УИД 71RS0001-01-2024-002915-33

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

16 июня 2025 года г. Алексин Тульской области

ФИО1 межрайонный суд Тульской области в составе:

председательствующего Барановой Л.П.,

при секретаре Богдановой Т.В.,

с участием истца ФИО2,

представителя истца ФИО2, действующей в порядке п.6 ст. 53 ГПК РФ Захаровой М.А., являющейся одновременно представителем истца ИП ФИО3 по доверенности,

ответчика ИП ФИО4,

представителя ответчика ИП ФИО4, действующего на основании доверенности, ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Алексинского межрайонного суда Тульской области гражданское дело № 2-42/2025 по иску ФИО2, ИП ФИО3 к ИП ФИО4 о признании недействительным расторжения договора аренды нежилого помещения, с последующим правом выкупа; внесении в ЕГРН сведений о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, с последующим правом выкупа,

установил:

ФИО2, ИП ФИО3 обратились в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к ИП ФИО4 о признании недействительным расторжения договора аренды нежилого помещения, с последующим правом выкупа; внесении в ЕГРН сведений о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, с последующим правом выкупа.

В обоснование заявленных исковых требований указали, что 14.11.2022 между ответчиком и истцом ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения, с последующим правом выкупа. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.11.2023.

По условиям договора аренды арендодатель ИП ФИО4 предоставляет арендатору ИП ФИО2 во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 47 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, на плане комнаты №, кадастровый №.

В силу п. 3.5.5 указанного договора аренды, арендатор вправе сдавать помещение в субаренду другим лицам, арендодатель, подписав настоящий договор, дает согласие арендатору на последующую субаренду.

Разделом 5 договора аренды установлено право на выкуп арендуемого помещения.

Согласно п. 5.1 договора аренды, арендатор вправе выкупить помещение у арендодателя в течение 12 месяцев пользования помещением, при этом арендатор обязуется уведомить арендодателя о принятом решении.

Выкуп арендованного помещения возможен в пользу третьего лица, которого определяет арендатор.

Вопрос о том, кто будет собственником выкупленного помещения - арендатор или третье лицо, решается арендатором до произведения расчетов по настоящему договору и подписания акта приема-передачи помещения в собственность.

Согласно п. 5.2 договора аренды, при выкупе помещения выкупная цена составляет <данные изъяты> руб.

Согласно п. 5.4 договора аренды, после внесения выкупной цены в соответствии с п. 5.2 и п. 5.3 договора аренды, а также при условии уплаты арендной платы за весь период пользования, помещение переходит в собственность арендатора, что подтверждается подписанием сторонами акта приема-передачи помещения в собственность. Выкупная цена считается внесенной в момент поступления денежных средств на счет арендодателя.

31.10.2023 между истцами ФИО2 и ФИО3 был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, с последующим правом выкупа.

По договору уступки ФИО2 уступил (передал) ФИО3 права и обязанности, принадлежащие ФИО2 на основании договора аренды, а истец ФИО3 приняла переданные ей права и обязанности.

Право ФИО2 перешло к ФИО3 в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права на основании договора аренды.

08.11.2023 ФИО3 внесла на счет ответчика выкупную цену за помещение в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается платежным поручением № от 08.11.2023.

ФИО3 приобрела права на помещение с целью осуществления предпринимательской деятельности.

Истцы направили ответчику письменное уведомление о переходе прав и обязанностей по договору аренды, о выкупе помещения, о полной оплате выкупной цены и необходимости подписать акт приема-передачи помещения в собственность.

В связи с тем, что ответчик уклоняется от подписания акта приема-передачи помещения в собственность, чем нарушает п. 5.2 договора аренды, ФИО3 была вынуждена обратиться в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на помещение (дело №).

В ходе рассмотрения указанного дела истцам стало известно о том, что ответчик в одностороннем порядке расторгнул договор аренды. ФИО3 уточнила исковые требования, дополнив их требованием о признании расторжение договора аренды недействительным. Арбитражный суд Тульской области отказал в принятии уточненных исковых требований, разъяснив ФИО3 о ее праве обратиться в суд с отдельным иском.

