Председательствующий Асеева Ю.Н.
УИД 19RS0007-01-2023-000009-17
Дело № 33-2213/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
6 сентября 2023 года г. Абакан
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:
председательствующего Страховой О.А.,
судей Долгополовой Т.В., Паксимади Л.М.,
при ведении протокола помощником судьи Коротаевой Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи магазина-кафе и земельных участков, прекращении права собственности, взыскании неосновательного обогащения, дохода, процентов в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Боградского районного суда Республики Хакасия от 1 июня 2023 года.
Заслушав доклад судьи Долгополовой Т.В., объяснения истца ФИО4, поддержавшего доводы апелляционной жалобы и заявившего отказ от исковых требований в части, судебная коллегия
УСТАНОВИЛ
А:
ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи магазина-кафе и земельных участков, взыскании дохода и процентов от неосновательного обогащения. Требования мотивировал тем, что 08.05.2020 между ним и ФИО2 заключён договор купли-продажи магазина-кафе и земельных участков, согласно которому он (продавец) обязался продать, а ФИО2 (покупатель) оплатить и приобрести объекты недвижимости: магазин-кафе, назначение: нежилое здание, 1-этажный (подземных этажей - подвал) общей площадью 233 кв.м, лит.АА1, по адресу: <адрес>; земельный участок в пределах которого расположен магазин-кафе, площадью 211 кв.м, земель поселений, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №; земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства кафе, общая площадь 180 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> с кадастровым номером №. В соответствии с п.5 названного договора стороны оценили магазин-кафе и земельные участки в 3 000 000 руб. Пунктом 6 договора покупатель обязался с июля 2022 года ежемесячно оплачивать до 28 числа каждого месяца по 50 000 руб. 28.03.2022 по просьбе ответчика он снял ограничения с магазина-кафе, а ФИО2 написала ему расписку об обязании оплатить оставшуюся сумму в размере 2 310 000 руб. до 30.07.2022. После написания указанной расписки ответчик оплатила ему следующие суммы: 14.06.2022 – 100 000 руб.; 06.07.2022 – 30 000 руб.; 07.08.2022 – 30 000 руб.; 06.10.2022 – 20 000 руб., а всего 180 000 руб. В ноябре и декабре 2022 года ФИО2 перестала осуществлять платежи. Считал, что неоплата полной стоимости кафе-магазина ответчиком повлекла неосновательное обогащение, в связи с чем просил расторгнуть договор купли-продажи и вернуть ему данный объект недвижимости и земельные участки. Кроме того, просил взыскать полученный ответчиком доход от использования магазина-кафе в размере 949 500 руб. и проценты в порядке ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 30.08.2022 по 12.12.2022 в размере 27 613 руб. 54 коп.
Определением суда от 10.04.2023 (л.д. 79-81) к участию в деле привлечён в качестве соответчика ФИО3
В судебном заседании суда первой инстанции истец ФИО4 просил удовлетворить заявленные требования. Иные участники процесса, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда не явились.
Суд постановил решение от 01.06.2023 (л.д. 139-149), которым отказал в удовлетворении заявленных требований.
С решением не согласен истец, в апелляционной жалобе (л.д. 165-166) просит его отменить, принять новое об удовлетворении заявленных требований. Считает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны установленные по делу обстоятельства, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы процессуального права, что привело к вынесению незаконного и необоснованного решения. Полагает, что судом не применён п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где указано, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации; судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. Также судом не применены правила о неосновательном обогащении, предусмотренные гл.60 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает, что ответчик в судебном заседании признала иск, между тем судом это не было учтено. Отмечает, что ФИО2, зная о том, что она не оплатила ему по договору купли-продажи оставшуюся сумму денег в размере 2 310 000 руб., ввела в заблуждение ФИО3, заключив с ним договор залога магазина-кафе. Считает, что суд своим решением фактически освободил ФИО2 от ответственности, в действиях которой содержатся признаки преступления, предусмотренные ст.159 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО4 заявил ходатайство об отказе от иска в части взыскания с ФИО2 дохода в размере 949 500 руб., процентов в порядке ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 27 613 руб. 54 коп., просил производство по делу в указанной части прекратить, доводы апелляционной жалобы по остальным требованиям поддержал. Иные участники процесса, извещённые надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явились, судебная коллегия в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) рассмотрела дело в их отсутствие.
В соответствии с ч.1 ст.39 ГПК РФ истец вправе отказаться от иска.
