Дело № 2-984/2025
УИД 35RS0010-01-2024-018548-20
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Вологда 27 января 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2025 года.
Мотивированное решение изготовлено 10 февраля 2025 года.
Вологодский городской суд Вологодской области в составе председательствующего судьи Беловой Е.А., при секретаре Сызранцевой О.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строим.35» о защите прав потребителей,
установил:
ФИО2 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строим.35» (далее – ООО «СЗ «Строим.35») о защите прав потребителей.
Требования мотивировал тем, что 02 февраля 2023 года между ООО «СЗ «Строим.35» заключен договор участия в долевом строительстве № Объектом долевого строительства являлась, в том числе: трехкомнатная квартира № общей площадью 82,91 кв.м, расположенная на 2 этаже в I подъезде по адресу: <адрес>, стоимостью 5 470 рублей. Срок окончания строительства объекта и ввод его в эксплуатацию не позднее 26 июня 2023 года. (пункт 1.2 договора); срок передачи дольщику объекта долевого строительства не позднее 26 июня 2023 года. Согласно пункту 2.4 договора стороны договорились, что в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства отличается от проектной в большую сторону, то дольщик оплачивает разницу площади исходя из стоимости 1 кв.м площади, рассчитанной по настоящему договору, если в меньшую, то застройщик возвращает разницу исходя из той же стоимости одного кв.м. В случае превышения фактической площади объекта над проектной площадью, участник долевого строительства перечисляет на расчетный счет застройщика в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления от застройщика. В случае превышения проектной площади объекта над фактической площадью, застройщик производит возврат участнику долевого строительства денежных средств в течение 10 календарных дней с момента получения от участника долевого строительства реквизитов для перечисления денежных средств. Обязательства по оплате цены договора исполнены истцом в полном объеме. Объект долевого строительства передан истцу по акту приема-передачи от 14 декабря 2023 года, площадь объекта по размерам БТИ указана 81,1 кв.м, по договору – 82,91 кв.м.
С учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просит суд взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 456 745 рублей, денежные средства в качестве компенсации разницы между фактической общей площадью квартиры по сравнению с проектной в размере 119 415 рублей 02 копейки, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей; штраф.
В судебное заседание истец ФИО2 не явился, извещен, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, заявленные требования поддерживает. Его представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Представитель ответчика ООО «СЗ «Строим.35» по доверенности ФИО4 возражала против удовлетворения исковых требований. В случае удовлетворения требований просила применить положения статьи 333 ГК РФ.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив собранные по делу доказательства, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено, что 02 февраля 2023 года между ООО «СЗ «Строим.35» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №.
Объектом долевого строительства является, в том числе: трехкомнатная квартира № общей площадью 82,91 кв.м, расположенная на 2 этаже в I подъезде по адресу: <адрес>, стоимостью 5 470 000 рублей.
Согласно пункту 1.2 настоящего договора срок окончания строительства объекта и ввод его в эксплуатацию не позднее 26 июня 2023 года.
Согласно пункту 3.1.4 настоящего договора срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства не позднее 26 июня 2023 года.
14 декабря 2023 года квартира передана застройщиком участнику долевого строительства, что подтверждается представленным актом.
В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу статьи 6 настоящего Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ).
Согласно статье 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Частью 2 статьи 6 названного Закона предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В связи с несвоевременным выполнением застройщиком своих обязательств по названному договору участия в долевом строительстве, 03 сентября 2024 года ФИО2 обратился к ответчику с досудебной претензией о выплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, которая была оставлена без удовлетворения.
Факт нарушения срока передачи объекта долевого строительства в ходе рассмотрения дела установлен и не оспаривается стороной ответчика.
Обращаясь в суд с иском, истец просит взыскать в свою пользу неустойку за период с 01 июля 2023 года по 14 декабря 2023 года (с учетом постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года №) в размере 456 745 рублей (5 470 000 х 167 х 2 х 1/300 х 7,5 %).
С расчетом истца суд соглашается. Контррасчет ответчиком не представлен.
На основании изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 456 745 рублей.
Пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Аналогичные положения, предусматривающие инициативу ответчика по уменьшению неустойки на основании данной статьи, содержатся в пункте 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».
