Дело № 2-1509/2023
УИД - 13RS0023-01-2023-001987-78
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<...> 23 октября 2023 г.
Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в составе судьи Скуратович С.Г.,
при секретаре Гориной А.Е.,
с участием в деле:
старшего помощника прокурора Ленинского района г. Саранска Республики Мордовия Мещеряковой Инны Михайловны,
истца Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МИК-Строй», в лице представителя ФИО1, действующего на основании доверенности от 10 августа 2023 г.,
ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МИК-СТРОЙ» к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
ООО «СЗ «МИК-СТРОЙ» обратилось с иском к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование иска указано, что 23 марта 2007 г. между ОАО КБ «МПСБ» и ФИО2, ФИО3 заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) №И 87-07, в соответствии с которым ФИО2, ФИО3 предоставлен кредит в размере 434060 рублей сроком на 180 месяцев под 11% годовых. Кредит предоставлен для приобретения в общую долевую собственность ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО4 квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, стоимостью 935 000 рублей. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, составленной 17 июля 2007 г. и выданной 31 июля 2007 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Мордовия первоначальному залогодержателю - ОАО КБ «МПСБ» и зарегистрированы в ЕГРН 30 июля 2007 г. за №13-13-01/195/2007-029. В соответствии с договором купли-продажи №2 от 31 января 2020 г. залогодержателем и кредитором по закладной в настоящее время является ООО «СЗ «МИК-СТРОЙ». По состоянию на 31 мая 2023 г. остаток основного долга составляет 188 433 руб. 13 коп., проценты за пользование кредитом 21 119 руб. 83 коп., пени за просрочку уплаты по кредиту 325 142 руб. 38 коп., а всего 534 695 руб. 34 коп. 1 июля 2022 г. ответчикам направлены требования о погашении имеющейся задолженности, которые оставлены без удовлетворения.
На основании статей 309, 310, 348-350 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 31, 50-56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и изложенного, с учетом заявления об увеличении исковых требований, просит:
-взыскать с ФИО2, ФИО3 в солидарном порядке задолженность в размере 584568 руб. 95 коп., из них сумма основного долга в размере 188433 руб. 13 коп., проценты за пользование кредитом в размере 21119 руб. 83 коп., пени за просрочку уплаты по кредиту и процентов по нему в размере 375015 руб. 99 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 046 рублей, расходы по реализации заложенного недвижимого имущества; расходы по оплате стоимости судебной оценочной экспертизы в размере 8200 рублей,
-обратить взыскание на залоговое имущество: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определив способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью в размере 3938122 рубля.
Определением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 13 июля 2023 г. ФИО4, ФИО5 привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные требования поддержал в том же объеме и по тем же основаниям.
В судебное заседание ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 не явились, о месте и времени судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом. ФИО2 предоставил заявление о рассмотрение дела в его отсутствие.
При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица, участвующего в деле, извещенного о времени и месте судебного заседания.
Заслушав объяснения представителя истца, мнение прокурора, исследовав письменные доказательства, суд находит исковые требования ООО «СЗ «МИК-СТРОЙ» подлежащими удовлетворению.
23 марта 2007 г. между банком ОАО БК «МПСБ» и солидарными заемщиками ФИО2, ФИО3 заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) <***> (л.д.5-9).
По условиям данного договора ОАО БК «МПСБ» выдал ФИО2, ФИО3 кредит в размере 434060 рублей на срок 180 месяцев под 11% годовых для инвестирования строительства, с последующей регистрацией права собственности на квартиру, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из 2-х комнат, общей площадью 56,8 кв.м, в том числе жилой площадью 35,2 кв.м, расположенной на 1 этаже 10-ти этажного дома, стоимостью 935000 рублей. Данная квартира приобретается и оформляется в общую долевую собственность ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5
Разделом 2 кредитного договора определено, что кредит предоставляется заемщикам 23 марта 2007 г. в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на счет № в ОАО КБ «МПСБ», открытый на имя представителя заемщика ФИО2 Кредит предоставляется заемщикам при условии оплаты всеми или любым из заемщиков разницы между стоимостью квартиры и суммой предоставляемого кредита из собственных средств и предоставленных заемщику субсидий, всего в сумме 500940 рублей, и предоставления документов, подтверждающих получение продавцом данных денежных средств. Заемные денежные средства по распоряжению представителя заемщика перечисляются в счет оплаты квартиры по договору на участие в долевом строительстве жилого дома на счет ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» в ОАО АКБ «Актив Банк». Кредитор после подписания данного договора открывает на имя представителя заемщиков счет по учету средств предоставленного кредита (ссудный счет), на котором отражается остаток суммы кредита, подлежащий возврату, а также осуществляет перерасчет сумм, подлежащих возврату по кредиту и уплате процентов.
