Решение по делу № 2-29/2023 от 13.04.2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 апреля 2023 года г. Ангарск

Ангарский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Ковалёвой А.В., при секретаре Рачек О.В., с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании ордера № 18 от 20 мая 2022 года, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3, действующей на основании доверенности от 27 января 2021 года, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-29/2023 (УИД 38RS0001-01-2022-002268-51) по иску ФИО4 к ФИО2 об обращении взыскания на жилой дом через организованные публичные торги, по встречному иску ФИО2 к ФИО4 о признании недействительным договора ипотеки, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 об обращении взыскания на жилой дом через организованные публичные торги в ходе исполнительного производства. В обосновании указав, что определением Ангарского городского суда Иркутской области от 24 мая 2019 года утверждено мировое соглашение между ФИО4 и ФИО2, согласно которому стороны признали на дату заключения мирового соглашения сумму долга ответчика в размере 1 866 109,59 руб., в том числе сумма основного долга 1 445 000,00 руб. и проценты по договору займа от ** за пользование заёмными средствами в размере 421 109,59 руб. Установлен срок погашения суммы долга - 48 месяцев, начиная с ** по ** включительно. В период с ** по ** ответчик обязался вносит ежемесячные платежи в сумме 39 000 руб. В срок не позднее ** ответчик обязался внести последний ежемесячный платёж в сумме 33 109,59 руб. В пункте 8 мирового соглашения стороны, руководствуясь статьями 23, 55.1 Федерального закона от ** № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», установили, что заключение мирового соглашения не влечет прекращения ипотеки, предметом которой является недвижимое имущество - жилой дом, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер: №, имеющий общую площадь 64,4 кв. м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 38:26:040902:438, принадлежащий на праве собственности ответчику ФИО2 Ответчик не исполняет условия мирового соглашения, в связи с чем ** Ангарским РОСП возбуждено исполнительное производство.

Обращаясь с иском, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец просит обратить взыскание на заложенное имущество, установив начальную продажную стоимость в сумме 2 299 056 руб.

В свою очередь ФИО2 подала встречное исковое заявление к ФИО4 о признании недействительным договора ипотеки, в обоснование указав, что договор был заключен без соблюдения требований закона, согласно которого ипотека здания, сооружения допускается с одновременной ипотекой по тому же договору и земельного участка, более того при заключении договора ипотеки не было получено нотариальное согласие ее супруга. Просит признать недействительным договор об ипотеке, заключенный ** между ней и ФИО4, применить последствия недействительной сделки (л.д. 93-97, том 1).

Определением суда от 22 июня 2022 года к участию в деле привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Ангарский РОСП УФССП по Иркутской области.

Определением суда от 9 сентября 2022 года к участию в деле привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ФИО5

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, своевременно, представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием представителя ФИО1

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1, действующий на основании ордера, в судебном заседании исковые требования поддержал, с учетом уточненного иска, повторив доводы, изложенные в иске, уточнений к нему, просил исковые требования удовлетворить. В удовлетворении встречного иска просил отказать, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях, ссылаясь так же на пропуск ФИО2, срока исковой давности для признания недействительным договора об ипотеке, заключенного ** (л.д.126-128, том 1).

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО4 не признала, просила в удовлетворении их отказать, признав недействительным договор об ипотеке, заключенный ** между ней и ФИО4, применить последствия недействительной сделки, поддержала основания изложенные в письменных возражениях (л.д. 139-140 том 1).

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО3, действующая на основании доверенности, позицию ФИО2 поддержала.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, ранее в судебном заседании указывал о том, что требования ФИО4 являются не законными, просил суд отказать в их удовлетворении, ссылаясь на то обстоятельство, что ему стало известно о залоге дома только летом 2022 года, не оспаривая наличие долга перед ФИО4 не согласен с его размером, считает, что дом, являющийся совместной собственность его и супруги ФИО2, не может быть предметом ипотеки (л.д. 70, том 2; л.д. 76, том 2; л.д. 202, том 2).

Третье лицо Ангарский РОСП УФССП по Иркутской области в судебное заседание не явилось, представителя не направило, извещено надлежащим образом.

В силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке, поскольку неявка не является препятствием к разбирательству дела.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, приходит к следующим выводам.

Как следует из статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу статьи 808 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Судом установлено, что ** между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор займа, согласно которому ФИО4 передал ФИО2 в собственность денежные средства в размере 1 445 000 руб. со сроком возврата не позднее **, с начислением на них 14 % годовых, что оставляет 16 858 руб. в месяц. Сумма займа возвращается в срок до ** частями на усмотрение заемщика (пункт 1.1 договора).

