САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. №...

78RS0№...-78

Судья: <...> Е.С.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Рябко О.А.,

судей

Полиновой Т.А., ФИО1,

при секретаре

<...> И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 20 сентября 2023 года гражданское дело №... по апелляционной жалобе <...>, <...>, <...> на решение Петроградского районного суда <адрес> от <дата> по исковому заявлению ООО «<...>», <...> к <...>, <...>, <...>, <...> о признании решения общего собрания недействительным, отмене решения общего собрания собственников.

Заслушав доклад судьи Рябко О.А., выслушав объяснения представителя ответчика <...> Д.В. – <...> К.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛ

А:

ООО «<...>», <...> Л.В. обратились в Петроградский районный суд <адрес> с иском к <...> Д.В., <...> Д.В., <...> Е.В., <...> И.И., в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 ГПК РФ, просили признать недействительными решения общего собрания собственников, оформленные сообщением о результатах общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, стр. 1, и отменить решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, которое проводилось в период с <дата> по <дата>.

В обоснование заявленных требований истцы указывали на то, что ООО «УК «<...>» осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: <адрес>, стр. 1, на основании протокола общего собрания собственников от <дата> и заключенного с собственниками помещений во исполнение данного протокола договора управления, а также распоряжения ГЖИ СПб от <дата> №...-рл «О внесении сведений о многоквартирных домах в реестр лицензий субъекта Российской Федерации – Санкт-Петербург». Указанные сведения размещены в общем доступе в сети интернет на официальном сайте ГИС ЖКХ. При ознакомлении с сайтом ЖК «Петровский квартал на воде» по адресу в сети интернет: http: sosedipetrovskiy.ru истцам стало известно о том, что в период с <дата> по <дата> в многоквартирном <адрес> стр. 1 по <адрес> в Санкт-Петербурге проведено общее собрание собственников помещений в форме очно-заочного голосования. Согласно сообщению о результатах общего собрания собственников помещений в МКД в числе прочих определен следующий круг вопросов, по которым собственными якобы принимались решения: выбор способа управления МКД, принятие решения о создании в доме ТСЖ, утверждение устава ТСЖ, выбор адреса (места нахождения) ТСН «ТСЖ Петровский квартал на воде -1», выбор председателя и членов правления ТСЖ, о расторжении договора управления с ООО «УК «<...>» и др. С решениями общего собрания собственников, истцы не согласны, в связи с тем, что собственники МКД не были надлежащим образом уведомлены о проведении общего собрания, и не участвовали в голосовании. Кроме того, законодательство установлено, что лица, получившие от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, но не оформившие на него право собственности в течение года после введения дома в эксплуатацию могут принимать решения на общем собрании собственников, однако не могут быть инициаторами такого собрания. Вместе с тем, <...> Е.В. является одним из инициаторов данного собрания, которая не является собственником. Следовательно, общее собрание собственников инициировано лицом, не имеющим полномочия. Также был нарушен и пункт 20 Порядка направления подлинников решений и проколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, которые являются обязательными приложениями к протоколу. Кроме того, согласно копии протокола общего собрания собственников <дата>, общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного <адрес> 559,6 кв.м. <адрес> не соответствует действительности, поскольку согласно акту ввода МКД в эксплуатацию площадь жилых и нежилых помещений, не являющихся помещениями общего имущества, составляет 17 986,1 кв.м. Из протокола следует, что в общем собрании приняли участие собственники обладающие 69,46% голосов от общего числа голосов собственников, вместе с тем, согласно сведениям содержащимся в Росреестре право собственности зарегистрировано на помещения в указанном МКД общей площадью 10 722,3 кв.м, что составляет 59,61% от общей площади жилых и нежилых помещений МКД, не зарегистрировано право собственности на жилые и нежилые помещения, не относящиеся к общему имуществу собственников общей площади 7 263,8 кв.м или 40,28%. Из кворума подлежат исключения 4 023,69 кв.м (голосов) или 22,37% от общего числа голосов собственников. При таких обстоятельствах кворум на общем собрании составит 41,58 кв.м, то есть кворум отсутствовал. В общем собрании приняли участие лица, не обладающие правом участия в общем собрании собственников, поскольку правом участия обладают собственники помещений, зарегистрировавшие право собственности на помещения от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. При этом дом введен в эксплуатацию в декабре 2019 года, в связи с чем, в общем собрании приняли участие лица, не обладающие правом участия в общем собрании собственников, и как следствие, не обладающие правом принятия решений по вопросам повестки дня, что влечет за собой недействительность решений таких лиц. Более того, в части решений собственников, содержаться не оригиналы, а копии бюллетеней голосования, а также бюллетени, имеющие неоговоренные исправления общей площадью 247,85 кв.м, или 1,38 % от общего числа голосов собственников.

