33а-4648/2023
2а-2-222/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
6 июля 2023 года г. Оренбург
Судебная коллегия по административным делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Чувашаевой Р.Т.,
судей Дорохиной Т.С., Ермошкиной О.В.,
при секретаре Ямщиковой К.О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению финансового управляющего ФИО1, действующего в интересах ФИО2, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, межмуниципальному отделу по Октябрьскому, Тюльганскому районам Оренбургской области Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, государственному регистратору ФИО3 о признании незаконным действий государственного регистратора, обязании совершить действия,
по апелляционной жалобе Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области
на решение Сакмарского районного суда Оренбургской области от 21 марта 2023 года.
Заслушав доклад судьи Чувашаевой Р.Т., пояснения заинтересованных лиц ФИО4, представителя ПАО «Сбербанк» ФИО5, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
финансовый управляющий ФИО1, действующий в интересах ФИО2, обратился с административным исковым заявлением к межмуниципальному отделу по Октябрьскому, Тюльганскому районам Оренбургской области Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее – Управление Росреестра по Оренбургской области), указав в обоснование требований, что решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21 июня 2021 года ФИО2 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим ФИО2 утвержден ФИО1 Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 7 октября 2021 года в реестр требований кредиторов должника включено требование ПАО «Сбербанк» в сумме 2 224 988 рублей, из которых требование на сумму 1 940 665,05 рублей обеспечено залогом имущества должника: жилого дома площадью *** кв.м. с кадастровым номером №, и земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: (адрес)
По результатам проведения торгов указанного имущества между должником ФИО2 и победителем торгов ФИО4 28 ноября 2022 года был заключен договор купли-продажи № 1-Д, который представлен в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.
Уведомлением государственного регистратора межмуниципального отдела по Октябрьскому, Тюльганскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области от 11 января 2023 года № КУВД-001/2022-57723259/1 регистрация перехода прав собственности на объекты недвижимости была приостановлена в связи с тем, что не представлен нотариально удостоверенный договор купли-продажи.
Просил суд признать незаконным действия государственного регистратора межмуниципального отдела по Октябрьскому, Тюльганскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области ФИО3, выразившиеся в приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости: жилой дом площадью *** кв.м., с кадастровым номером №, и земельный участок площадью *** кв.м., кадастровым номером №, расположенные по адресу: (адрес) в отношении победителя торгов ФИО4
Обязать государственного регистратора Управления Росреестра по Оренбургской области ФИО3 произвести государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество.
Определением суда от 27 февраля 2023 года к участию в деле в качестве административных соответчиков привлечены Управление Росреестра по Оренбургской области, заместитель начальника межмуниципального отдела по Октябрьскому, Тюльганскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области ФИО3, в качестве заинтересованных лиц – ФИО6, ПАО «Сбербанк».
Решением Сакмарского районного суда Оренбургской области от 21 марта 2023 года административные исковые требования финансового управляющего ФИО1 удовлетворены.
Суд признал незаконным действия государственного регистратора межмуниципального отдела по Октябрьскому, Тюльганскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области ФИО3 по приостановлению регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество: жилой дом, площадью *** кв.м., с кадастровым номером №, и земельный участок, площадью *** кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: (адрес) в отношении победителя торгов ФИО4, и возложил обязанность на Управление Росреестра по Оренбургской области произвести регистрацию перехода прав собственности на указанное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи № 1-Д от 28 ноября 2022 года, заключенного между ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО1, с одной стороны, и ФИО4, с другой стороны.
С таким решением не согласилось Управление Росреестра по Оренбургской области. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение которым в удовлетворении требований отказать, указав, что закон о банкротстве регулирует порядок реализации имущества должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которым устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в Гражданском кодексе РФ и Федеральном закона № 218-ФЗ. Следовательно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения Гражданского кодекса РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции заинтересованное лицо ФИО4, представитель заинтересованного лица ПАО «Сбербанк» ФИО5 просили оставить решение суда без изменения.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В соответствии с частью 2 статьи 306, статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения участников процесса, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит его подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (ранее – КАС РФ) основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Положения части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривают, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Судом первой инстанции установлено, что 2 сентября 2019 года между ПАО «Сбербанк», с одной стороны, и ФИО2, ФИО6, с другой стороны, заключен кредитный договор <***>, в соответствии с которым Банк предоставил созаемщикам кредит в размере 1 897 000 рублей на приобретение жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: (адрес)
Указанный жилой дом и земельный участок были приобретены ФИО2 и ФИО6, действующей за себя и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО8 по договору купли-продажи от 6 сентября 2019 года, за счет собственных денежных средств в размере 403 000 рублей, а также кредитных денежных средств ПАО «Сбербанк», предоставленных по кредитному договору в размере 1 897 000 рублей.