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (статья 809 Гражданского кодекса Российской Федерации).

ФИО4 выполнил свои обязательства, сумма в размере 1 445 000 руб. передана заемщику, что подтверждается распиской ФИО2, написанной ею собственноручно на договоре займа (л.д. 82, том 1)

В соответствии с пунктом 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе, залогом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Согласно статье 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Обеспечением исполнения обязательств по договору займа от ** между сторонами является договор об ипотеке от ** (л.д. 11-13, том 1), зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области **, за №. Предметом ипотеки является жилой дом, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер: №, имеющий общую площадь 64,4 кв. м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № (пункты 2.3 договора).

Согласно выписке из ЕГРН от ** № № жилой дом, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер: №, принадлежит на праве собственности ФИО2, право собственности зарегистрировано **, номер государственной регистрации №.

Указанный жилой дом ** обременен ипотекой на срок с ** по ** в пользу ФИО4 на основании договора ипотеки от **, номер государственной регистрации ипотеки №.

Определением суда Ангарского городского суда Иркутской области от 24 мая 2019 года утверждено мировое соглашение между ФИО4 и ФИО2, согласно которому стороны признали на дату заключения мирового соглашения сумму долга ФИО2 в размере 1 866 109,59 руб., в том числе сумма основного долга 1 445 000,00 руб. и проценты по договору займа от ** за пользование заёмными средствами в размере 421 109,59 руб. Установлен срок погашения суммы долга - 48 месяцев, начиная с ** по ** включительно. В период с ** по ** ФИО2 вносит ежемесячные платежи в сумме 39 000 руб. В срок не позднее ** ФИО2 вносит последний ежемесячный платёж в сумме 33 109,59 руб. Размер ежемесячных платежей стороны определили из следующего расчёта: 1 866 109,59 руб. (сумма долга): 48 (месяцев) = 38 877,28 руб. Данная сумма округлена по соглашению сторон до 39 000 руб. В пункте 8 мирового соглашения стороны, руководствуясь статьями 23, 55.1 Федерального закона от ** № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», установили, что заключение мирового соглашения не влечет прекращения ипотеки, предметом которой является недвижимое имущество - жилой дом, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер: №, имеющий общую площадь 64,4 кв. м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №. Предмет ипотеки принадлежит ФИО2 на праве собственности, запись о государственной регистрации права от ** за №.

В связи с неисполнением обязательств по мировому соглашению, ФИО4 обратился в Ангарский РОСП предъявив к исполнению исполнительный лист серии № от ** (л.д. 35, 36-39, том 1). ** возбуждено исполнительное производство № (л.д. 40-42, том 1).

ФИО2 предъявляя встречный иск, оспаривает договор ипотеки, ссылаясь на то, что договор был заключен без соблюдения требований закона, согласно которого ипотека здания, сооружения допускается с одновременной ипотекой по тому же договору и земельного участка, более того при заключении договора ипотеки не было получено нотариальное согласие ее супруга.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из материалов дела усматривается, что между ФИО5 и ФИО6 заключен брак **, о чем предоставлено свидетельство о заключении брака серии №, выданное Дворцом бракосочетания г. Ангарска Иркутской области (л.д.104, том 2).

Согласно ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.

В соответствии с пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

Требования к форме и содержанию существенных условий договора, установленные статьей 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторонами соблюдены; договор залога подписан залогодержателем ФИО4 и залогодателем ФИО2, зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Согласно статье 36 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

В данном случае, как поясняла в судебном заседании ФИО2 изначально собственником спорного жилого дома являлся ФИО8, который построил его на земельном участке, предоставленном ему в постоянное (бессрочное) пользование под строительство индивидуального жилого дома, удостоверенного Ангарской нотариальной конторой ** № и справкой БТИ г. Ангарска от ** №.

Архивной справкой от ** подтверждается, что на основании заявления ФИО8 решением Исполнительного комитета Ангарского городского Совета депутатов трудящихся от ** № утвержден отвод земельного участка от 300 до 600 кв.м. под индивидуальное строительство домов в северной части города, в том числе и ФИО8 в ..., уч. 10 в размере 450 кв.м. (л.д. 111, ...). В дальнейшем ФИО8 продал дом отцу ФИО2 – ФИО9

Из пояснений ФИО2 следует, что после смерти отца – ФИО9, умершего ** (л.д. 100,том 1), наследниками к имуществу умершего стали: ФИО10 (супруга умершего), ФИО11, ФИО12 и ФИО2 (дети умершего).

