Дело № 2-1055/2023

УИД 91RS0024-01-2022-004614-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 20 января 2023 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Корпачевой Л.В. при секретаре Мочайловой Е.Б. с участием представителей истца ФИО1 – ФИО2 и адвоката Ищенко О.А., ответчика ФИО3 и ее представителя – адвоката Дмитрика В.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи,

третьи лица временно исполняющий обязанности нотариуса Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО4, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

установил :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи 1/3 доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровые номера соответственно №<номер> и №<номер>.

Исковые требования мотивированы тем, что 3 февраля 2021 г. истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен указанный договор купли-продажи. Стороны оценили долю земельного участка в 1 000 000 рублей, долю жилого дома – 1 000 000 рублей, общая сумма по договору 2 000 000 рублей. Договор заключен в простой письменной форме, удостоверен временно исполняющим обязанности нотариуса Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым, переход права собственности от истца к ответчику зарегистрирован в установленном законом порядке. Вместе с тем до подписания договора ответчик не оплатил стоимость имущества, что является существенным нарушением договора. Истцом все обязательства по договору исполнены, предмет договора передан ответчику. В пункте 2.5 договора указано, что расчет произведён полностью до подписания договора и продавец получил от покупателя 2 000 000 рублей. Однако указанное условие не исполнено ответчиком, нотариусом также не проверено условие о наличии расписки или банковского перевода сумм оплаты по договору. Кроме того, в договоре существенно занижена цена имущества, которая не соответствует действительности. 5 августа 2022 г. истец направил ответчику уведомление о расторжении договора, которое получено 9 августа 2022 г., оставлено без ответа, в связи с чем договор подлежит расторжению судом.

В судебном заседании представители истца ФИО1 – ФИО2, адвокат Ищенко Р.А. исковые требования поддержали, указали, что по заключенному сторонами договору оплата не была произведена до его подписания, как указано в самом его тексте, в тоже время имущество истцом передано фактически ответчику и произведена государственная регистрация перехода права собственности. В договоре явно занижена стоимость продаваемого имущества, которая указана по настоянию ответчика, которая пользовалась доверительными отношениями с истцом, арендовала у него комнату. Представленной ответчиком распиской подтвержден факт неисполнения ответчиком обязанности по оплате товара на момент заключения договора.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что она состояла с истцом в дружеских отношениях, арендовала у него 3 этаж жилого дома, впоследующем приобретенного по договору купли-продажи. До подписания договора купли-продажи денежные средства ею были переданы истцу в полном объеме. Поскольку у сторон были доверительные отношения, то дополнительно факт передачи денежных средств по договору они не фиксировали. Нотариусом вслух зачитан договор и стороны расписались в нем. Впоследствии у нее сильно заболела мать, которой требовалась операция, поэтому она попросила в долг у истца денежные средства, о чем составили соответствующую расписку, по условиям которой она ежемесячно обязалась выплачивать по 20 000 рублей до 2027 г. в счет погашения займа.

Представитель ответчика ФИО3 – адвокат Дмитрик В.К. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что истец самостоятельно зарегистрировал ответчика по месту жительства в жилом доме, являвшемся предметом договора-купли-продажи. В производстве Ялтинского городского суда Республики Крым также находится гражданское дело по иску ФИО1 о взыскании стоимости имущества по договору купли-продажи. Кроме того, действия продавца после заключения договора также свидетельствуют о подтверждении условий договора и согласовании его цены. До подписания у нотариуса договора ответчик передала денежные средства истцу. Впоследствии, когда ей потребовались денежные средства, она взяла их в долг у истца, в размере 1 500 000 рублей, о чем составили расписку на условиях, что 500 000 рублей переданы сразу и 1 500 000 рублей она обязуется выплачивать до 2027 г. Кроме того, позднее между сторонами заключен договор об определении порядка пользования имуществом. Полагает, что если бы ФИО1 не получил оплату по договору, то не стал бы заключать последующий договор. В настоящее время истец отказывается от получения денежных средств согласно условиям расписки, возвращает денежные средства, перечисляемые истцом. Таким образом, все действия, которые истец предпринимал после заключения договора купли-продажи, свидетельствуют о том, что он подтвердил условия договора и продолжил их исполнять.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО1, третьего лица временно исполняющий обязанности нотариуса Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО4, представителя третьего лица Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав ответчика, представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, суд приходит к следующему.

3 февраля 2021 г. ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор, которому продавец продает, а покупатель покупает 1/3 долю земельного участка площадью 822 кв. м по адресу: Республика <адрес>, кадастровый №<номер> и 1/3 долю жилого дома общей площадью 299,2 кв. м по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>. Данный договор удостоверен временно исполняющим обязанности нотариуса Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО-1 – ФИО4, зарегистрирован в реестре за № 82/98-н/82-2021-1-124.

Согласно пункту 2.2 договора стороны оценивают указанный жилой дом в 3 000 000 рублей, стоимость отчуждаемой доли жилого дома составляет 1 000 000 рублей.

В соответствии с пунктом 2.3 договора стороны оценивают указанную долю земельного участка в 1 000 000 рублей, долю жилого дома в 1 000 000 рублей, общая сумма оценки составляет 2 000 000 рублей.

В пункте 2.4 договора указано, что покупатель покупает у продавца указанные долю земельного участка и долю жилого дома за 2 000 000 рублей, из них долю земельного участка за 1 000 000 рублей, долю жилого дома – за 1 000 000 рублей.

При этом согласно пункту 2.5 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Продавец получил от покупателя 2 000 000 рублей.

Как следует из пункта 2.6 договора временно исполняющей обязанности нотариуса разъяснено сторонам, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора, в случае сокрытия или ими подлинной цены доли земельного участка и доли жилого дома и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости на основании указанного договора 4 февраля 2021 г. зарегистрирован переход к покупателю ФИО3 права собственности на имущество.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также вследствие неосновательного обогащения (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Статьей 550, пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), должен предусматривать цену этого имущества.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что сторонами в письменной форме заключен договор купли-продажи, в котором сторонами согласована цена земельного участка и жилого дома – 2 000 000 рублей с указанием, что расчет произведен сторонами до подписания договора.

Как следует из части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части 1 указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем ответчиком суду не представлены доказательства исполнения условий договора о выплате истцу 2 000 000 рублей как до заключения, так и в день заключения договора.

Из объяснений временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО4 следует, что передача денежных средств во время подписания договора не производилась. По словам продавца и покупателя обстоятельства расчета – это их личные договоренности, просили указать, что расчет был ими произведен до подписания договора, что было зафиксировано в пункте 2.5 договора.

23 февраля 2021 г. ФИО1 и ФИО3 составлена расписка о получении ФИО1 от ФИО3 денежных средств в размере 500 000 рублей в качестве первой части оплаты по договору купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома от 23 февраля 2021 г. в реестре временно исполняющей нотариуса ФИО4 1/3 доли дома и земельного участка расположены по адресу: <адрес> (кадастровый номер дома №<номер>, кадастровый номер земельного участка №<номер>), остальную часть оплаты по договору в размере 1 500 000 рублей ФИО3 оплачивает частями ежемесячно, в размере 20 000 рублей и полностью погашает в срок до 1 июля 2027 г. ФИО1 и ФИО3 договорились, вести график платежей, являющийся неотъемлемой частью настоящей расписки.

4 августа 2021 г. ФИО1 обратился в Отдел полиции № 2 «Ливадийский» УМВД России по г. Ялте с заявлением о привлечении ФИО3 к ответственности за злоупотребление его доверием при заключении 3 февраля 2021 г. договора купли-продажи.

По результатам рассмотрения данного заявления 30 декабря 2022 г. оперуполномоченным ОУР Отдела полиции № 2 «Ливадийский» УМВД России по г. Ялте вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела АО статье 159 Уголовного кодекса Российской Федерации на основании пункта 2 части 1 статьи 24 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно указанному постановлению ФИО3 при опросе пояснила, что устно договорилась с ФИО-2 о том, что она отдает ему наличные денежные средства в размере 500 000 рублей, а затем вносит ежемесячно плату по 20 000 рублей в срок до 1 июля 2027 г., о чем между ними составлена расписка, в которой имеются подписи обоих сторон, а также начиная с 1 марта 2021 г. до 1 августа 2022 г. за каждый месяц имеются отметки о внесении денежных средств в пользу ФИО1 с подписями обоих сторон. В ходе проведенной дополнительной проверки повторно опрошен ФИО1, который пояснил, что в феврале 2021 г. между ним и ФИО3 заключен договор купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома, однако, он получил от ФИО3 только 300 000 рублей, и со слов ФИО3 она потратила 200 000 рублей на оформление необходимой документации на дом, соответствующей российскому законодательству. По его инициативе после продажи части дома составлена расписка от 23 февраля 2021 г. между ним и ФИО3, в которой каждый месяц при получении от ФИО3 арендной платы в размере 20 000 рублей он лично ставил подпись.

Оценив представленные доказательства с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи покупателем ФИО3 обязанность по оплате товара стоимостью 2 000 000 рублей исполнена не была, вместе с тем сторонами договора достигнуто соглашение, оформленное распиской от 23 февраля 2021 г., об оплате товара с рассрочкой платежа в срок до 1 июля 2027 г., при этом содержание расписки с указанием графика внесения платежей свидетельствует о фактическом исполнении указанного условия об оплате товара.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон, по решению суда, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе в связи с существенным нарушением договора со стороны покупателя, что соответствует разъяснениям, данным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из представленной расписки от 23 февраля 2021 г. следует, что ФИО3 в период времени с 1 марта 2021 г. по 1 августа 2022 г. надлежащим образом исполнялись обязательства по внесению ежемесячных платежей в счет оплаты по договору купли-продажи от 3 февраля 2021 г.

Согласно выписке о движении денежных средств по денежному счету ФИО3, открытому в РНКБ Банк (ПАО) после 1 августа 2022 г. она продолжила исполнять взятые на себя обязательства по ежемесячному внесению платежей в счет оплаты по договору купли-продажи, вместе с тем ФИО1 денежные средства возвращены, что не оспаривалось представителями истца в ходе судебного разбирательства.

Таким образом, судом установлено, что истец (продавец) после 1 августа 2022 г. уклоняется от принятия исполнения истцом обязательств по договору купли-продажи.

Вместе с тем в соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

С учетом изложенного, непредставления истцом доказательств существенных нарушений ответчиком условий договора купли-продажи, исковые требования о его расторжении не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

Довод истца о заниженной стоимости проданного имущества не является основанием для расторжения договора купли-продажи в одностороннем порядке, поскольку таковая согласовывалась сторонами при его заключении, а также в последующем при составлении расписки об оплате товара с рассрочкой платежа.

Кроме того, 11 марта 2021 г. ФИО1 и ФИО3 заключен договор о порядке пользования общим имуществом по адресу: <адрес>, который также удостоверен временно исполняющей обязанности нотариуса Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО4, в связи с чем суд соглашается с доводами представителя ответчика, что все действия истца до августа 2022 г. свидетельствовали о согласовании сторонами всех существенных условий договора и его исполнении.

В связи с отказом в удовлетворении иска в соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом судебные расходы возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил :

отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Л.В. Корпачева