Решение по делу № 2-28/2025 от 30.01.2025

гражданское дело № 2-28/2025 (2-409/2024)

УИД 09RS0007-01-2023-000907-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2025 года ст-ца Зеленчукская, КЧР

Зеленчукский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего судьи Борлаковой Ф.Л.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Узденовой Ф.И.,

с участием: представителя истца ФИО8 и третьего лица ФИО10 - ФИО11,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебных заседаний Зеленчукского районного суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО8 к ООО «Авантаж» о признании договора купли-продажи жилого дома действительным и заключенным,

установил:

ФИО8 в лице своего представителя по доверенности ФИО11 обратилась в Зеленчукский районный суд с иском к ООО «Авантаж» в котором, просила ФИО8 обратилась в суд с исковым заявлением, с учетом уточнений, просила о:

- признании договора купли-продажи жилого дома общей площадью 168,4 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка, площадью 1300 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, общей стоимостью 2 000 000 рублей, действительным и заключенным в соответствии с требованиями ГК РФ, подлежащим государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества и перехода права собственности от ООО «Авантаж» к ФИО8 (<данные изъяты>

- признании за ФИО8 права собственности на жилой дом общей площадью 168,4 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка, площадью 1300 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, общей стоимостью 2 000 000 рублей.

В обоснование иска указала, что между ФИО8 и ООО «Авантаж» фактически заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу <адрес> путем направления ответчиком истцу оферты и принятия истцом оферты путем совершения акцепта - перечисление денежных средств, по реквизитам, предоставленным представителем ООО «Авантаж», при следующих обстоятельствах:

В соответствии со ст. 435 ГК РФ ответчиком была направлена оферта супругу истца -ФИО10, предложение, согласно которому ответчиком предлагалось заключить договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: на <адрес>: сумма 1 975 096, 20 руб., назначение платежа : оплата по договору купли-продажи недвижимости <данные изъяты> за ФИО2, предоставив реквизиты для платежа:

Получатель : <данные изъяты>

Оферта была направлена по электронной почте. После переговоров в телефонном режиме с представителем ООО «Авантаж» договорились, что покупателем по договору будет выступать родная сестра ФИО2 - ФИО12 и представителем ООО «Авантаж» ФИО3 по электронной почте была повторно направлена оферта - предложение заключить договор купли-продажи, согласно которой: предметом договора купли-продажи будут являться: жилой дом, назначение жилое, площадь -168, 4 кв.м, кадастровый №; земельный участок, категория земель :земли населенных пунктов, площадью 1300 кв.м., с к/н 09№; цена сделки: 2 000 000 руб., назначение «оплата по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за объекты по адресу: <адрес> в сумме 2 000 000 рублей. НДС не облагается», а также указаны реквизиты, покупатель -ФИО8 Контакты отправителя +№ +№

Истцом была принята оферта ответчика путем перечисления денежных средств по реквизитам предоставленным ответчиком. Из вышеизложенного следует, в оферте были определены: цена объектов недвижимого имущества, местоположение объектов, кадастровые номера, позволяющие идентифицировать данные объекты, как объектов гражданско-правовых отношений, стоимость земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> – 2 000 000 рублей.

Принимая оферту, во исполнение условий, предусмотренных офертой, истец ДД.ММ.ГГГГ по реквизитам: <данные изъяты> назначение платежа по договору купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ истцом была перечислена сумма 1 080 000 рублей. Остальную сумму истица намерена была оплатить в момент подписания договора.

После дополнительных переговоров с представителями ООО «Авантаж» по предложению ООО «Авантаж» истец ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ в Карачаево-Черкесском отделении Банка Синара, в соответствии с условиями оферты, поступившей с номера телефона, которым пользовалась ФИО3 от имени ООО «Авантаж» истец ФИО8 подписала заявление напечатанное сотрудниками Карачаево-Черкесского отделения Банка Синара на имя директора ООО «Авантаж» ФИО14 о рассмотрении вопроса о продаже истцу объектов недвижимого имущества, в этот же день для внесения оставшейся суммы - стоимости объектов недвижимого имущества был открыт счет, на который в этот же день истцом внесена сумма 920 000 рублей.

