Решение по делу № 3А-183/2023 от 03.08.2023 - об оспаривании решения бюджетного учреждения от 16 мая 2023 года № ОРС-39/2023/000252, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 39:15:151404:22 в размере рыночной стоимости по состоянию на 30 марта 2023 года.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-183/2023

УИД 39OS0000-01-2023-000137-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 августа 2023 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Кооперация плюс» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области, заинтересованные лица: администрация ГО «Город Калининград», Управление Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Калининградской области, об оспаривании решения бюджетного учреждения от 16 мая 2023 года № ОРС-39/2023/000252, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 39:15:151404:22 в размере рыночной стоимости по состоянию на 30 марта 2023 года,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Кооперация плюс», являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 39:15:151404:22, площадью 2731 кв.м, расположенного по адресу: <...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под административно-хозяйственное здание, обратилось в Калининградский областной суд с административным иском, в котором просило признать незаконным решение ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 16 мая 2023 года № ОРС-39/2023/000252, которым отказано в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценки частнопрактикующего оценщика ФИО1 от 13 апреля 2023 года № ЗУ-1163/2023 в размере 10 931 000 руб.

Сославшись на незаконность оспариваемого решения бюджетного учреждения и на нарушение права ООО «Кооперация плюс» на справедливое налогообложение, административный истец просил суд установить по состоянию на 30 марта 2023 года кадастровую стоимость объекта с кадастровым номером 39:15:151404:22, равной его рыночной стоимости в размере 10 931 000 руб., указав, что утвержденная Постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года кадастровая стоимость в размере 30 289 657,55 руб. существенно завышена.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 просил административное исковое заявление удовлетворить в полном объеме.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3 просила в удовлетворении административного иска ООО «Кооперация плюс» отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Правительство Калининградской области, администрация ГО «Город Калининград, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайство об отложении судебного заседания не заявили, представителей для участия в рассмотрении дела не направили, в связи с чем с учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела подтверждено, что ООО «Кооперация плюс» с 08 октября 2012 года является собственником земельного участка с кадастровым номером 39:15:151404:22, площадью 2731 кв.м, расположенного по адресу: <...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под административно-хозяйственное здание (л.д. 30-33).

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области, за исключением случаев, предусмотренных частью 03 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», по состоянию на 01 января 2022 года.

В соответствии с данным Постановлением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:151404:22 определена в размере 30 289 657,55 руб. (л.д. 35)

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из приведенных норм суд приходит к выводу о том, что установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости по состоянию на 30 марта 2023 года является основанием для перерасчета земельного налога за налоговый период 2023 года.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При этом согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ООО «Кооперация плюс» обратилось 17 апреля 2023 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 марта 2023 года в размере 10 931 000 руб., представив отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО1 от 13 апреля 2023 года № ЗУ-1163/2023.

Как следует из оспариваемого решения от 16 мая 2023 года №ОРС-39/2023/000252 (л.д. 28), бюджетное учреждение полагает оформление и содержание представленного отчета об оценке не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности по следующим основаниям:

- не выполнены требования подпунктов «в», «д» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которым в отчете должен содержаться анализ фактических данных о ценах сделок и (или)предложений с объектами недвижимости из сегментов, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен (подпункт «в»); основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы (пункт «д»).

Бюджетным учреждением указано, что анализ фактических рыночных данных предложений земельных участков проведен на основании выборки, состоящей из 16 объявлений о продаже объектов, 12 из которых расположены за пределами города Калининграда;

- не выполнены требования пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, а именно:

- не проанализирован такой фактор как наличие подъездного пути с твердым покрытием;

- при расчете стоимости оцениваемого земельного участка оценщиком выбрано 4 объекта-аналога по адресам: ул. Киевская, ул. Камская, ул. Крымская, находящихся на значительном удалении от объекта оценки и расположенные в местах, не сопоставимых с местоположением оцениваемого участка; площадь объекта-аналога № 3 в 12 раз больше площади объекта оценки, что свидетельствует о неоднородности выборки аналогов; в отношении объекта-аналога №1, имеющего неправильную, многоугольную форму, ближе к треугольной форме, не применена корректировка на конфигурацию, форму земельного участка.

Согласно решению бюджетного учреждения оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, поэтому рыночная стоимость объекта оценки не может быть принята как достоверная по состоянию на 30 марта 2023 года.

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения определением суда от 30 июня 2023 года по ходатайству ООО «Кооперация плюс» по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту ООО «ПКОС «Русбизнесоценка» ФИО4, на разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № ЗУ-1163/2023 от 13 апреля 2023 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиями федеральных стандартов оценки;

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером 39:15:151404:22;

- при положительном ответе на первый и (или) второй вопросы определить по состоянию на 30 марта 2023 года рыночную стоимость объекта оценки с кадастровым номером 39:15:151404:22.

