Дело № 2-822/2022

УИД 39RS0020-01-2022-000721-71

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

02 ноября 2022 г. гор. Светлогорск

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе судьи Севодиной О.В., при секретаре Гавриленко А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО «Светлогорский городской округ» о перерасчете арендной платы по договорам аренды земельных участков

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с указанным исковым заявлением о перерасчете арендной платы по договорам аренды земельных участков от <Дата> <№>, <№>, <№> путем устранения из расчета повышающего коэффициента «2» и применения расчетного коэффициента 0,005 за период с <Дата> на весь период действия договоров.

В обоснование требований указано, что на основании договора аренды от <Дата> <№>, <№>, <№> истцу принадлежат земельные участки с КН <№>, расположенные на территории Светлогорского городского округа.

Арендодателем по договорам аренды является администрация МО «Светлогорский городской округ».

В соответствии с условиями договоров аренды, разрешенное использование земельных участков - проектирование и строительство многоквартирных жилых домов.

За пользование земельными участками истцу начисляется арендная плата с применением коэффициента 0,07 от кадастровой стоимости земельного участка. При этом при расчете арендной платы также применен повышающий коэффициент «2», в связи с тем, что земельные участки не используются по назначению.

Вместе с тем, согласно действующим Правилам землепользования и застройки (далее - ПЗЗ), арендованные участки находятся в зоне застройки индивидуальных жилых домов.

В соответствии с Градостроительным планом земельные участки расположены в территориальной зоне Ж1.2 - зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Расположение в указанной территориальной зоне не предполагает строительство многоквартирных жилых домов, что не соответствует целевому назначению земельных участков по условиям договоров аренды. Проектирование и строительство многоквартирных жилых домов на арендованных участках не представляется возможным до внесения изменений в действующие ПЗЗ.

При этом размер арендной платы для земельных участков категории «земельные участки, предназначенные для размещения объектов индивидуальной жилой застройки» установлен в размере 0,005 от размера кадастровой стоимости земельного участка.

Истец обратился к ответчику с заявлением о перерасчете размера арендной платы за земельные участки. Однако получил отказ.

ФИО1 в судебном заседании, не меняя основания и предмет иска, уточнил исковые требования и просил произвести перерасчет арендной платы по договорам аренды земельных участков от <Дата> <№>, <№> за период с <Дата> по <Дата>, по договору от <Дата> <№> на весь период действия договора, путем устранения из расчета повышающего коэффициента «2» и установлении арендной платы по земельному участку с КН <№> в размере 14509,35 руб. в год, по земельному участку с КН <№> в размере 3724,07 руб., по земельному участку с КН <№> в размере 4720,37 руб.

Представители ответчика ФИО2 и ФИО3, действующие на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признали, считая, что все расчеты и коэффициенты применены правильно. Поддержали ранее изложенную позицию, согласно которой расчет задолженности по спорным земельным участкам произведен на основании Положения «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ», утвержденному решением окружного Совета депутатов муниципального образования «Светлогорский городской округ» от 24.12.2018 № 90 (далее - Положение).

В соответствии с Положением при расчете задолженности по арендным платежам за неиспользуемые земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, применяется коэффициент К4 равный 2. В соответствии с приложением <№> к Положению значение расчетного коэффициента (К1) по виду разрешенного использования земельных участков для категории земель населенных пунктов на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ» - «земельные участки, предназначенные для размещения объектов многоквартирного жилья» составляет 0,07.

Права на спорные земельный участки с КН <№> приобретены ФИО1 по соглашению от <Дата> о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков.

При приобретении земельных участков градостроительные документы, а именно: Генеральный план МО «Светлогорский городской округ», утвержденный постановлением Правительства Калининградской области от <Дата> <№> и ПЗЗ, утвержденные решением городского совета депутатов МО «Город Светлогорск» <Дата> <№> находились в открытом доступе в сети «Интернет». С момента принятия ПЗЗ по настоящее время спорные земельные участки расположены в территориальной хоне - «Ж1.2 - зона застройки индивидуальными жилыми домами». Принимая во внимание конструктивные особенности блокированного жилого дома, администрация полагает возможным использование земельных участков по назначению.

При этом в письме от <Дата>, направленном в адрес ФИО1, разъяснено, что при намерениях арендатора использовать земельные участки в соответствии с иным видом разрешенного использования, необходимо обратиться в Министерство градостроительной политики Калининградской области с заявлением о внесении изменений в градостроительные документы, поскольку в соответствии с Законом Калининградской области от <Дата> <№> полномочия по утверждению документов территориального планирования и ПЗЗ муниципальных образований Калининградской области (внесение изменение в такие документы) отнесены к полномочиям Правительства Калининградской области. Полагают, что препятствий у ФИО1 к освоению земельных участков не имелось, как и оснований для пересмотра арендной платы. Арендатором не предприняты меры ни по застройке участков, ни по изменению их вида разрешенного использования. А для отмены применения повышающего коэффициента К4 арендатором должны быть предоставлены достаточные основания, в том числе, доказательства проводимых им мероприятий либо о предпринятых мерах, по устранению препятствий по освоению земельных участков. Просили в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела и представленные письменные доказательства, дав им оценку в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ формами платы за использование земельного участка являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что земельные участки из категории «земли населенных пунктов» с КН <№> площадью 2767+/- 37 кв.м. и КН <№> площадью 2461+/-35 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка (ориентир - жилой <Адрес>): участки находятся примерно в 61 м. и 29 м. по направлению на север от ориентира соответственно, поставлены на кадастровый учет <Дата> с видом разрешенного использования - проектирование и строительство многоквартирных жилых домов (л.д. 128-131).

