Дело №
УИД: 23RS0№-95
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ Р.Ф.
29 ноября 2022 года город Сочи
Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Воронковой А.К.,
при секретаре судебного заседания Кишинской А.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании, в здании Центрального районного суда г. Сочи, гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возвращении сторон в первоначальное положение,
УСТАНОВИЛ:
истец обратился с исковым заявлением к ответчику, в котором просит суд: расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание, с кадастровым номером 23:49:0202026:1060; расторгнуть договор о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2; вернуть стороны в первоначальное положение, существовавшее до заключения представленных соглашений; в случае удовлетворения заявленных требований указать, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для осуществления необходимых регистрационных действий.
Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (Договор), в соответствии с которым ответчик передал в собственность истцу 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание, наименование: здание торгового центра, находящегося по адресу: Р.Ф., Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; с кадастровым номером 23:49:0202026:1060, а истец уплатил ответчику 160 000 000 рублей. Кроме того, при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был также заключен договор о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО2 передал ФИО1 свои права и обязанности в полном объеме по Договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ. Истец указывает, что ранее стороны совместно владели указанным зданием, и между ними было заключено соглашение, по которому стороны установили порядок владения и пользования Зданием торгового центра. При этом, покупая долю, истец фактически покупал часть здания, которая находилась исключительно у продавца. После перехода права собственности в части объекта недвижимости (а именно на 4 этаже (кровле)) истцом были обнаружены скрытые недостатки, о которых Продавец при заключении договора купли-продажи скрыл и не предупредил. Скрытые недостатки выразились в следующем: четвертый этаж здания (эксплуатируемая кровля) имеет участки, через которые осадки попадают на этаж и разрушают конструктив здания. Указанные недостатки были обнаружены после сильных дождей ДД.ММ.ГГГГ. Данное обстоятельство влияет на безопасность всего знания, что имеет значительные последствия. По мнению истца, указанное нарушение условий Договора является существенным, между тем истец исполнил свои обязательства по Договору надлежащим образом. Претензию истца от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении Договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ в связи с его существенным нарушением ответчик оставил без ответа. По этим основаниям, подробно изложенным в адресованном суду исковом заявлении, истец просит суд удовлетворить заявленные требования.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 поддержала заявленные требования и настаивала на их удовлетворении.
В судебном заседании представитель третьего лица Управления Росреестра по КК по доверенности ФИО4 оставила разрешение данного спора на усмотрение суда.
В судебное заседание по данному делу ответчик ФИО2 и истец ФИО1 не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В адресованном суду заявлении ответчик ФИО2 просил суд рассмотреть дело в его отсутствие, принять законное и обоснованное решение.
Согласно ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может служить препятствием для рассмотрения судом данного спора по существу в отсутствие данного лица.
При данных обстоятельствах суд, с учётом положений ст. 167 ГПК РФ, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 13 принял решение о рассмотрении данного гражданского дела в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, не представивших доказательств уважительности причин своего отсутствия в судебном заседании.
Исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 2 ст. 469 ГК РФ).
Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО2, от имени ФИО5 (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту – Договор, л.д. №).
Предметом Договора является 1/2 доля в праве общей долевой собственности на нежилое здание, наименование: здание торгового центра, находящееся по адресу: Р.Ф., Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес> (семьдесят два дробь один); общей площадью 14 263,8 (четырнадцать тысяч двести шестьдесят три целых восемь десятых) кв.м. Кадастровый номер объекта - 23:49:0202026:1060.
Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202026:24, находящемся по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; принадлежащем ФИО2 на праве аренды, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.
Стороны оценили указанную долю нежилого здания в 160 000 000 рублей, при этом ФИО1 покупает у ФИО2 указанную долю нежилого здания за 160 000 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (п. 4-4.2 Договора).
Кроме того, при заключении Договора между сторонами был также заключен договор о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО2 передал ФИО1 свои права и обязанности в полном объеме по Договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).
Судом установлено, что право аренды, а также право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0202026:1060 было в установленном законом порядке зарегистрировано Управлением Росреестра ДД.ММ.ГГГГ за регистрационной записью №.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, в статье 309 ГК Российской Федерации содержится норма - принцип, закрепляющая обязанность надлежащего исполнения обязательств и устанавливающая требования, которым должно соответствовать исполнение (определения от ДД.ММ.ГГГГ N 111-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 1509-О и др.). Данное законоположение направлено на защиту прав и законных интересов сторон обязательства, равно как и положение пункта 1 статьи 310 того же Кодекса (определения Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1014-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 1509-О и др.).