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от **, удостоверенному нотариусом Первой Ангарской государственной нотариальной конторы ФИО13 за №, наследственное имущество состоит из домовладения, расположенного по адресу: ..., состоящего из шлакоблочного жилого дома, двух сараев, гаража, теплицы, ограждений и сооружений, общей полезной площадью 64,4 кв.м., расположенного на земельном участке мерою 500 кв.м., принадлежащего наследодателю на основании договора купли-продажи от ** за №, удостоверенного Первой Ангарской госнотконторой, справки БТИ г. Ангарска от ** за № (л.д. 103, том 2).

Таким образом, поскольку земельный участок у ФИО8 находился в постоянном (бессрочном) пользовании, то на основании статьи 37 Земельного кодекса РСФСР после перехода права собственности на жилой дом к ФИО14, к последнему перешло и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. После смерти ФИО14 право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком перешло к его наследникам, в том числе и к ФИО2

После смерти ФИО10 (матери ФИО2), умершей ** (л.д. 101, том 2) наследниками спорного недвижимого имущества стали ее дети – ФИО11, ФИО12 и ФИО2, в равных долях каждый.

Данный факт подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от **, удостоверенным нотариусом Ангарского нотариального округа ФИО13, зарегистрированным в реестре за № с260. (л.д. 102, том 1).

В последующем ФИО11 (даритель) безвозмездно передал в собственность ФИО2 (одаряемая) 1/3 долю в праве общей долевой собственности на одноэтажный шлакоблочный жилой дом, общей площадью 64,4 кв.м., находящийся по адресу: ..., кадастровый номер: №, что подтверждается договором дарения от **, право общей долевой собственности зарегистрировано в ЕГРН 5 мая 2011 года, номер государственной регистрации № (л.д. 109-110, том 1).

В свою очередь ФИО12 (даритель) безвозмездно передал в собственность ФИО2 (одаряемая) 1/3 долю в праве общей долевой собственности на одноэтажный шлакоблочный жилой дом, общей площадью 64,4 кв.м., находящийся по адресу: ..., кадастровый номер: №, что подтверждается договором дарения от **, удостоверенным нотариусом Ангарского нотариального округа ФИО15, зарегистрировано в реестре № (л.д. 107-108, том 1).

Право собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер: №, зарегистрировано **, номер государственной регистрации права №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ** № №.

Право собственности возникло на основании договора купли-продажи земельного участка от 4 мая 2021 года заключенного между администрацией Ангарского городского округа и ФИО2 (л.д.105-106, том 1).

В силу части 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской федерации и статьи 19 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно статье 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

В силу части 2 и части 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Исходя из анализа вышеизложенных правовых норм, учитывая, что предмет ипотеки - жилой дом, получен ФИО2 хотя и во время брака с ФИО5, но в порядке наследования после смерти отца в 1996 году (1/4 доля), после смерти матери в 2008 году (1/12 доля), а так же в дар в 2011 году (1/3 доли) и 2017 году (1/3 доли), то есть по безвозмездным сделкам, он (спорный жилой дом) не является общей совместной собственностью, и на совершение ФИО2 оспариваемого договора залога нотариально удостоверенного согласия ее супруга ФИО5 не требовалось.

Доводы о признании недействительным договора ипотеки, так как договор был заключен без соблюдения требований закона, согласно которого ипотека здания, сооружения допускается с одновременной ипотекой по тому же договору и земельного участка, суд так же не принимает.

Судом установлено, что право собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер №, зарегистрировано 21 октября 2021 года, то есть после заключения и регистрации договора залога недвижимого имущества, что в силу статей 5, 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не может служить признанием недействительным (ничтожным) п. 2.3 договора об ипотеки от 28 февраля 2017 года ввиду противоречия положениям части 2 статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В силу части 2 статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Согласно части 1 статьи 53 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилого дома.

Правила 2 статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подлежат применению при условии, если у залогодателя имеется возможность с соблюдением требований закона передать в ипотеку право на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием, в то время как ФИО2 на момент заключения сделки не являлась собственником участка, на котором расположен объект недвижимости, переданный в залог. В связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным договора ипотеки недвижимого имущества, заключенного без одновременной передачи в ипотеку права на земельный участок.

Кроме того, на момент заключения договора займа с обременением, спорный земельный участок находился у ФИО2 в постоянном (бессрочном) пользовании, соответственно при обращении взыскания на такое здание лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Так, согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания или сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Данная позиция изложена в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Пунктом 1 статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным Кодексом Российской Федерации, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Аналогичное положение содержит и пункте 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Исходя из указанных правовых норм в их системной связи новый собственник здания или сооружения независимо от способа перехода права собственности вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, сооружение.

