Дело №а-162/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Светлоярский районный суд <адрес>
В составе председательствующего судьи Потаповой О.В.
при секретаре ФИО2,
с участием представителя административного истца по доверенности ФИО5, представителя административного ответчика Управления Росреестра по <адрес> по доверенности ФИО3,
10 апреля 2023 года рассмотрев в открытом судебном заседании в р.<адрес> административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о возложении обязанности о государственной регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ :
Административный истец ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о возложении обязанности о государственной регистрации перехода права собственности.
Указав в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ административный истец ФИО1 приобрела по договору купли-продажи у ФИО4 Махмуда недвижимое имущество в виде земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>.
Продавцу ФИО6 отчуждаемый земельный участок принадлежал на праве собственности, на основании записи от ДД.ММ.ГГГГ, сделанной в похозяйственной книге № за период 1991-1997 гг., ведение которой осуществлялось администрацией Приволжского Сельского совета <адрес>. Факт принадлежности земельного участка ФИО6 подтверждается выпиской из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ Земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №, площадь участка 2300 кв.м.
Жилой дом принадлежал ФИО6 на основании договора от 1989 года.
Договор купли-продажи домовладения с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ заключен между административным истцом ФИО1 и продавцом ФИО6 в простой письменной форме. Денежные средства продавцу переданы в полном объеме. Имущество фактически принято покупателем. С момента приобретения по настоящее время административный истец проживает в домовладении, оплачивает необходимые платежи, несет расходы по содержанию имущества в надлежащем состоянии, осуществляет текущий и капитальный ремонт.
Согласно действующему на момент совершения сделки Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, договор купли-продажи недвижимого имущества подлежал обязательной государственной регистрации в органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако сторонами указанное условие не было выполнено, в связи с чем, запись о праве собственности истца не внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
12.08.2022г. покупатель ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества.
25.11.2022г. Управлением Росреестра по <адрес> вынесено решение об отказе государственной регистрации прав в связи с отсутствием заявления продавца ФИО4 Махмуда. на переход права собственности.
После совершения сделки продавец постоянно проживал в <адрес> Республики. Покупателю стало известно, что ФИО6 умер по месту жительства ДД.ММ.ГГГГ
Согласно общедоступным сведениям реестра наследственных дел сайта Федеральной нотариальной палаты наследственные дела в отношении ФИО6 отсутствуют.
В силу того, что у административного истца отсутствует возможность оформить право собственности во внесудебном порядке, отказ регистрирующего органа может повлечь за собой нарушение прав административного истца на владение, пользование и распоряжение имуществом, принадлежащим ему по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.
В связи с чем, административный истец просит суд обязать Управление Росреестра по <адрес> произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1 на земельный участок, приобретенный ею по договору купли-продажи домовладения с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, находящийся по адресу: <адрес>.
Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и месте слушания дела извещена надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна, каких-либо заявлений и ходатайств суду не предоставила, направила в суд своего представителя.
Представитель административного истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании административные исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по <адрес> по доверенности ФИО3 в судебном заседании с административным иском не согласилась, при этом суду пояснила, что Управление не уклонялось от совершения регистрационных действий в отношении спорного имущества, а лишь приостановило рассмотрение заявления, посколько административным истцом не был представлен полный пакет документов, заявителю был предоставлен срок для предоставления необходимых для регистрации документов. Данное требование ФИО1 не было исполнено, в связи с чем Управлением Росррестра по <адрес> было принято решение об отказе в государственной регистрации прав. Пояснила, что действиями административного ответчика права административного истца не нарушены.
Выслушав представителя административного истца по доверенности ФИО5, представителя административного ответчика Управления Росреестра по <адрес> по доверенности ФИО3, проверив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения административных исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Вопросы, связанные с ведением государственного реестра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и деятельности по регистрации недвижимости, урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
В то же время, согласно части 3 статьи 69 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
Согласно части 1 пункту 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав. Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Статьей 26 Закона N 218-ФЗ определен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 44 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
В силу статьи 27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в виде земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 10).
