покупателем. Кроме того, из пояснений представителя ответчика следует, что договор ДД.ММ.ГГГГ подписывался от имени ФИО4 представителем ФИО8, поскольку с ФИО4 на момент подписания договора не было связи.

Как следует из письменных объяснений ФИО6, отобранных ОУОУР ОП № 1 «Железнодорожный» УМВД России по г. Симферополю ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ подали договоры купли-продажи в МФЦ на <адрес>, у себя дома ФИО6 нашел расписки, которые они не могли найти. В соответствии с этим пришлось ДД.ММ.ГГГГ подать переподписанный договор в МФЦ на <адрес>. (т. 3,об. сторона л.д. 101).

Таким образом, из данных пояснений следует, что договор, датированный ДД.ММ.ГГГГ на основании которого осуществлена регистрация права собственности на имя ответчика был подписан и сдан на регистрацию в тот момент, когда ФИО4 находился в больнице и не мог выразить свою волю относительно заключённого договора и его условий.

Согласно позиции стороны ответчика, все существенные условия договора купли-продажи были достигнуты сторонами при заключении договора купли-продажи будущего объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, который подписан лично ФИО4

С целью оценки доводов стороны ответчика относительно того, что подписи в договоре выполнены не ФИО4, а иным лицом судом было назначено проведение судебной почерковедческой экспертизы.

Согласно выводам, изложенным в заключении судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Крымский республиканский центр судебной экспертизы» подписи от имени ФИО4 в договоре купли-продажи будущего имущества недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО6 выполнены, вероятно, ФИО4. Ответить на поставленный вопрос в категорической форме не представилось возможным ввиду относительной простоты исполнения, вариационности исследуемых подписей и образцов подписей ФИО4 Рукописная запись «ФИО4» на третьей странице в договоре купли-продажи будущего имущества недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ выполнена ФИО4 (т.3 л.д. 50).

Согласно выводам, изложенным в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ ФБУ Крымская ЛСЭ подписи от имени ФИО4, расположенные под печатным текстом «(два миллиона сто десять тысяч)» в нижней части лицевой стороны первого листа и в графе «Продавец» после записей «ФИО4» в правой средней части лицевой стороны второго листа договора купли-продажи будущего объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО6 (л. 134, 135 т. 2 дела № 2-57/2025 (N 2-257/2024) выполнены ФИО4 под влиянием естественных сбивающих факторов.

Подпись от имени ФИО4, расположенная под печатным текстом «и штраф в размере» в нижней части обратной стороны первого листа договора купли-продажи будущего объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО6 (л. 134 т, 2 дела № 2-57/2025 (№ 2-257/2024), выполнена, вероятно, ФИО4 под влиянием естественных сбивающих факторов.

Записи «ФИО4», расположенные в графе «Продавец» в средней части лицевой стороны второго листа договора купли-продажи будущего объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО6 (т. 2 л. 135 дела № -2-57/2025 (N 2-2572024), выполнены ФИО4 под влиянием естественных сбивающих факторов.

Ответить на вопрос в одно или разное время выполнены подписи от имени ФИО4 на 1, 2 и 3 листах и Договоре купли-продажи будущего объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО6 (т.2 л.д. 134-135) не представилось возможным.

Подписи от имени ФИО4, расположенные под печатным текстом «(два миллиона сто десять тысяч) в нижней части лицевой стороны первого листа и в графе «Продавец» после записей «ФИО4» в правой средней части лицевой стороны второго листа договора купли-продажи будущего объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО6 (л. 134, 135 т. 2 дела № 2-57/2025 (N 2-257/2024) выполнены одним лицом.