Данные земельные участки находились на праве постоянного бессрочного пользования у ООО «Орликомбалтстрой».

<Дата> генеральный директор ООО «Орликомбалтстрой» обратился в администрацию МО «Светлогорский район» с заявлением о переоформлении права постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды (л.д. 121).

На основании постановления администрации МО «Светлогорский район» от <Дата> <№> между администрацией МО «Светлогорский район» (арендодатель) и ООО «Орликомбалтстрой» (арендатор) <Дата> заключены договора аренды земельных участков <№> и <№>, по условиям которых арендодатель предоставил арендатору из земель государственной собственности в аренду земельные участки с КН <№> в границах, согласно кадастровому паспорту, с разрешенным видом использования - проектирование и строительство многоквартирных жилых домов (л.д. 124-127).

Срок аренды участков установлен на 49 лет.

В силу пункта 2.2 договора вступают в силу с момента государственной регистрации в Управлении Росреестра.

В соответствии с пунктом 3 договоров размер арендной платы определяется на каждый год в соответствии с законодательством Российской Федерации и решениями районного Совета депутатов Светлогорского района и указывается в ежегодно предоставляемом арендатором расчете по арендной плате на землю. Расчет арендной платы, условия, сроки ее внесения определяются в соответствии с нормативными актами районного Совета депутатов Светлогорского района (л.д. 124-127).

<Дата> между ООО «Орликомбалтстрой» и <ФИО>5 заключено соглашение о передачи прав и обязанностей по договорам, в том числе по договору аренды от <Дата> <№> земельного участка с КН <№>, площадью 2767 кв.м., с разрешенным использованием - проектирование и строительство МКД, о чем арендодатель был поставлен в известность уведомлением (л.д. 122-123).

Согласно выписке из ЕГРН право аренды земельного участка с КН <№> зарегистрировано за <ФИО>5 <Дата> (л.д. 101).

Кроме того, на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка от <Дата> к <ФИО>5 перешли права и обязанностей по договору аренды земельного участка от <Дата> <№> в отношении земельного участка с КН 39:17:010029:24 (л.д. 97-98).

В связи с перераспределением земельных участков с КН <№>, предоставленных в аренду сроком до <Дата>, и образованием земельных участков с КН <№>, постановлением от <Дата> <№> <ФИО>5 предоставлены в аренду сроком до <Дата> земельные участки с КН <№> (площадью 1222 кв.м.), <№> (площадью 1500 кв.м.), <№> (площадью 385 кв.м.), <№> (площадью 488 кв.м.), <№> (площадью 109 кв.м.), расположенные в <Адрес>, с видом разрешенного использования - проектирование и строительство многоквартирных жилых домов. При этом прекращено право аренды на земельный участок с КН <№>, площадью 2275 кв.м. (л.д. 81).

<Дата> между администрацией ММО «Светлогорский городской округ» и <ФИО>5 заключены договора аренды земельного участка <№> (КН <№>), <№> (<№>), <№> (КН <№>) (л.д. 71-80).

На основании соглашении о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <Дата> <№>, 317 права и обязанности по договорам от <Дата> перешли к ФИО1, что подтверждено выписками из ЕГРН (л.д. 18-30).

<Дата> ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» на основании заявления истца были подготовлены градостроительные планы земельных участков, согласно которым земельные участки с кадастровым номером <№> расположены в территориальной зоне - Ж1.2 - зона застройки индивидуальными жилыми домами. При этом согласно ПЗЗ МО городское поселение «Город «Светлогорск» земельный участок с КН <№> частично расположен в границах улично-дорожной сети.

<Дата> между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Светлогорский» подписаны соглашения об уступке прав и обязанностей по договорам от <Дата> <№> и <№> (л.д. 149-153).

Согласно выписке из ЕГРН <Дата> ООО «СЗ «Светлогорский» зарегистрированы права аренды на земельные участки с КН <№> (л.д. 154-165).

В ходе рассмотрения дела ответчик, не признавая исковые требования в части перерасчета арендной платы по договорам аренды от <Дата> <№>, <№>, <№> без учета повышающего коэффициента К4=2, пояснил, что к истцу перешли права и обязанности по договорам аренды от <Дата>, следовательно, срок для освоения земельных участков истек <Дата>. При этом представитель администрации мотивировал свою позицию положениями части 4 статьи 11.8 ЗК РФ, согласно которым на вновь образованные земельные участки возникают права, как и на исходные земельные участки.

Суд находит данный довод ответчика несостоятельным.