Продавцу ФИО7 отчуждаемый земельный участок принадлежал на праве собственности на основании записи от ДД.ММ.ГГГГ, сделанной в похозяйственной книге № за период 1991-1997 гг., ведение которой осуществлялось администрацией Приволжского Сельского совета <адрес> (л.д. 11).
12.08.2022г. ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества (л.д. 34-35).
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> государственная регистрация прав ФИО1 приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ, для предоставления заявителем заявления продавца ФИО6 на переход права собственности, а также необходимых документов для государственной регистрации прав и перехода прав на жилой дом, поскольку согласно представленному договору купли-продажи, одновременно с земельным участком к приобретателю переходят права на расположенный на данном земельном участке жилой дом, о чем административный истец был извещен (л.д. 42-43).
Решением Управления Росреестра по <адрес> от 25.11.2022г. отказано в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, поскольку не устранены причины, препятствующие проведению регистрации (л.д. 44-45).
Как установлено судом, ФИО4 умер 21.08.2011г., что подтверждается копией свидетельства о смерти ответом на запрос суда из ОЗАГС Светлоярского муниципального района <адрес> (л.д. 38, 62).
Согласно ответу из нотариальной палаты <адрес> в Единой информационной системе нотариата отсутствуют сведения об открытии наследственного дела к наследственному имуществу ФИО4 Махмуда по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно ответу нотариальной палаты Чеченской Республики № от ДД.ММ.ГГГГ по данным Единой информационной системы нотариата России после смерти ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р. наследственное дело нотариусами Чеченской Республики не заводилось (л.д. 20, 56).
Обращаясь с настоящим административным иском в суд, административный истец указывает на то, что ФИО1 с момента приобретения по настоящее время проживает в домовладении, оплачивает необходимые платежи, несет расходы по содержанию имущества в надлежащем состоянии, осуществляет текущий и капитальный ремонт, несмотря на то, что спорное недвижимое имущество в установленном порядке не зарегистрировано. Административный истец, полагая свои права нарушенными, также ссылается на пп. 60, 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ в обоснование заявленных требований.
Между тем, согласно п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ ("О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Согласно п. 62 вышеуказанного постановления Пленума на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Из вышеизложенного следует, что обязательным условием для применения положений пункта 62 Постановления является отсутствие иных препятствий для регистрации перехода права собственности к покупателю кроме физической невозможности провести регистрацию ввиду отсутствия продавца.
Поскольку правомочность требований о регистрации сделки после смерти продавца обусловливается лишь фактом невозможности выражения продавцом своего волеизъявления, следовательно, регистрация права собственности в данном случае должна осуществляться при безусловном соблюдении всех требований, предъявляемых при проведении правовой экспертизы, это включает в себя обязательность представления всех необходимых документов.
Между тем, в судебном заседании установлено, что при подаче документов для регистрации перехода прав на земельный участок ФИО1 отсутствовало не только заявление продавца ФИО6 (в связи с его смертью), но и имелись иные препятствия для регистрации перехода права собственности. Так ФИО1 не представила в регистрирующий орган необходимых документов для государственной регистрации прав и перехода прав на жилой дом, поскольку согласно представленному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, одновременно с земельным участком к приобретателю переходят права на расположенный на данном земельном участке жилой дом.
Таким образом, суд приходит к выводу, что основания, положенные в основу принятого административным ответчиком решения соответствуют требованиям закона, и препятствуют осуществлению государственной регистрации прав по договору купли-продажи спорного недвижимого имущества.
Кроме того, подтверждений об отсутствии наследников ФИО6 заявителем в регистрирующий орган не представлено.
Таким образом, вопреки положениям статей 62 и 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административным истцом не представлено бесспорных доказательств наличия нарушений его прав со стороны административного ответчика.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает, что в рассматриваемом случае отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленного ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> административного иска.
При таких обстоятельствах суд считает необходимым в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о возложении обязанности о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок отказать
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о возложении обязанности о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок приобретённый по договору купли продажи домовладения с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ находящийся по адресу: <адрес> - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Светлоярский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Потапова О.В.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий Потапова О.В.