Между истцом и ответчиком был определен предмет договора, в том числе, также цена. Истцом была оплачена, определенная ответчиком сумма в размере 2 000 000 рублей - стоимость объектов недвижимого имущества по реквизитам, предоставленным представителем ООО «Авантаж». Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ). Ответчиком приняты денежные средства, перечисленные на счет ответчика истцом. В случае направления конкретному лицу предложения заключить договор, в котором содержатся условия, достаточные для заключения такого договора, наличие намерения отправителя заключить договор с адресатом предполагается, если иное не указано в самом предложении или не вытекает из обстоятельств, в которых такое предложение было сделано. Несмотря на то, что между сторонами заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества в соответствии с ч.2 ст. 434 ГК РФ, ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и составления единого документа, подписанного сторонами.

В ходе рассмотрения дела определениями суда, занесенными в протокол судебного заседания, к участию при рассмотрении дела в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований привлечено Зеленчукское районное отделение судебных приставов УФССП России по КЧР, а также удовлетворено ходатайство представителя истца о привлечении в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО10, первоначально указанного в иске как третье лицо, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица ФИО11 поддержала исковые требования, в том числе уточненные, просила удовлетворить иск в полном объеме.

Истец ФИО8 будучи надлежаще извещенной в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представители по доверенности.