В соответствии с разделом 3 кредитного договора и информационным расчетом ежемесячных платежей к нему, погашение кредита осуществляется 180 ежемесячными аннуитетными платежами, размер которых определяется по формуле, указанной в пункте 3.3.6 договора, размер которого на дату подписания договора составляет 4955 рублей (л.д.22-24).
В соответствии с пунктом 1.4. договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека в силу закона квартиры.
Закладная от 31 июля 2007 г., выданная залогодателями ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО4 первоначальному залогодержателю АКБ «МПСБ» ОАО, в обеспечении кредитного договора <***> от 23 марта 2007 г. с предметом ипотеки жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, содержит отметку о передаче прав, государственной регистрации, а также смене владельца закладной 19 декабря 2008 г. на ОАО «Мордовская ипотечная корпорация», 10 июня 2009 г. на ООО АКБ «Актив Банк», 30 ноября 2012 г. на ОАО «Мордовская ипотечная корпорация», 4 декабря 2013 г. на ОАО КБ «МПСБ», 6 декабря 2013 г. на ОАО «Мордовская ипотечная корпорация», 10 декабря 2013 г. на ОАО КБ «МПСБ», 20 октября 2014 г. на ОАО «Мордовская ипотечная корпорация», 21 октября 2014 г. на ОАО КБ «МПСБ», 20 ноября 2015 г. на АО «МИК» (л.д.10-17).
С 31 января 2020 г. владельцем закладной по кредитному договору <***> от 23 марта 2007 г. является ООО «СЗ «МИК-СТРОЙ», что следует из договора купли-продажи закладных №2 от 31 января 2020 г. и акта приема-передачи к нему. Цена закладной по состоянию на 31 января 2020 г. составила 290014 руб. 04 коп. (л.д.18-21).
Согласно части первой статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заключенный кредитный договор соответствует требованиям закона, составлен в надлежащей форме, подписан сторонами.
30 июня 2007 г. за ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО4 зарегистрировано право общей долевой собственности (по 1/4 доли) на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № (выписка из ЕГРН от 14 июня 2023 г. – л.д.44-47).
Согласно выписке из ЕГРН от 14 июня 2023 г. следует, что на квартиру по адресу: <адрес> наложено ограничение (обременение) права: ипотека в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена регистрация 30 июля 2007 г. за №.
В силу пункта 2 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы («Заем»), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа («Кредит») и не вытекает из существа кредитного договора.
Согласно пункту 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
В соответствии со статьей 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В силу общих положений об обязательствах обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору, путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней (пункт 4.4.1 договор кредитного).
Согласно пункту 5.1. закладной основаниями потребовать от должника (залогодателя) полного досрочного возврата суммы обязательства, начисленных процентов за пользование всей суммой и уплаты неустойки (штрафа, пени) при их начислении являются: просрочка очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней; просрочка очередного ежемесячного платежа более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна и пр. (л.д.11 оборот).
Из сведений о задолженности по кредитному договору (при ипотеке в силу закона) <***> по состоянию на 31 мая 2023 г. следует, что последний платеж поступил 30 августа 2019 г. в размере 4 858 руб. 54 коп. (л.д.27).
1 июля 2022 г. ООО «СЗ «МИК-СТРОЙ» направил в адрес ФИО2, ФИО3 требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом, уплате неустойки (л.д. 25-26).
Из объяснений представителя истца ООО «СЗ «МИК-СТРОЙ» ФИО1 следует, что обязательства по указанному договору займа ответчиками надлежащим образом не исполняются. В августе 2023 г. ответчик ФИО3 обращалась с заявлением, в котором обязалась ежемесячно погашать имеющуюся задолженность в размере 10000 рублей, однако, ни одного платежа от неё не поступило.
Принимая во внимание, что ответчики ФИО2, ФИО3 в судебном заседании не представили доказательств надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору, суд находит, что они систематически нарушали условия данного договора и требования кредитора, а, следовательно, требования истца ООО «СЗ «МИК-СТРОЙ» о досрочном погашении кредита обоснованы.
Пунктом 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
В соответствии с пунктом 1 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в порядке и размере, предусмотренных пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней).
Пунктами 5.1.-5.3. кредитного договора <***> от 23 марта 2007 г. и пунктом 6.1. закладной предусмотрена ответственность за нарушение сроков возврата суммы обязательства и/или уплаты начисленных по обязательству процентов в виде уплаты должниками ФИО2, ФИО3 залогодержателю неустойки в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
Условие об уплате неустойки вытекает из положения пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, между тем, ответчиками при заключении кредитного договора не высказывалось несогласия с условиями договора в части, устанавливающей их обязанность по уплате вышеуказанных штрафных санкций, кроме того, при заключении договора ответчик располагал полной информацией об условиях заключаемого договора, и, добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, принял на себя все права и обязанности, определенные договором.
