Дело № 2-4567/2023

УИД: 41RS0001-01-2023-006584-42

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 декабря 2023 года г. Петропавловск-Камчатский

Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в составе:

председательствующего судьи Калининой О.В.,

при секретаре Пасканной Ю.Ю.,

с участием представителя ответчика ФИО1, третьего лица ФИО2 – ФИО3,

представителя третьего лица ФИО4 – адвоката Миронова С.А.,

законного представителя третьего лица ФИО5 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, от ФИО1 к ФИО6

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у ответчика ФИО1 жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, стоимостью 12 000 000 рублей с рассрочкой платежа на следующих условиях: 5 000 000 рублей - при подписании договора, 2 000 000 рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ, 2 000 000 рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ, 1 500 000 рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ, 1 500 000 рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 4 договора, после окончательного расчета стороны договорились совместно обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Согласно распискам в договоре, денежная сумма по договору покупателем ФИО6 выплачена в полном объеме. В нарушение условий договора, предварительно согласовав дату и время встречи с ответчиком с целью подачи документов в Управление Росреестра по Камчатскому краю для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение, ответчик не явилась. ДД.ММ.ГГГГ от ответчика получено сообщение, согласно которому ФИО1 сообщила об отсутствии намерения дальнейшего исполнения условий договора ввиду того, что ею запланировано заключение иной сделки на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с третьими лицами, а также о том, что данный договор она считает недействительным. В связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд с указанным исковым заявлением.

01 августа 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, Управление Федеральной службы судебных приставов России по Камчатскому краю, Управление архитектуры и градостроительства администрации Петропавловск-Камчатского городского округа, ФИО4, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае.

04 сентября 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО8 и ФИО9.

27 сентября 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО10 и несовершеннолетний ФИО7.

27 октября 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО2 и ФИО11.

В судебное заседание истец ФИО6 не явился, о времени и месте судебного заседания извещался судом надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Ответчик ФИО1 участия в судебном заседании не принимала, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1, представляющий также интересы третьего лица ФИО2 – ФИО3 с исковыми требованиями согласился, просил принять признание иска ответчиком ФИО1, пояснил, что ФИО1 получила денежные средства по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, однако, договор не может исполнить по независящим от нее причинам. Договор купли-продажи не был сразу зарегистрирован в Управлении Росреестра по Камчатскому краю, поскольку денежные средства передавались частями. В настоящее время в спорной квартире проживает ответчик ФИО1 и сын ФИО8, являющийся <данные изъяты>, такжже одна из комнат сдана по договору найма.

Законный представитель третьего лица несовершеннолетнего ФИО7 - ФИО5 с исковыми требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать.

Третье лицо ФИО4 участия в судебном заседании не принимал, о времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом.

Его представитель адвокат Миронов С.А. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в письменном возражении на иск, согласно которому следует, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на спорный объект недвижимости государственную регистрацию прав путём внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, не прошел, таким образом, право собственности на данный объект у истца не возникло, а соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключённой либо действительной. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец правом собственности на спорное имущество до вступления указанного закона не обладал, в связи с чем заключение договора купли-продажи объекта недвижимости, а также факт уплаты продавцу предусмотренной договором цены, не могут являться основанием для признания права собственности в судебном порядке. Тем более, что факт заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также уплаты по нему вызывает сомнения, так как оригинал указанного договора в суд не представлен, что исключает возможность дать надлежащую правовую оценку по нему.

Также, обращаясь в суд, истец в качестве основания возникновения права собственности указал сделку купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с установленными требованиями Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Договор купли-продажи спорного объекта был подписан между сторонами уже после вступления в силу указанного закона, а потому, при отсутствии оснований возникновения права собственности истца на данное имущество независимо от его регистрации, право собственности на спорный объект недвижимости может возникнуть у истца только при условии регистрации перехода к нему такого права.