В соответствии с заключением эксперта ООО «ПКОС «Русбизнесоценка» ФИО4 № 13/07-1-2023 отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО1 от 13 апреля 2023 года № ЗУ-1163/2023 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в отчете об оценке отсутствуют какие-либо неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта с кадастровым номером 39:15:151404:22.

Согласно заключению эксперта ценообразующий фактор «местоположение» в отчете учтен, введены два вида корректировок: на местоположение относительно типовых зон города и на местоположение относительно «красной линии». В качестве объектов-аналогов в отчете, в полном соответствии с положениями п. 22 ФCO № 7, используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, сопоставимы с ним по ценообразующему фактору «местоположение», на различие по этому фактору к ценам объектов-аналогов введены соответствующие корректировки.

По мнению эксперта, несоответствие площади объекта-аналога №3, которая больше площади объекта оценки в 12 раз, свидетельствует об ограниченном рынке предложения к продаже земельных участков в сегменте рынка объекта оценки, определенном в отчете.

По ценообразующему фактору «площадь участка» к объекту-аналогу № 3 (как и к объектам-аналогам №№ 1,2) применены соответствующие корректировки в соответствии с данными «Справочника оценщика недвижимости - 2020» под ред. ФИО5.

Оценщиком обоснованно ценообразующий фактор - наличие подъездного пути с твердым покрытие к объекту оценки - не применен в виду идентичности объекта оценки и объектов-аналогов по данному фактору.

Необходимость введения корректировки к объекту-аналогу № 1 по фактору «конфигурация земельного участка» отсутствует, поскольку такая конфигурация земельного участка с учетом его площади, не препятствует использованию объекта по назначению.

Согласно заключению эксперта, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта оценки произведен в отчете в полном соответствии с положениями п.п. «в», «д» п. 11 ФСО № 7.

Поскольку эксперт пришел к выводу о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и об отсутствии недостатков, ошибок, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, им признан обоснованным вывод оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 30 марта 2023 года в размере 10 931 000 руб.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта ФИО4, поскольку составленное им заключение мотивировано и не содержат противоречий.

Эксперт ООО «ПКОС «Русбизнесоценка» ФИО4 соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта: имеет высшее экономическое и юридическое образование, дипломы о профессиональной переподготовке в области оценочной деятельности (по программам «Государственная кадастровая оценка», «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)») и экспертной деятельности («Судебная финансово-экономическая экспертиза», «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости», три диплома о повышении квалификации в области оценочной деятельности, выданных Государственным университетом по землеустройству по программе «Оценочная деятельность», квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», является членом Экспертного совета Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», имеет квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена на право признания экспертом саморегулируемой организации оценщиков, большой стаж работы в области экспертно-оценочной деятельности с 2003 года, в области экспертизы отчетов об оценке с 2013 года, проведена экспертиза более 1000 отчетов об оценке, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство судебным процессом, разъясняет каждой из сторон их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения сторонами процессуальных действий, оказывает им содействие в реализации их прав, создает условия и принимает предусмотренные настоящим Кодексом меры для всестороннего и полного установления всех фактических обстоятельств по административному делу, а также для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении и разрешении административного дела.

Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав, предусмотренных настоящим Кодексом. Сторонам обеспечивается право представлять доказательства суду и другой стороне по административному делу, заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения административного дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

На основании пункта 11 статьи 216 КАС РФ обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», которым ни одного доказательства во исполнение данной процессуальной обязанности не представлено

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По настоящему делу после разъяснения судом процессуального права заявлять ходатайство о назначении повторной, дополнительной судебных экспертиз представитель бюджетного учреждения, выразив несогласие с результатом проведенной по делу судебной экспертизой, таким правом не воспользовалась, пояснив об отсутствии намерения заявить ходатайство об их проведении.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта ФИО4 о соответствии отчета об оценке оценщика ФИО1 требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку оценщиком не допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, определенная им по состоянию на 30 марта 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:151404:22 в размере 10 931 000 руб. является достоверной.

При таких обстоятельствах суд полагает требование административного истца о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 16 мая 2023 года № ОРС-39/2023/000252 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:15:151404:22, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 марта 2023 года в размере в размере 10 931 000 руб., подлежащими удовлетворению.

Требования, заявленные ООО «Кооперация плюс» к Правительству Калининградской области, удовлетворению не подлежат, поскольку Правительство Калининградской области не является органом, разрешавшим в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ вопрос об установлении рыночной стоимости объекта.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости, а именно 17 апреля 2023 года, которая подлежит указанию в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «Кооперация плюс» удовлетворить частично.

В удовлетворении требований к Правительству Калининградской области отказать.

Признать незаконным решение ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 16 мая 2023 года № ОРС-39/2023/000252 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:151404:22, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 30 марта 2023 года в размере 10 931 000 руб.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 17 апреля 2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 17 августа 2023 года.

Судья А.В. Шкуратова