Решение по делу № 2-1573/2023 от 08.09.2023 - о признании недействительным и расторжении договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки путем возврата квартиры и денежных средств.

Дело №

УИД 05RS0№-17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р.Ф.

<адрес> 08 сентября 2023 года

Каспийский городской суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Тикаева И.Г.,

при секретаре судебного заседания Расуловой З.Я.,

с участием представителя истца Г.М.Г.,

представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным и расторжении договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки путем возврата квартиры и денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании недействительным и расторжении договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки, в обоснование приводя, что ей на праве собственности принадлежала квартира расположенная по адресу: <адрес> «А», <адрес>. Указанную квартиру она намеревалась продать на 1 750 000 рублей, о чем она сообщила своей подруге, которая в свою очередь нашла ей клиента, своего племянника по имени Ахмед. После просмотра квартиры, покупателей она устроила и они договорились о цене в размере 1 700 000 рублей, которые должны были быть оплачены частично средствами материнского капитала, а остальная часть чуть позже. До оформления договора купли-продажи Ахмед передал её сыну денежную сумму в размере 217 000 рублей и пообещал возвратить остальную сумму в размере 1 000 000 рублей. Также Ахмед начал выпрашивать ключи от квартиры, что начать ремонт, так как Ахмед был родственником её подруги, она отдала ключи. ДД.ММ.ГГГГ они с ответчиком пошли составлять договор в МФЦ <адрес> и по пути ответчик начала говорить, что если указать в договору всю сумму, то с неё взыщут большой налог и предложила указать в договоре сумму в размере 700 000 рублей, она сказала, что это слишком мало, и они остановились на сумме в размере 800 000 рублей. Спустя некоторое время её сын Каир позвонил к Ахмеду и попросил вернуть оставшуюся часть денежных средств, на что Ахмед ответил отказом, после чего она сама позвонила к ответчику и спросила у неё, когда они вернут оставшуюся часть денег. Ответчик ей сказала, что квартира уже переоформлена и они ничего не должны. На сегодняшний день она не получили с продажи квартиры сумму в размере 1 030 000 рублей, в связи с чем, просит суд, с учетом увеличения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ признать недействительным и расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между истцом и ответчиком в отношении <адрес> «А» по <адрес>. Применить последствия недействительности сделки путем возврата: истцу <адрес> «А» по <адрес>, ответчику ФИО3 денежных средств в размере 217 000 рублей и УПФР РФ по РД в <адрес> денежных средств в размере 483 881, 83 рублей.

Истец ФИО2 надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела в суд не явилась, направила в суд своего представителя Г.М.Г., который в судебном заседании исковое заявление поддержал и просил суд его удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО3 надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явилась, направила в суд своего представителя ФИО1, который в судебном заседании исковое заявление не признал и просил суд отказать в его удовлетворении.

Третьи лица орган опеки и попечительства Администрации ГО «<адрес>», ГУ-ОПФР по РД, Управление Росрестра по РД, Каспийский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по РД, отдел ПФР по РД в <адрес> и ФИО4 надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела в суд не явились, о причинах неявки суд не уведомили. На предыдущем судебном заседании представитель органа опеки и попечительства Администрации ГО «<адрес>», ФИО5 просила суд принять решение не ущемляющее права детей.

Информация о рассмотрении дела размещалась на официальном сайте Каспийского городского суда Республики Дагестан в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kaspiyskiy.dag@sudr.ru) в соответствии с требованиями части 7 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ).

Суд, руководствуясь положениями ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть данное дело без их участия.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ПЖСК «Магнит» и ФИО2 заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, МКР-9 (Центральный), позиция 30.

Согласно условиям договора стоимость квартиры по настоящему договору составляет 632 400 рублей.

Из справки председателя ПЖСК «Магнит» ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2 оплатила 632 400 рублей по договору долевого строительства за однокомнатную <адрес> на третьем этаже по адресу: РД, <адрес> «А». Задолженности перед застройщиком не имеет.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 действующей в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО7 и ФИО8 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РД, <адрес> «А», <адрес>. (Далее – Договор).