Представитель ответчика ООО «Авантаж», будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание не явился, направил письменные возражения, просил в удовлетворении иска отказать, дело рассмотреть в отсутствие представителя, мотивировал свою позицию тем, что истец в заявлении указал, что между истцом и ООО «Авантаж» фактически заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества путем направления ООО «Авантаж» ФИО8 оферты и совершения акцепта ФИО8 - перечисления денежных средств ФИО8 по реквизитам ООО «Авантаж». При этом, в исковом заявлении истец указал, что оферта, содержащая предложение заключить договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, в том числе, содержащая существенные условия договора, была направлена ответчиком супругу ФИО8 ФИО30 Данные доводы истца являются необоснованными и основаны на неверном толковании норм права, ввиду следующего. ООО «Авантаж» является собственником спорного недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес>, на основании постановления судебного пристава-исполнителя Зеленчукского РОСП от ДД.ММ.ГГГГ о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, акта от ДД.ММ.ГГГГ о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. В подтверждение доводов о направлении ООО «Авантаж» оферты и реквизитов ООО «Авантаж» истцом в материалы настоящего дела с исковым заявлением представлена распечатка электронных сообщений. Однако, как усматривается из данной переписки, названной истцом офертой это переписка, где входящие сообщения направлялись ФИО20, как указано в сообщении от департамента по работе с проблемными активами ПАР «СКБ-банк, в связи с чем, представленная переписка от ПАО «СКБ-банк» не может являться офертой от ООО «Авантаж». Кроме того, данная переписка не содержит существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества. В материалы дела истцом с исковым заявлением представлен скриншот, названный истцом офертой, направленной ответчиком по электронной почте ФИО8 Однако, ООО «Авантаж» не направлял ФИО8 электронные сообщения, в том числе посредством мессенджера <данные изъяты> содержащие сведения о существенных условиях договора купли-продажи спорного недвижимого имущества. Кроме того, из представленного истцом скриншота электронной переписки невозможно усмотреть, от кого, кому, когда и что именно направлялось; в данном скриншоте указана лишь информация о спорном недвижимом имуществе в котором проживают ФИО9 и его семья и собственником которого ранее являлась родственница ФИО8 ФИО15 ООО «Авантаж» ранее взаимодействовал с ФИО9, в том числе по телефону в рамках переговоров об урегулировании вопросов о погашении задолженности по кредитным обязательствам ФИО9 перед ООО «Авантаж» и его содействия в реализации имущества, ранее находящегося в залоге ООО «Авантаж». С целью реализации прав собственника спорного недвижимого имущества, в 2022 году, в связи с тем, что у ООО «Авантаж» имелись сведения о том, что в спорном жилом доме проживают/зарегистрированы ФИО8, ФИО9 и иные лица, ООО «Авантаж» обратилось в Зеленчукский районный суд Карачаево-Черкесской Республики с исковым заявлением (с учетом уточнения) к ФИО8, ФИО16, ФИО9, ФИО7, ФИО7, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО7 о выселении, прекращении права пользования и снятии с регистрационного учета по адресу: <адрес>. На стадии досудебного урегулирования спора ООО «Авантаж» ДД.ММ.ГГГГ направило в адрес ФИО8 требование от ДД.ММ.ГГГГ №, которым уведомило ФИО8 о том, что в отношении спорных объектов недвижимости ООО «Авантаж» будут осуществлены мероприятия по замене замков входных дверей, постановке под охрану спорного жилого дома, передаче имущества в аренду, в связи с чем, требовал в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить от имущества спорное недвижимое имущество. Кроме того, в указанном требовании ООО «Авантаж» указывало, что постольку между ФИО8 и ООО «Авантаж» каких-либо сделок в отношении спорных объектов недвижимости не заключалось, ООО «Авантаж» считает перечисленные -ФИО8 на счет ООО «Авантаж» денежные средства в сумме 1 080 000 рублей перечисленными ошибочно; а также просило ФИО8, предоставить сведения о реквизитах ее счета для возврата ответчиком ошибочно перечисленных денежных средств в размере 1 080 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ от ФИО8 в адрес ООО «Авантаж» по электронным каналам связи поступила досудебная претензия без даты и номера, в которой истец просил ООО «Авантаж» направить в ее адрес подписанный договор купли-продажи спорных объектов недвижимости. В ответ на досудебную претензию ООО «Авантаж» направило ответ от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором указало что ООО «Авантаж» никогда не вел переговоров с ФИО8 о покупке объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес> ООО «Авантаж» не заключал с ФИО8, каких-либо договоров в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>; ДД.ММ.ГГГГ ООО «Авантаж» направило в адрес ФИО8 требование от ДД.ММ.ГГГГ №, которое просило исполнить в установленный срок; ДД.ММ.ГГГГ от ФИО8 в адрес ООО «Авантаж» по электронной почте поступило заявление, в котором ФИО8 просила представить сведения о стоимости спорного недвижимого имущества, реквизиты счета для оплаты стоимости спорных объектов недвижимости и предварительный договор купли-продажи, с указанием всех существенных условий договора купли- продажи. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Авантаж» направило в адрес ФИО8 ответ на заявление, в котором указало что ООО «Авантаж» никогда не вел переговоров с ФИО1 о покупке объектов недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>; стоимость реализации спорных объектов недвижимости определена ООО «Авантаж» в размере 3 150 000 рублей. Реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости реализации спорных объектов недвижимости ООО «Авантаж» представит при заключении договора купли-продажи; целесообразность направления в адрес ФИО1 предварительного договора купли-продажи в отношении спорных объектов недвижимости отсутствует; ООО «Авантаж» ведет переговоры с третьим лицом о передаче указанного имущества в аренду на длительный срок, в случае отказа третьего лица от заключения договора, ООО «Авантаж» готово рассмотреть вопрос о согласовании условий продажи спорного недвижимого имущества. В ООО «Авантаж» поступило заявление ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ, в котором истец просила ООО «Авантаж» рассмотреть вопросе продаже ей спорных объектов недвижимости по цене 2 000 000 рублей. Таким образом, договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка площадью с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, с ФИО8 и/или ФИО9 и/или ФИО15 не заключался ООО «Авантаж». ФИО9 неоднократно вводил представителей ООО «Авантаж» в заблуждение относительно своих намерений выкупить спорное недвижимое имущество, предоставляя при этом данные иных лиц и запрашивая различные сведения (получая консультации, разъяснения, пояснения и т. п.). При этом, никаких предварительных договоров/соглашений (содержащих, в том числе, существенные условия о цене продажи) ООО Авантаж ни с ФИО9,, ни с ФИО15, ни с ФИО8 в отношении спорных объектов недвижимого имущества не заключало. ООО «Авантаж» предпринимались попытки продать спорное недвижимое имущество, а различных источниках размещались сведения о продаже (в том числе, для цели изучения наличия/отсутствия спора на объект, анализа его возможной рыночной стоимости в различные временные периоды). По размещенным объявлениям откликались третьи лица. Однако, незаконно проживающие в жилом доме по адресу: <адрес> лица (ФИО9 и его родственники) неоднократно препятствовали осмотру объекта потенциальными покупателями. Проект договора либо предварительный договор купли-продажи, содержащий существенные условия, ответчиком истцу не направлялся. Между истцом и ответчиком договор купли-продажи спорного недвижимого имущества путем составления одного документа, подписанного сторонами, не заключался. Электронная переписка, представленная истцом, не является офертой, соответственно, действия истца о перечислении ошибочно на счет ООО «Авантаж» денежных средств не являются акцептом, как ошибочно полагает истец, в связи с чем, нельзя прийти к выводу о заключении между истцом и ответчиком договора купли-продажи. Истец, перечислив ошибочно без оснований, в условиях не заключения договора купли- продажи денежные средства в размере 2 000 000,00 руб. пытается навязать, понудить ООО «Авантаж» к заключению договора купли-продажи в отношении спорного недвижимого имущества на заведомо не выгодных для ООО «Авантаж» условиях. При этом, ООО «Авантаж» запрашивало у ФИО8 сведения о реквизитах ее счета для возврата ответчиком ошибочно перечисленных денежных средств, однако, указанная информация от ФИО8 не поступала. Довод представителя истца о заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества путем обмена письмами посредством почтовой/телефонной/электронной связи, основан на неверном толковании норм права.

