Дело №2- 2-573/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
с. Октябрьское 12 октября 2023 года
Сакмарский районный суд Оренбургской области в составе:
председательствующего судьи Ерюковой Т.Б.,
при секретаре Павловой С.А.,
с участием представителя истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о прекращении залога, погашении регистрационной записи об ипотеке,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о прекращении залога, погашении регистрационной записи об ипотеке, указав, что в соответствии с договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ она, действуя от своего имени и как законный представитель <.....> ФИО7, ФИО4, а также супруг ФИО5 и ФИО6 заключили с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> площадью <.....> кв.м. с расположенным на нем жилым домом по цене <.....> руб. Расчет по договору согласован сторонами следующим образом: <.....> руб. оплачено продавцу наличными денежными средствами, <.....> руб. оплачено продавцу по свидетельству о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилья по программе «Обеспечение жильем молодых семей», выданного администрацией МО <адрес> ДД.ММ.ГГГГ № за счет средств, полученных в <адрес>. С момента регистрации договора жилой дом и земельный участок находятся в залоге в силу закона. ДД.ММ.ГГГГ истец оплатил ответчику денежную сумму в счет стоимости жилого дома в полном размере в сумме <.....> руб., в связи с чем правовые основания о сохранении ипотеки жилого дома как средства обеспечения исполнения обязательства, отсутствуют. Однако ответчик уклонился от подачи совместного заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке.
Просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в отношении жилого дома общей площадью <.....> кв.м. кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> Прекратить обременение в виде ипотеки в отношении земельного участка общей площадью <.....> кв.м. кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> Погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей № об обременении (ипотеке в силу закона) жилого дома общей площадью <.....> кв.м. кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> и № об обременении (ипотеке в силу закона) земельного участка общей площадью <.....> кв.м. кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>
В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, о времени и месте судебного заседания был извещена надлежащим образом.
Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался судом надлежащим образом по адресу регистрации по месту жительства. Судебный конверт возвращен в суд с пометкой «истек срок хранения».
Согласно пункту 1 части 2 статьи 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и другие участники процесса также считаются извещенными надлежащим образом, если адресат отказался от получения судебного извещения и этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи или судом.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 63, 67, 68 постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации, по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.
Таким образом, лицо, которому адресовано юридически значимое сообщение, обязано обеспечить получение почтового отправления, в противном случае несет риск несения неблагоприятных последствий, обусловленных не проявлением должной осмотрительности и внимательности.
По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе и реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.
Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, что не противоречит положениям ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, статей 7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека.
Таким образом, исходя из правил, предусмотренных статьями 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации суд признает ФИО3 извещённым о времени и месте судебного заседания и считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Третьи лица ФИО5, ФИО8, ФИО6, привлеченные к участию в деле определением суда 14 августа 2023 года, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены, представили заявление, в котором просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчика, третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Правовой целью договора купли-продажи являются передача имущества от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность обеспечения сторонами исполнения обязательства, в том числе по сделке.
Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Пунктом 1 статьи 339 указанного Кодекса предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В силу пункта 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).
В силу пункта 4 статьи 329 и подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
При этом, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).
В силу статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со статьей 19 указанного Федерального закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с положениями статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Согласно части 11 статьи 53 указанного закона регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 60 настоящего Федерального закона.
Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Таким образом, в случае, если залогодатель и залогодержатель не подали в регистрирующий орган совместное заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, то регистрационная запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается надлежащим исполнением.
В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 с одной стороны и ФИО2, действующая от себя и как законный представитель своих <.....> ФИО7, ФИО4, а также ФИО5 и ФИО6 заключили договор купли-продажи, предметом которого являются объекты недвижимости: земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>
Сторонами договора определена стоимость объектов недвижимости в размере <.....> рублей, из которых <.....> руб. – стоимость земельного участка, <.....> руб. – стоимость жилого дама.