В материалах дела отсутствуют объективные доказательства передачи ДД.ММ.ГГГГ спорного объекта истцу ФИО6, напротив последний с момента заключения договора жилым помещением не владел и не пользовался. В тоже время ответчик ФИО1 продолжала владеть и пользоваться данным жилым помещением, поскольку она (ФИО1) без согласия ФИО6 зарегистрировала ДД.ММ.ГГГГ в спорном помещении ФИО8 и ФИО9 Также, ФИО1, как собственник и законный владелец спорного жилья несла расходы по его содержанию и сохранению. Как собственник и законный владелец спорного жилья ФИО1 участвовала в гражданских делах в Петропавловск-Камчатском городском суде по делу № (иск о залитии, истец ФИО1, ответчик <данные изъяты> по делу № (иск о залитии, истец ФИО1, ответчик ФИО15), по делу № (иск о взыскании коммунальной заложенности, истец <данные изъяты> ответчик ФИО1), по делу № (иск об оспаривании оценки спорного жилья, истец ФИО1, ответчик <данные изъяты> В ходе участия в вышеуказанных гражданских делах, а также в ходе исполнительного производства в службе судебных приставов, в том числе по реализации спорного жилья на торгах, ответчик ФИО1 ни разу не заявила о том, что не является собственником спорного жилья с мая 2019 года, ввиду заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, доказательства в своей совокупности не подтверждают передачу ФИО6 в фактическое владение спорного объекта по сделке.

Кроме того, из материалов дела следует, что на основании исполнительного листа, выданного Петропавловск-Камчатским городским судом Камчатского края ДД.ММ.ГГГГ в рамках гражданского дела № судебным приставом-исполнителем Межрайонного ОСП по ИОИП от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ответчика ФИО1 возбуждено исполнительное производство, где предметом исполнения значится: иные взыскания имущественного характера в пользу бюджетов Российской Федерации в размере 20 658 982 рубля 24 копейки в пользу взыскателя Управление имущественных и земельных отношений. В рамках данного исполнительного производства наложен арест на имущество, принадлежащее должнику, а именно на спорную квартиру по <адрес>, которая передана на реализацию на торгах. По результатам электронного аукциона по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира продана ФИО4 за 8 602 250 рублей. С учётом ранее внесённого задатка в размере 1 300 000 рублей ФИО16 в установленный срок произвёл оплату Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственных имуществом в Камчатском крае в сумме 7 302 250 рублей. Таким образом, ФИО4 произведены необходимые действия для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества и исполнены обязательства, вытекающие из него. Состоявшиеся торги в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не призваны. Из чего следует, что ФИО4 имеет законные основания заключить договор купли-продажи спорного объекта недвижимости и зарегистрировать право собственности на спорное жилье.

Третье лицо – Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае представителя для участия в судебном заседании не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом. Согласно письменному мнению на иск полагало, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи продажи недвижимости, заключенного между покупателем ФИО6 и продавцом ФИО1 После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Таким образом, обязательными условиями исполнения договора купли-продажи является передача имущества в натуре покупателю и его фактическая оплата.

Установление факта, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение гражданских прав и обязанностей является достаточным для квалификации сделки как мнимой. Наличие или отсутствие фактических отношений по сделке является юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению по делу, и не может рассматриваться как повышенный стандарт доказывания, применимый только в делах о банкротстве. При этом отсутствие оспаривания мнимой сделки сторонами само по себе не свидетельствует о том, что указанная сделка не нарушает ничьих прав и обязанностей. Третье лицо полагает, что для всестороннего и полного рассмотрения дела необходимо установить следующие факты: наличие стремления у сторон сделки к созданию реальных правовых последствий ее заключения; наличия факта реальной передачи денежных средств по сделке; наличия факта передачи квартиры продавцу; исключения признаков мнимости сделки, а именно видимости ее заключения.

Третьи лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, Управление федеральной службы судебных приставов России по Камчатскому краю, Управление архитектуры и градостроительства администрации Петропавловск-Камчатского городского округа, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 участия в судебном заседании не принимали, извещены надлежащим образом, с заявлением о рассмотрении дела в их отсутствии не обращались, об уважительности неявки суду не сообщали.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд определил, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.

При этом судом учтено, что истец ФИО6 о времени и месте рассмотрения дела извещался по указанному им в иске адресу посредством направления почтового уведомления и телеграммы, направленную судом корреспонденцию не получает. Кроме того, информация о дате и времени судебного заседания размещена на официальном интернет-сайте Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края: http://p-kamchatsky.kam.sudrf.ru. Ранее истец ФИО6 неоднократно извещался судом о месте и времени рассмотрения дела, в судебные заседания ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ не явился, представителя для участия в судебных заседаниях не направил.