Третьи лица - ФИО9, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР и Зеленчукское районное отделение судебных приставов УФССП России по КЧР, будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание не явились, заявлений и ходатайств не направили. ФИО9 обеспечил явку своего представителя по доверенности.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика и третьих лиц в силу ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ответчик в лице ООО «Авантаж» является собственником спорного недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес> согласно постановлению судебного пристава-исполнителя Зеленчукского РОСП от ДД.ММ.ГГГГ о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, акта от ДД.ММ.ГГГГ о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга, а также из свидетельств о государственной регистрации такого права.

Из распечатки переписки с ответчиком посредством электронной почты с почтового сервиса mail.ru, датированной ДД.ММ.ГГГГ, следует, что в адрес электронной почты представителя истца ФИО23 по адресу <данные изъяты> с электронной почты <данные изъяты> направлено пересылаемое сообщение ФИО20 с почтовым адресом <данные изъяты> датированное от ДД.ММ.ГГГГ от том, что она сообщает ФИО9 о дублировании письма от ДД.ММ.ГГГГ, которое имеет следующее содержание:

<данные изъяты>

1) договор купли-продажи объектов на <адрес> (с учетом аванса, за все шесть объектов): сумма 5 061 277,26 руб., назначение платежа: оплата по договору купли-продажи недвижимости № от 2019 за ФИО4 (ставите дату, когда будете производить оплату по договору)

2) договор купли-продажи объектов на <адрес>: сумма 3 863 837,28 руб., назначение платежа: оплата по договору купли-продажи недвижимости № от.. 2019 за ФИО5 (ставите дату, когда будете производить оплату по договору)

3) договор купли-продажи земельного участка, <данные изъяты>: сумма 2 520 000 руб., назначение платежа: оплата по договору купли-продажи земельного участка № от.. 2019 (ставите дату, когда будете производить оплату по договору)

4) договор купли-продажи объектов на <адрес>: сумма 1 975 096,20 руб., назначение платежа: оплата по договору купли-продажи недвижимости № от .2019 за ФИО6 (ставите дату, когда будете производить оплату до договору)

5) цессия: сумма 2 368 252,34 руб., назначение платежа: оплата под уступки требования (цессии) № от . .2019 за ФИО7 (ставите дату, когда будете производить оплату по договору)

Итого общая сумма направленных денежных средств (с учетом аванса от ДД.ММ.ГГГГ) будет соразмерна величине долга по кредитному договору (19 451 894,89 руб.).

Согласно распечатки («скриншота») не имеющей идентификационных сведений об отправителе и получателе и даты, следует, что по договору купли-продажи недвижимости по <адрес> предметом договора будет являться следующие объекты: жилой дом, назначение жилое, площадь: общая 168, 4 кв.м., кадастровый (или условный) №, земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов, площадью 1300 кв.м., кадастровый (или условный) №, цена сделки 2 000 000 рублей, назначение платежа «оплата по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на объекты по адресу: <адрес> сумме 2 000 000 рублей, НДС не облагается, рекизиты ООО Авантаж: <данные изъяты> – ФИО8

Из копии чек-ордера от ДД.ММ.ГГГГ усматривается в адрес получателя ООО «Авантаж» плательщиком ФИО8 перечислена сумма в размере 1 080 000 рублей, назначение платежа: оплата по договору купли-продажи земельного участка по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Из заявления ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что она обращается к директору ООО «Авантаж», согласно которому она просит рассмотреть вопрос о продаже ей объектов недвижимости в виде жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу <адрес> по цене 2 000 000 рублей.