Расторжение договора аренды произошло на основании уведомления о расторжении договора аренды от 29.03.2024 от имени ответчика в адрес ФИО2, то есть, уведомление о расторжении договора аренды ответчик направил уже после того, как Арбитражным судом Тульской области было принято к производству исковое заявление о государственной регистрации перехода права собственности на помещение.

Согласно указанному уведомлению основанием для расторжения договора аренды является просрочка внесения арендной платы в течение пяти месяцев. Однако, в силу закона и договора аренды арендатор после внесения выкупной цены не должен был вносить арендные платежи.

Выписка из ЕГРН от 02.05.2024 не содержит сведений о наличии обременений на помещение в виде договора аренды, что свидетельствует о том, что расторжение договора аренды было зарегистрировано Управлением Росреестра по Тульской области.

В связи с чем, 07.05.2024 ответчик явился в вышеуказанное помещение и потребовал освободить данное помещение в течение двух дней. Считает, что данное поведение ответчика является недобросовестным.

В связи с тем, что ФИО3 произвела оплату за помещение в размере <данные изъяты> руб. в соответствии с п. 5.2 договора аренды и уплата арендной платы была произведена за весь период пользования, то согласно п. 5.4 договора аренды помещение перешло в собственность ФИО3

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли- продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем, соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Таким образом, учитывая факты исполнения истцом ФИО3 обязанности по оплате помещения, предусмотренной заключенным договором, следует вывод о неправомерности действий ответчика по расторжению договора аренды в одностороннем порядке.

На основании вышеизложенного, просили признать недействительным расторжение договора аренды нежилого помещения, с последующим правом выкупа от 14.11.2022, заключенного между ИП ФИО4 и ИП ФИО2

Определением Арбитражного суда Тульской области от 16.07.2024 дело № передано Тульскому областному суду для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.

Определением Тульского областного суда Тульской области от 11.09.2024 гражданское дело по иску ФИО2, ИП ФИО3 к ИП ФИО4 о признании недействительным расторжения договора аренды нежилого помещения, с последующим правом выкупа передано для рассмотрения по существу в ФИО1 межрайонный суд Тульской области.

В последующем истцы ФИО2 и ФИО3 обратились в ФИО1 межрайонный суд Тульской области с заявлением об увеличении исковых требований, согласно которому просили признать недействительным расторжение договора аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа от 14.11.2022, заключенного между ИП ФИО4 и ИП ФИО2; внести в ЕГРН сведения о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, с последующим правом выкупа от 14.11.2022, заключённого между ИП ФИО4 и ИП ФИО2

Истец ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме. Дополнительно пояснил, что спорный договор от 14.11.2022 был подписан с правом выкупа. Он произвел ремонт в помещении, при этом ФИО4 в процессе ремонта приезжал и смотрел какие работы производятся, арендная плата вносилась им своевременно. Относительно перепланировки указал, что нежилое помещение было получено в аренду уже с частью снесенных внутренних перегородок. По договору аренды, арендная плата прекращается с момента внесения выкупной цены, которая была внесена ФИО4, этим же договором право выкупа производится в пользу 3-го лица. Полагает, что условия договора от 14.11.2022 им нарушены не были.

Истец ИП ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени его проведения извещена судом надлежащим образом.

Представитель истца ИП ФИО3 по доверенности адвокат Захарова М.А. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить. Дополнительно пояснила, что 14.11.2022 между ФИО2 и ФИО4 был заключен договор аренды, который был зарегистрирован в установленном законом порядке. Договор уступки прав, заключенный между ФИО6 и ФИО3, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку ФИО4 отказался подписывать акт приема-передачи. В настоящее время в ЕГРН исключена запись об аренде по договору от 14.11.2022, право собственности от ФИО4 к ФИО3 не перешло. При этом условиями договора предусмотрено, что срок его действия, при условии оплаты выкупной стоимости, - до перехода права собственности. ФИО4 в одностороннем порядке расторг договор аренды, в связи с не оплатой арендных платежей, однако, с момента внесения ФИО3 выкупной стоимости, арендные платежи не вносятся, а ФИО4 перестал быть собственником спорного помещения.