В силу части 1 статьи 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Поскольку задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан (ст. 2 ГПК РФ), а также учитывая, что положения абз. 8 ст. 222 ГПК РФ предоставляют суду право оставить заявление без рассмотрения, но не обязывают к этому, суд пришел к выводу о рассмотрении дела по существу.

Выслушав представителей ответчика и третьих лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

На основании пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 2, пункту 3 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

На основании статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

На основании статьи 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Согласно статьям 162, 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частями 3 - 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На основании пункта 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума № 10/22)разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пункту 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений о порядке их применения, иск покупателя о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости подлежит удовлетворению в случае, если будет установлено, что сделка купли-продажи недвижимости исполнена сторонами, то есть имущество передано покупателю, а покупатель уплатил требуемую по сделке цену имущества, и имеет место только уклонение продавца от регистрации перехода права собственности.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе, которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования или возражения сторон.

В пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10/22 разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 59 Постановления Пленума № 10/22).

Судом из материалов дела установлено, что ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности ФИО1 на указанную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации права №, что усматривается из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно копии поквартирной карточки от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в указанной квартире зарегистрированы: ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ФИО8 и ФИО9

При этом, согласно копии поквартирной карточки на указанное жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в квартире значатся зарегистрированными: ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время; с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ФИО8 и ФИО9; с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ФИО10 и ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Обращаясь с настоящим иском, истец ФИО6 указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1 был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, денежные средства за приобретенную квартиру в размере 12 000 000 рублей были переданы продавцу. В нарушение условий договора, ответчик на регистрацию договора в Управление Росреестра по Камчатскому края не явилась, сообщила об отсутствии намерения дальнейшего исполнения условий договора.

Суд не соглашается с данными доводами истца, поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на спорный объект недвижимости государственную регистрацию прав путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, не прошел, следовательно, право собственности на данный объект у истца не возникло, таким образом, сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной.

Также, из материалов дела установлено, что истец ФИО6 правом собственности на спорное имущество до вступления Закона № 218-ФЗ не обладал, в связи с чем, заключение указанного договора купли-продажи объекта недвижимости, а также факт уплаты продавцу предусмотренной договором цены, не могут являться основанием для признания права собственности в судебном порядке.

Договор купли-продажи квартиры датирован ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже после вступления в силу Закона № 218-ФЗ, а потому, при отсутствии оснований возникновения права собственности истца на данное имущество независимо от его регистрации, право собственности на спорную квартиру может возникнуть у истца только при условии регистрации перехода к нему такого права.

Таким образом, иск о признании права - это иск о подтверждении уже возникшего права, и заявление данного иска в настоящем деле не может являться надлежащим способом защиты своих прав.

Более того, сам факт заключения договора купли-продажи спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ в ходе судебного разбирательства не нашел своего подтверждения, исходя из следующего.

В материалы дела представлена копия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 (продавец) и ФИО6 (покупатель), согласно которому ФИО1 продала ФИО6 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 77,5 кв.м.

Из пункта 3 договора следует, что указанное имущество продано за 12 000 000 рублей, уплачиваемых покупателем продавцу в следующем порядке: 5 000 000 рублей уплачивается при подписании договора; 2 000 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 2 000 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 1 500 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ и 1 500 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Подтверждением получения указанной суммы продавцом, являются расписки, содержащиеся в договоре.

Какого-либо иного документа о передаче денежных средств от покупателя к продавцу в материалах дела не имеется.

Переход права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован не был, стороны в регистрирующий орган не обращались.

Из пункта 4 договора усматривается, что после окончательного расчета стороны договорились совместно обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

На основании пункта 6 договора обязательство продавца передать имущество считается исполненным при подписании договора. Данный пункт договора имеет силу передаточного акта.

Однако, суду не представлено доказательств о фактическом принятии ФИО6 спорного имущества. Напротив, установлено, что с момента якобы заключения договора ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время ФИО6 вселиться в спорную квартиру не пытался, квартирой не пользовался, расходы по ее содержанию не нес.

Несмотря на то, что спорная квартира подлежала передаче покупателю при подписании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, однако продавец ФИО1 продолжала владеть и пользоваться проданным имуществом. Так, она, как собственник квартиры, без согласия ФИО6, зарегистрировала ДД.ММ.ГГГГ в спорном помещении ФИО8 и ФИО9, а ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала ФИО10 и ФИО7.

