УИД: 36RS0026-01-2025-001523-89 Дело №2-739/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Острогожск 15 декабря 2025 года
Острогожский районный суд Воронежской области в составе:
председательствующего судьи Вострокнутовой Н.В.,
при секретаре Кранспортовой Н.А.,
с участием в судебном заседании представителя Общества с ограниченной ответственностью «Агро-Семена» - адвоката Тищенко Максима Сергеевича, представившего удостоверение №1061 от 14.03.2014 и ордер №009425 от 19.11.2025, доверенность от 17.05.2024,
представителя ответчиков ФИО1, ФИО2- адвоката Карпеева Александра Николаевича, представившего удостоверение № 3813 от 06.06.2024 и ордер №14717 от 19.11.2025, доверенность от 27.10.2022,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Агро-Семена» к ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Агро-Семена» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительной. В обоснование требований указано, что в соответствии с договором купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности от 27.02.2021 ответчики совершили сделку купли-продажи на 1/244 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером № площадью 1475 000 кв.м., по адресу: <адрес>, в границах бывшего <адрес> центральная часть кадастрового квартала №. Истец является арендатором и участником долевой собственности на земельные участки к кадастровыми номерами № № №, №, №, №, №, №, 36:19:8100004:278.
Ответчик ФИО1 до государственной регистрации перехода права по договору, так же являлась участником общей долевой собственности на вышеперечисленные земельные участки, а после указанной регистрации утратила право общей долевой собственности только на земельный участок с кадастровым номером №, сохраняя право общей долевой собственности на 9 участков.
Земельные участки (все 10 земельных участков) образовались из земельных долей, права на которые возникли до вступления в силу ФЗ №101 и каждый из участников общей долевой собственности сохранял целостность владения земельных долей, имея право общей долевой собственности в каждом из участков.
В соответствии с договором истцы совершили сделку купли-продажи части земельной доли, которая в силу законодательного регулирования не может быть объектом гражданского оборота.
Истец, являясь арендатором земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером №, производит выплаты арендной платы из расчета наличия у каждого участника общей долевой собственности права в каждом из земельных участков (п.3.1. Договора аренды). После совершения между ответчиками сделки в арендных правоотношениях появилась неопределённость в вопросе о размерах выплаты каждому из ответчиков арендной платы в определенных объемах. Сделка, совершенная между ответчиками, привела к правовой неопределённости в существующих на момент ее совершения арендных отношениях.
Раздел ответчиками земельной доли также посягает на публичные интересы с учетом публичной значимости земель сельскохозяйственного назначения, как основы продовольственной безопасности государства.
Изложенное, указывает на недействительность (ничтожность) договора в силу положений п.2 ст. 168 ГК РФ.
Кроме того, договор изготовлен и подан на государственную регистрацию в 2025 году, без цели продажи права долевой собственности, а с целью предоставления договора, как доказательства по гражданскому делу №2-4/2024 в суд апелляционной инстанции.
Просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности от 27.02.2021, предметом которого является 1/244 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования участка с кадастровым номером № площадью 1475 000 кв.м., по адресу: <адрес>, в границах бывшего <адрес> центральная часть кадастрового квартала №, заключенный между ФИО1 и ФИО2.
Представитель ответчиков ФИО1, ФИО2 - адвокат Карпеев А.Н. представил в суд возражения на иск, в которых просил в удовлетворении исковых требований отказать, при этом указывает, что 1/244 доля, принадлежащая ответчику ФИО1 в земельном участке с кадастровым номером №, была приобретена ответчиком ФИО2, согласно договору купли-продажи от 14.01.2021 у ФИО1, запись в реестре № от 26.02.2021.
По неизвестной ответчикам причине в сентябре 2024 года данная запись из ЕГРН была исключена. В связи с данными обстоятельствами ФИО1 и ФИО2 сдали повторно договор купли-продажи вышеуказанной доли для регистрации перехода права общей долевой собственности и 28.04.2025 была снова восстановлена регистрационная запись за ФИО2 на 1/244 долю номер регистрации №.
Указывает, что ответчики не преследовали какой-либо цели предоставления договора, как доказательства по гражданскому делу №2-4/2024 в суд апелляционной инстанции, они лишь восстановили свои нарушенные права. Согласно п.3 договора купли-продажи от 14.01.2021 стоимость отчуждаемой земельной доли в праве общей долевой собственности с кадастровым номером № составила 20000 рублей, которая была предана продавцу до подписания настоящего договора.
Указывает, что ответчики имели полное право заключить договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности от 27.02.2021, предметом которого является 1/244 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером № площадью 1475 000 кв.м., по адресу: Воронежская область, Острогожский район, в границах бывшего ТОО «Коротоякское», центральная часть кадастрового квартала №.
Считает, что спорный земельный участок был образован в счет земельных долей согласно принятому решению на общем собрании участниками общей долевой собственности. Данный участок имеет все индивидуальные признаки земельного участка (кадастровый номер, площадь, местоположение, вид использования и категории), участок не является многоконтурным не входит в состав какого-либо другого земельного участка, поэтому он никак не может быть взаимосвязан с какими-либо другими земельными участками и тем более привести к дроблению права владения земельной долей, как самостоятельного и неделимого объекта гражданских прав.
Кроме того, указывает, что арендная плата рассчитывается пропорционально количеству земельных долей.
Так же указывает, что истцом пропущен срок исковой давности, так как о данном договоре купли-продажи от 27.02.2021 истцу стало известно в августе 2021 года в рамках гражданского дела №2-4/2024, где в проект межевания уже была включена земельная доля, приобретенная у ФИО1 в земельном участке с кадастровым номером №. Считает, что с учетом вышеизложенного с момента истечения срока – август 2021 года прошло более 3-х лет.
