Решение по делу № 2А-159/2022 от 13.02.2023 - об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.

Дело №2а-37/2023

(№2а-159/2022)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 февраля 2023 года город Симферополь

Верховный Суд Республики Крым в составе:

судьи Верховного Суда Республики Крым - Кучеренко Н.В.,

при секретарях – Климовой Е.В., Могильной А.С.,

с участием административного истца - ФИО1, её представителя - Бахтиной Ю.С.,

представителей административных ответчиков - ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Совету министров Республики Крым, Государственному бюджетному учреждению Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки», заинтересованные лица Администрация Симферопольского района Республики Крым, Управление ФНС России по Республике Крым, ФИО6 об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

11 мая 2022 года ФИО1 обратилась в Верховный Суд Республики Крым с административным иском об установлении кадастровой стоимости жилого дома общей площадью 186,9 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2353445 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является бывшим собственником данного жилого дома, кадастровая стоимость которого установлена в ЕГРН на 01 января 2019 года в размере 7 252379, 22 руб. Административным истцом заказан отчёт в Ассоциации «Русское общество оценщиков», согласно которому рыночная стоимость жилого дома на эту дату составляет 2 353 445 руб. Таким образом, кадастровая стоимость указанного имущества значительно превышает его действительную рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, поскольку повлекло необоснованное увеличение размера обязательств по налоговым платежам за него.

Определениями Верховного Суда Республики Крым от 14, 23 июня 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Администрация Симферопольского района Республики Крым, Управление ФНС России по Республике Крым, ФИО6; в качестве соответчиков – Совет министров Республики Крым, Государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки».

В связи с проведением по административному делу судебной оценочной экспертизы административный истец, уточнив 23 января 2023 года заявленные исковые требования, окончательно просил установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости по результатам судебной оценочной экспертизы по административному делу в сумме 2039898 рублей.

В судебном заседании административный истец - ФИО1 и её представитель по заявлению в суде - Бахтина Ю.С. требования административного иска с учётом последующих уточнений поддержали, просили удовлетворить.

Представители административных ответчиков Совета министров Республики Крым по доверенности - ФИО2, Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым по доверенности - ФИО3, Государственного бюджетного учреждения Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» по доверенностям - ФИО5, ФИО4 административный иск не признали, считая его необоснованным.

Иные лица, участвующие в административном деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав стороны и их представителей, допросив эксперта ФИО7, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ).

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ, полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются: 1) определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; 2) определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик; 3) предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости; 4) рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; 5) сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения; 5.1) рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним; 6) иные полномочия, предусмотренные настоящим Федеральным законом.

15 ноября 2018 года Советом министров Республики Крым принято постановление №544 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Республики Крым и о внесении изменений в постановление Совета министров Республики Крым от 27 июня 2014 года №157».

Пунктом 2 постановления Совета министров Республики Крым от 15.11.2018 №554 предусмотрено, что Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым определено уполномоченным исполнительным органом государственной власти Республики Крым по осуществлению полномочий, предусмотренных Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», за исключением принятия решения об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно пункту 2 приказа Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым от 26.11.2018 №2888 «О проведении в Республике Крым государственной кадастровой оценки», Государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости: зданий, помещений, расположенных на территории Республики Крым.

14 октября 2019 года Советом министров Республики Крым принято распоряжение №1253-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - зданий, помещений, расположенных на территории Республики Крым», в соответствии с которым определена кадастровая стоимость, в том числе, указанного административными истцами здания.

Положения части 1 статьи 14 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ предусматривают, что определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Как следует из материалов административного дела, 12 апреля 2018 года между ФИО8, ФИО9 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) заключён договор купли-продажи земельного участка, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Согласно кадастровой выписке о земельном участке №90/ИСХ/2017-910543, выданной 24 ноября 2017 года Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, отчуждаемый земельный участок имеет: кадастровый №; категория земель: земли населённых пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, на земельном участке отсутствуют строения, что подтверждается справкой Администрации Трудовского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым №73 от 05 апреля 2018 года (т. 2 л.д. 23-25).