Согласно пункту 2.2 расчет между сторонами в сумме <.....> руб. будет произведен следующим образом: <.....> руб. за земельный участок будет выплачен продавцу наличными денежными средствами, <.....> руб. будет выплачен продавцу покупателями по свидетельству о праве на получение социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья по программе «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на ДД.ММ.ГГГГ, выданного администрацией МО <адрес> ДД.ММ.ГГГГ № за счет средств полученных в <адрес> по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в <адрес> между ФИО2 и <адрес>. С момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по <адрес> указанный жилой дом находится в залоге в силу закона.
ДД.ММ.ГГГГ Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произведена государственная регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> в общую долевую собственность ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО9 по <.....> доли каждому, о чем в ЕГРН внесены регистрационные записи №.
При этом, на объекты недвижимости были установлены ограничения права в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО3, о чем в ЕГРН сделаны записи регистрации ипотеки № и №.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО <адрес> ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО9 выдано свидетельство № о праве на получение социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья по программе «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на ДД.ММ.ГГГГ
Согласно выписке о состоянии вклада за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также сведение <адрес>, представленных по запросу суда, по договору № от 12 октября 2011 года, заключенного в <адрес> между ФИО2 и <адрес>, на счет ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ зачислено <.....> руб., которые списаны ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и регистрации в едином государственном реестре недвижимости обременения жилого дома и земельного участка ипотекой (залогом недвижимости), в том числе в пользу ФИО3, истцом исполнены обязательства по выплате денежных средств по договору в полном объеме посредством перечисления на счет ФИО3 денежных средств за счет средств, предоставленных семье истца на основании свидетельства о праве на получение социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья по программе «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на ДД.ММ.ГГГГ годы, выданного администрацией МО <адрес> года №, что в судебном заседании стороной ответчика не оспаривалось.
Согласно выписке из ЕГРН в отношении жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> имеются сведения об обременении данных объектов недвижимости залогом (ипотекой) в пользу ФИО3
В настоящее время для погашения регистрационной записи об ипотеке на приобретенные истцом объекты недвижимости необходимо заявление сторон договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего ему на праве собственности жилого дома и земельного участка, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.
Доказательств того, что ответчик предпринял какие-либо действия для прекращения возникшего в его пользу в силу закона залога вышеназванных объектов недвижимости, в материалы дела не представлено.
Учитывая, что после исполнения истцом обязанности по оплате денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 не обратился в регистрирующий орган с заявлением о прекращении обременения на объекты недвижимости в виде залога, установленного в его пользу, при этом истцом надлежаще исполнено обеспеченное залогом обязательство по оплате приобретенных им жилого дома и земельного участка, что в силу статей 352, 407 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения залога, суд приходит к выводу, что ответчик уклоняется от возложенной на него законом обязанности, при этом сохранение залога недвижимого имущества на принадлежащее истцу имущество нарушает его права собственника по распоряжению данным имуществом, суд приходит к выводу, что имеются основания прекращения обременения в виде залога недвижимого имущества в судебном порядке, в связи с чем заявленные истцом требования подлежат удовлетворению.
В силу статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН сведений о погашении ипотеки в отношении недвижимого имущества: жилого дома общей площадью <.....> кв.м. кадастровый № и земельного участка общей площадью <.....> кв.м. кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 к ФИО3 о прекращении залога, погашении регистрационной записи об ипотеке - удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки в отношении жилого дома общей площадью <.....> кв.м. кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>
Прекратить обременение в виде ипотеки в отношении земельного участка общей площадью <.....> кв.м. кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>
Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей:
- № об обременении (ипотеке в силу закона) жилого дома общей площадью <.....> кв.м. кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>»;
- № об обременении (ипотеке в силу закона) земельного участка общей площадью <.....> кв.м. кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>
Решение суда может быть обжаловано в Оренбургский областной суд в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы через Сакмарский районный суд Оренбургской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Т.Б. Ерюкова
Решение в окончательной форме изготовлено 16 октября 2023 года.