Решение по делу № 2-846/2025 от 26.05.2025

Дело №2-846/2025

61RS0002-01-2025-000731-08

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 мая 2025 года г. Ростов-на-Дону

Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: председательствующего судьи Дубовик О.Н. при секретаре Басалыко Е.В. рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ООО УК «РИМЭЙК» к ФИО1 о признании отсутствующим право собственности, третье лицо УФСГРКиК по РО, МКУ УЖКХ Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями, ссылаясь на то, что ООО УК «РИМЭЙК» на основании договора от 01.04.2021 г. осуществляет управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В ходе проверок о нарушении законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства по обращениям собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, подтвердились обстоятельства, что ранее управляющей компанией ООО «УК ЖКХ Гарни» были совершены переносы электрооборудования в подвал дома без принятия на общем собрании соответствующего решения, более того, общедомовые помещения в 2-х подъездах – техническое помещение в 4-ом подъезде (шкаф с электрооборудованием) и помещение лифтерной во 2-ом подъезде (шкаф с электрооборудованием) были проданы.

Эти обстоятельства подтверждаются ответами из Государственной жилищной инспекции РО от 02.04.2021 г., 09.04.2021 г., 16.04.2021 г., 27.04.2021 г. и ответом из прокуратуры Ростовской области от 28.12.2021 г.

В соответствии с представлением прокуратуры Ростовской области от 23.04.2021 г. № 7-17-21 о нарушении законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства, было установлено, что общее собрание по вопросу отчуждения общего имущества собственников не проводилось, решение о переносе электрощитовой, ранее располагавшейся в нежилых помещениях 2 и 4 подъездов на общем собрании не рассматривались.

В нарушение положений п. 3 ч. 2 ст. 44 и ч.1 ст. 46 ЖК РФ технические помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> были переданы третьим лицам в частную собственность.

Согласно сведениям из ЕГРН кадастровый №, вид объекта: помещение, правообладатель ФИО1, вид права: собственность, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №

При этом спорное нежилое помещение находится в непосредственном пользовании истца, имеется доступ и ключи. Указанное помещение входит в состав общего имущества многоквартирного дома, а именно помещение лифтерской (шкаф с электрооборудованием). Спорный объект по своему функциональному назначению представляет собой техническое помещение, которое входит в состав общего имущества многоквартирного дома, и как самостоятельный объект недвижимости не может существовать, в связи с чем, государственная регистрация вещного права ответчика на этот объект как на недвижимое имущество нарушает охраняемые законом интересы собственников многоквартирного дома и создает препятствия в реализации прав по договору управления многоквартирного дома, в том числе в соответствии с постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

В ответ на обращение истца в адрес Администрации Железнодорожного района г.Ростов-на-Дону были получены ответы от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, в которых указано на невозможность предоставить копии документов, подтверждающих законность и правомерность перевода технических помещений общедомовой собственности в частную собственность <адрес>, так как они отсутствуют. договора на передачу в частную собственность граждан не заключалось.

Более того, согласно ответу нотариуса ФИО2 на запрос Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 19.03.2024 г. по делу № договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ по реестру № и договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (первичная регистрация права нежилого помещения <адрес> по реестру № не удостоверялись. По предоставленным в запросе данным в архиве нотариуса ФИО3 зарегистрированы иные нотариальные действия.

Истец, в обоснование заявленных требований считает, что оснований для проведения государственной регистрации права собственности в ЕГРН на помещение у Управления Росреестра по <адрес> не имелось, поскольку объект не может являться объектом недвижимости как частная собственность и, таким образом, регистрация права собственности на помещение произведена незаконно. В данной ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на помещение, которым нарушаются охраняемые законом интересы собственников многоквартирного дома и создает препятствия в реализации прав истца по договору управления многоквартирного дома.

Истец просит суд признать отсутствующим право собственности ФИО1 на помещение с кадастровым номером №, площадью 13,7 кв.м., назначение: нежилое помещение, этаж: 1, расположенного по адресу: <адрес>, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено МКУ «УЖКХ Железнодорожного района г.Ростова-на-Дону».

В судебном заседании представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО7, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Третьи лица УФСГРКиК по РО, МКУ УЖКХ Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону, о дате, времени и месте судебного заседания извещенные надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требования по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО УК «Римейк» на основании договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ осуществляет управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Прокуратурой Железнодорожного района г.Ростова-на-Дону 13.04.2021 г. внесено представление ООО УК «Римейк» об устранении нарушения законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства, в соответствии с которым в ходе проверки установлено, что общего собрания по вопросу отчуждения общего имущества собственников не проводилось, решение о переносе электрощитовой, ранее располагавшейся в нежилых помещениях № и № подъездов на общем собрании не принималось.