Ответчик ИП ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, поддержав позицию, изложенную в адресованных суду письменных возражениях, просил отказать в удовлетворении иска. В судебном заседании пояснил, что ФИО2 не получил его согласие на уступку прав, в связи с чем, он полагал, что договор между ним и ФИО2 продолжал действовать. Поскольку ФИО2 не вносил плату по договору аренду, он подал уведомление в Управление Росреестра о расторжении договора аренды. ФИО2 без его согласие передал помещение в субаренду, договор субаренды с ФИО3 с ним не согласовывался. Кроме того, ФИО2 произвел перепланировку в помещении без получения соответствующего разрешения компетентных органов, в результате произведенной перепланировки это уже другое помещение, с другой площадью.

Представитель ответчика по доверенности ФИО5, в судебном заседании поддержал позицию своего доверителя, просил отказать в удовлетворении иска. Полагал, что права истцов не нарушены, поскольку срок действия спорного договора аренды составляет один год, и в настоящее время этот срок истек. Также полагал, что настоящий спор неподсуден суду общей юрисдикции, поскольку ФИО2 вновь стал индивидуальным предпринимателем, следовательно, настоящий спор подлежит разрешению Арбитражным судом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени его проведения извещен надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения участников процесса, суд счел возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся надлежащим образом извещённых лиц.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, имеющие в материалах дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно абз. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п.1).Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2). Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п.3).

В силу п. 1 ст. 624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п.2 ст. 624 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 14.11.2022 между ИП ФИО4 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор), был заключен договор аренды нежилого помещения, с последующим правом выкупа, согласно п. 1.1 которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 47 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, находящееся в собственности арендодателя (на плане комнаты №, №), кадастровый №.

Арендодатель гарантирует, что на момент заключения договора помещение в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц (п. 1.4 договора).

Настоящий договор заключен на один год и вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи помещения обеими сторонами (п. 2.1 договора).

Пунктом 2.2 договора определено, что срок действия договора продлевается автоматически на неопределенный срок, если ни одна из сторон письменно не уведомила другую сторону о намерении его расторгнуть в течение 30 календарных дней до момента истечения срока, указанного в п.2.1 настоящего договора.

Согласно п. 3.1.1 договора, арендодатель обязан передать арендатору арендуемые помещения в момент подписания договора в исправном состоянии по передаточному акту.

В свою очередь, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренном договором. Расходы по оплате коммунальных услуг производятся по счетчикам арендатором, с даты подписания акта приема-передачи объекта (п.3.3.2 договора).

Арендатор вправе сдавать помещение в субаренду другим лицам. Арендодатель подписав настоящий договор, дает согласие арендатору на последующую субаренду (п. 3.5.5 договора).

Ежемесячная арендная плата за помещение состоит из двух частей: первая –фиксированная составляющая ежемесячной арендной платы за помещение, составляет 15000 руб.; вторая переменная составляющая часть арендной платы, оплачивается арендатором по расходам, связанным с возмещением расходов арендатора на содержание и эксплуатацию в соответствии со счетами, выставленными арендодателем (п. 4.2 договора).

Арендная плата вносится на расчетный счет арендодателя не позднее 25-го числа текущего месяца в счет следующего календарного месяца. При этом стороны пришли к соглашению, что арендная плата в период пользования с момента подписания акта приема-передачи и до первого января состоит только из переменной части (п. 4.3 договора).