Решением Петроградского районного суда <адрес> от <дата> исковые требования ООО «УК «<...>», <...> Л.В. удовлетворены; признаны недействительными решения общего собрания собственников, оформленные сообщением о результатах общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, стр. 1; отменены решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, стр. 1, проведенного в период с <дата> по <дата>.

Не согласившись с данным решением суда, <...> Д.В., <...> Д.В., <...> И.И. подали апелляционную жалобу и дополнения к ней, в которых просят его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «УК «<...>», <...> Л.В.

Судом апелляционной инстанции <дата> произведена замена судей Вересовой Н.А., включенной в состав суда для рассмотрения настоящего дела, сформированный путем использования автоматизированной информационной системы, и находящейся в очередном отпуске, на судью Полинову Т.А.

Ответчик <...> Д.В. на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом в соответствии с требованиями статьи 113 ГПК РФ, воспользовался правом на представление своих интересов через представителя <...> К.А., который в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержал, настаивал на удовлетворении.

Истец <...> Л.В., ответчики <...> Д.В., <...> Е.В., <...> И.И., третье лицо Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явились, доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не направили.

Истец ООО «УК «<...>», извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явилось, направило ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с нахождением представителя общества в очередном оплачиваемом отпуске. Определением судебной коллегии от <дата> в удовлетворении данного ходатайства отказано, поскольку неявка представителя ООО «УК «<...>» в связи с предоставлением очередного отпуска не может являться уважительной причиной для отложения судебного разбирательства, так как ООО «УК «<...>», являясь юридическим лицом, не лишено было возможности привлечь иного представителя для представления интересов в судебном заседании при рассмотрении настоящего гражданского дела. Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что судебное заседание, назначенное на <дата>, уже откладывалось по причине нахождения представителей ООО «УК «<...>» в очередном отпуске.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия на основании статьи 167, статьи 327 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя ответчика <...> Д.В., проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно положениям части 1 статьи 44, статьи 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и может проводиться посредством очного голосования, заочного голосования либо очно-заочного голосования.

В соответствии со статьей 45 ЖК РФ внеочередное собрание собственников помещений многоквартирного дома может быть созвано по инициативе любого из собственников. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В силу положений статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1 - 1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (часть 1).

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (часть 3).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (часть 5).

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (часть 6).

В силу пункта 1 статьи 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

Решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда (пункт 2).

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4).

В силу статьи 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец ООО «<...>» осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, стр. 1, на основании протокола общего собрания собственников от <дата> и заключенного с собственниками помещений во исполнение данного протокола договора управления, а также распоряжения ГЖИ СПб от <дата> №...-рл «О внесении сведений о многоквартирных домах в реестр лицензий субъекта Российской Федерации – Санкт-Петербург». Указанные сведения размещены в общем доступе в сети интернет на официальном сайте ГИС ЖКХ.

Из протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от <дата> следует, что в период с <дата> по <дата> проведено внеочередное собрание собственников указанного многоквартирного дома в очно-заочной форме, при учтенной общей площади жилых помещений в МКД – 13 433 кв.м, и нежилых помещений в МКД – 3 126 кв.м, а всего 16 559, 6 кв.м.

