УИД: 66OS0000-01-2024-001020-04
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Екатеринбург
11 февраля 2025 года
Номер производства 3а-152/2025
Свердловский областной суд в составе
судьи Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола помощником судьи Куракиной Н.Ю., с использованием средств аудиозаписи,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного производства № 3а-152/2025
по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Управляющая компания «ЭФЕС» (ИНН <***>)
к административным ответчикам - Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки»
с участием заинтересованного лица – ППК «РОСКАДАСТР» в лице филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу
об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №191047 равной его рыночной стоимости
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Управляющая компания «ЭФЕС» (далее – административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:191047 (далее – земельный участок) в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке от 26 августа 2024 года № 526-24/З (далее – Отчет), подготовленный оценщиком ФИО.
Представителем ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу ФИО1 направлен отзыв, в котором подтверждены дата определения и размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости земельного участка.
В судебном заседании приняла участие представитель административного истца ФИО2, которая требования административного искового заявления поддержала.
Иные лица, участвующие в административном деле, - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки», ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу, - явку представителей не обеспечили; возражения на Отчет не направили.
Поскольку в материалах административного дела имеются доказательства заблаговременного извещения лиц, участвующих в деле, суд, руководствуясь статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) определил рассмотреть административное дело при имеющейся явке.
Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав и оценив имеющиеся в административном деле письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Закон № 237-ФЗ).
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка площадью 11 124 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
Земельный участок имеет категорию земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).
Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка в размере 100803908,16 руб., определена актом ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 16 февраля 2023 года № АОКС – 66/2023/000433.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка определенной по состоянию на 01января 2022 года, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 02 марта 2023 года.
Дата начала применения кадастровой стоимости - 01 января 2023 года.
Таким образом, административный истец является правообладателем земельного участка, соответственно, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы юридического лица, как плательщика земельного налога.
В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец в обоснование своих требований представил в суд Отчет, согласно выводам которого, по состоянию на 01 января 2022 года рыночная стоимость составляла 49040 000 руб.
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), в которой указано, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В силу части 1 статьи 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 14 Закона № 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
В соответствии с пунктом 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 отчет об оценке объекта оценки представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку.
Пунктом 2 ФСО VI предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.
Согласно федеральному стандарту оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы.
В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов.
Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1 и 2).
Исследуя отчет, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам (пункт 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
Оценив по правилам статей 82 и 84 КАС Отчет, суд признает его относимым, допустимым и достоверным доказательством, поскольку он выполнен компетентным субъектом оценочной деятельности – оценщиком ФИО, который имеет действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», его ответственность застрахована в установленном законом порядке.
Процесс оценки изложен в Отчете подробно; Отчет содержит все предусмотренные разделы и сведения.
Выбор сравнительного подхода в оценке оценщиком обоснован, отказ от применения затратного и доходного подходов мотивирован.
В рамках сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж оценщик определил правила отбора объектов-аналогов, о существенных характеристиках которых и цене их реализации на дату предложения представлена достоверная информация.
При выполнении расчетов в рамках сравнительного подхода оценщик обосновал применение корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки.
Административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено каких-либо замечаний на Отчет; не заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы.
С учетом изложенного, определенную Отчетом рыночную стоимость земельного участка суд признает достоверной.
В связи с этим требования административного истца следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка материалы административного дела не содержат.
В связи с чем, датой обращения с заявлением следует считать 26 декабря 2024 года (дата подачи административного иска в суд).
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Управляющая компания «ЭФЕС» (ИНН <***>) удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:191047 в размере рыночной стоимости 49040 000 (сорок девять миллионов сорок тысяч) руб.
Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:191047 считать 26 декабря 2024 года.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.
Мотивированное решение изготовлено 17 февраля 2025 года.
Судья С.Н. Полевщикова