Подпись от имени ФИО4, расположенная под печатным текстом «и штраф в размере» в нижней части обратной стороны первого листа договора купли-продажи будущего объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО6 (л. 134 т. 2 дела № 2-57/2025 (N 2-257/2024), выполнена, вероятно, тем же лицом, которым выполнены подписи от имени ФИО4, расположенные: под печатным текстом «(два миллиона сто десять тысяч)» в нижней части лицевой стороны первого листа и в графе «Продавец» после записей «ФИО4» в правой средней части лицевой стороны второго листа договора купли-продажи будущего объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО6 (л. 134, 135 т. 2 дела № 2-57/2025 (№ 2-257/2024).

Печатный текст и линовка, расположенные на лицевой и обратной сторонах первого листа (1 и 2 страницы) и на лицевой стороне второго листа (3 страница) договора купли-продажи будущего объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО6 (т. 2 л. 134, 135 дела N 257/2024) выполнены электрофотографическим способом на аппарате лазерного типа в одном сеансе печати.

Оценив представленные экспертные заключения, суд приходит к выводу, что доводы стороны истца относительно того, что ФИО4 договор купли-продажи будущего объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ не подписывал не нашли своего подтверждения.

Вместе с тем, существенным условием предварительного договора купли-продажи (договора купли-продажи будущего объекта недвижимости) является описание предмета основного договора, в частности кадастрового номера квартиры. Судом установлено, что в договоре купли-продажи будущего объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ указан кадастровый номер иной квартиры -№, тогда как кадастровый номер спорной квартиры - №. Как следует из пояснений представителя ответчика в кадастровом номере допущена описка. Вместе с тем, указание неверного кадастрового номера в договоре купли-продажи будущей вещи явилось бы препятствием для продавца в дальнейшем требовать заключение договора купли-продажи спорной квартиры и для осуществления регистрации перехода права собственности.

Кроме того, условия оплаты, указанные в договоре купли-продажи будущего объекта-надвижимости, и договоре купли-продажи, подписанного от имени ФИО4 ФИО8 на основании которого осуществлена государственная регистрация права собственности за ответчиком существенно отличаются.

Следовательно, суд приходит к выводу, что на момент заключения договора купли-продажи существенное условие о цене квартиры с продавцом согласовано не было.

В соответствии с ч. 1 ст. 973 ГК РФ, поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

Согласно пункту 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

В пункте 123 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Частью 2 ст. 174 ГК РФ определено, что сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

ФИО6, уполномоченный действовать в интересах ФИО4 в отношении спорной квартиры, действовал в своих личных интересах, доказательств того, что данные действия были одобрены ФИО4 в последующем материалы дела не содержат.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Истец, обращаясь с иском в суд, просит признать следку недействительной (кабальной), как заключенной на крайне невыгодных условиях для ФИО4

Согласно ч. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В силу указанной нормы права для признания оспариваемой сделки кабальной необходимо: наличие обстоятельств, которые подтверждают ее заключение для истца на крайне невыгодных условиях, то есть на условиях, не соответствующих интересу этого лица, существенно отличающихся от условий аналогичных сделок; тяжелые обстоятельства возникли вследствие их стечения, то есть являются неожиданными, предвидеть которые или их предотвратить не представлялось возможным; контрагент потерпевшего, зная о таком тяжелом стечении обстоятельств у последнего, тем не менее, совершил с ним эту сделку, воспользовавшись этим положением, преследуя свой в этом интерес.

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной ООО «Крымский республиканский центр судебной экспертизы» на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ экспертизы рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 4 643 000,00 руб., то есть стоимость квартиры более чем в 2 раза превышает стоимость, определенную в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Определенная сторонами в договоре купли-продажи цена также значительно ниже кадастровой стоимости квартиры, которая составляет 3 031 446,10 руб., что усматривается из выписки из ЕГРН (т. 1 л.д. 42-45).

Суд находит заслуживающими внимание доводы стороны истца, что доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Симферопольского городского нотариального круга ФИО13, ФИО4 наделил полномочиями и ФИО6 и ФИО8 действовать в его интересах. Как указывает сторона истца, ФИО8 и ФИО6 являются риелторами.