Согласно ответу на судебный запрос «ООО Авантаж» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в штате сотрудников ООО «Авантаж» отсутствует сотрудник ФИО3, в связи с чем, ООО «Авантаж» сообщает о невозможности представления в суд приказа о приеме на работу ФИО3 и должностной инструкции ФИО3. Дополнительно ООО «Авантаж» сообщает, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Авантаж» выдало доверенность ФИО3 на представление интересов ООО «Авантаж», копия доверенности от ДД.ММ.ГГГГ прилагается); абонентские номера №, № находятся в личном пользовании у ФИО3; электронный адрес ООО «Авантаж»: <данные изъяты>; у ООО «Авантаж» отсутствует возможность представить переписку между представителем ООО «Авантаж» и ФИО9 в связи со следующим: абонентский номер +№ используется ФИО3 для выполнения задач, связанных с реализацией имущества (движимого/недвижимого), в том числе, находящегося на балансе ООО «Авантаж»; данный абонентский номер указан при регистрации личных кабинетах сайтов, специализированных для размещения объявлений продавцов. По размещенным баннерам и в сети Интернет объявлениям поступает множество звонков и сообщений лиц, проявивших интерес к реализуемому имуществу. Поскольку технические возможности используемого мобильного устройства ограничены, историю переписки в мессенджере <данные изъяты> с третьими лицами (лицами, проявившими заинтересованность в приобретении имущества (движимого/недвижимого/потенциальными покупателями) ФИО3 очищается (сообщения стираются/удаляются), во избежание риска переполнения памяти мобильного устройства.

Согласно заявлению без содержания даты, следует, что ФИО8 обращается к директору ООО «Авантаж» с заявлением в котором указывает, что во исполнение достигнутой договоренности по вопросу продажи жилого дома и земельного участка по <адрес>, просит направить в ее адрес сведения о стоимости объектов недвижимого имущества, реквизиты счета и предварительный договор купли-продажи.

Согласно требованию от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ООО «Авантаж» в адрес ФИО8 сообщает о том, что поскольку между ними каких-либо сделок (в т. ч. купли-продажи) в отношении вышеуказанных объектов недвижимости не заключалось общество считает денежные средства в сумме 1 080 000 рублей, перечисленными на счет общества ошибочно. За период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ДД.ММ.ГГГГ, т.е, более. 10 месяцев) какие-либо обращения (претензии, заявления и т.п,), содержащие требование вернуть ошибочно переведенные ДД.ММ.ГГГГ на счет общества, денежные средства в сумме 1 080 000 руб., в адрес общества не поступили (ни почтовой корреспонденцией, ни по электронным каналам связи, ни по телефону). Ввиду вышеизложенного. общество просит в срок до ДД.ММ.ГГГГ предоставить сведения о реквизитах счета для возврата денежных средств в сумме 1 080 000 руб. В случае не предоставления реквизитов для возврата денежных средств общество перечислит денежные средства на публичный депозитный счет нотариуса.

Согласно досудебной претензии без содержания даты, следует, что ФИО8 обращается к директору ООО «Авантаж» и сообщает о том, что между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно достигнутой доверенности стоимость жилого дома и земельного участка,, расположенные по адресу <адрес> составила сумму в размере 2 000 000 рублей, произведена оплата в размере 1 080 000 рублей, Оставшуюся часть стоимости истец намерен перечислить после получения подписанного договора купли-продажи, деньги перечислены ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени договор не получен. Из пояснения представителя ФИО3 по номеру телефона № следует, что по сделке купли-продажи объектов недвижимости по <адрес> предлагается возвратить выплаченную сумму с зачислением их в счет предстоящей оплаты под контролем банка и заключить договор купли-продажи всех объектов по указанному адресу. Полагает, что сумма в размере 1 080 000 рублей перечислена по договоренности после достижения договоренности, в связи с чем просить направить подписанный договор купли-продажи.

Из ответа на претензию от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ООО «Авантаж» сообщает ФИО1, что никогда не вел переговоров о покупке объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>. ООО «Авантаж» не заключал каких-либо договоров в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>. Кроме того ДД.ММ.ГГГГ, направил по почте России требование, которое просило исполнить в установленный срок.