В судебном заседании представитель истца ООО «Агро-Семена» Тищенко М.С. исковые требования поддержал и просил удовлетворить их в полном объеме, кроме того просил в удовлетворении требований о применении срока исковой давности отказать.
Представитель ответчиков ФИО1, ФИО2 - адвокат Карпеев А.Н. просил в удовлетворении исковых требований ООО «Агро-Семена» отказать по основаниям, изложенным в возражениях, кроме того просил применить срок исковой давности.
Ответчики ФИО1, ФИО2, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суд не уведомили.
При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), с учетом лиц участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков ФИО1, ФИО2.
Выслушав, лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.
В соответствии со ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации между кредиторами одного должника по однородным обязательствам может быть заключено соглашение о порядке удовлетворения их требований к должнику, в том числе об очередности их удовлетворения и о непропорциональности распределения исполнения. Стороны указанного соглашения обязаны не совершать действия, направленные на получение исполнения от должника, в нарушение условий указанного соглашения.
Согласно положениям ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договор.
В силу положений п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также ст. 13 и 14 данного федерального закона.
Без выделения земельного участка земельную долю могут купить исключительно сособственники или лицо, которое уже использует земельный участок, находящийся в долевой собственности, - член крестьянского (фермерского) хозяйства или сельхозпредприятие (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Если доля продается одному из указанных лиц, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою долю не нужно (п. 2 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения.
Из материалов дела усматривается, что в соответствии с договором аренды от 10 января 2022 года земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № №, №, №, №, расположенные в границах бывшего <адрес> находятся в долгосрочной аренде у ООО «Агро-Семена».
Как следует из договора купли-продажи от 27 февраля 2021 года ФИО3 приобрела у ФИО2 1/244 долю в земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером: №, площадью 1475000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>», центральная часть кадастрового квартала №, запись в реестре № № от 26 февраля 2021 года. Дата регистрации договора 28 апреля 2025 года.
Как установлено в судебном заседании земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1475000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в границах бывшего <адрес>», центральная часть кадастрового квартала № был образован в счет земельных долей согласно принятому решению на общем собрании участниками общей долевой собственности. Данный участок имеет все индивидуализированные признаки земельного участка (кадастровый номер, площадь, местоположение, вид использования и категорию), участок не является многоконтурным не входит в состав какого-либо другого земельного участка, поэтому он никак не может быть взаимосвязан с какими- либо другими земельными участками и тем более привести к дроблению права владения земельной долей, как самостоятельного н неделимого объекта гражданских прав.
Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что доводы истца ООО «Агро-Семена», о том, что сделка, совершенная между ответчиками ФИО1 и ФИО2 привела к правовой неопределённости в существующих на момент ее совершения арендных отношениях, а так же то, что раздел ответчиками земельной доли так же посягает на публичные интересы с учетом публичной значимости земель сельскохозяйственного назначения, как основы продовольственной безопасности государства, не нашли подтверждения в судебном заседании, кроме того доказательств недействительности сделки суду не представлено.
Согласно ч. 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Доводы представителя истца ООО «Агро-Семена» о том, что была продана часть доли земельного участка с кадастровым номером № противоречит исследованными доказательствами, так как согласно договору купли-продажи ФИО1 была продана ФИО2 1/244 (целая) доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером № площадью 1 475 000 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, Острогожский район, в границах бывшего ТОО «Коротоякское».
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе ООО «Агро-Семена» в удовлетворении исковых требований, поскольку ФИО1 продав свою долю ФИО2 на основании договора купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственность от 27 февраля 2021 года вправе была распорядиться принадлежащим ей имуществом по своему усмотрению, так как обе стороны являлись сособственниками земельного участка, находящегося в их долевой собственности. Кроме того, права арендатора продажей данной земельной доли не нарушены.
Разрешая вопрос о применении срока исковой давности, суд, приходит к следующему.
Согласно положениям статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если законом не установлено иное, течение срок исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно статьей 204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.
Согласно п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.
Требования по настоящему делу о признании ничтожным договора купли- продажи от 27.02.2021 года заявлены с учетом положений ч.3 ст. 433 ГК РФ, устанавливающей следующее.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Учитывая вышеизложенное для ООО «Агро-Семена» датой заключения между ответчиками договора от 27 февраля 2021 года является дата его регистрации – 28 апреля 2025 года.
Ранее указанной даты, у ООО «Агро-Семена» отсутствовали основания для оспаривания либо признания ничтожным договора, который заключен не был.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что доводы представителя истца ООО «Агро-Семена» о том, что для ООО «Агро-Семена» началом срока исковой давности является дата регистрации договора 28 апреля 2025 года заслуживают внимания. Ранее указанной даты, у ООО «Агро-Семена» отсутствовали основания для оспаривания либо признания ничтожным договора, который заключен не был. Утверждения представителя ответчиков, о том, что о существовании договора купли-продажи от 27 февраля 2021 года истцу стало известно в августе 2021 года в рамках гражданского дела №2-4/2022 в Острогожском районном суде, суд не может принять во внимание, поскольку доказательств, что именно этот договор купли-продажи был представлен на обозрение сторонам в судебном заседании в рамках рассматриваемого гражданского дела, суду не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу, что срок исковой давности ООО «Агро-Семена» не пропущен и считает необходимым отказать ответчикам в удовлетворения ходатайства в применении срока исковой давности.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельных долей от 27 февраля 2021 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2, - отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Воронежский областной суд через Острогожский районный суд.
Председательствующий подпись Н.В. Вострокнутова
Мотивированное решение изготовлено 29 декабря 2025 года.