Из п. 5.1 указанного договора следует, что арендатор вправе выкупить помещение у арендодателя в течение 12 месяцев пользования помещением, при этом арендатор обязуется уведомить арендодателя о принятом решении. Арендодатель не вправе отказаться от подписания договора выкупа арендованного имущества, за исключением нарушения арендатором п. 3.2.1, п.4.2, и п.4.3 настоящего договора. Выкуп арендованного помещения возможен только в пользу третьего лица, которого определяет арендатор. Вопрос о том, кто будет собственником выкупленного помещения – арендатор или же третье лицо, решается арендатором до произведения расчетов по настоящему договору до подписания акта приема-передачи помещения в собственность.

При выкупе помещения выкупная цена составляет <данные изъяты> руб., которая не уменьшается на сумму уже выплаченных арендных платежей (п. 5.2 договора).

При выкупе помещения выкупная цена, обусловленная п. 5.2 настоящего договора, не уменьшается на сумму уже уплаченных арендных платежей (п. 5.3 договора).

После внесения выкупной цены в соответствии с п.п. 5.2 и 5.3 настоящего договора, а также при условии уплаты арендной платы за весь период пользования помещение переходит в собственность арендатора, что подтверждается подписанием сторонами акта приема-передачи помещения в собственность. Выкупная цена считается внесенной в момент поступления денежных средств на счет арендодателя (п. 5.4 договора).

Стороны обязуются предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, надлежаще оформленные документы на государственную регистрацию перехода прав собственности на помещения в течение 10 рабочих дней с момента завершения всех расчётов, указанных в п. 5.4 настоящего договора (п. 5.5 договора).

Согласно п. 10.2 договора аренды, арендатор имеет право по собственной инициативе без указания причин в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора с уведомлением арендодателя за 30 календарных дней.

В свою очередь, арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в соответствии с п. 3.2.1 настоящего договора (п. 10.4 договора).

Вышеуказанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тульской области, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.10.2023.

31.10.2023 между ИП ФИО2 (арендатор) и ФИО3 (новый арендатор) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, с последующим правом выкупа, в соответствии с п. 1 которого, арендатор уступает (передает) новому арендатору права и обязанности, принадлежащие арендатору на основании договора аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО4 и ИП ФИО2, а новый арендатор принимает переданные ему права и обязанности.

Согласно п. 2 договора уступки прав, арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 47 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, на плане комнаты №, кадастровый №.

Пунктом 3 указанного договора определено, что право арендатора переходит к новому арендатору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав на основании договора аренды.

Стоимость уступаемых прав и обязанностей составляет <данные изъяты> руб. (п. 4 договора).

Порядок уплаты стоимости уступаемых прав по настоящему договору определен п. 5 указанного договора от 31.10.2023.

В соответствии с п. 6 договора, действия по уведомлению ИП ФИО4 о переходе прав арендатора к новому арендатору возлагаются на арендатора.

08.11.2023 ФИО2 в адрес ФИО4 было направлено уведомление от 07.11.2023 о переходе прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, с последующим правом выкупа от 14.11.2022 и уведомление от 07.11.2023 о выкупе нежилого помещения, арендуемого по договору аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа от 14.11.2022, что подтверждается кассовым чеком от 08.11.2023 и описью вложения в почтовое отправление от 08.11.2023.

08.11.2023 ИП ФИО3 перечислила ИП ФИО4 денежные средства в размере <данные изъяты> руб. в счет оплаты выкупной цены за нежилое помещение по адресу: <адрес>, что подтверждается платежным поручением № от 09.11.2023.

Однако 29.03.2024 ФИО4 направил в адрес ФИО2 письменное уведомление о расторжении договора аренды с последующим правом выкупа от 14.11.2022, поскольку последним не вносились арендные платежи с ноября 2023 года, что подтверждается чеком об отправке от 29.03.2024.

Решением Алексинского межрайонного суда Тульской области от 25.06.2024 по гражданскому делу № 2-679/2023 по иску ФИО7 к ФИО2, ИП ФИО4 о признании договора недействительным, исковые требования ФИО7 были удовлетворены.