Инициаторами проведения общего собрания собственников помещений выступили: <...> Д.В. собственник <адрес>, запись в Росреестре о собственности от <дата>, <...> Д.В. собственник <адрес> запись о собственности от <дата>, <...> Е.В., собственник <адрес> запись в Росреестре от <дата>, <...> И.И. собственник пом. 56-Н запись в Росреестре от <дата>.

Согласно протоколу количество голосов лиц, принявших участие в собрании: 11 502,56, кворум имеется: 69,46%.

На повестку дня поставлены вопросы:

1. Об избрании председателя и секретаря собрания;

2. Об избрании счетной комиссии;

3. О выборе способа управления домом;

4. О создании товарищества собственников жилья;

5. О выборе адреса (места нахождения) ТСН «ТСЖ <...>»;

6. Об избрании уполномоченного представителя для государственной регистрации ТСН «ТСЖ <...>»;

7. Об избрании членов правления ТСН «ТСЖ <...>»;

8. Об избрании председателя правления ТСН «ТСЖ <...>»;

9. Об избрании ревизионной комиссии ТСН «ТСЖ <...>»;

10. О расторжении договора управления с ООО «УК «<...>»;

11. Об избрании лица, уполномоченного на расторжение договора управления от имени собственников помещений;

12. Об использовании информационной системы ГИС ЖКХ для проведения общих собраний собственников помещений;

13. О назначении администратора для проведения общих собраний собственников в информационной системе ГИС ЖКХ;

14. Об уведомлении собственников помещений и членов ТСН «ТСЖ <...>»; о проведении общего собрания собственников помещений и общего собрания членов ТСЖ, а также о принятых на собраниях решениях;

15. О выборе порядка им места хранения решений собственников и протоколов общих собраний собственников.

По итогам голосования приняты решения:

- Избран председателем собрания <...> Д.В., секретарем собрания <...> Д.В.;

- Избрана счетная комиссия: <...> Ю.Н., <...> И.И.;

- Выбрали способ управления домом - управление ТСЖ;

- Создали товарищество собственников жилья ТСН «ТСЖ <...>», утвердили Устав ТСН.

- Выбрали адрес (места нахождения) ТСН «ТСЖ <...>», Санкт-Петербург, <адрес>, стр.1, <адрес>;

- Избрали уполномоченного представителя для государственной регистрации ТСН «<...>» - <...> Д.В,;

- Избранили членов правления ТСН «ТСЖ <...>» <...> Д.В., <...> Д.В,, <...> Е.В.;

- Избрали председателя правления ТСН «ТСЖ <...>» - <...> Д.В.;

- Избрали ревизионную комиссию ТСН «ТСЖ <...>» <...> Ю.Н., <...> И.И.;

- Расторгли договор управления с ООО «УК «<...>»;

- Избрали лицо, уполномоченное на расторжение договора управления от имени собственников помещений – <...> Д.В.;

- Приняли решение об использовании информационной системы ГИС ЖКХ для проведения общих собраний собственников помещений;

- Назначили администратора для проведения общих собраний собственников в информационной системе ГИС ЖКХ- <...> Д.В.;

- Приняли решение об уведомлении собственников помещений и членов ТСН «ТСЖ <...>»; о проведении общего собрания собственников помещений и общего собрания членов ТСЖ, а также о принятых на собраниях решениях путем размещения объявления на дверях подъездов или информационных досках во дворе и размещения на сайте www.<...>.ru;

