Дело 2-1047/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 августа 2022 года Нижегородский районный суд г. Н. Новгорода в составе председательствующего судьи Рябова А.Е., при секретаре Чуманове А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ТСЖ «Нижегородское» о взыскании убытков,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО5 обратилась в суд с иском к ТСЖ «Нижегородское» о взыскании убытков.
В обоснование заявленных требований указав, что с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ она является собственником нежилого помещения П1, площадью 48, 1 кв.м., расположенного в здании по адресу: г. Н. Новгород, <адрес>.
После приобретения объекта недвижимости истцом было выявлено следующее.
К фасаду дома с двух сторон пристроен металлический забор, на стене дома и в зоне отмостки проложены коммуникации, как на территории дома, так и на землях общего пользования установлены элементы ограждения, препятствующие проезду, на фасаде дома смонтированы радио-электрораспределительные устройства.
Все перечисленные устройства блокируют доступ к принадлежащему ФИО5 помещению.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 была направлена претензия в адрес ТСЖ с требованием демонтажа указанных конструкций. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 была направлена претензия с требованием выполнить демонтажа указанных устройств.
Однако, до настоящего времени, забор, а также устройства, установленные на фасаде здания, не демонтированы, чем препятствуют доступу в здание эксплуатации объекта.
В результате бездействия ТСЖ «Нижегородское» в вопросе сноса ограждения и невыполнения решения суда повлекли невозможность использования ФИО5 помещения, что повлекло причинение убытков, в размере арендной платы, которую она планировала получать, приобретая объект и выполняя его ремонт.
Средняя величина арендной платы за сходный объект недвижимости за указанный период времени составляет 48 000 рублей в месяц (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).
На основании изложенного, истец просит суд взыскать с ТСЖ «Нижегородское» 960 000 рублей убытков, 15 000 рублей расходов на представителя.
В судебное заседании истец ФИО5 не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело без ее участия.
Представитель истца, на основании доверенности, ФИО, заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представители ответчика на основании доверенностей и ордера ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании заявленные исковые требования не признали по основаниям, изложенным в письменных возражениях, просили в иске отказать в полном объеме.
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещались надлежащим образом, в связи с чем суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ «1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему…».
В соответствии с абзацем первым ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом в силу пункта 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Как установлено судом, с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 является собственником нежилого помещения П1, площадью 48, 1 кв.м., расположенного в здании по адресу: г. Н. Новгород, <адрес>.
Как утверждает истец, в своих требованиях ФИО5 понесла убытки из-за бездействия ТСЖ «Нижегородское».
Согласно ст. 15 ГК РФ: под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ, которая разделяет их на реальный ущерб и упущенную выгоду.
Размер убытков в виде упущенной выгоды должен быть определен исходя из размера дохода, который могло получить лицо, если бы его право не было нарушено, с учетом всех произведенных затрат.
Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом:
реальности размера упущенной выгоды;
принятия мер для получения упущенной выгоды;
наличия реальных условий для получения доходов в заявленном размере с учетом понесенных расходов.
Формула расчета упущенной выгоды УВ = ПД - ПР. Упущенная выгода равна разности между потенциальным доходом и потенциальными расходами истца. К расходам истца относят налоговые выплаты, коммунальные платежи и другие издержки. Расчет упущенных доходов подтверждают документально зафиксированной прибылью за прошедшие периоды.
Истец составил расчет без учета этих требований, не предоставив доказательств того, что им были понесены реальные убытки.
Кроме того, ФИО5 не доказала, что возможность получения ей доходов действительно существовала, и что только действия ответчика стали препятствием для этого.
Наличие у ФИО5 в собственности нежилого помещения, не является доказательством того, что она сдала бы своё помещение в аренду, т.е. у ФИО5 нет доказательств, подтверждающих неизбежность получения дохода и совершения ей необходимых для этого приготовлений.
Истцом предоставлена лишь справка об аренде сходного объекта недвижимости. Представитель истца и сама истица не представили суду сведений о том, по каким именно параметрам определялось сходство между объектами.
Справка о стоимости арендной ставки предположительно сходного объекта недвижимости, по мнению суда, не является документом, подтверждающим создание истцом реальных условий для получения доходов в заявленном размере.
Судом установлено, ТСЖ «Нижегородское» не препятствовало и не мешало истцу в эксплуатации указанного помещения, так как работы на объекте велись и до ДД.ММ.ГГГГ, и после ДД.ММ.ГГГГ. Так ДД.ММ.ГГГГ в ходе мероприятий по контролю за состоянием «Охраны объектов культурного наследия <адрес>» «Нижегородская 9 литер А» сотрудниками Управления государственной охраны объектов культурного наследия <адрес> было установлено, что в доме по адресу: <адрес> непосредственной близости от объекта культурного наследия ведутся работы по реконструкции здания, что подтверждается актом визуального осмотра и фотофиксацией.
Также, исходи из ответа на обращения жильцов ТСЖ «Нижегородское», полученного из Государственной жилищной инспекции <адрес>, свидетельствует о проведении ремонтных работ ДД.ММ.ГГГГ в здании по <адрес>. Все выше перечисленное подтверждается материалами дела №, которое находилось в производстве Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода, решение по которому было исследовано в ходе рассмотрения дела.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в помещении истца отсутствовал оконный проем, он был заколочен досками, в отчете ООО «ПЦЭП» от ДД.ММ.ГГГГ в данном оконном проеме уже установлен стеклопакет, также по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на западном фасаде дома нет пластиковых газовых труб и счетчика, в отчете ООО «ПЦЭП» от ДД.ММ.ГГГГ на западном фасаде дома проложены газовые трубы и установлен счетчик.
