Дело № 2-2239/2025
36RS0005-01-2025-001571-88
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08.07.2025 г. г. Воронеж
Советский районный суд г. Воронежа в составе: председательствующего – судьи Зелениной В.В., при секретаре Судаковой А.В., с участием истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского округа город Воронеж о признании права собственности на гараж.
Установил:
Первоначально ФИО1 обратился в суд с данным иском к наследственному имуществу ФИО8, указав, что 15.11.2006г. между ним и ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р., был заключен договор купли-продажи гаража <адрес>, общей площадью 18,2 кв.м. Поскольку ФИО8 в силу возраста утратил ряд документов на данный гараж, то перед заключением договора купли-продажи он выдал истцу доверенность на поиск, восстановление и получение документов, подтверждающих право собственности на этот гараж. Истцом был восстановлен ряд правоустанавливающих документов: постановление главы администрации Советского района г. Воронежа № 1840 от 18.08.1998г. о приеме в эксплуатацию кирпичного гаража, возведенного в жилой зоне по <адрес>; копия справки о разрешении на перестройку бытового сарая 23.07.1998г.; копия договора о предоставлении земельного участка в пользование аренды от 01.09.1998г.; копия договора аренды земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства под индивидуальные огороды, хозсараи от 29.03.2004г.; копия справки БТИ Советского района г. Воронежа для предоставления в ГУ ФРС по Воронежской области для регистрации права собственности от 05.10.2005г.; технический паспорт гаража <адрес> от 04.10.2005г.; копия кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером №; копия справки о смерти ФИО8; сообщение от БТИ Советского района г. Воронежа об учете гаража <адрес>. Истец считает, что ФИО8 на основании постановления № 1840 был признан собственником спорного гаража, а в дальнейшем на основании договора купли-продажи продал его истцу ФИО1 Согласно имеющейся справки от 23.07.1998г. выданной ФИО8, последнему была разрешена перестройка бытового сарая в гараж для хранения автомашины, а постановлением от 18.08.1998г. уже перестроенный гараж был принят в эксплуатацию. Истец полагает, что при подписании договора купли-продажи данного гаража строение отвечало предъявляемым законам требованиям, было построено с имеющимися разрешениями и подтверждающей документацией, выданной органом государственной власти, не доверять которым оснований не имелось. Земельный участок под данным гаражом также был оформлен и позволял собственнику пользоваться им, правоустанавливающие документы на гараж и земельный участок имелись. После подписания договора купли-продажи данного гаража и его оплаты, истцу были переданы ключи, и он стал пользоваться гаражом. По настоящее время данным гаражом пользуется истец, никаких притязаний со стороны третьих лиц не имелось и не имеется. Ввиду ряда болезней и пожилого возраста регистрация права собственности на спорный гараж истцом не произведена. ДД.ММ.ГГГГ. умер ФИО8, однако контакта с его наследниками найти не удалось, ввиду чего истец вынужден обратиться за судебной защитой. Все существенные условия по продаже гаража сторонами выполнены, однако вне зависимости от них данный договор зарегистрирован не был, что не порождает признание данного договора недействительным.
В связи с чем, истец просил признать и зарегистрировать за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.р., паспорт <данные изъяты> право собственности на гараж площадью 18,2 кв. м. по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.
Впоследствии судом произведена замена ненадлежащего ответчика – наследственного имущества ФИО8 на надлежащего - Администрацию г.о. г. Воронеж, поскольку установлено, что наследство после смерти ФИО8 никто не принимал, следовательно, спорное имущество является выморочным.
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме. Суду пояснил, что приобрел спорный гараж у ФИО8 и пользуется им с 2006г. ФИО8 являлся собственником гаража, однако его право собственности зарегистрировано не было.
Представитель ответчика Администрации г.о. г. Воронеж в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен в установленном законом порядке.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, приходит к следующему.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Из положений п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ следует, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу положений пункта 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
На основании статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратится в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения соответствующего права.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, Постановлением главы Администрации Советского района г. Воронежа № 1840 от 18.08.1998г. на основании заявления ФИО8 принят в эксплуатацию кирпичный гараж размером 5,3х3,6 (м), возведенный в жилой зоне по <адрес> (л.д. 11).