В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что ранее стороны совместно владели зданием с кадастровым номером 23:49:0202026:1060 и между ФИО1 и ФИО2 было заключено соглашение (л.д. №), по которому стороны установили следующий порядок владения и пользования Зданием торгового центра:
ФИО1, как участник долевой собственности на Здание торгового центра, с одной стороны, получает в единоличное пользование Этажи №, № общей площадью 7 561,6 кв. м.;
ФИО2, как участник долевой собственности на Здание торгового центра, с другой стороны, получает в единоличное пользование Этаж № и эксплуатируемую кровлю общей площадью 6 702,2 кв.м.
Согласно доводам стороны истца, после перехода права на представленный объект недвижимости, на 4 этаже Здания (кровле) были обнаружены скрытые недостатки, о которых Продавец при заключении договора купли-продажи умолчал и не предупредил истца. Скрытые недостатки выразились в том, что четвертый этаж здания (эксплуатируемая кровля) имеет участки, через которые осадки попадают внутрь и фактически разрушают конструктив здания. Указанные недостатки были обнаружены после сильных дождей, имевших место ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с положениями ст. 55-56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Согласно представленному в материалы дела заключения специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Эксперт Консалтинг», по результатам визуального обследования здания с кадастровым номером 23:49:0202026:1060, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202026:24, по адресу: Краснодарский края, г. Сочи, Центральный район, <адрес>; специалистом выявлены многочисленные следы протечек атмосферной влаги, очаги развития биологической среды (грибка, плесени) внутри помещения четвертого этажа (эксплуатируемая кровля) исследуемого здания. Выявленные следы протечек, что свидетельствует о наличии дефектов в конструкции кровли здания, нарушении целостности гидроизоляционного слоя эксплуатируемой кровли.
Таким образом, на момент проведения осмотра эксплуатируемая кровля исследуемого здания с кадастровым номером 23:49:0202026:1060, находится в неудовлетворительном состоянии и не способна к обеспечению своего функционального назначения, а именно: не способна обеспечить изоляцию помещений исследуемого здания от внешних климатических воздействий, в результате чего возможно ухудшение эксплуатационных характеристик несущих конструкций здания, влияющих на его безопасность, надежность и возможность эксплуатации этажа по назначению.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Суд, дав оценку данному заключению специалиста, приходит к выводу о принятии его в качестве допустимого доказательства по делу, так как оно выполнено квалифицированными специалистами экспертного учреждения, имеющими соответствующие свидетельства на право занятия данным видом деятельности, выводы экспертного заключения согласуются с иными, имеющимися в деле доказательствами.
Допустимых и достоверных доказательств, которые бы опровергали выводы представленного заключения специалиста, сторонами суду в силу ст. 56 ГПК РФ не представлено, при этом истец настаивает, что выявленные после заключения Договора качественные недостатки Здания (п. 2 ст. 469 ГК РФ) являются существенными, препятствуют истцу использовать приобретенное имущество по его целевому назначению.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При данных обстоятельствах, учитывая, что до заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ и договора о передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ истец не был уведомлен о неудовлетворительном состоянии приобретаемого Здания, при приобретении указанного имущества истец проявил определенную степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора, здание было осмотрено, но визуальным способом было невозможно определить изоляцию помещений исследуемого здания от внешних климатических воздействий, судом сделан вывод о том, что истец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, что в силу ст. 450, 451, 453 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи и, как следствие, для расторжения договора о передачи прав и обязанностей, возврата сторон в первоначальное состояние, в связи с чем, требования истца подлежат удовлетворению.
Согласно разъяснениям, данным в абз. 1,5 п. 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возвращении сторон в первоначальное положение – удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, на 1/2 (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание, наименование: здание торгового центра, находящегося по адресу: Р.Ф., Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>, с кадастровым номером 23:49:0202026:1060.
Вернуть стороны в первоначальное положение, прекратив право собственности ФИО1 на 1/2 (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0202026:1060, и восстановив право собственности ФИО2 на 1/2 (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности указанного недвижимого имущества.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 цену, уплаченную по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 160 000 000 рублей.
Расторгнуть договор о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № от 14.02.2008г., заключенный между ФИО1 и ФИО2.
Вернуть стороны в первоначальное положение, погасить запись регистрации 23:49:0202026:24-23/238/2022-15 от ДД.ММ.ГГГГ.
Данное решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для прекращения права общедолевой собственности ФИО1 на 1/2 (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0202026:1060, погашения записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.
Данное решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для регистрации права общедолевой собственности за ФИО2 на 1/2 (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0202026:1060.
Данное решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для погашения записи регистрации 23:49:0202026:24-23/238/2022-15 от ДД.ММ.ГГГГ и внесения изменений в сведения ЕГРН в части указания лица, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ФИО1, ФИО2.
Мотивированное решение изготовлено судом ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья А.К. Воронкова