В силу положений пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 указанной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В этой связи, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, а первичный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты арендной платы следует исчислять с даты государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки.

Как указано выше, земельные участки с КН <№> (площадью 1500 кв.м.), <№> (площадью 385 кв.м.), <№> (площадью 488 кв.м.) образованы при перераспределении земельных участков с КН <№>; права и обязанности по аренде земельных участков перешли к истцу от арендатора <ФИО>5, с которым <Дата> администрацией были заключены договора аренды вновь образованных спорных земельных участков.

Пунктом 2.1 Положения «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ», утвержденного решением окружного Совета депутатов МО «Светлогорский городской округ» от <Дата> <№>, установлено, что в случае неиспользования земельного участка или его использования не в соответствии с разрешенным использованием, определенным договором аренды, применяется дополнительный коэффициент К4.

Согласно пункта 2.5.2 Положения если по истечении трех лет со дня подписания договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, в администрацию муниципального образования "Светлогорский городской округ" либо уполномоченное администрацией учреждение не представлены разрешительные документы на строительство и документы о наличии на земельном участке незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, то есть строительство многоквартирного жилого дома не начато.

В соответствии с пунктом 2.7 Положения при передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков установленных в пунктах 2.5 и 2.6 сроки использование земельных участков сохраняются со дня заключения договора аренды.

С учетом изложенного, срок освоения (использования) ФИО1 земельных участков, который определен положением «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ», еще не истек и применение при исчислении арендной платы повышающего коэффициента К4=2 преждевременно.

Следовательно, арендная плата по спорным земельным участкам подлежит перерасчету и уменьшению в два раза.

Кроме того, в связи с отнесением ПЗЗ спорных земельных участков к территориальной зоне Ж1.2 ФИО1 просит суд обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы, применив расчетный коэффициент (К1) по виду разрешенного использования земельных участков - 0,005 установленный для «земельных участков, предназначенных для размещения объектов индивидуальной жилой застройки» по договорам аренды земельных участков <№> и <№> за период с <Дата> по <Дата>, по договору <№> за период с <Дата> и до изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения требований в указанной части, поскольку расчетный коэффициент (К1) применяется по виду разрешенного использования земельных участков для категории земель населенных пунктов на территории муниципального образования.

Так как по договору аренды от <Дата> вид разрешенного использования определен сторонами как «проектирование и строительство многоквартирных жилых домов», именно с таким видом использования земельные участки в <Дата> году поставлены на кадастровый учет, то администрацией МО «Светлогорский городской округ» в расчете арендной платы справедливо применен коэффициент 0,07, установленный для «земельных участков, предназначенных для размещения объектов многоквартирного жилья».

При этом судом также принято во внимание, что право аренды земельных участков приобреталось ФИО1 у <ФИО>5; информация о земельных участках была известна истцу, как участнику сделки и (или) могла быть проверена, в том числе путем свободного доступа в сети «Интернет». Градостроительные документы в период действия договоров аренды не изменялись. ФИО1 как арендатор земельных участков при подписании соглашения о передаче прав выразил свое согласие на использование спорных земельных участков в соответствии с видом разрешенного использования, т.е. земельные участки приняты ФИО1 без замечаний и возражений.

Договор аренды земельного участка - это документ, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок на определенный срок и за установленную плату на правах временного пользования.

Предметом договора аренды земельного участка является земельный участок со всеми его индивидуальными характеристиками, к которым в том числе относится и вид разрешенного использования.

В силу требований статьи 432 ГК РФ предмет договора не может быть изменен в одностороннем порядке. Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристики предмета договора.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка

В соответствии с приложением 1 к ГПЗУ основными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне Ж1.2 является: жилая застройка (код 2.0), для индивидуального жилищного строительства (2.1), блокированная жилая застройка (2.3), земельные участки (территории) общего пользования (12.0).

В соответствии с Генеральным планом МО «Светлогорский городской округ», утвержденным Постановлением Правительства Калининградской области от <Дата> <№>, зона застройки индивидуальными жилыми домами предназначена для застройки преимущественно индивидуальными жилыми домами максимальной этажностью - 3 этажа, включая мансардный, средняя этажность - 2 этажа и сопутствующими объектами первичной ступени культурно-бытового обслуживания.

Согласно пункту 5 части 3 статьи 33 ГрК РФ предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию могут направляться физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Таким образом, истец, полагающий, что в результате применения документов градостроительного зонирования не реализуются его права и законные интересы как арендатора земельных участков, не лишен возможности инициировать процесс внесения изменений в правила землепользования и застройки в порядке пункта 5 части 3 статьи 33 ГрК РФ, регулирующей порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки.

На основании изложенного, руководствуясь статей 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Возложить на администрацию МО «Светлогорский городской округ» обязанность произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от <Дата> <№> (КН земельного участка <№>) за период с <Дата> по третий квартал <Дата> г., по договорам аренды земельных участков от <Дата> <№> (КН земельного участка <№>) и <№> (КН земельного участка <№>) с <Дата> по <Дата> без учета повышающего коэффициента К4 равному «2».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено <Дата>

Председательствующий О.В. Севодина