Решение по делу № 2-406/2025 от 25.12.2025 - о признании права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.

Дело № 2-406/2025

65RS0008-01-2025-000467-91

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

11 декабря 2025 года город Невельск Сахалинской области

Невельский городской суд Сахалинской области

В составе: председательствующего судьи – Асмадяровой Е.Л.,

при секретаре – Добровольской Р.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО10 к администрации Невельского муниципального округа Сахалинской области, ФИО11, отделу по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского муниципального округа Сахалинской области, ФИО12 о признании права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок,

установил :

29.07.2025 (уточнения и дополнения от 25.08.2025, 08.10.2025, 18.11.2025) ФИО10 обратился в Невельский городской суд с настоящим иском к администрации Невельского муниципального округа Сахалинской области, отделу по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского муниципального округа Сахалинской области, ФИО11, ФИО12, указывая, что он является единоличным собственником жилого дома, расположенного по <адрес>, на земельном участке с этим же адресом. В 2001 году он по возмездной сделке (договору купли-продажи) приобрел у ФИО5 смежный земельный участок, расположенный южнее земельного участка, на котором находится, его дом. Государственный кадастровый учет этого земельного участка проведен не был, сведения о нем и правах на него в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН, Росреестр) внесены не были. В течение 25 лет истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется этим земельным участком, как своим собственным, на этом земельном участке находится принадлежащее ему имущество: около 50 автомобилей и около 30 собак. При этом в 2024 году без ведома и согласия истца ответчиками из этого земельного участка были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет 2 земельных участка – земельные участки с кадастровыми № и №, расположенные по <адрес> (далее – ЗУ № и ЗУ №). По заключенному ответчиками договору аренды земельного участка от 23.08.2024 № ЗУ № передан администрацией Невельского муниципального округа Сахалинской области в аренду ответчику ФИО11 сроком на 20 лет. По заключенному ответчиками договору купли-продажи земельного участка от 11.08.2025 № ЗУ № возмездно передан отделом по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского муниципального округа Сахалинской области в собственность ответчика ФИО11 Также ответчиками ФИО11 и ФИО12 был заключен договор подряда от 03.05.2024 № на выполнение кадастровых работ, по результатам исполнения которого были изготовлены 2 схемы расположения земельных участков, 2 межевых плана и поставлены на кадастровый учет ЗУ № и ЗУ №, образованные из принадлежащего истцу земельного участка. Все эти сделки совершены ответчиками без учета прав истца на земельный участок, состоящий из ЗУ № и ЗУ №. При заключении указанных выше договоров у органов местного самоуправления Невельского муниципального округа Сахалинской области (администрации и отдела по управлению имуществом и землепользованию) отсутствовало право на распоряжение этими земельными участками, в том числе, на передачу ЗУ № в аренду ответчику ФИО11 и на отчуждение ЗУ № в собственность ответчика ФИО11, а ответчики ФИО11 и ФИО12 не имели законного права поручать выполнение и выполнять кадастровые работы по образованию и постановке на кадастровый учет земельных участков, сформированных из изначально принадлежащего истцу единого земельного участка.

В связи с этим в своем исковом заявлении, с учетом уточнений и дополнений к нему, истец ФИО10 поставил требования о признании своего права собственности на земельные участки с кадастровыми №, №, расположенные по <адрес>, в силу приобретательной давности, признании недействительными заключенных ответчиками договора аренды земельного участка (с кадастровым номером №) от 23.08.2024 №, договора купли-продажи земельного участка (с кадастровым №) от 11.08.2025 №, договора подряда от 03.05.2024 № на выполнение кадастровых работ (изготовление 2 схем расположения земельных участков, 2 межевых планов и постановку на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами №, №), применении последствий недействительности сделок в виде возврата земельных участков с кадастровыми №, № в собственность истца ФИО10