Согласно заявлению без содержания даты, следует, что ФИО8 обращается к директору ООО «Авантаж» с заявлением в котором указывает, что во исполнение достигнутой договоренности по вопросу продажи жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес>, просит направить в ее адрес сведения о стоимости объектов недвижимого имущества, реквизиты счета и предварительный договор купли-продажи.

Из ответа от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ООО «Авантаж» сообщает ФИО8, что никогда не вело переговоров о покупке объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>. Стоимость реализации объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>, определена ООО «Авантаж» в размере 3 150 000 рублей. Реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости реализации объектов недвижимого имущества 23, ООО «Авантаж» предоставит при заключении договора купли - продажи. Целесообразность направления в Ваш адрес предварительного договора купли-продажи в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>, отсутствует, В текущее время ООО «Авантаж» ведёт переговоры с третьим лицом о передаче указанного имущества в аренду на длительный срок. В случае, если третье лицо по каким-либо причинам откажется от заключения договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу; <адрес>, уд. Солнечная, 23. ООО «Авантаж» будет готово рассмотреть вопрос о согласовании условий его продажи.

В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно пункту 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Положения ст. 421 ГК РФ предполагают свободу заключения договора, а также наличие воли сторон к заключению договора. Нарушить принцип свободы договора никто не вправе. Субъекты гражданского оборота самостоятельно решают вопрос о том, вступать ли им в договорные отношения друг с другом.

В силу ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Абзац 2 пункта 1 указанной статьи устанавливает, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Договор может быть заключен посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно пункту 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Пунктом 1 статьи 438 ГК РФ предусмотрено, что акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

На основании пункта 3 статьи 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

По своему содержанию оферта является проектом договора (п. 1 ст. 445 ГК РФ).

С момента принятия оферты договор заключен (ст. 433 ГК РФ).

Сделки купли-продажи недвижимости заключаются в простой письменной форме и только путем составления одного документа (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из совокупного толкования статей 432, 435, 438, пункта 3 статьи 448 ГК РФ следует, что предмет договора должен быть сформулирован таким образом, чтобы исключить неоднозначное толкование обязательства, на возникновение которого направлена воля сторон при заключении договора.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что не вел переговоров c ФИО8 о покупке объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>

Истец, в свою очередь, представил суду распечатку переписки с ответчиком посредством электронной почты, из текста которой следует, что ФИО20 информирует ФИО9 о том, что общая сумма направленных денежных средств с учетом аванса, которая будет соразмерна величине долга по кредитному договору в размере 19 451 894 рублей 89 коп., в отношении нескольких договоров, то есть, идет речь об информировании третьего лица по делу - ФИО9, о реквизитах для оплаты не только одного оспариваемого договора купли-продажи недвижимого имущества.

По смыслу положений статьи 435 ГК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 434 ГК РФ, переписке сторон, осуществляемой по электронной почте, может быть придана юридическая сила только в том случае, если такая переписка ведется уполномоченными лицами и между адресами, позволяющими достоверно установить, что документы исходят от сторон по договору.

Истцом не предоставлены доказательства подтверждающие наличие у ответчика обязательств по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Суд полагает, что в силу положений статьи 56 ГПК РФ доказательств, которые имели бы бесспорный характер, давали основание однозначно считать заключенным договор ФИО8 с ООО «Авантаж» отсутствуют, поскольку по смыслу статьи 435 ГК РФ нельзя признать заключенным договором купли-продажи между сторонами, так как истцом не доказано выраженное однозначно намерение ответчика считать себя заключившим договор с истцом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о не согласованности существенных условий договора и, соответственно, его не заключенности, в связи с чем, об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска в данной части.

Производные исковые требования о признании права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество за ФИО13 вытекают из вышеуказанного требования.

Проанализировав изложенное, пояснения представителя истца, а также оценив собранные доказательства в их совокупности, учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО8 о:

-признании договора купли-продажи жилого дома общей площадью 168,4 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка, площадью 1300 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, общей стоимостью 2 000 000 рублей, действительным и заключенным в соответствии с требованиями ГК РФ, подлежащим государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества и перехода права собственности от ООО «Авантаж» к ФИО8 (<адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Зеленчукский районный суд в Верховный суд КЧР в течение месяца со дня его вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 07 марта 2025 года.

Судья Зеленчукского районного суда Ф.Л. Борлакова