78RS0005-01-2024-015454-53

Дело № 2-3590/2025 25 августа 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Беловой В.В,

при секретаре Хроменковой И.П.,

с участие представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к ООО "Специализированный застройщик "Строй-Эксперт" о взыскании денежных средств в счет устранения недостатков объекта долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик» «Строй-Эксперт», с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, просят взыскать с ответчика в равных долях денежные средства на устранение выявленных недостатков в квартире в сумме 123 541,20 руб., неустойку за каждый день просрочки от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков за период с 01.01.2026 года по день фактического исполнения обязательства в размере 1/150 от стоимости устранения строительных недостатков, т.е. по 61 руб. 77 коп., компенсацию морального вреда 50 000 рублей, штраф в размере 5 % от присужденной судом суммы, расходы по оплате юридических услуг в размере 65 000 рублей, расходы на почтовые отправления в размере 876 руб. 72 коп., расходы на проведение досудебной экспертизы в сумме 60 000 руб.,

В обоснование заявленных требований истцы указывают на то, что 08.02.2022 года с ответчиком заключен договор долевого участия № в соответствии с которым застройщик обязался построить объект недвижимости (однокомнатную квартиру), передать его в обусловленный сторонами срок, истцы принять и о платить квартиру. После передачи объекта долевого строительства истцами были обнаружены строительные недостатки и дефекты, для определения объема таких недостатков и стоимости их устранения обратились в экспертную организацию. Поскольку досудебная претензия о возмещении стоимости строительных недостатков и дефектов ответчиком оставлена без удовлетворения, истцы вынуждены обратиться в суд.

Истцы извещены о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, доверили представление интересов ФИО1, которая требования поддержала, с учетом уточнения.

Ответчик ООО «Специализированный застройщик» «Строй-Эксперт» извещен о времени и месте рассмотрения дела, представитель в суд не явился, направил возражения на иск.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истцов, оценив представленные письменные доказательства по правилам ст. ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований частично по следующим основаниям.

На основании пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ч. 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 и 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Частью 5 этой же статьи установлено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 указанного закона участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Как указано в определении Верховного Суда РФ от 07.03.2023 года № 305-ЭС22-22698 по делу № А41-49147/2019, поскольку презюмируется, что при обычной надлежащей эксплуатации предмета, явившегося результатом работ, недостаток, появившийся в течение гарантийного срока, возникает в связи с ненадлежащим исполнением подрядчиком своих обязательств, то бремя доказывания отсутствия своей вины в недостатках (дефектах) объекта, обнаруженных в пределах гарантийного срока, возложено на лицо, осуществившее строительство.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 08.02.2022 года между ООО «Специализированный застройщик» «Строй-Эксперт» (застройщик) и ФИО2, ФИО3 (участники долевого строительства) заключен Договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить(создать) объект недвижимости по адресу: <адрес> с кадастровым номером № и после получения разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру, имеющую условный №, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях договора, принять квартиру по акту приема-передачи (т.1 л.д. 17-34).

В соответствии с пунктом 4.1 договора, цена договора составила 4 118 040.00 руб., что соответствует долевому участию в строительстве 32,40 кв.м. проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства из расчета 127 100 руб. за 1 кв. метр.

Пунктами 5.1, 5.1.1, 5.1.2 договора предусмотрено, что передача участникам долевого строительства осуществляется по передаточному акту в срок не позднее 31.08.2023 года.

На основании передаточного акта от 13.12.2023 года истцам передана однокомнатная квартира №, общая площадь 32,00 кв. метра, расположенная по адресу: <адрес> (Т.1 л.д.35).

В соответствии с пунктом 6.2 договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет 5 лет со дня передачи квартиры (т.1 л.д.23).

Из искового заявления и объяснений представителя истцов следует, что после подписания передаточного акта в квартире были обнаружены строительные недостатки, для установления качества строительно-технических работ объекта, выявления брака, дефектов, нарушений с определением стоимости устранения выявленных дефектов и недостатков объекта, расположенного по адресу: <адрес> истцы обратились за проведением строительно-технической экспертизы

Согласно заключению № от 25.10.2024 года, составленному специалистом <данные изъяты>, в результате осмотра квартиры № по указанному адресу, выявлены недостатки, причиной возникновения которых являются нарушения технологии выполнения строительных работ при отделке исследуемой квартиры(т.1 л.д. 47-99). Стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков в квартире составляет 564 563 руб. 23 коп. (т.1 л.д. 67).

Как следует из материалов дела, 21.11.2024 года в адрес ответчика истцами направлена претензия о выплате в равных долях денежные средства в счет устранения выявленных строительных недостатков и дефектов в сумме 564 563 руб. 23 коп. (т.1 л.д. 38-39).

Поскольку досудебная претензия ответчиком оставлена без удовлетворения, истцы обратились в суд за защитой нарушенных прав.

Согласно сведениям из ЕГРН истцы зарегистрировали право собственности на спорную квартиры в равных долях.

В ходе судебного разбирательства представителем ответчика заявлено ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы с целью установления наличия недостатков объекта долевого строительства, стоимости их устранения (т. 1 л.д. 128-131).

Определением суда от 24.04.2025 года было назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "<данные изъяты>».