В судебном заседании истец ФИО10 его представитель ФИО13, исковые требования ФИО10 поддержали по изложенным в исковом заявлении, уточнениям и дополнениям к нему фактическим и правовым основаниям, просили их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика – администрации Невельского муниципального округа Сахалинской области – ФИО14, действующий на основании доверенности, ответчик ФИО11, его представитель по доверенности ФИО15, ответчик ФИО12 в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО10 не согласились, просили отказать в их удовлетворении в полном объеме. В обоснование своих возражений относительно исковых требований ФИО10 указали, что стороной истца не представлено надлежащих, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих длительное добросовестное владение истца спорными земельными участками, как своими собственными, при этом самовольное (в отсутствие законных оснований) занятие земельных участков, их длительное фактическое использование и размещение на нем своего движимого имущества права собственности на недвижимое имущество не порождает. Оспариваемые истцом сделки являются действительными, заявленных истцом, иных пороков не содержат, законных прав и интересов истца не нарушают, фактические и правовые основания для признания судом данных сделок недействительными и применении последствий их недействительности отсутствуют.

Представители ответчика – отдела по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского муниципального округа Сахалинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства дела ответчик извещен надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства дела не ходатайствовал. Поэтому суд в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) рассматривает дело в отсутствие представителей этого ответчика.

Выслушав объяснения сторон спора и их представителей, исследовав материалы дела и оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1). Право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2).

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По общему правилу, установленному статьями 454, 549 ГК РФ, по договору купли-продажи земельного участка одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 223, пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 234 ГК РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя.

Согласно статьям 301, 304 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (статья 305 ГК РФ).

Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – совместный Пленум ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22)).

По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством (пункт 16 совместного Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

По общему правилу, установленному пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ), пунктом 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского (муниципального) округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского (муниципального) округа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 11.3 ЗК РФ (пункт 2 статьи 11.3 ЗК РФ).

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами (пункт 6 статьи 11.9 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (до 31.01.1998), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 01.01.2017 – ЕГРН).

По общему правилу, установленному пунктом 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (до 30.10.2001) на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в том случае, когда права на спорное имущество возникли до 31.01.1998 и не регистрировались в ЕГРП (ЕГРН), либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности на объект недвижимости является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП (ЕГРН). Решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП. Регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества (пункты 21 и 59 совместного Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Как следует из материалов дела, объяснений истца ФИО10 свидетеля ФИО7 (допрошена в судебном заседании 08.12.2025), не оспаривается сторонами спора и не опровергнуто собранными по делу доказательствами, с 1964 года жилой дом, расположенный по <адрес>, находился в фактическом пользовании семьи ФИО5 (отец истца ФИО10 и ФИО6 (мать истца ФИО10 на условиях аналогичных договору социального найма, в период по 1973 год этот дом использовался для проживания их семьи, включая их совместного сына – истца ФИО10 (проживал в доме со времени своего рождения) и дочь ФИО6 – ФИО7 В 1973 году ФИО5 ФИО6 и ФИО10 выбыли из этого дома в другое постоянное место жительства, ФИО7 продолжила проживать в этом доме.

В дальнейшем этот жилой дом сгорел, ФИО7 продолжила проживать в хозяйственных постройках, расположенных на придомовой территории. Решением исполнительного комитета Амурского сельского Совета народных депутатов Невельского района Сахалинской области от 22.05.1991 № ФИО7 (родная единоутробная сестра истца ФИО10 для строительства индивидуального жилого дома выделен земельный участок в размере 15 соток по этому же <адрес> В 1992 году ФИО7 выехала на постоянное жительство в <адрес>.

С 1991 года на части земли по <адрес>, ФИО10 и его семьей строится жилой дом. В 1994 году ФИО5 ФИО6 и ФИО10 вселились в этот дом, зарегистрировались в нем по месту своего жительства и проживали в нем. Истец ФИО10 фактически проживает и зарегистрирован в данном доме по месту своего постоянного жительства по день разрешения настоящего спора судом.

Вступившим в законную силу решением Невельского городского суда от 11.02.2025 по гражданскому делу № по иску ФИО10 к администрации Невельского муниципального округа, отделу по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского муниципального округа о признании права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности, признано право собственности ФИО10 на жилой дом, расположенный по <адрес>, общей площадью 132 кв.м.

