УИД 77OS0000-02-2024-035060-88
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Москва1 июля 2025 года
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,
при секретаре Коржикове Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-766/2025 по административному исковому заявлению ООО "Дом на Пятницкой" об оспаривании кадастровой стоимости здания и земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании:
- утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г.Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:01:0002018:2586 (далее – Здание);
- утвержденных актом ГБУ «Центр имущественных платежей» №АОКС-77/2024/000197 от 15 мая 2024 года результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002018:2941 (далее – Земельный участок).
Административный истец, изменив в ходе судебного разбирательства заявленные требования в порядке статьи 46 КАС РФ, просит установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости:
- для Здания - определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 355 238 772 руб.,
- для Земельного участка - определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 116 364 276 руб.
В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником Здания и арендатором Земельного участка; внесённые в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровые стоимости значительно превышают рыночную стоимость этих объектов недвижимости, что затрагивает права ООО "Дом на Пятницкой", так как влияет на размер налоговых обязательств и величину арендной платы; административный истец в подтверждение рыночной стоимости ссылается на заключение судебной экспертизы от 26 мая 2025 года.
Департамент городского имущества города Москвы, ГБУ «Центр имущественных платежей», иные лица, участвующие в деле, замечаний к экспертному заключению не представили. Департамент городского имущества г. Москвы заявил ходатайство о возмещении судебных расходов на оплату судебной экспертизы в размере 412 200 руб.
Исследовав материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При рассмотрении административного дела установлено, что здание с кадастровым номером 77:01:0002018:2586, площадью 1679,2 кв.м., расположено по адресу: <...>, принадлежит административному истцу; право собственности ООО "Дом на Пятницкой" на Здание зарегистрировано 23 декабря 2005 года.
Земельный участок с кадастровым номером 77:01:0002018:2941, площадью 1134 кв.м., расположен по адресу: <...> земельный участок 11/23/1, передан административному истцу в аренду по договору на срок с 6 июля 2022 года по 31 мая 2071 года.
Результаты определения кадастровой стоимости Здания, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Здания определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 379 305 957,66 руб.
В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Здания, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года.
Результаты определения кадастровой стоимости Земельного участка, оспариваемые в настоящем деле, утверждены актом ГБУ «Центр имущественных платежей» №АОКС-77/2024/000197 от 15 мая 2024 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 154 616 511,42 руб.
В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Земельного участка, которая подлежала применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 27 апреля по 31 декабря 2024 года.
Административный истец уплачивает налог на имущество организаций и арендную плату в отношении Здания и Земельного участка исходя из их кадастровой стоимости; это никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ) и свидетельствует о праве заявителя требовать установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.
Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец ООО "Дом на Пятницкой" с административным иском представил Отчёты об оценке от 23 октября 2024 года № 19-10/2024 19-10/2024-1, подготовленные частнопрактикующим оценщиком ФИО2 (далее – Отчет об оценке), в которых рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года была определена в размере 264 967 000 руб.; рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года была определена в размере 92 678 000 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела указал на несоответствие представленных с административным иском Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявил о необоснованности определенных в них величин рыночной стоимости Здания и Земельного участка.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).
В связи с возникшим спором определением суда от 6 декабря 2024 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:
- о соответствии Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;
- рыночной стоимости Здания по состоянию на 1 января 2023 года;
- рыночной стоимости Земельного участка (с видом разрешенного использование бытовое обслуживание (3.3.), деловое управление (4.1.), общественное питание (4.6.)) по состоянию на 1 января 2022 года; производство экспертизы поручено ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России".
Согласно заключению экспертов ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России" ФИО3 и ФИО4 от 26 мая 2025 года Отчёты об оценке не соответствуют законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённые в Отчётах об оценке рыночные стоимости Здания и Земельного участка не подтверждаются. По расчетам экспертов рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года составляет 355 238 772 руб.; рыночная стоимость Земельного участка с вышеуказанными видами разрешенного использования по состоянию на 1 января 2022 года - 116 364 276 руб.
Не доверять заключению экспертов у суда оснований не имеется.
Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена в государственном судебно-экспертном учреждении. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеют высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Здание и Земельный участок; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертами результаты, не содержат арифметических ошибок.
Итоговые суждения о рыночной стоимости сделаны экспертами на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.
Противоречий между исследовательской частью и выводами экспертов не установлено; эксперты ответили на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют; ходатайств об этом участниками процесса также не заявлено.
Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний не представили; административным истцом изменены требования с учетом заключения эксперта.
Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы при рассмотрении дела ничем объективно не опровергнута; ставить его под сомнение у суда оснований не имеется.
Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения, как об этом и просит административный истец, должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2023 года рыночную стоимость Здания и на 1 января 2022 года рыночную стоимость Земельного участка, равной которой и надлежит установить кадастровые стоимости спорных объектов недвижимости.
Доказательств иной рыночной стоимости Здания и Земельного участка в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчеты об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оцениваются судом критически и, как следствие, рыночную стоимость Здания и Земельного участка не подтверждают.
С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Здания и Земельного участка. Установленная судом кадастровая стоимость Земельного участка подлежит применению по 31 декабря 2024 года.
В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.
Разрешая ходатайство Департамента городского имущества г. Москвы о возмещении судебных расходов на оплату судебной экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, определении от 15 октября 2024 года № 2630-О, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости существенной не является (от 6 до 28,23%), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.
При этом, суд исходит из того, что проверка Отчётов об оценке сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости, равной рыночной; иным образом в рамках настоящего административного спора установить все юридически значимые обстоятельства было невозможно; по итогам экспертизы административным истцом изменены требования; настоящим решением суда установлена кадастровая стоимость Здания и Земельного участка, равной их рыночной стоимости, в размере, определённом в экспертном заключении.
При этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено.
Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что кадастровая стоимость Здания и Земельного участка была определена по результатам процедура ГКО, очевидно, ошибочно.
При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу Департамента городского имущества г. Москвы надлежит взыскать в счет возмещения судебных расходов на оплату экспертизы 412 200 руб. согласно счету ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России".
Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:01:0002018:2586, площадью 1679,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 355 238 772 руб.
Установить на период по 31 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002018:2941, площадью 1134 кв.м., расположенного по адресу: <...> земельный участок 11/23/1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 116 364 276 руб.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости здания и земельного участка.
Датой подачи ООО "Дом на Пятницкой" заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 ноября 2024 года.
Взыскать с ООО "Дом на Пятницкой" в пользу Департамента городского имущества г. Москвы в счет возмещения судебных расходов на оплату судебной экспертизы 412 200 руб.
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.
Мотивированное решение изготовлено 11 июля 2025 года.
Судья
Московского городского судаР.Б. Михайлова