В пункте 2.1 Договора, сторонами определена стоимость квартиры в размере 800 000 рублей.

По соглашению сторон оплата стоимости приобретаемой квартиры в размере 800 000 рублей, осуществляется следующим образом: часть суммы в размере 316 118,17 руб. покупатели оплатили продавцу до подписания настоящего договора, а часть суммы в размере 483 881,83 руб. оплачивается ГУ-ОФПР по РД путем безналичного перечисления денежных средств за счет федерального бюджета, в виде Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал (Пункт 3.1 Договора).

В этот же день сторонами подписан передаточный акт.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 309 ГК РФ - обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ - односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно п. 1 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Из положений п. 2 ст. 450 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенность нарушения договора купли-продажи подлежит установлению в каждом конкретном случае.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

По смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор, может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Признаком правового содержания договора купли-продажи является реальная возмездность сделки.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Гражданским кодексом Российской Федерации определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Обращаясь в суд с настоящим иском ФИО2 указала, что она не получила полную стоимость квартиры, которую намеревалась получить с квартиры.

Судом в ходе рассмотрения дела по существу установлено, что положения договора купли-продажи квартиры содержат условия передачи денежных средств в счет оплаты цены договора. Договор подписан сторонами, переход права осуществлен уполномоченным органом, право собственности зарегистрировано в ЕГРН, что вопреки утверждениям истца свидетельствует об исполнении договора купли-продажи сторонами, соответственно, отсутствуют основания полагать, что передача денежных средств не состоялась.

Кроме того, постановлением следователя следственного отдела ОВМД России по <адрес> ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела в отношение ФИО3 и членов её семьи отказано по основанию, предусмотренному п. 2, ч. 1 ст. 24 УПК РФ, в связи с отсутствием состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ.

В ходе рассмотрения дела по существу, судом по ходатайству представителя истца Г.М.Г. были допрошены свидетели ФИО10 и ФИО11, которые пояснили, что денежные средства за квартиру не были переданы в полном объеме.

Суд к показаниям данных свидетелей относится критически, поскольку данные показания противоречат установленным в ходе рассмотрения дела по существу обстоятельствам, они не согласуются с другими доказательствами по делу.

Кроме того, показания данных свидетелей не имеют юридически значимого отношения с рассматриваемому спору, поскольку договор купли-продажи квартиры содержит существенные условия о предмете, цене, порядке произведения расчета, подписан сторонами, переход права собственности на квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке, что вопреки утверждениям истца и свидетелей свидетельствует об исполнении договора купли-продажи сторонами, соответственно, отсутствуют основания полагать, что передача денежных средств не состоялась.

Из буквального содержания договора и толкования содержащихся в нем слов и выражений следует, что указанную сумму в нем сумму (800 000 руб.) покупатель уплатил продавцу следующим образом: часть суммы в размере 316 118,17 руб. до подписания настоящего договора, а часть суммы в размере 483 881,83 руб. оплачивается ГУ-ОФПР по РД путем безналичного перечисления денежных средств за счет федерального бюджета, в виде Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, иного толкования текст пункта договора не предполагает.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (ч.ч. 3 и 4 ст. 67 ГПК РФ).

Разрешая заявленные исковые требования ФИО2 принимая во внимание фактические обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, проанализировав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку договор купли-продажи квартиры содержит существенные условия о предмете, цене, порядке произведения расчета, подписан сторонами, как и передаточный акт, переход права собственности на квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке, что вопреки утверждениям истца свидетельствует об исполнении договора купли-продажи сторонами, соответственно, отсутствуют основания полагать, что передача денежных средств не состоялась или не была произведена в полном объеме.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным и расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> и применении последствий недействительности сделки путем возврата ФИО2 <адрес> и ФИО3 денежных средств в размере 217 000 рублей и УПФР России по РД в <адрес> денежных средств в размере 483 881 рубль 83 копейки, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной формулировке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан, путем подачи апелляционной жалобы через Каспийский городской суд Республики Дагестан.

(Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ).

Председательствующий: И.<адрес>