Согласно представленной в материалы дела копии справки ЖКО Воронежского механического завода от 23.07.1998г. № 31, ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р., было выдано разрешение на перестройку бытового сарая, расположенного во дворе дома по <адрес> в гараж для хранения автомашины. В данный момент номер гаража №. За давностью большого срока времени, документы (заявление о разрешении на перестройку сарая) не сохранились (л.д. 10).
Согласно справки БТИ Советского района г. Воронежа № 05/4 от 24.01.2024г., гараж <адрес> учтен в составе инвентарного дела № 7909 в БТИ Советского района с момента первичного государственного технического учета, выполненного по состоянию на 04.10.2005г. (л.д. 19).
В материалы дела истцом представлены копии справок БТИ Советского района г. Воронежа для представления в ГУ ФРС
15.11.2006г. между ФИО8 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, по которому ФИО8 обязался передать в собственность истцу гараж <адрес>), общей площадью 18,2 кв.м., а истец ФИО1 – принять данное имущество и уплатить за него 250 000,00 руб. (л.д. 22, 53).
Спорный гараж был передан истцу по передаточному акту от 15.11.2006г. (л.д. 23, 64), оплата по договору произведена им в полном объеме, что подтверждается распиской (л.д. 24, 65).
ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р., умер ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 67), что подтверждается записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 67).
Согласно данным с официального сайта Федеральной нотариальной палаты Российской Федерации к имуществу умершего ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р., наследственное дело не заводилось (л.д. 37).
21.02.2024г. ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о регистрации права собственности на гараж № площадью 18,2, расположенный по адресу: <адрес>, в качестве правоустанавливающего документа предъявив на регистрацию вышеуказанный договор купли-продажи от 15.11.2006г. (л.д. 60-62).
В регистрации права собственности на указанный гараж ему было отказано по тем основаниям, что заявление о переходе права собственности от продавца, а также оригинал правоустанавливающего документа, подтверждающий ранее возникшее право собственности на гараж продавца не представлены (л.д. 51-52, 53-54).
Обращаясь в суд с данным иском, ФИО1 ссылается на то, что ФИО8 приобрел право собственности на спорный гараж, которое затем передал истцу по договору купли-продажи, однако это право не было зарегистрировано в установленном законом порядке, ввиду состояния здоровья и возраста истца. ФИО1 с момента заключения сделки фактически владеет и пользуется указанным имуществом как своим, реализуя полномочия собственника.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Также в подтверждение заявленных исковых требований по ходатайству стороны истца судом допрошены свидетели ФИО5 и ФИО6
Так, свидетель ФИО5 пояснил суду, что он знаком с ФИО1, истец – его сосед по гаражу. Кому ранее принадлежал этот гараж, свидетелю неизвестно. ФИО3 пользуется данным гаражом 19-20 лет. Когда-то давно эти гаражи были сараями, потом их перестраивали в гаражи и регистрировали. Как именно истец приобрел гараж, свидетелю неизвестно. ФИО8 свидетель не знает.
Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО6 пояснил, что знаком с ФИО1, ему принадлежит гараж №, а свидетелю - №. Данным гаражом ФИО3 пользуется где-то с 2006г., прошлый собственник гаража ему неизвестен.
Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом..
Ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшим на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ч.ч. 1, 2 ст. Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего на момент заключения договора купли-продажи), права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Аналогичные положения содержатся и в ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В судебном заседании установлено и не отрицалось истцом, что право собственности продавца ФИО8 на спорный гараж, в соответствии действующим законодательством зарегистрировано не было.
В силу п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
В пункте 6 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости установлено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
На момент принятия спорного гаража в эксплуатацию действовал Приказ Минкоммунхоза РСФСР от 21.02.1968г. № 83 «Об утверждении Инструкции «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР».