Таким образом, административный истец приобрёл право собственности на здание с назначением: жилой дом, с кадастровым №, общая площадь 186,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; количество этажей: 2, год завершения строительства 2017 (т. 2 л.д. 46-47).

30 июля 2020 года между ФИО1 (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключён договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (т. 1 л.д. 235-237), в соответствии с пунктом 1 которого, продавец продал, а покупатель купил земельный участок с местонахождением: <адрес>; общая площадь земельного участка: 1000 кв.м.; кадастровый номер земельного участка: №; категория земель: Земли населенных пунктов; разрешенное использование: Для индивидуального жилищного строительства; земельный участок принадлежит продавцу на основании Договора купли-продажи земельного участка от 12 апреля 2018 года; и жилой дом, расположенный: <адрес>; общая площадь жилого дома 186,9 кв.м.; кадастровый номер жилого дома №; назначение: жилой дом; жилой дом принадлежит продавцу на основании выписки из ЕГРН от 15 ноября 2018 года, документы основания: технический план здания от 12 октября 2018 года, договор купли-продажи земельного участка от 12 апреля 2018 года; гараж общей площадью 38,0 кв.м., кадастровый №.

05 августа 2020 года право собственности на вышеуказанный жилой дом и земельный участок зарегистрировано за ФИО6, что подтверждается соответствующей выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.2 л.д. 113-115).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 90:12:170101:2632 от 12 августа 2022 года №КУВИ-002/2022-138394302, кадастровая стоимость заявленного объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2019 года и составляет 7 252379 рублей 22 копейки (т.2 л.д. 127).

В силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии со статьей 57 Конституции Российской Федерации, каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.

Обязанность по уплате налога на имущество физических лиц определена главой 32 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение (пункт 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу положений статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, обращение административного истца обусловлено уплатой налога на имущество, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

При таких обстоятельствах, Верховный Суд Республики Крым приходит к выводу, что результаты определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, являющегося плательщиком налога на имущество физических лиц в соответствующем налоговом периоде, размер которого определяется исходя из его кадастровой стоимости. Изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости по решению суда учитывается для целей налогообложения в порядке, установленном статьёй 403 Налогового кодекса Российской Федерации.

В связи с этим, Верховный Суд Республики Крым считает, что административный истец вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости на основании установления в отношении него рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административный истец в обоснование заявленного требования предоставил Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «Русбизнеспроект» №2012/21-01к от 27 декабря 2021 года, согласно которому по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость объекта составляет 2353 445 рублей (т. 1 л.д. 11-142).

Исходя из разъяснений пунктов 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Для установления обоснованности либо необоснованности заявленных исковых требований и проверки поступивших возражений, определением Верховного Суда Республики Крым от 28 июля 2022 года по административному делу назначалась судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта судебной оценочной экспертизы №2252/6-4 от 26 декабря 2022 года, проведенной во исполнение определения Верховного Суда Республики Крым от 28 июля 2022 года, при изучении материалов дела эксперт пришёл к выводу, что предоставленный административным истцом Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки в части наличия нарушений при использовании выбранной методики.

Одновременно, экспертом самостоятельно установлена рыночная стоимость вышеуказанного жилого здания по состоянию на 01 января 2019 года в размере 2039 898 рублей.

Суд, приходит к выводу, что вышеуказанное заключение эксперта является объективным и достоверным доказательством по административному делу.

Так, в судебном заседании 13 февраля 2023 года эксперт Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО7 пояснила, что при проведении исследования определения рыночной стоимости исследуемого объекта экспертом на страницах Заключения №33-35 на основании анализа исследований различных авторов приведены признаки активности/неактивности рынка недвижимости. На странице Заключения №44 приведены данные сайта Статриелт по состоянию на дату оценки, согласно которым сроки ликвидности (сроки продажи, экспозиции), типичные для рынка жилых домов по состоянию на дату оценки могли достигать 15 месяцев. С учетом того, что сегменту рынка, к которому относится объект оценки, присущи такие характеристики как большой срок экспозиции объектов, весьма низкий уровень торговой активности, большой разброс цен на объекты (что подтверждается результатом расчета коэффициента вариации на стр. №47 Заключения, характеризующим однородность значений выборки (расчет выполнен автоматизированным методом с использованием ПК MS Excel), превышающим 30%), экспертом к расчетам принимается, что рынок жилых домов исходя из конкретного местонахождения объекта по состоянию на дату оценки находился в неактивном состоянии.