Суд

решил:

признать недействительным договор аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа от 14.11.2022, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО4 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (номер государственной регистрации № от 19.10.2023).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 22.01.2025 решение Алексинского межрайонного суда Тульской области от 25.06.2024 отменено, принято по делу новое решение.

В удовлетворении иска ФИО7 о признании недействительным договора аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа от 14.11.2022, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО4 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ), отказано.

Вышеуказанным апелляционным определением установлено, что обязанность по уведомлению ИП ФИО4, определенная п. 6 договора от 31.10.2023, заключенного между ИП ФИО2 и ИП ФИО3, была исполнена ФИО2, уведомление было получено в ноябре 2023 года.

08.11.2023 ИП ФИО3 перечислила ИП ФИО4 денежные средства в размере <данные изъяты> руб., в счет уплаты выкупной цены за нежилое помещение по адресу: <адрес>, в соответствии с договором аренды с последующим правом выкупа от 14.11.2022.

Указанные денежные средства ИП ФИО4 принимать отказался, в связи с чем, 22.11.2023 на депозит нотариуса от ФИО3 были приняты безналичные денежные средства в размере <данные изъяты> руб., в целях их передачи ИП ФИО4 в счет уплаты за выкуп помещения, площадью 47 кв.м (на плане комнаты №), расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч.2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как установлено судом, и стороной ответчика ФИО4 данные обстоятельства не отрицаются, расторжение в одностороннем порядке договора аренды от 14.11.2022, произошло на основании уведомления ФИО4 от 29.03.2024 направленного в адрес ФИО2, в связи с неуплатой последним арендных платежей начиная с ноября 2023 года.

В соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из разъяснений, содержащихся в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 54 от 22.11.2016 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» следует, что при осуществлении стороной права на односторонне изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ).

Между тем, сведения о направлении ФИО4 в адрес ФИО2 письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства, с установлением разумного срока, стороной ответчика не представлено, отсутствуют такие доказательства и в материалах дела.

Кроме того, ст. 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

При этом исходя из положений ст. 309, 624 ГК РФ, обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, при этом по условиям представленного договора, он не предусматривает обязанность внесения арендатором арендных платежей после полной оплаты выкупной цены договора.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В соответствии со ст. 407 ГК РФ, стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Из разъяснений, содержащихся в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим. Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст.ст. 458, 459 ГК РФ). В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок) (п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011).

При рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее. Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ. При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон (п.8 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011).

Таким образом, полная выплата выкупной цены означает прекращение арендных правоотношений и переход арендованного имущества в собственность арендатора, а также свидетельствует об отсутствии у арендатора обязанности вносит арендные платежи.

Исходя из буквального толкования условий договора от 14.11.2022, изложенных в разделе 5 «Последующий выкуп арендованного имущества», суд приходит к выводу о том, что стороны не установили в нем конкретную дату внесения всей обусловленной договором суммы в размере <данные изъяты> руб., однако исходя из буквального толкования, эта дата наступает после полной выплаты выкупной цены, при том, что согласно п. 5.4 договора, имущество в таком случае переходит в собственность арендатора.

Кроме того, исходя из положений ст. 309, 624 ГК РФ и разъяснений вышеуказанного Постановления Пленума, обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

При этом условия договора от 14.11.2022 не предусматривают обязанность внесения арендатором арендных платежей после полной оплаты выкупной цены.

При указанных обстоятельствах, доводы стороны ответчика ФИО4 о том, что ФИО2 не вносил плату по договору аренду от 14.11.2022, в связи с чем, он законно подал уведомление в Управление Росреестра о расторжении договора аренды, являются несостоятельными.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что поскольку ФИО3 была произведена полная оплата выкупной цены в размере <данные изъяты> руб., установленной спорным договором, о состоявшемся выкупе ФИО4 был уведомлен надлежащим образом, что установлено вступившим в законную силу судебным решением, и при этом последний уклонился от подписания акта приема-передачи нежилого помещения, то последующие действия ФИО4 по расторжению в одностороннем порядке спорного договора от 14.11.2022 и подачи уведомления о внесении в ЕГРН сведений о прекращении государственной регистрации спорного договора, являются неправомерными.