Кроме того, жильцы ТСЖ «Нижегородское» никаким образом не могли и не препятствовали ФИО5 в получении необходимых документов для осуществления перепланировки и переустройства принадлежащего ей на праве собственности помещения П1, расположенного по адресу: <адрес>.
ФИО5 только в конце 2020 года обратилась в администрацию <адрес> с запросом о предоставлении только лишь информации о необходимом пакете документов для согласования работ по перепланировке и переустройству, что подтверждается ответом, направленным из <адрес> ДД.ММ.ГГГГ в ответ на обращение ФИО5 о предоставлении информации о пакете документов, необходимого для согласования перепланировки и переустройства нежилого помещения П1 в <адрес> литера С по <адрес>.
В принадлежащем ФИО5 помещении согласно плану расположения помещений из выписки ЕГРН, на котором отмечаются коммуникации (водоснабжение, водоотведение, газовое отопление) отсутствуют перечисленные коммуникации, что свидетельствует о том, что ФИО5 не могла сдавать в аренду данное помещение, так как оно абсолютно не соответствует требованиям СанПин согласно Постановлению Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О введении в действие СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-03" (зарегистрировано Минюстом России ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный №):
2.2 Здания, строения, сооружения, помещения, используемые хозяйствующими субъектами, должны быть оборудованы системами холодного и горячего водоснабжения, водоотведения.
2.4. В помещениях обеспечиваются параметры микроклимата, воздухообмена, определенные требованиями гигиенических нормативов.
Обследование технического состояния системы вентиляции проводится перед вводом здания (помещения) в эксплуатацию или его реконструкцией, затем через 2 года после ввода в эксплуатацию, в дальнейшем не реже 1 раза в 10 лет. При обследовании технического состояния вентиляции должны осуществляться инструментальные измерения объемов вытяжки воздуха.
Принимая во внимание технический отчет ООО «ПЦЭП» есть основания полагать, что помещение, принадлежащее ФИО5, не соответствует требованиям Противопожарной безопасности в отношении административных (общественных зданий) в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 123-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", обратного истцом не доказано.
Между тем, размер якобы упущенной истцом выгоды, в качестве неполученных доходов от планируемой сдачи в аренду нежилого помещения, носит исключительно гипотетический характер. При определении размера упущенной выгоды истец не предоставила реальных доказательств того, что она предприняла все меры для её получения и сделала для этого все необходимые приготовления.
В процессе судебного разбирательства, не было установлено, созданы ли реальные условия для получения доходов в заявленном размере с учетом понесенных расходов, имеется ли в помещении, в указанный истцом период, электроснабжение, отопление, водоснабжение, водоотведение, выполнен ли ремонт, соблюдены ли требования противопожарной безопасности, предъявляемые к административным (общественным) помещениям.
Таким образом, по мнению суда, для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов.
В ходе рассмотрения дела была проведена судебная экспертиза.
Согласно заключения судебной экспертизы №ДД.ММ.ГГГГ-22 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ООО НПО «Эксперт Союз», следует, что даже без непосредственного доступа, нежилое помещение П1 по адресу: г. Н. Новгород, <адрес> не соответствует требованиям, предъявляемым к офисным зданиям и помещениям (как в части технического состоянии наружных стен, так и в части отсутствия инженерных коммуникаций).
Определить наиболее вероятную рыночную стоимость аренды пригодного для эксплуатации нежилого помещения П1 общей площадью 48,1 кв.м. кадастровый №, расположенного в здании по адресу: г. Н. Новгород, <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не целесообразно.
Данное заключение является полным, последовательным, экспертом указаны все основания, по которым он пришел к выводу по стоимости восстановительного ремонта транспортного.
В силу положений ст. ст. 14 и 21 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" руководитель учреждения по получении определения о назначении судебной экспертизы обязан поручить ее производство комиссии экспертов данного учреждения, которые обладают специальными знаниями в объеме, требуемом для ответов на поставленные вопросы, а эксперты в силу ст. 16 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" обязаны провести полное исследование представленных материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ними вопросам. Специальные знания экспертов подтверждаются представленными суду сертификатами и дипломами. Согласно ст. 11 указанного Федерального закона государственные судебно-экспертные учреждения одного и того же профиля осуществляют деятельность по организации и производству судебной экспертизы на основе единого научно-методического подхода к экспертной практике, профессиональной подготовке и специализации экспертов.
В соответствии со ст. 8 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" (в редакции ФЗ N 124-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ) эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Представленное в материалах дела заключение в полной мере отвечает требованиям приведенных выше норм, является мотивированным, представляет собой полные и последовательные ответы на поставленные перед экспертами вопросы, неясностей и противоречий не содержит, исполнено экспертами, имеющими соответствующие стаж работы и образование, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденными об ответственности по ст. 307 УК РФ, вследствие чего оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется.
В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО4, который выводы, изложенные в заключении экспертизы, поддержал, дал пояснения по существу проведенной экспертизы.
Между тем, истец в судебном заседании не доказал факт убытков в виде упущенной выгоды или возможность получения ей дохода в заявленном размере при использовании принадлежащего ей помещения в указанный период. Заявленная сумма убытков не подтверждена доказательствами, как и не подтверждено наличие этих убытков. В связи с чем, по мнению суда, оснований для удовлетворения требований истца не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ТСЖ «Нижегородское» о взыскании убытков, отказать полном объеме.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в течение месяца, путем подачи жалобы через Нижегородский районный суд г.Н.Новгорода.
Судья: А.Е. Рябов