Дело № 2–38/2022

Решение

Именем Российской Федерации

30 июня 2022 года г. Фокино Приморский край

Фокинский городской суд Приморского края в составе председательствующей судьи Правдиченко Т.Г., при секретаре судебного заседания Магомедовой М.А.,

с участием истца ФИО1, его представителя Корбут З.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании следки недействительной расторжении договора купли-продажи жилого помещения,

Установил:

ФИО1 обратился в суд к ФИО2 с иском о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в связи с неоплатой стоимости недвижимого имущества и возврате переданного имущества, в обоснование которого указал, что между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно п. 3 договора жилое помещение оценено сторонами в размере <данные изъяты> руб. Учитывая, что истец свои обязательства по договору исполнил (передал квартиру, государственная регистрация перехода прав собственности осуществлена), а ответчик полностью не выполнил свои обязательства – не передал оставшиеся денежные средства в размере <данные изъяты> руб., о чем свидетельствует расписка ответчика, ссылаясь на ч. 2 ст. 450 ГК РФ, просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры в связи с существенным нарушением договора, поскольку требование о расторжении договора оставлено ответчиком без исполнения, а также применить последствия недействительности последующих сделок сжилым помещением, обязать ответчика вернуть жилое помещение истцу, обязать Росреестр аннулировать запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ФИО2, взыскать судебные расходы. В дальнейшем представителем истца уточнены и дополнены исковые требования, с учетом привлечения в качестве соответчика ФИО3, заявлено так же об аннулировании записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ФИО3, собственника спорной квартиры на момент уточнения иска.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные уточненные требования поддержал, пояснив, что не помнит даты заключения сделки купли-продажи жилого помещения. На тот момент длительно употреблял спиртные напитки. В связи с отсутствием помощи от родственников и других лиц, нуждался в денежных средствах, и при обращении К., сожителя ответчика ФИО2, согласился оформить доверенность на адвоката С. для дальнейшей продажи квартиры. По прибытию в <адрес> к нотариусу, добровольно подписал доверенность, сумму сделки по купле-продаже квартиры не оговаривали. Договор купли-продажи не подписывал. Денежные средства за квартиру получил от адвоката в размере <данные изъяты> руб. наличными в присутствии ФИО2 Остальные деньги по сделке до настоящего времени не выплачены.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в суд не прибыла, ранее в судебном заседании заявленные требования поддерживала в полном объеме.

Представитель истца адвокат Корбут З.Н. в суде заявленные уточненные требования поддержал, полагал, что поскольку договор купли-продажи квартиры заключен на сумму <данные изъяты> руб., а истцу выплачено только <данные изъяты> руб., оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> руб. ответчиком не передана до настоящего времени, что является существенным нарушением условий договора, просит иск удовлетворить в полном объеме, указав на соблюдение досудебного претензионного порядка, а также то, что настоящий собственник квартиры ФИО3 не является фактическим собственником квартиры. ФИО2 оформив расписку, обязалась оплатить <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако не выплатила. По вышеуказанному факту следственным отделом МО МВД России ЗАТО Фокино возбуждено уголовное дело по ч. 2 ст. 159 УК РФ. ДД.ММ.ГГГГ ответчик перепродала квартиру ФИО3, полагал сделку мнимой.

Ответчик ФИО2, надлежаще извещенная, в суд не прибыла, ходатайств не заявила.

Представитель ответчика адвокат Сухо-Иванова Т.А., надлежаще извещенная, в суд не прибыла, ходатайств не заявила. Ранее в судебном заседании с иском не согласилась, указав, что В., дедушка малолетних детей ФИО2, осуществлял оплату по указанной сделке, для приобретения квартиры внукам. Денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, были переданы истцу. ФИО2 так же признавала, что по данной сделке должна истцу еще <данные изъяты> рублей, о чем оформила расписку. На момент приобретения жилое помещение находилось в ненадлежащем запущенном состоянии. На данный момент квартира отремонтирована, в хорошем состоянии, основания для расторжения договора купли-продажи отсутствуют. Ответчик желает возвратить оставшиеся денежные средства, лично истцу, который длительное время проживал в другом регионе.

Ответчик ФИО3, надлежаще извещенный, в суд не прибыл, ходатайств не заявил.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельного требования, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю, надлежаще извещенное, в суд своего представителя не направило.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии с ч.ч. 1,2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу части 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В силу пункта 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В силу ст. 554, 555, 556 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену имущества; передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 ГК РФ).

Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

Судом установлено, что ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ на основании свидетельства о праве на наследство по закону являлся собственником жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действующим в лице С. на основании доверенности, удостоверенной Б., нотариусом нотариального округа ЗАТО г. Фокино Приморского края, и ФИО2 заключен договор купли-продажи указанной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, находящейся на втором этаже <данные изъяты> дома, состоящей из <данные изъяты> комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Согласно п. 3 договора квартира оценена сторонами <данные изъяты> руб. Срок оплаты по договору не установлен. Стороны условились, что данный договор считается Актом приема-передачи отчуждаемой квартиры. Договором не предусмотрены основания расторжения договора купли-продажи квартиры.

Доводы ФИО1 о том, что он не подписывал договор купли-продажи, не свидетельствуют, что договор не был заключен, либо является недействительным, поскольку договор подписан лицом, действующим от имени ФИО1 на основании нотариальной доверенности, что так же подтверждено ФИО1 в судебном заседании, пояснившем, что доверенность С. оформлена с его согласия, подписана им добровольно. Сведений о том, что доверенность до момента подписания договора купли-продажи была отозвана, либо признавалась недействительной, суду не представлено.

Судом установлено, что указанный договор купли-продажи, заключен в требуемой форме, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям, волеизъявление истца было направлено на совершение договора купли-продажи, что им так же подтверждено в судебном заседании. Данная сделка прошла государственную регистрацию права ДД.ММ.ГГГГ.

Распиской ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которой она обязуется выплатить ФИО1 денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., недополученные им по договору купли-продажи спорного жилого помещения, так же подтверждено волеизъявление покупателя на исполнение указанных условий договора.

Впоследствии ФИО2 распорядилась спорной квартирой по своему усмотрению продав ее ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением старшего следователя СО МО МВД России по ЗАТО Фокино от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО1 возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 159 УК РФ, по которому ДД.ММ.ГГГГ предварительное следствие приостановлено в связи с не установлением лица, подлежащего привлечению в качестве обвиняемого.

Анализ заключенного между сторонами договора купли-продажи свидетельствует о том, что он не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

Сторона истца, как того требует часть 1 статьи 56 ГПК РФ, не представила каких-либо доказательств существенного по смыслу ст. 450 ГК РФ нарушения договора другой стороной, ссылаясь лишь на невыплату части денежных средств за спорное жилое помещение ответчиком. Однако сама по себе невыплата покупателями части денежных средств продавцам за объект недвижимости без учета конкретных обстоятельств дела применительно к ст. 450 ГК РФ существенным нарушением договора купли-продажи не является.

Исходя из установленных обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи, последующих распорядительных действий сторон по договору, в том числе частичной оплатой ответчиком в размере <данные изъяты> руб. суммы договора, суд приходит к выводу, что правовых оснований для удовлетворения требований о расторжении договора купли-продажи не имеется.

Как и не имеется оснований для признания сделки недействительной.

Для признания сделки мнимой истцу необходимо доказать, что у сторон сделки отсутствуют намерения ее исполнять или требовать исполнения, на момент совершения сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Доводы о мнимости договора купли-продажи в связи с неполучением истцом денежных средств в счет оплаты проданного жилого помещения, не являются основанием для признания заключенного договора купли-продажи мнимой сделкой, что не лишает истца права на обращение в суд с требованиями о взыскании денежных средств по указанному договору купли-продажи.

Ссылка представителя истца в обоснование заявленных требований на явку с повинной, которая дана ФИО2 в рамках расследования указанного уголовного дела, суд признает не состоятельной, поскольку, лицо, совершившее мошеннические действия в отношении ФИО1 органами следствия не установлено, ФИО2 обвинение не предъявлено.

Учитывая пояснения истца о намерении реализовать принадлежащее ему жилое помещение, непредставление им доказательств, свидетельствующих об отсутствии у сторон сделки намерений ее исполнять или требовать исполнения, доказательств, подтверждающих, что на момент совершения сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания недействительным договора купли-продажи спорного жилого помещения.

Суд полагает, что в возникших правоотношениях подлежит применению ч. 3 ст. 486 ГК РФ, согласно которой если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Кодекса.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Таким образом, ч. 3 ст. 486 ГК РФ - специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в праве продавца потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В силу изложенного, заявленные требования истца о расторжении договора купли-продажи жилого помещения удовлетворению не подлежат, как и иные требования истца, вытекающие из данного требования.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 197,198, 199 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, расторжении договора купли-продажи жилого помещения, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд, через Фокинский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме 07.07.2022.

Председательствующая судья Т.Г. Правдиченко