Подбор аналогов представлен на страницах Заключения эксперта №№44-48 и включает в себя несколько этапов, а именно:

- поиск всех имеющихся объявлений о продаже объектов, входящих в один с объектом оценки сегмент рынка недвижимости (жилые дома), размещенных в открытом доступе за период, являющийся сроком экспозиции таких объектов. Именно такие объявления приведены на страницах Заключение №44-47;

- определение математических параметров, необходимых для расчета коэффициента вариации, характеризующего разброс значений имеющейся выборки (стр. №№47, 48 Заключения);

- анализ всех отобранных объявлений с целью выявления тех объектов, которые максимально схожи с исследуемым объектом по основным ценообразующим факторам и могут быть приняты как объекты-аналоги;

- обоснование причин, по которым объекты, объявления о продаже которых имелись в открытом доступе, приняты либо не приняты как аналоги для исследуемого жилого дома (стр. 48 Заключения).

Формулировка дополнительных пояснений «эксперт никак не может определиться как оценивать данный объект - как жилой дом, оконченный строительством или все-таки это объект незавершенного строительства» является ошибочной ввиду того, что в Заключении исследуемый объект оценивается как жилой дом (см. стр. №9, 25, 100, 101). Заключение эксперта не содержит формулировок о том, что исследуемый объект является объектом незавершенного строительства.

Также экспертом обращено внимание на то, что жилой дом является частью единого комплекса недвижимого имущества – жилого домовладения, жилой дом не может являться самостоятельным предметом оборота, находиться в продаже может только жилое домовладение. На стр. №№48-49 Заключения приведены этапы, которые включает расчет стоимости исследуемого жилого дома, где указано, что сначала подбираются аналоги единого объекта недвижимости – жилого домовладения, далее указанные аналоги корректируются на условия рынка, а затем из аналогов исключается стоимость земельных участков.

По вопросу определения наличия инженерных коммуникаций и наличия отопления в соответствии с предоставленными документами эксперт пришёл к выводу о том, что по состоянию на 01.01.2019 исследуемое домовладение не было подключено к сетям центрального водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения.

Таким образом, имеющиеся у участников процесса сомнения и противоречия в заключении эксперта устранены судом путём получения пояснений эксперта в судебном заседании. Ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы суду не поступило.

С учётом изложенного, Верховный Суд Республики Крым приходит к выводу, что рыночную стоимость объекта недвижимости подлежит установлению с учётом выводов, изложенных в заключении судебной оценочной экспертизы.

Разрешая вопрос о распределении по административному делу судебных расходов в связи с поступившим заявлением экспертного учреждения о взыскании стоимости проведенной экспертизы (т. 3 л.д. 47), суд приходит к выводу о взыскании их с Государственного бюджетного учреждения Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровый оценки», учитывая, что кадастровая стоимость заявленного административным истцом объекта недвижимости определялась именно данным административным ответчиком, и она более чем в два раза превышает его рыночную стоимость.

Руководствуясь статьями 20, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административный иск ФИО1 - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общая площадь 186,9 кв.м., кадастровый №, равной его рыночной стоимости в размере 2039898 (два миллиона тридцать девять тысяч восемьсот девяносто восемь) рублей 00 копеек, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, – 01 января 2019 года, с периодом применения с 01 января 2020 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Взыскать с Государственного бюджетного учреждения Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» в пользу Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (<адрес>) судебные расходы по административному делу за проведение судебной оценочной экспертизы №2252/6-4 от 26 декабря 2022 года в размере 80325 (восемьдесят тысяч триста двадцать пять) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Крым подпись Н.В. Кучеренко

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>