Согласно сведениям, размещенным в открытом доступе в ЕГРИП ФИО6 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя ДД.ММ.ГГГГ (ОГРНИП №), основной вид деятельности по ОКВЭД - 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества.

Следовательно, ответчик ФИО6, профессионально занимающийся покупкой и продажей недвижимого имущества, был осведомлен о реальной рыночной стоимости приобретаемой им у ФИО4 квартиры, однако вопреки наделенным полномочиям, действовал в своих личных интересах.

Также судом установлено, подтверждается материалами уголовных дел №, №, №, № которые обозревались судом и предоставлялись эксперту для исследования почерка, ФИО4 был неоднократно судим, имел проблемы со здоровьем, имел наркотическую зависимость, вел асоциальный образ жизни.

Оценка рыночной стоимости спорной квартиры перед заключением договора купли-продажи не проводилась, связи с чем ФИО4 информацией о реальной стоимости квартиры не располагал. Доказательств обратного стороной ответчика не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что указав в договоре заниженную более чем в два раза по сравнению с рыночной стоимостью стоимость квартиры, а также выдавая денежные средства ФИО4 ежемесячно незначительными частями до заключения основного договора купли-продажи, что следует из представленных в дело расписок, ответчик ФИО6 воспользовался стечением тяжелых жизненных обстоятельств у ФИО4, в частности его наркотической зависимостью.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Оценив представленные доказательства по делу в их совокупности, руководствуясь своим внутренним убеждением, суд расценивает действия ответчика ФИО6 при заключении оспариваемой сделки, как недобросовестное поведение стороны.

Материалами дела подтверждается, что договор купли-продажи был сдан на регистрацию, а также была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности осуществлена после произошедшего ДТП, в тот период, период, когда ФИО4 находился в больнице в бессознательном состоянии и не мог выразить свою волю относительно стоимости квартиры, а также не мог воспользоваться своим правом на отзыв выданной на представителя доверенности. Стоимость квартиры перед заключением договора купли-продажи с ФИО4 согласована не была.

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО8 действующая за себя и от имени ФИО4 получила от ФИО6 денежные средства в сумме 1 430 000,00 руб. за проданную трехкомнатную квартиру (т.2 л.д. 24-25).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8, действующая в интересах ФИО4 заключила договор аренды индивидуального банковского сейфа № в РНКБ Банке сроком на 30 дней до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно листу посещений банковского сейфа № ДД.ММ.ГГГГ его посетила ФИО8

Согласно Распоряжению РНКБ Банка № от ДД.ММ.ГГГГ проведено вскрытие индивидуального банковского сейфа № в связи с возникновением задолженности по оплате аренды, описано имущество, находящееся в банковском сейфе: купюры номиналом 5 000 рублей в количестве 286 штук на сумму 1 430 000 рублей.

Таким образом, заключая договор купли-продажи ФИО8 действовала от имени ФИО4, однако доказательств того, почему денежные средства с момента заключения договора – ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – момента ДТП, не были переданы ФИО4 представителем ФИО8, а также почему денежные средства не могли быть переданы при заключении основанного договора лично ФИО4 материалы дела не содержат.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 было составлено завещание, удостоверенное нотариусом Симферопольского городского нотариального округа ФИО14, согласно которому квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> ФИО4 завещал ФИО1 (т. 1 л.д. 7).

После смерти ФИО4, ФИО1 обратилась к нотариусу Симферопольского городского нотариального округа ФИО9 с заявлением о принятии наследства по завещанию и согласно справке нотариуса от ДД.ММ.ГГГГ № приняла наследство по завещанию (т.1 л.д.35).

