31RS0018-01-2025-000779-57 дело №2-569/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пос. Ракитное Белгородской области 24 ноября 2025 года

Ракитянский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Гусаим Е.А.,

при ведении протокола секретарем Рыбалко И.В.,

с участием истца ФИО1, представителя истца Покутного С.А., третьего лица ФИО2,

в отсутствие представителя ответчика администрации муниципального района

«Краснояружский район» Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального района «Краснояружский район» Белгородской области о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки, исключении сведений из ЕГРН на объекты недвижимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором просит:

- Признать за ней право собственности на жилой дом блокированной застройки, площадью 92,2 кв.м, с кадастровым номером, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке площадью 395 кв.м, с кадастровым номером №

- Исключить из ЕГРН сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером №, площадью 39,3 кв.м, поименованном как «квартира», расположенном по адресу: <адрес>.

- Исключить из ЕГРН сведения о нахождении объекта недвижимости – многоквартирного дома площадью 135 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.

В обоснование заявленных требований сослалась, на то, что дата истец приобрела по договору купли – продажи у Колодезной Г.Н. земельный участок (кадастровый №) площадью 395 кв.м., с расположенным на нем жилым помещением (кадастровый №) площадью 39,3 кв.м., расположенные по адресу <адрес>.

При регистрации указанного договора данное жилое помещение было названо как «квартира».

В настоящее время согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости по адресу: <адрес> расположена квартира площадью 39,3 кв.м., земельный участок площадью 395 кв. м, расположен по адресу: <адрес>. Истец является их правообладателем.

При этом, согласно выписке из ЕГРН по адресу: <адрес> расположен жилой многоквартирный дом с кадастровым номером № общей площадью 135 кв.м. В указанном жилом доме имеются жилые помещения (квартиры) с кадастровыми номерами № То есть, весь жилой дом разделен на 4 обособленные части.

Жилое помещение с кадастровым номером № принадлежит истцу, жилое помещение с кадастровым номером № принадлежит ФИО2 (третьему лицу). При этом, помещение, принадлежащее ФИО2, является частью жилого дома.

Кроме того, по договору купли – продажи истец приобрела в собственность жилое помещение площадью 39,3 кв.м. Однако его фактическая площадь составляла 92,2 кв.м. Данная разница в площади произошла ввиду того, что предыдущий собственник осуществила пристройку к дому и не зарегистрировала новую площадь в установленном законом порядке. После приобретения никаких реконструкций истец в доме не производила и ничего к нему не пристраивала.

Фактически принадлежащий истцу объект недвижимости, поименованный в документах как «квартира», исходя из норм действующего законодательства, является домом блокированной застройки.

Указывает, что для приведения в соответствие и регистрации за истцом фактической площади жилого помещения ей необходимо квартиру перевести в жилой дом блокированной застройки. Вместе с тем, учитывая положения ст.16 Федерального закона от 30.12.2021 года №476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесение таких изменений возможно только совместно со всеми собственниками помещений, расположенных в многоквартирном доме, что в настоящее время не представляется возможным. Иным способом, кроме как в судебном порядке истец не имеет возможности привести в соответствие сведения ЕГРН об объектах недвижимости, имеющихся у нее в собственности.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца - адвокат Покутный С.А., исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Третье лицо ФИО2 против удовлетворения исковых требований не возражал, пояснил он является одним из собственников части жилого дома, которая имеет отдельный вход, земельный участок, в случае удовлетворения исковых требований, его права нарушены не будут.

Представитель ответчика - администрации муниципального района «Краснояружский район» Белгородской области в судебное заседание ФИО3 не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом путем направления судебной повестки по электронной почте (л.д.83), представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования не оспорила.

Информация о движении дела своевременно размещена в открытом доступе на сайте Ракитянского районного суда Белгородской области http://rakitiansky.blg.sudrf.ru в сети «Интернет» в разделе «Судебное делопроизводство».

Суд, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам, приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.263 ГК РФ, п.2 ч.1 ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам с учетом градостроительных и строительных норм и правил, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов требований о целевом назначении земельного участка.

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст.222 ГК РФ (п.2 ст.263 ГК РФ).

Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч.3).

Как разъяснено в п.28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст.222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Статья 25 ЖК РФ определяет переустройство жилого помещения как установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировку жилого помещения как изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу ч.1 ст.26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения регламентируется Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года №170.

Согласно п.1.7.1 указанных Правил, переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

На основании ч.4 ст.29 ЖК РФ согласно решению суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

В соответствии с п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в т.ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как следует из положений ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт по общему правилу осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости. Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Из разъяснений, изложенных в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 февраля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что 11 апреля 2019 года ФИО1 приобрела по договору купли – продажи у Колодезной Г.Н. земельный участок (кадастровый №) площадью 395 кв.м, с расположенным на нем жилым помещением (кадастровый №) площадью 39,3 кв.м, расположенные по адресу <адрес> (л.д.11-12)

дата истец зарегистрировала право собственности на квартиру и земельный участок. Согласно сведений из ЕГРН истец является собственником вышеуказанных объектов недвижимости (л.д.46-51, 52-57).

Кроме того, по договору купли – продажи истец приобрела в собственность жилое помещение площадью 39,3 кв.м. Однако его фактическая площадь составляла 92,2 кв.м., согласно технического паспорта жилого помещения от 21.01.1992, от 22.11.1995. Данная разница в площади произошла ввиду того, что предыдущий собственник осуществила пристройку к дому и не зарегистрировала новую площадь в установленном законом порядке.