В судебном заседании установлено, что заемщиками ФИО2, ФИО3 сроки внесения платежей в погашение суммы основного долга, процентов были нарушены, требование залогодержателя о досрочном возврате суммы кредита ими не исполнено, в связи с чем, образовалась задолженность по кредиту.
Согласно расчетам, представленным истцом, по состоянию на 27 сентября 2023 г. задолженность ответчиков ФИО2, ФИО3 по кредитному договору (при ипотеке в силу закона) <***> от 23 марта 2007 г. составляет 584 568 руб. 95 коп., из них:
основной долг в размере 188433 руб. 13 коп.,
проценты за пользование кредитом в размере 21119 руб. 83 коп. (по состоянию на 31 мая 2023 г.),
пени за просрочку уплаты по кредиту и процентов по нему в размере 375015 руб. 99 коп. (по состоянию на 27 сентября 2023 г.),
Данный расчет проверен и не вызывает сомнений у суда, поскольку составлен с учетом условий договора о порядке и сроках погашения кредита, а также с учетом фактического исполнения обязательств.
В соответствии с частью первой статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.
В пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки, возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 6 октября 2017 г. № 23-П, положение пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющее право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Требование о снижении размера неустойки, являясь производным от основного требования о взыскании неустойки, неразрывно связано с последним и позволяет суду при рассмотрении дела по существу оценить одновременно и обоснованность размера заявленной к взысканию неустойки, то есть ее соразмерность последствиям нарушения обязательства, что, по сути, направлено на реализацию действия общеправовых принципов справедливости и соразмерности, а также обеспечение баланса имущественных прав участников правоотношений при вынесении судебного решения и согласуется с положением статьи 17 (часть третья) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Суд, принимая во внимание сумму основного долга, длительность допущенной ответчиками просрочки исполнения обязательства, последствия нарушения обязательства, отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что истцом переносились неблагоприятные последствия в результате неисполнения ответчиками обязательств по договору, а также достижение экономического результата по сделке, преследуемого истцом при ее заключении, в частности, взыскание основного долга, приходит к выводу о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Так, в силу пунктов 1 и 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.
В силу указанных положений проценты за пользование денежными средствами исходя из размеров ставки рефинансирования Банка России (%, годовых), суммы задолженность с учетом её увеличения на ежемесячную сумму платежа по договору, количества дней просрочки, неустойка за заявленный период с 1 июня 2020 г. по 27 сентября 2023 г. составит 48 900 руб. 54 коп.
Принимая во внимание изложенное, а также компенсационный характер неустойки, учитывая все обстоятельства дела, сроки обращения истца за судебной защитой, суд полагает возможным снизить размер неустойки до 50 000 рублей, при этом учитывает, что такая сумма неустойки не будет ниже установленного законом предела (пункт 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не приведет к необоснованному освобождению должников от ответственности за просрочку исполнения обязательства и не нарушает принцип равенства сторон.
Принимая во внимание изложенное, суд находит факт наличия задолженности по кредитному договору (при ипотеке в силу закона) №И 87-07 от 23 марта 2007 г. установленным, а, следовательно, исковые требования ООО «СЗ «МИК-СТРОЙ» о взыскании задолженности с заемщиков ФИО2, ФИО3 подлежат удовлетворению частично в размере 259 552 руб. 96 коп., из которых основной долг в размере 188 433 руб. 13 коп., проценты за пользование кредитом в размере 21 119 руб. 83 коп. (по состоянию на 31 мая 2023 г.), пени за просрочку уплаты по кредиту и процентов по нему в размере 50 000 рублей (по состоянию на 27 сентября 2023 г.).
В силу положений статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Таким образом, указанная задолженность подлежит взысканию с ответчиков ФИО2, ФИО3 в солидарном порядке.
Истцом заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Данный объект недвижимости, является обеспечением кредита -залог (ипотека) в силу закона.
заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, является собственностью ответчиков ФИО2, ФИО3, а также их детей ФИО5, ФИО4 (по 1/4 доли каждого), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14 июня 2023 г.
Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашением об обращении взыскания во внесудебном порядке.
В соответствии с частью первой статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (далее Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 13 данного Федерального закона закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца, в том числе право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
В силу пункта 7 закладной от 31 июля 2007 г. стороны договорились, что основаниями обращения взыскания на заложенное имущество являются: а) просрочка по внесению очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней или более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительная, б) не удовлетворение должником требования владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании, в) в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
Согласно статье 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В силу статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила данного кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге.
На основании статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
По смыслу приведенной нормы, обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, то есть в данном случае по кредитному договору.
