Дело № 2-440/2025

УИД 22RS0010-01-2025-000454-32

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Камень-на-Оби 17 ноября 2025 года

Каменский городской суд Алтайского края в составе

председательствующего судьи Колтун А.С.,

при секретаре Лукиной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения и взыскании неосновательного обогащения, встречному иску ФИО2 к ФИО3 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании права собственности на объект недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 об истребовании из чужого незаконного владения помещений: торговый зал площадью 52,1 кв. м., торговый зал площадью 52,2 кв. м. (первый этаж); выставочный зал площадью 159,5 кв. м., подсобное помещение площадью 14,7 кв. м., кабинет площадью 27,3 кв. м. (второй этаж), общей площадью 305,8 кв. м. в нежилом здании по адресу: ...., с кадастровым номером №, и взыскании неосновательного обогащения (с учетом уточнения) в размере 1 рубль, ссылаясь на наличие у нее права собственности на указанное нежилое здание, возникшего в порядке наследования по завещанию от *** после смерти ФИО4, а также на пользование ФИО2 указанными помещениями в здании без уплаты аренды.

ФИО2 подано встречное исковое заявление к ФИО3 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании права собственности на объект недвижимости – здание, расположенное по адресу: ...., с кадастровым номером №. Исковые требования мотивированы тем, что *** между ней и ФИО4 (индивидуальные предприниматели) был заключен договор аренды помещений площадью 149 кв. м. в здании по адресу: ..... *** между ними заключено дополнительное соглашение, в котором предусмотрены условия последующего выкупа здания, выкупная цена определена в 1 рублей, продлен срок договора до ***, в последующем срок договора продлялся дополнительными соглашениями от *** и *** до ***. ФИО4 умер ***, наследником на основании завещания является ФИО1 Поскольку обязательства по выплате выкупной цены здания ФИО2 исполнила в полном объеме, после смерти ФИО4 продолжила использовать арендованное имущество до настоящего времени, имеются основания для признания за ней права собственности на спорный объект недвижимости.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1, в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО1 (ответчика и третьего лица ООО «Стройбат» по встречному иску) – ФИО5 в судебном заседании настаивал на исковых требованиях в полном объеме, ссылаясь на то, что договор аренды от *** не может считаться заключенным, поскольку не были согласованы его существенные условия – размер арендной платы, перечень передаваемых в аренду помещений. Таким образом, ФИО2 пользуется спорными помещениями в здании без законных на то оснований, в связи с чем с нее также подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере, указанном в отчете об оценке. Возражал против удовлетворения встречных исковых требований, мотивируя тем, что договор аренды, а, соответственно, и дополнительное соглашение к нему, в котором согласован выкуп здания, является незаключенным, выкупная цена в размере 1, которая указана в дополнительном соглашении, выплачена не была, достоверных доказательств этому не представлено. Кроме того, истцом по встречному исковому заявлению пропущен срок исковой давности, поскольку уплата стоимости здания предусматривалась до ***.

Ответчик ФИО2 (истец по встречному иску) возражала против удовлетворения исковых требований ФИО1 , указывая на то, что ФИО4 приходился ей отцом, при его жизни с 2013 года они вели совместный бизнес. Между ними, как индивидуальными предпринимателями, *** был заключен договор аренды на помещения в нежилом здании по адресу: ...., в ...., но, поскольку изначально построенное здание предполагало реконструкцию, и она постепенно проводилась, в том числе и за ее счет, в договоре аренды были указаны иные помещения, отличные от тех, которые существуют в настоящее время, в связи с чем, дополнительным соглашением от *** был уточнен предмет аренды. При заключении первоначального договора, в связи с ее затратами на проведение ремонта и реконструкции, арендная плата по согласованию с ФИО4 не устанавливалась, вместе с тем, она ежемесячно платила ему не менее 1 рублей для налоговой отчетности, поскольку по ОКВЭД была предусмотрена, в том числе, деятельность по сдаче в аренду нежилых помещений, кроме того, аренда была необходима для оформления микрозаймов для ведения совместного бизнеса. Каких-либо разногласий с отцом в части передаваемых ей в аренду помещений не возникало, претензий по оплате он не имел. После смерти отца арендную плату она не вносила, поскольку на протяжении трех лет она и брат, являющиеся наследниками первой очереди по закону, пытались оспорить завещание, составленное в пользу ФИО1 Обращает внимание на то, что в дополнительном соглашении допущена техническая описка в части стоимости здания, которая составляет 1 рублей. Столь низкая цена обусловлена ее затратами на реконструкцию и ремонт здания. Условия выкупа ей исполнены в полном объеме в апреле 2022 года, однако здание не переоформили в связи с тем, что оно находилось в залоге.

Представитель ответчика ФИО2 (истца по встречному иску) – ФИО6 полагал, что исковые требования ФИО1 не обоснованы, просил удовлетворить встречный иск, поскольку договор аренды от *** заключен в надлежащем виде, все существенные условия между сторонами были согласованы, достигнута договоренность, договор подписан, оснований считать его незаключенным не имеется. С 2018 года по 2020 год шла реконструкция здания, в результате которой оно стало в два раза больше.

Ответчик У.Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю извещено надлежаще, в судебное заседание представителя не направило. Представителем ФИО7 представлен отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении требований ФИО2, указывает на отсутствие у Управления материально-правовых интересов в отношении спорного имущества.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Исходя из п. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом, в силу п. 5 ст. 10 данного Кодекса, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии со ст.ст. 153, 154 ГК РФ сделки – это волевые действия, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей, то есть на достижение определенного правового результата. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

По делу установлено и не оспаривается сторонами, что собственником нежилого здания, расположенного по адресу: ...., с кадастровым номером №, являлся ФИО4 *** ФИО4 умер. На основании завещания от *** наследницей умершего является ФИО1 *** ФИО1 выдано свидетельство о праве на наследство на указанное нежилое здание. Государственная регистрация права собственности на нежилое здание произведена ***, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Помещения в указанном нежилом здании, общей площадью 305,8 кв. м. – торговый зал площадью 52,1 кв. м., торговый зал площадью 52,2 кв. м. (первый этаж); выставочный зал площадью 159,5 кв. м., подсобное помещение площадью 14,7 кв. м., кабинет площадью 27,3 кв. м. (второй этаж) используются ФИО2 в предпринимательской деятельности. Как следует из ответа Межрайонной ИФНС России № 4 по Алтайскому краю, ФИО2 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя с ***, согласно представленным налоговым декларациям, осуществляет деятельность по адресу: .....

В ходе рассмотрения дела установлено, что *** между ФИО4 и ФИО2 заключен договор аренды, согласно которому, ФИО4 предоставил, а ФИО2 приняла во временное пользование и владение недвижимое имущество – часть здания в виде торгового зала площадью 149 кв. м., расположенного по адресу: 658700, ...., составлен и подписан акт приема-передачи, являющийся приложением к договору, при этом, в соответствии с п. 2.2.1 арендатор обязан осмотреть передаваемое имущество и проверить его состояние перед подписанием передаточного акта.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Таким образом, учитывая наличие подписанного обеими сторонами акта приема-передачи в аренду помещений в здании после их осмотра, суд приходит к выводу, что предмет договора сторонами был определен. Сведений о каких-либо спорах относительно перечня передаваемого имущества суду не представлено.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п. 4.1 договора аренды от *** следует, что арендная плата за имущество не устанавливается.

Между тем, как следует из пояснений ФИО2, по согласованию с ФИО4, она в счет арендных платежей производила ремонт здания. В подтверждение произведенных ФИО2 ремонта и улучшений помещений в здании представлены платежные поручения об оплате строительных материалов, кондиционера, окон и т.п., оплате за проект реконструкции здания (т. №), данные обстоятельства стороной истца по первоначальному иску не оспорены.

В силу положений п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (подп. 1), возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подп. 5). Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Таким образом, арендная плата в виде расходов по выполнению арендатором реконструкции и ремонта помещений не противоречит нормам гражданского законодательства.

Условиями договора предусмотрено, что арендатор не вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав имущества, проводить его реконструкцию, расширение, техническое переоснащение, увеличивать его стоимость. Как следует из технической документации на нежилое здание, расположенное по адресу: ...., реконструкция проводилась по заказу ФИО4, ему же *** было выдано разрешение на строительство (реконструкцию объекта капитального строительства), при этом, согласно платежному поручению № от *** (до заключения договора аренды) и № от *** (после заключения договора аренды, что свидетельствует о том, что на момент заключения договора помещения в здании физически не были окончательно определены), оплату проекта реконструкции производила ФИО2 (при жизни собственника спорного здания). В связи с чем, у суда не имеется оснований ставить под сомнение согласованность реконструкции нежилого здания с собственником.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о согласованности арендной платы в виде расходов по выполнению арендатором реконструкции и ремонта помещений, а кроме того, и о надлежащем исполнении условий об арендной плате со стороны арендатора.

В связи с изложенным, доводы представителя истца о незаключенности договора в связи с отсутствием в договоре положений о размере арендной платы и неопределенностью предмета договора, а, как следствие, об отсутствии законных оснований для временного владения и пользования нежилыми помещениями, нарушением ФИО2 условий договора о невозможности проведения реконструкции здания, подлежат отклонению.

Кроме того, *** между ФИО4 и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору от ***, в котором уточнено, что в аренду передано нежилое здание площадью 418,5 кв. м. по адресу: ...., состоящее из двух торговых залов на первом этаже площадью 52,2 кв. м. и 52,1 кв. м., два складских помещения общей площадью 102 кв. м. и подсобное помещение площадью 8 кв. м. на первом этаже; выставочный торговый зал без зоны обслуживания покупателей площадью 159,5 кв. м., подсобное помещение площадью 14,7 кв. м., кабинет руководителя площадью 27,3 кв. м. на втором этаже. Согласованы условия платы – в счет арендной платы арендатор производит капитальный и текущий ремонт здания. Условия продления договора от *** не изменены, дополнительными соглашениями от ***, *** срок аренды неоднократно продлялся.

Информации о каких-либо спорах относительно неисполнения договора аренды, с учетом дополнительных соглашений, со стороны ФИО2 суду не представлено.

*** ФИО4 умер, спорное здание в порядке наследования перешло в собственность ФИО1

Согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как следует из положений ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В п. 2 ст. 621 ГК РФ указано, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Согласно п.п. 5.1, 5.2 договора от ***, договор заключен на срок 11 месяцев и по истечении срока, при отсутствии возражений сторон, пролонгируется на тот же срок. При этом сторонами не было предусмотрено условие о ежегодном продлении срока действия договоров на каждые последующие 11 месяцев, договор не содержат указания на ежегодность такого продления. Как следует из дополнительного соглашения от ***, условия пролонгации договора сторонами не изменялись. Таким образом, с *** договор аренды в силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Сведений о досрочном расторжении договора при жизни ФИО4 суду не представлено.

Доводы представителя ФИО1 о том, что ей стало известно об использовании ФИО2 спорного здания на основании договора аренды, заключенного между ФИО4 и ФИО2, только в ходе производства по настоящему делу, суд находит несостоятельными ввиду следующего. *** ФИО2 в адрес нотариуса, в производстве которого находилось наследственное дело к имуществу умершего ФИО4, направлена претензия по поводу отсутствия подачи теплоснабжения со ссылками на договор аренды от *** и последующие дополнительные соглашения. ФИО1, являясь единственным наследником всего имущества, оставшегося после смерти ФИО4 не могла не знать о наличии обременения. При этом, копия претензии, заверенная доверительным управляющим ООО «Стройбат» ФИО8 ***, приобщена к материалам дела по ходатайству самого представителя.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, ФИО1 до настоящего времени не обращалась к ФИО2 с уведомлением об освобождении арендуемого помещения в связи с односторонним отказом арендодателя от договора аренды нежилого помещения, либо об изменении условий договора, в частности об изменении размера и порядка уплаты арендных платежей.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения не имеется. Кроме того, исходя из установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Требования истца ФИО1 о взыскании с ФИО2 неосновательного обогащения в виде арендных платежей в общей сумме 1 рубль по изложенным в иске основаниям также не подлежат удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2, суд исходит из следующего.

Дополнительным соглашением от *** к договору от *** сторонами согласованы условия последующего выкупа нежилого здания по адресу: ...., с установленной выкупной ценой в 1 рублей. В данном случае заслуживают внимания доводы ФИО2 о технической описке в части определения выкупной цены, поскольку, договором установлена рассрочка ее уплаты с *** по *** по 1 рублей ежемесячно, что в сумме составляет 1 рублей.

В последующем дополнительным соглашением от *** срок договора продлен по ***, дополнительным соглашением от *** – по ***, при этом условия о размере выкупной цены, порядок и сроки ее уплаты оставлены без изменения.

В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно положениям ч. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, к отношениям сторон в данном случае применяются нормы ГК РФ, регулирующие правоотношения, связанные с арендой и куплей-продажей недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Соответственно, в рассматриваемых условиях переход к арендатору права собственности на арендованный объект возникает при уплате выкупной стоимости объекта.

В подтверждение уплаты выкупной цены за здание, расположенное по адресу: ...., ФИО2 представлены расходный кассовый ордер № от *** на сумму 1 руб., расходный кассовый ордер № от *** на сумму 1 руб., расходный кассовый ордер № от *** на сумму 1 руб., расходный кассовый ордер № от *** на сумму 1 руб.

По ходатайству представителя истца по первоначальному иску, оспаривавшего принадлежность подписи ФИО4 на указанных расходных кассовых ордерах, судом назначена комплексная судебная почерковедческая техническая экспертиза.

В соответствии с заключением ООО «Алтайской бюро оценки» № от ***, подписи от имени ФИО4 в расходных кассовых ордерах № от ***, № от ***, № от ***, № от *** нанесены с применением технического способа – нанесением изображения одной и той же подписи от имени ФИО4 на бланк расходного ордера с использованием цветного принтера с последующей обводкой по штрихам шариковой ручкой; подписи в расходных ордерах выполнены в разный период времени 2024 года, что не соответствует указанным в них датах; выявлены признаки применения одного и того же пишущего прибора при нанесении подписи в графе «Получил Подпись».

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно может быть использовано в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, обоснование сделанных в его результате выводов и ответы на поставленные судом вопросы, выводы экспертов являются мотивированными и последовательными, основываются на исходных объективных данных. У суда не имеется оснований сомневаться в правильности и обоснованности экспертного заключения, поскольку данное заключение по своему содержанию отвечает требованиям ст. 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Таким образом, доказательств уплаты выкупной цены суду не представлено, в связи с чем встречный иск ФИО2 о признании права собственности на здание, расположенное по адресу: ...., удовлетворению не подлежит.

Оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности по заявлению ответчика по встречному иску ФИО1 не имеется, поскольку, исходя из установленных судом обстоятельств, отсутствует нарушение прав истца ФИО2

Согласно положениями ч. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда (ч. 3).

При данных обстоятельствах принятые по делу обеспечительные меры подлежат отмене.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Истцом ФИО1 в ходе рассмотрения настоящего дела были понесены расходы, связанные с проведением судебной почерковедческой технической экспертизы в размере 147000 рублей. Поскольку в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказано в полном объеме, с нее в пользу ФИО1 подлежат взысканию указанные расходы.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО1 к ФИО2 оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО2 к ФИО3 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю оставить без удовлетворения.

Обеспечительные меры, наложенные определениями Каменского городского суда Алтайского края от *** и *** в виде:

- наложения ареста на имущество и денежные средства ФИО2 в пределах суммы исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения в размере 1

- запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю производства регистрационных действий по сделкам и иным действиям по отчуждению (и иному распоряжению) с объектом недвижимости – здание, расположенное по адресу: ...., с кадастровым номером №, отменить после вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО2 (ИНН №) в пользу ФИО1 (ИНН №) расходы, связанные с производством судебной почерковедческой технической экспертизы в размере 1 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Каменский городской суд Алтайского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.С. Колтун

Мотивированное решение составлено ***.