В связи с тем, что собственником нежилого помещения обшей площадью 13,7 кв.м., КН № расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО1, ООО УК «Римейк» обратилось в Железнодорожный районный суд г.Ростова-на-Дону с исковым заявлением к ФИО1, третье лицо УФРС ГРК по РО, МКУ «УЖКХ Железнодорожного района г.Ростова-на-Дону», Госжилинспекция Ростовской области о прекращении права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда от 29 мая 2024 г. по гражданскому делу № 2-238/24 в удовлетворении исковых требований ООО УК «Римейк» к ФИО1, третье лицо УФРС ГРК по РО, МКУ «УЖКХ Железнодорожного района г.Ростова-на-Дону», Госжилинспекция Ростовской области о прекращении права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, отказано.

Истец, ссылаясь на то, что оснований для проведения государственной регистрации права собственности в ЕГРН на помещение у Управления Росреестра по Ростовской области не имелось, поскольку объект не может являться объектом недвижимости как частная собственность, чем нарушены права и охраняемые законом интересы собственников многоквартирного дома, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способов защиты права, а также использовать иной способ защиты права.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок к ней. Регистрации подлежит, в частности, право собственности (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям пунктов 1, 3 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, предъявление иска о признании права отсутствующим допускается в тех случаях, когда возможность защиты нарушенного права иными средствами путем предъявления негаторного, виндикационного и иных исков исчерпана.

Кроме того, возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, которое в соответствии с данными ЕГРП является не только собственником спорного имущества, но и одновременно является лицом, владеющим этим имуществом.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Отношение собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ, статья 36 ЖК РФ.

Положениями статей 289, 290 ГК РФ предусмотрено, что участник долевой собственности имеет право на долю в общем имуществ здания, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещения, обслуживающее более одного помещения.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания. В том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

В предмет доказывания по иску о признании права общей долевой собственности на помещения, на которые зарегистрировано право индивидуальной собственности ответчика, прежде всего, включаются обстоятельства отнесения спорных помещений к общему имуществу здания.

При этом наряду с функциональным назначением этого имущества необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно материалам дела, ФИО1 является собственником нежилого помещения общей площадью 13.7 кв.м., КН №, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО9

ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 по договору купли-продажи, заключенному с ФИО11 приобрела целое нежилое помещение общей площадью 13,7 кв.м. (комната № – 12,5 кв.м. и № – 1,2 кв.м.), расположенные на 1 этаже жилого дома Литер «А» по адресу: <адрес>. Договор удостоверен нотариусом ФИО10, реестровая запись №.

Согласно п. 2 договора отчуждаемое нежилое помещение принадлежит продавцу (ФИО11) на праве собственности на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом ФИО6 по реестру 2-74.

Согласно ответу нотариуса ФИО5, договор купли-продажи от 17.01.1996г. по реестру № и договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ по реестру № не удостоверялись. По представленным в запросе данным в архиве нотариуса ФИО6 зарегистрированы иные нотариальные действия.

Таким образом ответчик ФИО1 является собственником нежилого помещения на основании возмездной сделки - договора купли-продажи. Договор купли-продажи зарегистрирован в УФРС ГРК по РО в установленном законом порядке и никем не оспорен. Нежилые помещения выбыли из собственности на законных основаниях.

Вышеуказанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 29 мая 2024 г. по гражданскому делу № 2-238/24 и не подлежат повторному доказыванию.

Из представленного в материалы гражданского дела №2-238/2024 технического паспорта следует, что спорное нежилое помещение не являлось техническим помещением, оборудованным под электрощитовую всего дома с инженерными коммуникациями. Согласно техническому паспорту, спорное помещение №7 площадью 12,5 кв.м. обозначено как лестничная клетка, помещение № 8 площадью 1,2 кв.м. – подсобная. (т.2 л.д. 188, 197).

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истец не предоставил суду доказательства, подтверждающие то, что спорное нежилое помещение предназначено для обслуживания всего многоквартирного дома и что отсутствуют иные помещения, которые могут быть использованы для оборудования инженерных коммуникаций. Истцом также не представлено доказательств, указывающих на то обстоятельство, что ранее в принадлежащем на праве собственности помещении истцу располагалось электрооборудование.

Суд, оценив представленные сторонами доказательства, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку право собственности на спорное нежилое помещение было зарегистрировано за ответчиком в установленном законом порядке на основании договора купли-продажи от 23.04.2021 г., который на сегодняшний день никем не оспорен и никем не отменен, а также истцом не представлены доказательства нарушения их прав и охраняемых законом интересов, ввиду отсутствия доказательств что спорное нежилое помещение предназначено для обслуживания всего многоквартирного дома.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ООО УК «РИМЭЙК» к ФИО1 о признании отсутствующим право собственности, третье лицо УФСГРКиК по РО, МКУ УЖКХ Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 26 мая 2025 г.