Согласно выводам заключения экспертов № от 10.06.2025 года (т. 2 л.д.7-97) с учетом данных, полученных по результатам натурного осмотра, а также данных, имеющихся в материалах дела, эксперты приходят к выводу, что в квартире №, расположенной по адресу: <адрес> имеются недостатки качества объекта, которые являются следствием нарушения технологий выполнения работ в процессе строительства и отделки (все выявленные недостатки представлены в таблице 3 на стр. 28-50 экспертного заключения) (ответ на вопрос № 1).

Стоимость работ по устранению недостатков составляет 296 753 руб. 62 коп. (ответ на вопрос № 2). Материалы, которые можно будет использовать повторно после их демонтажа при проведении ремонтных работ, отсутствуют (ответ на вопрос № 3) (т.2 л.д. 71).

Заключение судебной строительно-технической экспертизы стороны не оспаривали, о назначении дополнительной или повторной экспертизы не ходатайствовали. Суд принимает заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства стоимости устранения выявленных недостатков в квартире истцов, поскольку выводы экспертов обоснованы, мотивированны и соответствуют иным доказательствам по делу. Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ. Оснований сомневаться в квалификации экспертов у суда не имеется.

В соответствии с ч.4 ст.10 Федерального закона №214-ФЗ при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Указанная норма закона применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу ФЗ от 26.12.2024 года № 482-ФЗ, и применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025 года.

Таким образом, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию стоимость устранения выявленных недостатков в размере 123 541 руб. 20 коп., исходя из расчета: 4 118040 (цена договора) х 3 %, в пользу каждого по 61 770 руб. 60 коп. (123 541,20/2).

Также истцы просят взыскать с ответчика неустойку за период с 01.01.2026 года по день фактического исполнения обязательства в размере 1/150 от стоимости устранения строительных недостатков, т.е. по 61 руб. 77 коп., штраф в размере 5 % от присужденной судом суммы.

Вместе с тем, поскольку в соответствии с п. 4 ст. 10 Закона №214-ФЗ общая сумма в счет возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, выплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и возмещения убытков, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, учитывая, что сумма недостатков объекта долевого строительства превышает установленный законом лимит ответственности застройщика при нарушении прав дольщиков, оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов неустойки, а также штрафа суд не усматривает.

В силу ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании ст. 94 Гражданского процессуального кодекса РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе и: расходы на оплату услуг представителя; связанные с рассмотрение дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимые расходы.

В соответствии с п. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 указанного Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Принимая во внимание тот факт, что определение размера причиненного истцам ущерба явилось необходимым условием для обращения в суд, требовалось для определения цены иска, суд считает подлежащими удовлетворению требование о взыскании с ответчика расходов, связанных с проведением осмотра жилого помещения и составлением досудебного заключения.

В подтверждение расходов по проведению досудебного заключения специалиста представлены договор на оказание услуг № от 25.10.2024 года, актом сдачи-приемки выполненных работ по Договору от 25.10.2024 года в сумме 60 000 рублей.

Таким образом, в пользу истца подлежат взысканию расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 60 000 руб.

Почтовые расходы в сумме 876 руб. 72 коп. истцами понесены в связи с рассмотрением дела, что подтверждается представленными чеками, в связи с чем подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях, т.е. в сумме 438 руб. 36 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как следует из материалов дела, истцами понесены расходы в размере 65000 рублей за оказание юридических услуг, что подтверждается договором оказания юридических услуг от 30.05.2024 года, актом передачи денежных средств по договору оказания юридических услуг № в получении денежных средств.

Основным критерием размера оплаты труда представителя, согласно ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ, является разумность суммы оплаты, которая предполагает, что размер возмещения стороне расходов должен быть соотносим с объемом защищаемого права.

С учетом сложности и объема рассматриваемого дела, длительности рассмотрения дела, подготовки документов по данному делу, принимая во внимание характер спорных правоотношений, а также учитывая требования разумности и справедливости, сложившуюся в городе стоимость оплаты юридических услуг, суд считает возможным взыскать расходы по оплате услуг представителя в пользу истцов в размере 65000 рублей, в равных долях, т.е. по 32 500 руб.

Согласно ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством РФ.

В связи с тем, что истцы в силу п. 3 ст. 17 Закона о защите прав потребителей, пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ освобождены от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, с учетом исковых требований имущественного и неимущественного характера, с ответчика надлежит взыскать государственную пошлину в доход государства в размере 4 706 руб.

В соответствии с п. 1 Постановления № 326 в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31.12. 2025 г. включительно.

С учетом императивного требования закона, суд обязан предоставить ответчику отсрочку исполнения решения в части уплаты денежных средств в счет стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства сроком до 31.12.2025 года включительно.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО3 – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Специализированный застройщик "Строй-Эксперт" <данные изъяты> в пользу ФИО2 <данные изъяты> стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 61770,60 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 32500 руб., почтовые расходы в размере 438,36 руб.

Взыскать с ООО "Специализированный застройщик "Строй-Эксперт" <данные изъяты> в пользу ФИО3 <данные изъяты> стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 61770,60 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 32500 руб., расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 60000 руб., почтовые расходы в размере 438,36 руб.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать с ООО "Специализированный застройщик "Строй-Эксперт" <данные изъяты> в доход государства государственную пошлину в размере 4706 руб.

Предоставить ООО "Специализированный застройщик "Строй-Эксперт" отсрочку исполнения решения суда в части уплаты денежных средств в счет стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства сроком до 31 декабря 2025 года включительно.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Калининский районный суд города Санкт-Петербурга.

Судья <данные изъяты>

Решение в окончательной форме изготовлено 10.10.2025.