Также, ФИО1, как собственник и законный владелец спорного жилья несла расходы по его содержанию и сохранению, что подтверждается решением Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным по гражданскому делу №, которым исковые требования ФИО1 к <данные изъяты> судебному приставу-исполнителю Межрайонного ОСП по ИОИП УФССП России по Камчатскому краю и Чукотскому автономному округу ФИО17 о признании недостоверной оценки имущества – жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, удовлетворены.

Кроме того судом установлено, что решением Петропавловск-Камчатского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (дело №), вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, частично удовлетворен иск Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа к ФИО1 Суд взыскал с ФИО1 в пользу Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 21 079 271 рубль 21 копейка, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 416 065 рублей 02 копеек. В удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в остальной части процентов за пользование чужими денежными средствами отказал в связи с пропуском срока исковой давности.

ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа серии № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО1 возбуждено исполнительное производство №. Размер задолженности по исполнительному производству составил 20 658 982 рубля 24 копейки.

В рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем Межрайонного ОСП по ИОИП ФИО17 вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ на спорной квартире, расположенной по адресу: <адрес> судебным приставом-исполнителем Межрайонного ОСП по ИОИП ФИО17 зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт о наложении ареста (описи имущества) с предварительной оценкой на сумму 7 000 000 рублей (№).

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 85 ФЗ «Об исполнительном производстве», для определения рыночной стоимости арестованного имущества, судебным приставом-исполнителем был назначен оценщик Оценочная организация <данные изъяты> в соответствии с заключением которого, стоимость арестованного имущества составила 8 715 000 рублей (отчет № от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ФИО17 вынесено постановление о принятии результатов оценки арестованного имущества истца (№).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче арестованного имущества, на торги, согласно которому на реализацию была передана спорная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, стоимостью 8 715 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае уведомило руководителя УФССП России по Камчатскому краю и Чукотскому автономному округу о том, что ТУ Росимущество в течение 10 рабочих дней со дня вынесения постановления о передаче имущества готово принять по акту приема-передачи имущество должника – ФИО1 Реализация имущества будет проводиться Территориальным управлением Росимущества в Камчатском крае самостоятельно.

Не согласившись с результатами оценки, ФИО1, как собственник спорного имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, обратилась в суд с исковым заявлением.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об отложении исполнительных действий в связи с подачей ФИО1 заявления в Петропавловск-Камчатский городской суд об оспаривании результатов оценки и проведения судебной экспертизы.

Решением Петропавловск-Камчатского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (дело №), вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, иск ФИО1 удовлетворен. Суд признал недостоверными результаты оценки жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, представленные в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленном специалистом <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об отмене оценки имущества, а также постановление об оценки имущества должника, согласно которому цена спорной квартиры составила 10 085 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя спорная квартира передана на торги.

Поскольку имущество не реализовано в месячный срок, постановлением от ДД.ММ.ГГГГ цена имущества, переданного в специализированную организацию на реализацию снижена на 15 %.

По результатам электронного аукциона по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ (протоколы №) указанная квартира продана ФИО4 за 8 602 250 рублей. С учётом ранее внесённого задатка в размере 1 300 000 рублей, ФИО12 в установленный срок произвёл оплату Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае в сумме 7 302 250 рублей, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Необходимо отметить, что ФИО1 в службе судебных приставов, в том числе при совершении действий по реализации спорного жилья на торгах, ни разу не заявила о том, что она не является собственником спорного жилья с ДД.ММ.ГГГГ ввиду заключения договора купли-продажи с ФИО6, подобной информации представленные судебным приставом копии материалов исполнительного производства не содержат.

Кроме того, согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в абзаце 8 пункта 6 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 года, а также в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 июня 2016 года № 5-КГ16-91, по смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора являются выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.

Наличие ограничений в виде запрета на совершение действий по регистрации, наложенного судебным приставом-исполнителем с ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорной квартиры, в соответствии с положениями статьей 13 и 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является препятствием для государственной регистрации перехода прав собственности на объект спорного недвижимого имущества к истцу. В противном случае, удовлетворение заявленных требований являлось бы основанием для последующей регистрации перехода прав на спорное имущество к истцу, что создало бы возможность преодоления ареста, и, соответственно, нарушение прав взыскателя по исполнительному производству.