Аналогичное положение содержится в пункте 3 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в котором указано, что по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Наряду с закрепленным в вышеназванном пункте статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации общим принципом обращения взыскания на предмет залога только при наступлении ответственности должника за нарушение основного обязательства, в пунктах 2 и 3 той же статьи содержатся уточняющие правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.
Из приведенных правовых норм следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства.
Указанная выше правовая позиция соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22 мая 2013 г.
В разделе 5 закладной от 31 июля 2007 г. указано, что оценщиком Торгово-промышленной Палатой Республики Мордовия составлен отчет №88/07 от 30 января 2007 г., о стоимости квартиры по адресу: <адрес>, равной 1067 000 рублей.
Согласно экспертному заключению ООО «Ульяновская лаборатория строительно-технической экспертизы» №1973С/2023 от 23 августа 2023 г., назначенной в рамках рассмотрения гражданского дела, рыночная стоимость объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на день проведения экспертизы составляет 4922 653 рубля.
Данное экспертное заключение №1973С/2023 от 23 августа 2023 г., суд принимает для определения рыночной стоимости залогового объекта недвижимости, так как оно отвечает принципу соразмерности и пропорциональности, не нарушает принцип справедливости, и наиболее соответствует действующим ценам на рынке недвижимости.
Таким образом, стоимость заложенного имущества составляет 4 922 653 рубля.
При определении суммы неисполненного обязательства судом учитывается задолженность по кредитному договору в размере 209552 руб. 96 коп., состоящая из основного долга в размере 188 433 руб. 13 коп., процентов за пользование кредитом в размере 21 119 руб. 83 коп.
Следовательно, сумма неисполненного обязательства составляет 209 552 руб. 96 коп. (209 552, 96 *100/4 922 653 = 4,2%), что составляет менее 5% от размера стоимости заложенного имущества 246 132 руб. 65 коп. (4922 653/100 *5%).
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что требования залогодержателя явно несоразмерны стоимости заложенного имущества,
Кроме того, судом принимается во внимание, что данная квартира является собственностью не только ответчиков ФИО2, ФИО3, а также их детей ФИО5, ФИО4, которые проживают в ней и не имеют другого жилья, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14 июня 2023 г., от 23 октября 2023 г. и выпиской из домовой книги ООО «Домком-Сервис» от 12 июля 2023 г.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество.
Истцом заявлено требование о взыскании судебных расходов по экспертизе в размере 8 200 рублей, расходов по реализации заложенного недвижимого имущества, расходов по оплате государственной пошлины в размере 15 046 рублей.
Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Согласно уведомлению ООО «Ульяновская лаборатория строительно-технической экспертизы» от 1 сентября 2023 г. ООО «СЗ «МИК-СТРОЙ» по платежному поручению №35 от 25 августа 2023 г. перечислено за проведение судебной экспертизы 8 200 рублей.
С учетом требований подпунктов 1, 3 пункта первого статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 15 046 рублей по платежному поручению от 9 июня 2023 г. №26, от 26 сентября 2023 г. №41 согласно следующему расчету: 9 046 рублей по требованию имущественного характера, подлежащему оценке исходя из цены иска равной 584568 руб. 95 коп. + 6 000 рублей по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество.
Доказательств, подтверждающих расходы по реализации заложенного недвижимого имущества, истцом не представлено.
Учитывая, что истцу отказано в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суд не находит оснований для взыскания в его пользу судебных расходов, понесенных в связи с оплатой стоимости судебной оценочной экспертизы в размере 8 200 рублей, расходов по реализации заложенного недвижимого имущества, расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.
В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (часть четвертая статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 21 данного Постановления предусмотрено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) не подлежат применению при разрешении, в том числе, требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании вышеизложенного, государственная пошлина по требованию имущественного характера, подлежащему оценке исходя из цены иска, в размере 9 046 рублей подлежит взысканию в ответчиков ФИО2, ФИО3 в солидарном порядке и в полном объеме, поскольку снижение размера неустойки явилось результатом реализации дискреционного полномочия суда.
Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МИК-СТРОЙ» к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 (паспорт №), ФИО3 (паспорт №) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МИК-СТРОЙ» (ИНН №) задолженность в размере 259 552 руб. 96 коп., состоящую из основного долга в размере 188 433 руб. 13 коп., процентов за пользование кредитом в размере 21 119 руб. 83 коп. (по состоянию на 31 мая 2023 г.), пени за просрочку уплаты по кредиту и процентов по нему в размере 50 000 рублей (по состоянию на 27 сентября 2023 г.), а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 046 рублей, всего в размере 268 598 (двести шестьдесят восемь тысяч пятьсот девяносто восемь) руб. 96 коп. в солидарном порядке.
В остальной части исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МИК-СТРОЙ» к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия.
Судья С.Г. Скуратович
Мотивированное решение изготовлено 30 октября 2023 г.