Доводы стороны ответчика ФИО4 о том, что ФИО2 не получил его согласие на уступку прав, в связи с чем, он полагал, что договор между ним и ФИО2 продолжал действовать; что ФИО2 без его согласия передал помещение в субаренду, договор субаренды с ФИО3 с ним не согласовывался, также являются не состоятельными и опровергаются письменными материалами дела, в частности п. 3.5.5 спорного договора от 14.11.2022, согласно которому арендодатель подписав настоящий договор дает согласие арендатору на последующую субаренду.

При этом суд считает необходимым отметить, что доказательств того, что условия п. 3.5.5 спорного договора от 14.11.2022 были признаны в установленном законом порядке недействительными, в материалах дела не имеется, не представлено таковых доказательств и сторонами по делу.

Доводы стороны ответчика ФИО4 о том, что ФИО2 произвел перепланировку в помещении без получения соответствующего разрешения компетентных органов, в результате произведенной перепланировки это уже другое помещение и с другой площадью, не принимаются судом, поскольку перечень оснований, по которым арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды от 14.11.2022, изложен в п. 10.4 данного договора, и таких условий для расторжения, как производство перепланировки, спорный договор не содержит.

Относительно доводов стороны ответчика ФИО4 о том, что настоящий спор неподсуден суду общей юрисдикции, поскольку ФИО2 в ходе рассмотрения дела вновь стал индивидуальным предпринимателем, следовательно, настоящий спор подлежит разрешению Арбитражным судом, суд считает необходимым отметить следующее.

Согласно ч. 4 ст. 33 ГПК РФ, дело, направленное из одного суда в другой, должно быть принято к рассмотрению судом, в который оно направлено. Споры о подсудности между судами в Российской Федерации не допускаются.

Как уже указывалось ранее судом, определением Арбитражного суда Тульской области от 16.07.2024 настоящее дело передано по подсудности в суд общей юрисдикции.

Частью 1 ст. 33 ГПК РФ предусмотрено, что дело, принятое судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть разрешено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно станет подсудным другому суду, за исключением случаев изменения подсудности, установленной статьями 26 и 27 настоящего Кодекса.

С учетом изложенного, вышеуказанные доводы стороны ответчика ФИО4 не принимаются судом.

Иные доводы стороны ответчика, приведенные как в ходе судебного заседания, так и в письменных возражениях, не принимаются судом, поскольку основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства и на существо принимаемого судом решения повлиять не могут.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО8 и ФИО3 о признании недействительным расторжения договора аренды нежилого помещения, с последующим правом выкупа, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При этом, оснований для удовлетворения требования истцов о внесении в ЕГРН сведений о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, с последующим правом выкупа от 14.11.2022, не имеется, поскольку настоящее решение суда уже является основанием для восстановления Управлением Росреестра в ЕГРН записи (сведений) об обременении спорного нежилого помещения, общей площадью 708,7 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, договором аренды нежилого помещения, с последующим правом выкупа, заключенного между ИП ФИО4 и ИП ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2, ИП ФИО3 удовлетворить частично.

Признать недействительным расторжение договора аренды нежилого помещения, с последующим правом выкупа, заключенного между ИП ФИО4 и ИП ФИО2 14 ноября 2022 года.

Решение суда является основанием для восстановления в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в Едином государственном реестре недвижимости записи (сведений) об обременении нежилого помещения, общей площадью 708,7 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, договором аренды нежилого помещения, с последующим правом выкупа, заключенного между ИП ФИО4 и ИП ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований ФИО2, ИП ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в ФИО1 межрайонный суд Тульской области, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Л.П. Баранова

Мотивированное решение изготовлено 25 июня 2025 года.

Председательствующий Л.П. Баранова