Гражданский кодекс Российской Федерации, устанавливая принцип добросовестности участников гражданских правоотношений, указал на то, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

При этом суд, учитывая положения части 2 статьи 39 ГПК РФ, не принимает признание иска ответчиком ФИО1, так как оно не может быть положено в основу решения суда для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку противоречит закону и затрагивает права и законные интересы других лиц, а именно права ФИО4 на получение в свою собственность спорного недвижимого имущества, приобретенного им на торгах.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим.

Вместе с тем способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем, стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права.

По смыслу названной нормы, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заинтересованных лиц. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес, действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению. Управомоченное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушения.

Избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а также привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав заявителя.

Когда истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, это является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Из материалов дела фактически усматривается, что препятствием к государственной регистрации договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества и перехода права собственности на него от ФИО1 к ФИО6 являлось не уклонение продавца от регистрации договора и перехода права собственности, а то обстоятельство, что в отношении указанной квартиры, постановлением судебного пристава-исполнителя был наложен запрет на совершение регистрационных действий.

Об обстоятельствах того, что переход права собственности на спорную квартиру не был зарегистрирован ответчиком в силу вышеназванных обстоятельств, а не исходя из недобросовестности его поведения, свидетельствует в том числе процессуальная позиция стороны ответчика, который признал заявленные исковые требования.

Оценивая фактические обстоятельства по делу, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, пояснения лиц, участвующих в деле, анализируя представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО6 являются необоснованными и подлежащими отклонению.

Кроме того, в рамках рассмотрения указанного гражданского дела судом были приняты меры по обеспечению иска в виде запрещения ФИО1 совершать действия по отчуждению объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, запрещения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю совершать действия, направленные на регистрацию сделок с указанным объектом недвижимого имущества, запрещения ТУ Росимущества в Камчатском крае заключать договоры купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, запрещения ответчику ФИО1 и иным лицам совершать действия по вселению граждан и их регистрации по месту жительства или месту пребывания в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, запрещения Управлению Министерства внутренних дел России по Камчатскому краю, Управлению коммунального хозяйства и жилищного фонда администрации Петропавловск-Камчатского городского округа осуществлять регистрацию граждан по месту жительства и места пребывания по жилому помещению, расположенному по адресу: <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 139 ГПК РФ по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска.

Согласно части 2 статьи 139 ГПК РФ, обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

Согласно статье 140 ГПК РФ мерами по обеспечению иска могут быть: наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; запрещение ответчику совершать определенные действия; запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства; приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключении из описи); приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке.

Установленное в пункте 5 абзаца 2 статьи 140 ГПК РФ правило предоставляет суду право применять по своему усмотрению необходимые меры по обеспечению иска, которые отвечают целям, указанным в статье 139 названного кодекса.

Из содержания приведенных норм права следует, что обеспечение иска представляет собой применение судом предусмотренных законом мер, состоящих из определенных процессуальных действий, в целях гарантии исполнения судебного решения по предъявленному иску.

По этим основаниям суд считает необходимым сохранить обеспечительные меры до вступления решения суда в законную силу, после чего отменить.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска ФИО6 (№) к ФИО1 (№) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, от ФИО1 к ФИО6, отказать.

Принятые меры по обеспечению иска в виде запрещения ФИО1 совершать действия по отчуждению объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, запрещения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю совершать действия, направленные на регистрацию сделок с указанным объектом недвижимого имущества, запрещения ТУ Росимущества в Камчатском крае заключать договоры купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, запрещения ответчику ФИО1 и иным лицам совершать действия по вселению граждан и их регистрации по месту жительства или месту пребывания в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, запрещения Управлению Министерства внутренних дел России по Камчатскому краю, Управлению коммунального хозяйства и жилищного фонда администрации Петропавловск-Камчатского городского округа осуществлять регистрацию граждан по месту жительства и места пребывания по жилому помещению, расположенному по адресу: <адрес>, по вступлении решения суда в законную силу отменить.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 декабря 2023 года.

Председательствующий подпись О.В. Калинина

Подлинник решения находится в материалах дела

№ 2-4567/2023 (УИД: 41RS0001-01-2023-006584-42)

Копия верна:

Судья Петропавловск-Камчатского

городского суда Камчатского края О.В. Калинина