По состоянию на день разрешения настоящего спора судом земельный участок под размещение жилого дома, расположенного по <адрес>, хозяйственных построек и огорода, относящихся к этому дому, не образован, его государственный кадастровый учет не осуществлен. При этом придомовая территория этого дома огорожена старым забором.

Согласно материалам дела, до 2025 года южнее придомовой территории указанного выше жилого дома располагались земли, государственная собственность на которые не разграничена в границах территории Невельского муниципального округа Сахалинской области (до 01.01.2025 – Невельского городского округа). До 2024 года на этих землях земельные участки (земельный участок) в установленном законом порядке образованы и учтены не были, сведения о них в ЕГРН отсутствовали. Объекты недвижимости на этих землях отсутствуют.

Данные обстоятельства не опровергнуты собранными по делу доказательствами.

Каких-либо доказательств, подтверждающих предоставление этих земель (их части) в пользование (на условиях бессрочного пользования, в собственность, ином вещном праве) гражданам (иным лицам) по правилам, действовавшим до 31.01.1998, стороной истца суду не указано и не представлено, судом не выявлено.

В нарушение требований статьи 56 ГПК РФ доводы стороны истца о предоставлении этих земель (их части) семье ФИО8 и ФИО9, в 1957-2005 годах проживавших в доме по <адрес> (в дальнейшем – <адрес>), расположенном севернее придомовой территорий жилого дома по <адрес>, представленными суду доказательствами не подтверждаются.

Поэтому у суда отсутствуют основания для вывода о том, что у ФИО9 возникло право собственности (иное вещное право) на эти земли (их часть), в том числе по правилам, действовавшим до 31.01.1998.

Соответственно, 07.06.2001 у ФИО9 отсутствовало право на отчуждение этих земель (их части) в собственность ФИО5, подписание ими представленной стороной истца суду расписки от 07.06.2001 возникновения каких-либо прав ФИО5 на эти земли (их часть) не повлекло.

Вопреки доводам стороны истца данная расписка не может быть принята судом в качестве заключенного между ФИО9 и ФИО5 договора купли-продажи этих земель (их части), поскольку не содержит всех обязательных (существенных) условий договора купли-продажи недвижимости, в том числе, отсутствуют сведения, индивидуализирующие предмет договора (точное местоположение, площадь, иные характеристики), сведения о виде передаваемого права (собственность, аренда, иное) в отношении предмета договора. Государственная регистрация перехода права собственности на данные земли (их часть) к ФИО5 произведена не была.

По аналогичным основаниям судом не принимается в качестве допустимого доказательства, подтверждающего возникновение прав истца ФИО10 на указанные выше земли (их часть), и представленная стороной истца расписка от 06.11.2001, пописанная ФИО5 и истцом ФИО10

Постановлением администрации Невельского городского округа от 10.07.2024 № «Об утверждении схемы расположения земельного участка, испрашиваемого ФИО11 для ведения личного подсобного хозяйства по <адрес>» утверждена представленная ответчиком ФИО11 схема расположения испрашиваемого им земельного участка, расположенного по <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства. 25.07.2024 этот земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый № (далее – ЗУ №).

Постановлением администрации Невельского городского округа от 13.09.2024 № «Об утверждении схемы расположения земельного участка для ведения садоводства в Невельском районе, формируемого для предоставления его путем проведения аукциона на право аренды земельного участка» утверждена схема расположения земельного участка, расположенного по адресу: Сахалинская область Невельский городской округ, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – ведение садоводства. 19.09.2024 этот земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый № (далее – ЗУ №).

Данные земельные участки (ЗУ № и ЗУ №) образованы из земель, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных южнее придомовой территории жилого дома по <адрес>.

Как следует из объяснений истца ФИО10 свидетелей ФИО8 ФИО9 (допрошены в судебном заседании 11.11.2025), ФИО1, ФИО2, ФИО3 (допрошены в судебном заседании 18.11.2025), ФИО4 (допрошен в судебном заседании 08.12.2025) и не опровергнуто представленными суду доказательствами, в период с 2001 года по день разрешения настоящего спора судом истец ФИО10 фактически пользуется землями, из которых образованы ЗУ № и ЗУ №, на части этих земельных участков находится его движимое имущество, в том числе, неисправные автомобили, собаки.