- Выбрали порядок и место хранения решений собственников и протоколов общих собраний собственников - Санкт-Петербург, Петровский пр-т, <адрес>, стр.1. <адрес>.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, пришел к выводу о том, что при проведении оспариваемого собрания были допущены нарушения требований жилищного законодательства, влекущие признание решения данного собрания недействительным, в том числе в связи с отсутствием кворума.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу, введен в эксплуатацию <дата>, общая площадь жилых и нежилых помещений, не являющихся помещениями общего имущества дома, составляет 17 986,1 кв.м (13 422,5 + 171, 1+ 1 453,9 + 2 938,6), из указанных в протоколе от <дата> общего собрания, истребованного судом из ГЖИ, количества голосов лиц, принявших участие в собрании – 11 502, 56 кв.м, подлежат исключению голоса собственников помещений площадью 2 724,1 кв.м, в том числе

- 2 262 кв.м, поскольку в нарушение пункта 1.1 статьи 44 ЖК РФ не оформлено право собственности на момент голосования, при этом прошел установленный срок - спустя год с момента сдачи дома в эксплуатацию, в течение которого участие указанных лиц в общих собраниях собственников допускается законом (помещения <адрес>,9<...> <...>, м/<...>);

- 462,1 кв.м, поскольку в нарушение пункта 20 «ж», пункта 13 «а» Приказа № 44 Минстроя России от 28.01.2019 подписаны неуполномоченным лицом (не представлены подтверждение права представлять интересы собственника, либо представленная доверенность не соответствует требованиям пункта 2 статьи 48 ЖК РФ) (помещения <...>).

С учетом установленных нарушений пункта 1.1 статьи 44 ЖК РФ, пункта 2 статьи 48 ЖК РФ суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при определении кворума подлежат учету голоса собственников площадью 8 778,46 кв.м (11 502,56 - 2 724,1), в связи с чем исходя из общего числа голосов собственников многоквартирного дома площадью 17 986,1 кв.м кворум на общем собрании составил 48,8%, что свидетельствует об отсутствии кворума, и в силу статьи 181.5 ГК РФ свидетельствует о ничтожности решения собрания собственников.

Одновременно суд первой инстанции пришел к выводу о том, что решения по вопросам повестки дня 8, 9, 10, 15, оформленные оспариваемым протоколом общего собрания, с учетом положений статьи 181.5 ГК РФ и статьи 145 ЖК РФ являются ничтожными, поскольку по данным вопросам приняты решения, не относящиеся к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома, так как относятся к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, в связи с чем могли быть приняты членами товарищества собственников жилья, а не собственниками помещений в многоквартирном доме.

При этом суд первой инстанции отклонил довод истца о том, что собственники многоквартирного дома не были надлежащим образом уведомлены о проведении общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме и не участвовали в голосовании, как опровергающийся истребованными и поступившими сведениями из ГЖИ, согласно которым представлены реестр почтовых отправлений с сообщениями о проведении общего собрания собственников) и почтовые квитанции об отправке сообщений в период с <дата> по <дата>, а также акт о размещении сообщения о проведении общего собрания собственников в местах общего пользования от <дата>.

Необоснованным суд первой инстанции посчитал и довод истца о том, что при организации собрания было допущено существенное нарушение порядка созыва и подготовки общего собрания собственников, а также допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении, в обоснование которого истец сослался на то, что общее собрание собственников было инициировано лицом, не имеющим на то полномочий, так как один из инициаторов проведения общего собрания <...> Е.В., получившая помещение от застройщика по акту приема-передачи <дата>, то есть более чем за год до проведения общего собрания собственников, однако, право собственности зарегистрировано не было, поскольку из представленной выписки ЕГРН <...> Е.В. является собственником <адрес> расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, стр.1, с <дата>.

Обжалуя решение суда, ответчики в апелляционной жалобе и дополнениях ней указывают, что при определении кворума судом первой инстанции неверно учтена площадь жилых и нежилых помещений спорного многоквартирного дома в размере 17 986,1 кв.м, ссылаясь на то, что общая площадь жилых и нежилых помещений, не являющихся помещениями общего имущества многоквартирного дома, составляет 16 348,8 кв.м, а также указывают на необоснованное исключение судом первой инстанции при проверке кворума, 2 262 кв.м голосов лиц, проголосовавших по истечении одного календарного года после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Судебная коллегия считает заслуживающими внимания данные доводы апелляционной жалобы и полагает, что при разрешении настоящего судом первой инстанции не было учтено следующее.