Таким образом, исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) размер процентов (неустойки, штрафа) может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, поданного суду первой инстанции или апелляционной инстанции, если последним дело рассматривалось по правилам, установленным частью 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Помимо заявления о явной несоразмерности суммы, подлежащей взысканию, последствиям нарушения обязательства ответчик в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязан представить суду доказательства, подтверждающие такую несоразмерность.
Принимая во внимание размер неустойки за спорный период, необходимость соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, а также непредоставление доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для применения к возникшим правоотношениям положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера неустойки.
Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установил, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 422).
В соответствии с положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В силу части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (пункт 2 части 2 статьи 7 настоящего Закона).
В соответствии со статьей 22 Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
Согласно пункту 2.4 договора стороны договорились, что в случае превышения проектной площади объекта над фактической площадью, застройщик производит возврат участнику долевого строительства денежных средств в течение 10 календарных дней с момента получения от участника долевого строительства реквизитов для перечисления денежных средств.
Обязательства по оплате цены договора исполнены истцом в полном объеме.
Объект долевого строительства передан ФИО2 по акту приема-передачи от 14 декабря 2023 года.
Согласно окончательным обмерам квартиры, проводившимся кадастровым инженером ФИО1., а также указанным в акте приема-передачи, площадь объекта составила 81,1 кв.м, в то время, как по договору она равняется 82,91 кв.м.
Суд, руководствуясь вышеприведенными положениями действующего законодательства, исходит из того, что поскольку фактическая площадь переданного истцу объекта долевого участия в строительстве уменьшилась на 1,81 кв.м, то у ответчика согласно условиям договора возникла обязанность по доплате за такое уменьшение.
17 июня 2024 года ФИО2 направил в адрес застройщика претензию о выплате разницы между фактической и проектной площадью квартиры.
Письмом ООО «СЗ «Строим.35» сообщило истцу о готовности вернуть разницу в размере 59 245 рублей 02 копейки в счет зачета требований, касающихся компенсации, предусмотренной п.2.5 договора.
Суд соглашается с расчетом, представленным стороной истца.
Таким образом, ко взысканию с ООО «СЗ «Строим.35» в пользу ФИО2 подлежит сумма стоимости разницы передаваемой площади в размере 119 415 рублей (82,91-81,1-1*65 975,15).
Статья 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусматривает, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Статья 151 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
В данном случае право потребителя на компенсацию морального вреда в случае нарушения его прав продавцом, изготовителем или исполнителем, прямо предусмотрено Законом о защите прав потребителей. Данное право потребителя не обусловлено характером нарушенного права, и наступает, в том числе, в случае нарушения имущественных прав потребителя.
При этом в силу пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Вышеперечисленные договор участия в долевом строительстве и договор уступки прав требования заключены истцом для личных и семейных нужд, что не опровергнуто ответчиком на основе отвечающих требованиям главы 6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств. В связи с этим, в соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей, пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2022), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 октября 2022 года (разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике), на спорные правоотношения распространяются нормы Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ, в том числе в части права участника долевого строительства на компенсацию морального вреда в связи с нарушением застройщиком прав истца, установленных соответствующим договором участия в долевом строительстве.
При этом постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479 не устанавливает каких-либо ограничений относительно взыскания с застройщика в пользу участника долевого строительства - гражданина, компенсации морального вреда.
Поскольку факт нарушения прав истца как потребителя нашел свое подтверждение, суд, принимая во внимание характер причиненных физических и нравственных страданий, с учётом принципа разумности и справедливости, а также учитывая, что негативных неизгладимых последствий в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств, для истца не наступило, полагает возможным взыскать с ответчика в счет компенсации морального вреда в пользу истца 5 000 рублей.
В силу пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Учитывая, что требования истца в добровольном порядке не были удовлетворены ответчиком, суд взыскивает с ответчика штраф в пользу истца в размере 290 580 рублей 01 копейка ((456 745+119 415,02+ 5 000)/2).
Оснований для снижения штрафа суд не усматривает.
Согласно статье 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 19 523 рубля 20 копеек.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строим 35», ИНН №, ОГРН №, в пользу ФИО2, паспорт серии № выдан <данные изъяты> неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору в долевом строительстве № в размере 456 745 рублей, сумму стоимости разницы передаваемой площади в размере 119 415 рублей 02 копейки, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 290 580 рублей 01 копейка.
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строим 35», ИНН №, ОГРН №, в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 19 523 рубля 20 копеек.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд Вологодской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Е.А. Белова