Статья 326.1 ГПК РФ предусматривает, что отказ истца от иска, признание иска ответчиком или мировое соглашение сторон, совершенные после принятия апелляционных жалобы, представления, должны быть выражены в поданных суду апелляционной инстанции заявлениях в письменной форме (ч.1). Порядок и последствия рассмотрения заявления об отказе истца от иска или заявления сторон о заключении мирового соглашения определяются по правилам, установленным частями второй и третьей статьи 173 настоящего Кодекса. При принятии отказа истца от иска или при утверждении мирового соглашения сторон суд апелляционной инстанции отменяет принятое решение суда и прекращает производство по делу (ч.2).
В силу абзаца 4 ст. 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу в случае, если истец отказался от иска и отказ принят судом.
Отказ истца ФИО4 от заявленных исковых требований в части выражен в письменной форме, не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы иных лиц. Последствия отказа от заявленных требований в части, предусмотренные ст.221 ГПК РФ, истцу разъяснены и понятны, о чём указано в письменном заявлении. При таких обстоятельствах отказ истца ФИО4 от иска в части взыскания с ответчика дохода в размере 949 500 руб., процентов в порядке ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 27 613 руб. 54 коп. принимается судом апелляционной инстанции, в связи с чем производство по делу в этой части подлежит прекращению.
Выслушав истца, исследовав материалы дела, проверив в порядке ч.1 ст.327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).
Согласно п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 08.05.2020 между ФИО4 и ФИО2 заключён договор купли-продажи магазина-кафе и земельных участков с рассрочкой платежа (л.д. 9-13), согласно п.1 которого продавец продал в индивидуальную собственность, а покупатель купила: магазин - кафе, назначение: нежилое здание, 1 - этажный (подземных этажей - подвал), общая площадь 233 кв.м, лит.АА1, адрес объекта: <адрес>; земельный участок, в пределах которого расположен магазин - кафе, площадью 211 кв.м, земель поселений, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №; земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства кафе, общая площадь 180 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый номер: № (п. 1 договора).
Из п.5,6 данного договора следует, что стороны оценивают земельные участки каждый по 50 000 руб., магазин-кафе - 2 900 000 руб., общая стоимость объектов 3 000 000 руб., из которых покупатель обязуется произвести оплату путём передачи денег продавцу в течение 60 месяцев, а именно в следующие сроки: с июля 2020 года до июня 2025 года ежемесячно по 50 000 руб. Покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по оплате. Оплата производится покупателем до 28 числа каждого месяца путём передачи денег продавцу.
Управлением Росреестра по Республике Хакасия 15.06.2020 произведена государственная регистрация права собственности покупателя ФИО2 на вышеуказанные объекты недвижимости (л.д. 10-12). В связи с приобретением недвижимости в рассрочку также зарегистрировано обременение в силу закона.
Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что ответчиком до 06.10.2022 оплачено истцу 870 000 руб. Сумма задолженности на момент предъявления иска составила 2 130 000 руб.
25.05.2022 между ФИО2 и ФИО3 заключён договор займа № 05/22, согласно которому займодавец передал заемщику в собственность денежные средства в размере 1 500 000 руб., а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) с начисленными процентами. Заем предоставлен сроком на 11 месяцев.
В этот же день между ФИО2 и ФИО3 заключён договор залога № 05/22, в отношении вышеназванных объектов недвижимости установлено обременение в пользу ФИО3 (л.д. 92-94).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом неправильно выбран способ защиты, спорное недвижимое имущество находится в залоге у ФИО3, который является добросовестным приобретателем, так как при заключении договора залога и займа спорное имущество уже принадлежало ФИО2 и не было обременено по спорному договору купли-продажи, которое истец ФИО4 сам снял.
В соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимание, так как выводы суда сделаны при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение по делу, и при неправильном применении норм материального права.
Согласно ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.1).
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ (п.3).
Таким образом, продавец в случае неисполнения обязательства по оплате отчужденного товара вправе в отсутствие расторжения договора купли-продажи воспользоваться механизмом, предусмотренным пунктом 3 статьи 486 ГК РФ.
Из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
В силу положений ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Законом закреплены определенные правовые последствия за нарушение обязанности покупателя произвести оплату товара, в том числе проданного в кредит и рассрочку.
В соответствии с ч.3 ст.488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Кроме того, в п.2 ст.489 ГК РФ предусмотрено, что, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Из материалов дела следует, что ответчиком нарушены существенные условия договора купли-продажи от 08.05.2020, а именно: несмотря на совершение государственной регистрации договора купли-продажи, ФИО2 до настоящего времени не произведена оплата по договору, что свидетельствует о возможности его расторжения на основании ст.450 ГК РФ. Доказательств иного стороной ответчика не представлено.