По смыслу статей 44-48 ЖК РФ участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются юридические и физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Из положений части 3 статьи 48 ЖК РФ следует, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. При этом доля собственника в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 ЖК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Из протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от <дата> следует, что при определении кворума на собрании учитывалась общая площадь жилых и нежилых помещений 16 559,6 кв.м, в том числе жилых помещений – 13 433 кв.м, нежилых помещений - 3 126 кв.м.

Суд первой инстанции, проверяя наличие кворума, исходил из того, что согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, общая площадь жилых и нежилых помещений спорного многоквартирного дома, не являющихся помещениями общего имущества дома, составляет 17 986,1 кв.м. (13 422,5 + 171,1 + 1 453,9 + 2 938,6).

Из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию следует, что

- 13 422,5 кв.м - общая площадь жилых помещений;

- 171,1 кв.м - внутриквартирные кладовые;

- 1 453,9 кв.м - встроенные помещения;

- 2 938,6 кв.м - подземный гараж общей вместимостью 85 м/м.

При этом площадь подземного гаража 2 938,6 кв.м общей вместимостью 85 м/м, включает, в том числе::

- машино-места - 894,6 кв.м;

- машино-места с возможностью парковки двух автомобилей - 355, 6 кв.м;

- 1-МОП гаража - 1 371,4 кв.м;

- кладовые гаража - 51,1 кв.м;

- вспомогательные помещения гаража - 265,9 кв.м.

Таким образом, площади помещений «1<...>» (1 371,4 кв.м) и «<...>» (265,9 кв.м) ошибочно учтены судом первой инстанции в общей площади голосов собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, поскольку фактически являются помещениями, относящимся к местам общего пользования многоквартирного дома.

Данные обстоятельства подтверждается письмом ООО «УК «<...>» от <дата> за исх. № И-НК-204/23, согласно которому общая площадь мест общего пользования составляет 1 637,3 кв.м (1 371,4 (1-МОП гаража) + 265, 9 (вспомогательные помещения гаража), а также справкой по обмерным работам ООО «<...>» от <дата> за №..., согласно которой определены «Вспомогательные помещения гаража» площадью 265,9 кв.м с указанием назначения к их использованию и определенному как технологические помещения, используемые для эксплуатации всего многоквартирного дома, а именно: помещение 20-Н, площадью 40,7 кв.м, назначение - насосная АТП гаража; помещение 22-Н, площадью 36,5 кв.м, назначение - индивидуальный тепловой пункт гаража; помещение 23-Н, площадью 17,4 кв.м, назначение - помещение временного хранения бытовых отходов гаража; помещения 25-Н, 28-Н, 31-Н, общей площадью 94,4 кв.м, назначение - венткамера общедомовой вентиляции гаража; помещение 26-Н, площадью 10,6 кв.м, назначение - помещение уборочного инвентаря; помещения 27-Н, 30-Н, общей площадью 29,1 кв.м, назначение - венткамера подпора гаража; помещение 32-Н, площадью 20 кв.м, назначение - электрощитовая гаража; помещения 61-Н, 97-Н, общей площадью 17,1 кв.м, назначение - помещение охраны гаража.

В выписке из ЕГРН на многоквартирный дом (листы 48, 286 и 462) также указано, что помещения «1<...>» используются в качестве проездов к машино-местам собственников.

При таких обстоятельствах, общая площадь жилых и нежилых помещений, не являющихся помещениями общего имущества многоквартирного дома, составляет 16 348,8 кв.м (17 986,1 - 1 371,4 (1-МОП гаража) - 265,9 (Вспомогательные помещения гаража)), и исходя из данной площади подлежало проверке наличие либо отсутствие кворума на оспариваемом собрании.