Согласно п.п. 8, 9 указанной Инструкции Основными документами, устанавливающими право собственности на строения, являются: а) акты о предоставлении земельных участков в бессрочное пользование для капитального строительства и последующей эксплуатации; правительственные и ведомственные акты (постановления и распоряжения), а также решения исполкомов местных Советов депутатов трудящихся о передаче зданий и сооружений, предусмотренные Постановлением СНК СССР от 15 февраля 1936 г. "О порядке передачи государственных предприятий, зданий и сооружений" (СЗ СССР, 1936, N 11, ст. 93); в) реестры муниципализированных строений и списки национализированных строений, составленные в порядке работ по распределению национализированных и муниципализированных строений на основе Постановления ВЦИК и СНК РСФСР от 30 ноября 1925 г. (СУ РСФСР, 1925, N 86, ст. 638), с изменением, внесенным Постановлением от 10 февраля 1933 г. (СУ РСФСР, 1933, N 14, ст. 45); г) акты о демуниципализации строений; д) решения предусмотренных законом органов о передаче бесхозяйных и конфискованных домов в фонд местных Советов (ст. 143 ГК РСФСР); е) нотариально удостоверенные договоры о праве застройки (заключенные до 26 августа 1948 г.); нотариально удостоверенные договоры о предоставлении земельных участков под строительство жилых домов на праве личной собственности (заключенные после 26 августа 1948 г.); нотариально удостоверенные договоры о предоставлении жилищно-строительным коллективам индивидуальных застройщиков земельных участков под строительство жилых домов; ж) нотариально удостоверенные (или засвидетельствованные коммунальными органами за время 1931 - 1936 гг.) договоры купли-продажи (в том числе с условием пожизненного содержания продавца), мены и дарения строений; з) нотариальные свидетельства или вступившие в законную силу решения суда, устанавливающие право наследования; и) вступившие в законную силу решения и определения суда или постановления арбитража, подтверждающие право собственности на строения или право застройки (до 26 августа 1948 г.) и о передаче бесхозяйственно содержимых домов в фонд местных Советов; к) выписки из реестров государственных нотариальных контор об удостоверении договоров купли-продажи, мены и дарения, а также о выдаче свидетельств о праве на наследство и других нотариальных документов, устанавливающих переход права собственности на строения и права застройки (до 26 августа 1948 года), если выписки содержат все необходимые данные, подтверждающие переход права собственности и права застройки; л) копии актов о продаже домов граждан с публичных торгов; м) свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выданные государственной нотариальной конторой; н) нотариально удостоверенные договоры о разделе жилых домов между супругами (в отношении бывшей сельской местности - зарегистрированные в сельском Совете); о) решения товарищеских судов о разделе жилых домов между супругами; п) регистрационные удостоверения коммунальных органов.
При отсутствии подлинных документов или надлежаще заверенных копий, устанавливающих право собственности на строения, документами, косвенно подтверждающими это право, могут служить: а) обязательства по банковским ссудам, выданным на строительство жилых домов; б) инвентаризационно-технические документы, в том случае, когда в тексте этих документов имеется точная ссылка на наличие у собственника надлежаще оформленного документа, подтверждающего его право на строение; в) платежные документы об оплате земельной ренты и налога со строений, а также страховые полисы; г) выписки (справки) о внесении стоимости строений в балансы учреждений, предприятий и организаций, в фактическом владении и пользовании которых находятся эти строения; д) акты государственных комиссий о приемке законченных строительством зданий в эксплуатацию; е) договоры о праве застройки, заключенные отделами коммунального хозяйства до 26 августа 1948 года (в нотариальном порядке не оформленные), а также относящиеся к этому времени решения исполкомов местных Советов депутатов трудящихся об отводе гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства - в случаях невозможности оформления договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство жилого дома на праве личной собственности.
Постановление Администрации района к вышеуказанным документам не относится.
Таким образом, оснований полагать, что право собственности ФИО8 на спорный гараж возникло независимо от его государственной регистрации, у суда не имеется.
Каких-либо иных относимых, допустимых доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований, истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено.
При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 к администрации г.о. г. Воронеж не подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации городского округа город Воронеж о признании права собственности на гараж – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Советский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Зеленина В.В.
В окончательной форме решение принято 18.07.2025 года.