В силу п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в тех случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой сторон такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Заключая договор купли-продажи, ФИО4 был вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданного магазина-кафе и земельных участков в размере и сроки, установленные договором, неполучение которых является ущербом, причинённым ему ФИО2 Допущенное ответчиком нарушение является существенным, сумма, полученная истцом от ответчика в счёт оплаты стоимости объектов недвижимости меньше половины цены объектов, установленной договором купли-продажи от 08.05.2020.
В нарушении ст.56 ГПК РФ ответчиком доказательств подтверждения исполнения денежных обязательств в размере 2 130 000 руб. не представлено.
Таким образом, имеются все основания для расторжения договора купли-продажи в силу подп.1 п.2 ст.450 ГК РФ.
В соответствии с разъяснениями в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
По общему правилу пункта 1 статьи 1104 ГК РФ, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
Из пункта 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (п. 4 ст.1, ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Размер обременения учитывается судом при определении того, насколько снизилась стоимость имущества, возвращаемого истцу.
При существенном размере обременения истец также вправе исходить из того, что имущество не может быть возвращено ему в том виде, в каком было передано ответчику, и требовать возмещения его полной стоимости.
Вместе с тем истец настаивал на своих исковых требованиях о возврате объектов недвижимости в натуре.
Более того, добросовестность залогодержателя, о чём указал суд первой инстанции в обжалуемом решении, не имеет правового значения при рассмотрении настоящего спора, поскольку как видно из выписки из ЕГРН (л.д.45-60), срок действия договора залога, заключённого ответчиком с ФИО3, на момент вынесения решения суда по настоящему делу, закончился: с 02.06.2022 на 11 месяцев. Согласно выписке из ЕГРН от 05.09.2023 срок обременения не изменился. Тогда как в соответствии с абз. 3 п.4 ст.339.1 ГК РФ залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога.
При таких обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, требования истца о возврате имущества в натуре подлежат удовлетворению.
Согласно разъяснениям, изложенным в п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2009 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
При изложенных обстоятельствах также подлежат удовлетворению требования ФИО4 о прекращении права собственности и аннулировании записи регистрации права собственности покупателя ФИО2 в ЕГРН на спорное недвижимое имущество
Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, к которым в силу ч.1 ст.88 ГПК РФ относится государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела.
В соответствии с положениями ст.98, 103 ГПК РФ с ФИО2 в пользу ФИО4 подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины, исходя из двух удовлетворённых требований неимущественного характера, в размере 600 руб.
Руководствуясь ст.326.1, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛ
А:
решение Боградского районного суда Республики Хакасия от 1 июня 2023 года по настоящему делу отменить, принять по делу новое решение.
Принять отказ истца ФИО1 от исковых требований в части взыскания с ФИО2 доходов в размере 949 500 (девятьсот сорок девять тысяч пятьсот) рублей; процентов в порядке ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 27 613 (двадцать семь тысяч шестьсот тринадцать) рублей 54 копейки.
Производство по делу в указанной части прекратить.
Расторгнуть договор купли-продажи магазина-кафе и земельных участков с рассрочкой платежа от 8 мая 2020 года, заключенный между ФИО1 (паспорт серия №) и ФИО2 (паспорт серия №).
Прекратить право собственности ФИО2 на следующие объекты недвижимости: магазин-кафе, назначение: нежилое здание, 1-этажный (подземных этажей - подвал) общей площадью 233 кв.м, лит.АА1, по адресу: <адрес>; земельный участок, в пределах которого расположен магазин-кафе, площадью 211 кв.м, земель поселений, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №; земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства кафе, общая площадь 180 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый номер №.
Аннулировать запись о регистрации права собственности ФИО2 (паспорт серия №) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество: магазин-кафе, назначение: нежилое здание, 1-этажный (подземных этажей - подвал) общей площадью 233 кв.м, лит.АА1, по адресу: <адрес>; земельный участок, в пределах которого расположен магазин-кафе, площадью 211 кв.м, земель поселений, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер №; земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства кафе, общая площадь 180 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> кадастровый номер №.
Взыскать с ФИО2 (паспорт серия №) в пользу ФИО1 (паспорт серия №) судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 600 (шестьсот) рублей.
Кассационная жалоба (представление) может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трёх месяцев со дня вынесения апелляционного определения.
Председательствующий О.А. Страхова
Судьи: Т.В. Долгополова
Л.М. Паксимади
Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 11.09.2023