В соответствии с частью 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Статьей 181.2 ГК РФ установлено, что решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее 50% от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Следовательно, в данном случае, оспариваемое общее собрание собственников является правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений площадью 8 174,4 кв.м (16 348,8 кв.м х 50%).

Проверяя наличие кворума, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что из количества голосов лиц, принявших участие в собрании (11 502,56), подлежат исключению, в том числе голоса собственников помещений площадью 2 262 кв.м (помещения <адрес>,<...>), поскольку в нарушение пункта 1.1 статьи 44 ЖК РФ на указанные помещения не оформлено право собственности на момент голосования, и лица, принявшие от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения по передаточному акту или иному документу о передаче, не вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений и принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников, по истечению одного года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку при исключении из числа проголосовавших лиц, которым помещения переданы как участникам долевого строительства от застройщика и права собственности которых еще не были зарегистрированы, судом первой инстанции не было учтено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно положениям статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Согласно части 1.1 статьи 44 ЖК РФ лица, которые приняли от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по отнесенным к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вопросам в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Вместе с тем, в части 1.1 статьи 44 ЖК РФ не содержится прямого запрета на совершение данных действий, в связи с чем владельцы квартир и иных помещений, переданных им от застройщика по актам приема-передачи, и не зарегистрировавшие свои права в установленном порядке, вправе принимать участие в общем собрании и голосовать по вопросам повестки дня и по истечении года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Участники долевого строительства многоквартирного дома, являющиеся потенциальными собственниками помещений (до государственной регистрации права собственности), после подписания передаточного акта наделены правом на избрание и заключение договора с управляющей компанией путем принятия таких решений общим собранием, при этом лишение лиц, принявших от застройщика объекты, права на участие в общих собраниях по вопросу содержания общего имущества является дискриминационным, поскольку закон возлагает на таких лиц наравне с лицами, зарегистрировавшими право собственности, бремя содержания общего имущества многоквартирного дома.

При этом регистрация права собственности является правом, а не обязанностью; отсутствие у участника долевого строительства регистрации права собственности препятствует совершению сделок с квартирой, но не может рассматриваться как препятствие для участия в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции необоснованно исключил из количества голосов лиц, принявших участие в собрании голоса собственников помещений площадью 2 262 кв.м.

Между тем, оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции в части исключения из кворума голосов собственников помещений площадью 462,1 кв.м, судебная коллегия не усматривает, поскольку выводы суда в данной части соответствуют представленными в материалы дела доказательствам и требованиям закона.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при проверке кворума подлежал применению следующий расчет: 11 040,46 (11 502,56 – 462,1) х 100% : 16 348,8 = 67,53%, что свидетельствует о наличии кворума при проведении спорного общего собрания.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания оспариваемого общего собрания неправомочным и удовлетворения требований о признании решений общего собрания собственников, оформленных протоколом от <дата>, недействительными по основаниям пункта 2 статьи 181.5 ГК РФ.

Также судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания на основании пункта 3 статьи 181.5 ГК РФ ничтожными решений спорного собрания собственников по вопросам повестки дня 8, 9, 10, 15, как не относящимся к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома, поскольку в силу пункта 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Таким образом, принимая во внимание, что оспариваемое общее собрание было проведено в соответствии с установленными правилами для его проведения, при наличии необходимого кворума, решения по вопросам повестки дня, принятые на общем собрании, относятся к компетенции общего собрания собственников, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения иска о признании недействительными и отмене решений указанного собрания собственников спорного многоквартирного дома.

При таком положении, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции от <дата> не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛ

А :

Решение Петроградского районного суда <адрес> от <дата> отменить.

В удовлетворении исковых требований ООО «УК «НевКон», <...> к <...>, <...>, <...> <...> <...>, <...> о признании решений общего собрания недействительными, отмене решений общего собрания собственников – отказать.

Председательствующий

Судьи