Справкой управления капитального строительства, дорог общего пользования и архитектуры администрации Краснояружского района Белгородской области от 24.11.2025 №181-01-10/39арх., подтверждается, что в случае признания объекта недвижимости, расположенного по адресу <адрес> - домом блокированной застройки, площадью 92,2 кв.м., расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего ФИО1, является самостоятельным изолированным объектом и в силу конструктивных особенностей не затрагивает изменение характеристик объекта (имеется отдельный вход, автономное отопление, энергосбережение). Данное строение соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, градостроительным и строительным нормам, не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

Согласно техническому паспорту на принадлежащий истцу объект недвижимости от дата, изготовленного Ракитянским отделением областного государственного автономного учреждения «Белоблтехинвентаризация», объектом индивидуального жилищного строительства является жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>, 1962 года постройки, общей площадью 92,2 кв.м (л.д.23-29).

В соответствии с заключением кадастрового инженера, по данным, содержащимся в ЕГРН, весь жилой дом с 4 частями, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, расположен на принадлежащем истцу земельном участке с кадастровым номером №, что является ошибкой и не соответствует действительности.

Кадастровым инженером сделан вывод о том, что на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект недвижимости с кадастровым номером №, границы которого полностью входят в участок, что не соответствует действительности, и сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером № необходимо аннулировать. На указанном земельном участке с кадастровым номером № расположено только принадлежащее мне жилое помещение, а не весь жилой дом (многоквартирный дом). При этом заключением кадастрового инженера также определено, что принадлежащая истцу квартира фактически является зданием, жилым домом блокированной застройки (л.д.33-43).

Исходным объектом совместно ни истец, ни предыдущий собственник, с ФИО2 и собственниками других частей никогда не владели, никаких документов о совместном владении никогда не было. И предыдущие собственники и настоящие владели только каждый своей частью жилого дома. Новые объекты из жилого дома не выделялись.

Фактически принадлежащий истцам объект недвижимости, поименованный в документах как «квартира», исходя из норм действующего законодательства, является домом блокированной застройки.

В соответствии со ст.15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения (часть 1). Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть 2).

В соответствии с ч.2 ст.16 Жилищного Кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В п.40 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под дом блокированной застройки понимается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в «СП 55.13330.2016 Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001» (утв. и введен в действие приказом Минстроя России от 20.10.2016 №725/пр). Из указанного свода правил следует, что блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

Следовательно, части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных изолированных объектов недвижимости, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования.

Принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является расположение блока на отдельном земельном участке, отсутствие общих коммуникаций и помещений общего пользования, а также общих элементов в строении за исключением стен.

Из системного толкования вышеприведенных норм права следует, что для отнесения жилого дома к жилым домам блокированной застройки необходимо наличие у каждого блока отдельного земельного участка, что отличает его от многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников такого дома. Кроме того, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным жилым домам.

Весь жилой <адрес>, в котором расположена принадлежащая истцу квартира, соответствует этим параметрам, так как является одноэтажным зданием, зарегистрированной площадью 135 кв.м, состоит из четырех неравных частей, каждая из которых является изолированной и имеет отдельный вход, имеет общую стену и одну крышу, никаких проемов в соседнюю часть жилого дома не имеется.

Указанный жилой дом собственников не имеет. Собственники имеются только у его частей. То есть, данный дом состоит из четырех изолированных помещений, каждое из которых отделено стеной без проемов, предназначено для проживания одной семьи с самостоятельными системами обеспечения и отдельными выходами на улицу.

Часть жилого дома истца не имеет общих инженерных сетей с другими частями дома (водопровод, электроснабжение, газоснабжение автономные) и располагается на огороженном земельном участке, принадлежащем мне на праве собственности. В соответствии с целевым назначением участка – земли поселений для ведения личного подсобного хозяйства - земельный участок истец использует по назначению, ухаживает за ним.

Во всем доме отсутствуют помещения общего пользования, к которым должен быть обеспечен прямой доступ из обособленных частей жилого дома, что является отличительным признаком обособленной части жилого дома. Истец пользуется только своей частью данного дома, ФИО2 – только своей. Остальные две части дома закрыты, там никто не проживает. Ни истец, ни ФИО2 доступа в них не имеют, поскольку у них есть свои собственники.

То есть, имеющееся у истца в собственности помещение отвечает всем признакам жилого дома блокированной застройки. И принадлежащее истцу жилое помещение при регистрации ошибочно было указано, как «квартира».

Привязка всего объекта недвижимости с кадастровым номером № к земельному участку истца стала возможным в результате проведения комплексных кадастровых работ, заказчиком которых являлась администрация МР «<адрес>». Никаких споров с ФИО2, а также с другими собственниками у истца не имеется. У них отсутствует долевая собственность на дом, а принадлежащие им части жилого дома являются обособленными. Права и законные интересы других лиц не нарушены.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о регистрации права собственности на квартиру, площадью 39,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о нахождении объекта недвижимости – многоквартирного дома площадью 135 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, как в пределах которого расположен данный объект недвижимости, то есть многоквартирный дом.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

исковые требования ФИО1 № к администрации муниципального района «<адрес>» <адрес> (ИНН №) о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки, исключении сведений из ЕГРН на объекты недвижимости, удовлетворить.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о регистрации права собственности на квартиру, площадью 39,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 № право собственности на жилой дом блокированной застройки, общей площадью 92,2 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> на земельном участке, площадью 395 кв.м, с кадастровым номером №

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведения о нахождении объекта недвижимости – многоквартирного дома, площадью 135 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке, площадью 395 кв.м, с кадастровым номером №, как в пределах которого расположен данный объект недвижимости (многоквартирный дом).

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ракитянский районный суд Белгородской области.

.

Судья Е.А. Гусаим