Согласно выпискам из ЕГРН, ФИО2, ФИО6 и несовершеннолетние ФИО7 и ФИО8 являются собственниками по ? доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес), в отношении которых 12 сентября 2019 года зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 23 июня 2021 года ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в отношении которого введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим утвержден ФИО1
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 16 сентября 2021 года (с учетом дополнительного определения от 7 октября 2021 года) требования ПАО «Сбербанк» об установлении кредиторской задолженности в размере 2 224 988,68 рублей признаны обоснованными, в реестр требований кредиторов включено требование ПАО «Сбербанк» в размере 2 224 988,68 рублей, из которых 2 099 491, 85 рублей требования, обеспеченные залогом имущества должника - жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес)
28 октября 2021 года конкурсным кредитором ПАО «Сбербанк» утверждено Положение о порядке организации торгов по реализации задолженного имущества, являющегося предметом залога и принадлежащего должнику ФИО2
По результатам проведенных 22 ноября 2022 года торгов победителем признан ФИО4, с которым 28 ноября 2022 года ФИО2, в лице финансового управляющего ФИО1, заключил договор купли-продажи № 1-Д вышеуказанного жилого дома и земельного участка.
Данный договор купли-продажи 23 декабря 2022 года предъявлен в Управление Росреестра по Оренбургской области для регистрации права собственности за ФИО4
Уведомлением государственного регистратора межмуниципального отдела по Октябрьскому, Тюльганскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области ФИО3 № КУВД-001/2022-57723259/1 11 января 2023 года приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом площадью *** кв.м. и земельный участок площадью *** кв.м., расположенных по адресу: (адрес)
В качестве причины приостановления государственной регистрации перехода права собственности в уведомлении указано, что форма и содержание договора купли-продажи, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, поскольку договор нотариально не удостоверен.
Разрешая заявленные требования, и, удовлетворяя административные исковые требования ФИО1, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для предъявления к договору купли-продажи требований о нотариальной форме, поскольку в рассматриваемом случае предмет залога составляют объекты недвижимости – жилой дом и земельный участок, находящиеся в общей долевой собственности должника, его супруги и несовершеннолетних детей, которые реализовываются как единый объект недвижимости по одной сделке. Учитывая заключение договора купли-продажи в порядке реализации требований Закона о банкротстве, а также судебного акта, которым обращено взыскание на предмет залога, отсутствие факта привлечения к совершению сделки несовершеннолетних лиц, привлечение нотариуса и нотариальное оформление сделки не требуется.
Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции не соглашается ввиду следующего.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 года, по данному вопросу разъяснено, что положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в статьях 158 - 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Пункт 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом.
Часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), содержала требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
В силу части 1.1 статьи 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" также предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Федеральном законе "О государственной регистрации недвижимости", при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения Гражданского кодекса Российской Федерации о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.
Кроме того, согласно части 2 статьи 54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате или нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Федеральный закон от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", как и положения пункта 1 части 1 статьи 50 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" не содержат специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации и в части 2 статьи 54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" к сделкам по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину.
Следовательно, положения части 2 статьи 54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" бесспорно требуют нотариального удостоверения сделки, поскольку сделка связана с отчуждением имущества несовершеннолетнего.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что решение суда первой инстанции постановлено с нарушением норм материального права, вследствие чего является незаконным и подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении административных исковых требований.
Руководствуясь статьями 309, 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Сакмарского районного суда Оренбургской области от 21 марта 2023 года отменить, вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении административного искового заявления финансового управляющего ФИО1, действующего в интересах ФИО2, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, межмуниципальному отделу по Октябрьскому, Тюльганскому районам Оренбургской области Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, государственному регистратору ФИО3 о признании незаконными действий государственного регистратора, обязании совершить действия - отказать.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации через суд первой инстанции.
Председательствующий:
Судьи: