Дело №2-373/2025
УИД 69RS0004-01-2025-000610-65
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 июля 2025 года г. Бологое
Бологовский городской суд Тверской области в составе
председательствующего судьи Селянкиной А.А.,
при секретаре судебного заседания Семеновой Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Бологовского городского суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении квартиры,
установил:
ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении квартиры.
Иск мотивирован тем, что 23 марта 2022 года между истцом и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа на общую сумму 600 000 рублей, по которому истец приобрел в собственность квартиру общей площадью 50,5 кв.м., кадастровый №..., расположенную по адресу: .... Согласно пункту 2.3. договора стоимость квартиры составляет 600 000 рублей и оплата производится частями – 6 000 рублей в момент подписания договора купли-продажи, оставшаяся сумма в размере 594 000 рублей - в срок не позднее 30 апреля 2025 года равными платежам по 16 500 рублей ежемесячно, не позднее первого числа каждого месяца, начиная с 01 мая 2022 года, путем перечисления на счет продавца в ПАО Сбербанк. 28 марта 2022 года была произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, с ограничением прав и обременения объекта недвижимости, вид: ипотека в силу закона, сроком действия с 28 марта 2022 года, до полной оплаты по договору. 13 марта 2025 года истец полностью выплатил оставшуюся сумму в размере 594 000 рублей, что подтверждается чеком перевода денежных средств на счет. Свои обязательства по договору купли-продажи истец выполнил в полном объеме, о чем в марте 2025 года в телефонном разговоре уведомил ответчика и попросил подать в МФЦ заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Однако ответчик уклоняется от подачи указанного заявления. Поскольку договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 23 марта 2022 года полностью исполнен, деньги за объект недвижимости ответчику переданы в полном объеме, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, ипотека в силу закона подлежит прекращению. Истец до настоящего времени не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей ему на праве собственности квартиры. Со ссылкой на положения статей 339.1, 352, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), истец просит прекратить обременение в виде ипотеки в отношении квартиры общей площадью 50,5 кв.м., кадастровый №..., расположенной по адресу: ...; обязать орган регистрации прав погасить регистрационную запись об ипотеке квартиры.
Определением суда от 19 мая 2025 года в порядке подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Тверской области.
В судебном заседании истец ФИО1 участия не принимала, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик ФИО2, при надлежащем извещении о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, согласно телефонограмме заявленные исковые требования признала в полном объеме.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Тверской области в судебное заседание своих представителей не направили, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Учитывая положения ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие сторон и представителей третьих лиц.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя). К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о
вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) (п. 1 ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено п. 1 ст. 338 Гражданского кодекса Российской Федерации заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором.
В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство (.п. 1 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
В силу п. 1 ст. 339. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях: 1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1); 2) если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358.15).
Согласно п. 1 и 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Согласно ст. 1 Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ).
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ).
Согласно п. 1 ст. 5 указанного Федерального закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, квартиры.
В силу ст. 10 указанного Федерального закона договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).
Согласно ст.11 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
Таким образом, ипотека – залог недвижимости – является ограничением (обременением) права собственности на недвижимое имущество и в силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит государственной регистрации.
В связи с наличием или отсутствием ипотеки изменяется объем правомочий собственника недвижимого имущества. Решение суда о прекращении ипотеки будет являться основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен перечень оснований прекращения залога, одним из которых является прекращение обеспеченного залогом обязательства.
Согласно п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
В соответствии с частью 11 статьи Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным данным Федеральным законом.
Статьями 25 и 25.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлен перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке.
В силу ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
Абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ.
Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие заявления залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
При этом в соответствии с разъяснениями указанными в п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) 23 марта 2022 года был заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа на общую сумму 600 000 рублей, по которому истец приобрел в собственность квартиру общей площадью 50,5 кв.м., кадастровый №..., расположенную по адресу: ....
Согласно пунктам 2,2, 2.3. договора стоимость квартиры составляет 600 000 рублей, оплата производится частями – 6 000 рублей покупатель уплатил продавцу в момент подписания договора, оставшуюся сумму в размере 594 000 рублей покупатель обязуется уплатить продавцу в срок не позднее 30 апреля 2025 года, равными платежам по 16 500 рублей ежемесячно, не позднее первого числа каждого месяца, начиная с 01 мая 2022 года, путем
перечисления на счет продавца ФИО2 №..., открытый в ПАО Сбербанк.
Согласно пункту 3.4. указанного договора с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости недвижимого имущества указанная квартира находится в залоге у продавца. После осуществления покупателем полной оплаты приобретаемой квартиры продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.
В силу п. 4.1 настоящий договор в соответствии со ст. 421, 556 Гражданского кодекса РФ является также передаточным актом недвижимого имущества и подтверждает факт перехода права собственности на вышеуказанную квартиру от продавца к покупателю.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области 28 марта 2022 года произведена регистрация перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1, а также в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись о регистрации обременения в виде ипотеки в силу закону №... от 28 марта 2022 года, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН.
Денежные обязательства истца перед ответчиком по оплате приобретенного объекта недвижимости были исполнены в полном объеме в установленном договором порядке, что подтверждается чеками об оплате, согласно которым истцом в пользу ответчика произведено 36 платежей, размером 16 500 рублей каждый, первый платеж – 25 апреля 2022 года, последний платеж – 13 марта 2025 года, на общую сумму 594 000 рублей 00 копеек.
Как указано выше, согласно п. 2.3 договора от 23 марта 2022 года 6 000 рублей передана продавцу в момент подписания договора, что ответчиком не оспорено.
Ответчик ФИО2 в ходе рассмотрения дела возражений относительно заявленных требований не представила, согласно имеющейся в материалах дела телефонограмме не возражала против удовлетворения иска и подтвердила факт оплаты истцом по договору от 23 марта 2022 года купли-продажи квартиры в полном объеме.
В рассматриваемом случае на момент рассмотрения настоящего спора правовые основания для сохранения ипотеки недвижимого имущества отсутствуют. Вместе с тем, до настоящего времени ФИО2 не обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации и кадастра с заявлением о снятии обременения в виде ипотеки с вышеуказанного объекта недвижимого имущества.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, исходит из того, что истец в полном объеме исполнила перед ответчиком обязательства по оплате по договору купли-продажи квартиры. Надлежащее исполнение договора по обязательствам оплаты цены договора прекращает залоговое обязательство, установленное договором купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 23 марта 2022 года в части ипотеки недвижимого имущества. Ответчик в добровольном порядке не исполнила обязательства по обращению в орган регистрации с заявлением о прекращении залога, ипотека значится в реестре как существующая. Сохранение в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении принадлежащего истцу имущества нарушает права истца как собственника спорной квартиры, в связи с чем имеются основания для прекращения обременения в виде ипотеки в пользу ФИО2 на недвижимое имущество, принадлежащее ФИО1, - квартиры общей площадью 50,5 кв.м., кадастровый №..., расположенной по адресу: ... погашения записи об ипотеке на основании решения суда.
Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении квартиры - удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки в отношении квартиры общей площадью 50,5 кв.м., кадастровый №..., расположенной по адресу: ....
Данное решение является основанием для прекращения (аннулирования) в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи №... от 28 марта 2022 года, вид - «Ипотека в силу закона» в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Бологовский городской суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 22 июля 2025 года.
Председательствующий судья А.А. Селянкина