В то же время, представленными суду доказательствами не опровергнут тот факт, что в период до 2024 года в установленном законом порядке эти земли (их часть) не выбывали из категории земель, государственная собственность на которые не разграничена, в собственность (на ином вещном праве) какому-либо гражданину (иному лицу), в том числе в порядке, действовавшем до 31.01.1998, не предоставлялись.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу о том, что в установленном земельным законодательством порядке спорные земельные участки впервые образованы и поставлены на кадастровый учет только в 2024 году. В период до 2024 года земли, из которых они образованы, не выбывали (ни полностью, ни в части) из статуса земель, государственная собственность на которые не разграничена, земельные участки из них не образовывались, в собственность (на ином праве) гражданам (иным лицам) такие земельные участки не предоставлялись. Невыполнение процедуры предоставления земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, в установленном законом порядке в собственность (на ином вещном праве) гражданину (иному лицу) исключает для гражданина (иных лиц, их правопреемников) дальнейшее владение таким земельным участком, как своим собственным.

В связи с этим отсутствуют основания для признания фактического пользования истцом данными землями (их частью) добросовестным, в то время как такой признак является обязательным условием применения приобретательной давности.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает фактических и правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО10 о признании его права собственности на ЗУ № и ЗУ № в силу приобретательной давности.

В судебном заседании установлено, что в период до 2024 года (в течение более 23 лет) ФИО10 не предпринимал мер, направленных на приобретение в порядке, установленном земельным законодательством, каких-либо прав на земли (их часть), из которых образованы ЗУ № и ЗУ №, и государственную регистрацию таких прав.

Поэтому уведомление истца, получение его согласия, учет его мнения при образовании органами местного самоуправления Невельского муниципального округа в 2024 году ЗУ №, ЗУ № и их постановке на кадастровый учет не требовались.

Постановлением администрации Невельского городского округа от 21.09.2024 № оформлено решение этого органа местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными участкам из земель, государственная собственность на которые не разграничена, о предоставлении ЗУ № в аренду ответчику ФИО11 для ведения личного подсобного хозяйства сроком на 20 лет.

23.08.2024 между ответчиком администрацией Невельского муниципального округа Сахалинской области (до 01.01.2025 – Невельского городского округа) и ответчиком ФИО11 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого ЗУ № передан в аренду ответчику ФИО11 для ведения личного подсобного хозяйства сроком на 20 лет (далее – договор аренды земельного участка от 23.08.2024 №).

Распоряжением администрации Невельского муниципального округа от 08.07.2025 № объявлен аукцион по продаже земельного участка – ЗУ № для ведения садоводства. 30.07.2025 подведены итоги этого аукциона, его победителем признан ответчик ФИО11, участие в аукционе от имени и в интересах которого осуществлял ответчик ФИО12, действовавший на основании доверенности. Истец ФИО10 участия в аукционе не принимал, в качестве претендента на участие в аукционе не заявлялся, участником процедуры не признавался.

11.08.2025 между ответчиком отделом по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского муниципального округа Сахалинской области и ответчиком ФИО11 заключен договор купли-продажи земельного участка №, по условиям которого ЗУ № за плату передан в собственность ответчика ФИО11 (далее – договор купли-продажи земельного участка от 11.08.2025 №).

Также, 03.05.2024 между ответчиком ФИО11 и ответчиком ФИО12 (кадастровый инженер) заключен договор подряда № на выполнение кадастровых работ и регистрацию прав (далее – договор на выполнение кадастровых работ от 03.05.2024 №), по результатам исполнения которого кадастровым инженером ФИО12 были изготовлены и переданы ответчику ФИО11 за плату 2 схемы расположения спорных земельных участков, 2 межевых плана в отношении этих объектов недвижимости и 2 выписки из ЕГРН, подтверждающих их постановку на кадастровый учет.

В обоснование своих исковых требований о признании недействительными договора аренды земельного участка от 23.08.2024 №, договора купли-продажи земельного участка от 11.08.2025 № и договора на выполнение кадастровых работ от 03.05.2024 №, сторона истца указывает, что все эти сделки совершены ответчиками без учета прав истца на ЗУ № и ЗУ №, а именно: при заключении указанных выше договоров у органов местного самоуправления Невельского муниципального округа Сахалинской области (администрации и отдела по управлению имуществом и землепользованию) отсутствовало право на распоряжение этими принадлежащими истцу земельными участками, у ответчиков ФИО11 и ФИО12 отсутствовали права поручать выполнение и выполнять кадастровые работы по образованию и постановке на кадастровый учет земельных участков, сформированных из изначально принадлежащего истцу единого земельного участка.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (абзац 1 пункта 3 статьи 166 ГК РФ). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (абзац 2 пункта 3 статьи 166 ГК РФ).

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения (пункт 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При разрешении настоящего спора суд пришел к выводу об отсутствии (не возникновении) у истца ФИО10 каких-либо законных прав, в том числе в силу приобретательной давности, в отношении ЗУ № и ЗУ №, земель (их части), из которых они образованы, а также о том, что ко времени заключения оспариваемых истцом договоров данные земельные участки являлись расположенными на территории Невельского муниципального округа земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Соответственно, органы местного самоуправления Невельского муниципального округа были вправе образовывать спорные земельные участки, принимать решения, необходимые для их кадастрового учета и распоряжаться ими (передавать в аренду, отчуждать).

Доказательств, свидетельствующих о наличии таких пороков оспариваемых сделок, которые влекут (могут повлечь) их недействительность и нарушают права и законные интересы истца стороной истца суду не указано и не представлено, судом не установлено.

Доводы стороны истца о наличии формальных нарушений при проведении ответчиком аукциона не принимаются судом в качестве имеющих значение для дела. Доказательств, подтверждающих, что ЗУ № не мог быть объектом аукциона, что организатором аукциона допущены нарушения, которые повлияли на его результаты (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества, на определение победителя торгов), а также того, что при проведении аукциона ответчиками были допущены нарушения закона, которые привели к нарушению прав и законных интересов истца, суду не указано и не представлено, судом не установлено. При этом истец не являлся ни участником аукциона, ни стороной договора купли-продажи земельного участка от 11.08.2025 №, заключенного по его итогам. Поэтому суд не усматривает наличия у него материально-правового интереса в оспаривании результатов аукциона и признании в связи с этим данного договора недействительным, а именно: признание этого договора недействительным по такому основанию не может привести к восстановлению его прав, поскольку не повлечет возникновение у истца права требовать продажи ему данного имущества.

Аналогично, признание недействительным договора на выполнение кадастровых работ от 03.05.2024 № не повлечет восстановления каких-либо прав истца ФИО10

При таких обстоятельствах суд не усматривает фактических и правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО10 о признании недействительными договора аренды земельного участка от 23.08.2024 №, договора купли-продажи земельного участка от 11.08.2025 № и договора на выполнение кадастровых работ от 03.05.2024 №, применении последствий недействительности этих сделок.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил :

В удовлетворении исковых требований ФИО10 к администрации Невельского муниципального округа Сахалинской области, ФИО11, отделу по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского муниципального округа Сахалинской области, ФИО12 о признании права собственности на земельные участки с кадастровыми №, №, расположенные по <адрес>, в силу приобретательной давности, признании недействительными договора аренды земельного участка от 23 августа 2024 года №, заключенного между администрацией Невельского муниципального округа Сахалинской области и ФИО11, договора купли-продажи земельного участка от 11 августа 2025 года №, заключенного между отделом по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского муниципального округа Сахалинской области и ФИО11, договора подряда на исполнение кадастровых работ от 03 мая 2024 года №, заключенного между ФИО11 и ФИО12, применении последствий недействительности сделок – отказать.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Невельский городской суд Сахалинской области в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.Л. Асмадярова

Решение в окончательной форме принято 25 декабря 2025 года.

Председательствующий судья Е.Л. Асмадярова