На основании вышеизложенного, разрешая встречные исковые требования по существу, суд, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании недействительным договора ипотеки, применении последствий недействительности сделки. Иных оснований, по которым договор мог быть признан недействительным, ФИО2 не указано.

Также представителем ФИО1 в ходе рассмотрения дела заявлено о пропуске ФИО2 срока исковой давности для обращения в суд о признании сделки недействительной. Письменное заявление приобщено к материалам дела.

Разрешая вопрос о применении срока исковой давности, суд исходит из следующего.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В пункте 101 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор ипотеки заключен **, вместе с тем, встречное исковое заявление поступило в суд **, то есть по истечении срока исковой давности.

Основания для восстановления пропущенного срока исковой давности отсутствуют, поскольку ФИО2 с заявлением о восстановлении срока не обращалась, доказательств уважительности причин пропуска срока в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представила.

При этом суд обращает внимание на то, что юридическая неграмотность истца к вышеуказанным обстоятельствам, с которыми закон связывает возможность восстановления срока, не относится.

Таким образом, пропуск срока исковой давности в силу статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Разрешая требования ФИО4 к ФИО2 об обращении взыскания на жилой дом через организованные публичные торги суд исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с абзацами 2 - 4 пункта 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке, если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В данном случае, размер задолженности ответчика явно превышает указанную величину.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В соответствии с подпунктом 4 части 1 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с выводами заключения эксперта ООО «Сакура» № от **, рыночная стоимость жилого дома (без учета рыночной стоимости земельного участка, на котором он расположен), по адресу: ..., кадастровый номер: №, имеющий общую площадь 64,4 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, на дату проведения оценки составляет 2 873 820 руб.

Вопреки доводам ФИО2 и ее представителя о несогласии с оценкой эксперта, у суда нет оснований сомневаться в правильности и объективности произведенной оценки, установленной экспертом, поскольку экспертиза проведена в соответствии с требованиями закона, заключение эксперта является полным и обоснованным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос, не содержат противоречий, эксперт предупрежден об ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Квалификация эксперта не вызывает у суда сомнений, подтверждена прилагаемыми к заключению документами. Также суд учитывает, что доказательств, опровергающих выводы экспертов, суду не представлено.

Относительно доводов ФИО2 и ее представителя о неправомерном отказе в назначении повторной экспертизы, суд из совокупности иных доказательств, достаточно достоверного и полного уже проведенного экспертного исследования, следуя принципам экономичности, эффективности правосудия и его осуществлению в разумный срок, учитывая, что проведение судебной экспертизы, в т.ч. повторной и дополнительной, является правом суда, которое реализуется при необходимости использования специальных познаний для установления либо опровержения значимых для разрешения дела обстоятельств, оснований для назначения по делу повторной экспертизы не усмотрел.

Подлежит отклонению и довод ФИО2 о необходимости зачесть в счет погашения долга 39000 руб., ввиду несостоятельности. Поскольку из представленной копии истории операций по дебетовой карте ФИО21 за период с ** по ** не возможно достоверно установить, что платеж произведенный ** в размере 39000 руб. произведен именно ФИО2 в счет погашения долга по договору займа от **, кроме того, указанный обстоятельства опровергались представителем ФИО4 в судебном заседании.

Поскольку в силу статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется на основании судебного акта, суд полагает необходимым установить начальную продажную стоимость жилого дома в размере 2 299 056 руб. (2 873 820 руб. х 80%) и определить способ продажи имущества - с публичных торгов.

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных требований и по указанным им основаниям, и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

решил:

исковые требования ФИО4 к ФИО2 об обращении взыскания на жилой дом через организованные публичные торги - удовлетворить.

Обратить взыскание на предмет ипотеки: жилой дом, назначение – жилое, площадь 64,4 кв. м., кадастровый номер №, по адресу: ..., посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки в размере 2 299 056 руб. для уплаты из стоимости предмета ипотеки суммы задолженности ФИО2, ** года рождения, уроженки ..., паспорт №, выданный отделом УФМС России по Иркутской области в г. Ангарске и Ангарском районе ** перед ФИО4, ** года рождения, уроженца ..., паспорт № выдан Центральным РУВД ... ** по договору займа от **.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО4 о признании недействительным договора ипотеки, применении последствий недействительной сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья А.В. Ковалёва

Мотивированное решение составлено 26 апреля 2023 года.