Ответчиком по делу заявлено о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствии недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Поскольку стороной истца заявлены требования о признании недействительной оспоримой сделки от ДД.ММ.ГГГГ, срок исковой давности составляет один год. С настоящим иском в суд ФИО1 ТИ. обратилась ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно разъяснениям, изложенным в 6. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

Судом установлено, что в производстве Железнодорожного районного суда города Симферополя с 21.05.2022 находилось гражданское дело № по иску ФИО4, поданному его представителем ФИО15 к ФИО8, ФИО6 о признании сделки недействительной. Определением суда от 11.01.2023 первоначальный истец был заменен правопреемником ФИО1

Согласно разъяснениям изложенным в 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права срок исковой давности не течет на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита (пункт 1 статьи 204 ГК РФ), в том числе в случаях, когда суд счел подлежащими применению при разрешении спора иные нормы права, чем те, на которые ссылался истец в исковом заявлении, а также при изменении истцом избранного им способа защиты права или обстоятельств, на которых он основывает свои требования (часть 1 статьи 39 ГПК РФ и часть 1 статьи 49 АПК РФ).

В п. 18 указанного Постановления Пленума разъяснено, что по смыслу статьи 204 ГК РФ начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности продолжается лишь в случаях оставления заявления без рассмотрения либо прекращения производства по делу по основаниям, предусмотренным абзацем вторым статьи 220 ГПК РФ, пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, с момента вступления в силу соответствующего определения суда либо отмены судебного приказа.

В случае прекращения производства по делу по указанным выше основаниям, а также в случае отмены судебного приказа, если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 204 ГК РФ).

Если после оставления иска без рассмотрения неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев, за исключением случаев, когда иск был оставлен без рассмотрения по основаниям, предусмотренным абзацами вторым, четвертым, седьмым и восьмым статьи 222 ГПК РФ, пунктами 2, 7 и 9 части 1 статьи 148 АПК РФ (пункт 3 статьи 204 ГК РФ).

Поскольку истцом предпринимались меры по защите своих прав с даты смерти наследодателя путём обращения в правоохранительные органы, о чем свидетельствует в частности ответ УМВД России по г. Симферополю от 26.02.2024 (т. 2 л.д. 210), а также путем обращения в суд с иском по иным основаниям в рамках гражданского дела №, производство по указанному делу было прекращено определением Верховного Суда Республики Крым в связи с принятием отказа от иска, суд приходит к выводу, что срок исковой давности ФИО1 пропущен не был.

С учтём изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В ходе рассмотрения дела истцом ФИО1 были понесены судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 98 400,00 руб. из которых: 10 000,00 руб. внесены на депозит суда по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 62), 40 000,00 руб. внесены на счет экспертной организации ООО «Крымский республиканский центр судебной экспертизы», 30 000,00 руб. внесены на депозит суда по чеку от ДД.ММ.ГГГГ (т. 4 л.д. 59), 18 400,00 руб. внесены на депозит суда по чеку от ДД.ММ.ГГГГ (т. 4 л.д. 90). В порядке ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы за проведение судебных экспертиз в размере 98 400,00 руб., которые подтверждаются документально из которых 50 000,00 руб. за экспертизу, проведенную ООО «Крымский республиканский центр судебной экспертизы» и 48 400,00 руб. за экспертизу, проведенную ФБУ «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Также с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 357,00 руб., которые подтверждаются чеком-ордером № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194-198 ГПК РФ, суд –

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительном договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО6 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Прекратить право собственности ФИО6 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Включить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № в состав наследственной массы после смерти ФИО4, умершего ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № в порядке наследования после смерти ФИО7, умершего ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда является основанием для погашения (аннулирования) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи, совершенной ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО6 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № и регистрации права собственности на указанную квартиру за ФИО1.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО1 судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 23 357,00 руб., расходы на проведение судебной экспертизы в размере 98 400,00 руб., а всего – 121 757,00 руб. (сто двадцать одна тысяча семьсот пятьдесят семь тысяч рублей 00 коп.).

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня подписания мотивированного текста решения путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд города Симферополя Республики Крым.

Судья Н.Г. Плиева

Мотивированное решение изготовлено 06.06.2025.

Судья Н.Г. Плиева