Дело №2- 351/2025
74RS0031-01-2024-009167-79
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Магнитогорск 01 сентября 2025 года
Орджоникидзевский районный суд г.Магнитогорска Челябинской области, в составе:
председательствующего судьи Бахмет Н.Н.
при секретаре Фединой А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Магнитогорска о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности, встречному иску Администрации г. Магнитогорска к ФИО1 о признании имущества выморочным, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г.Магнитогорска о признании сделки состоявшейся, признании права собственности.
В обоснование заявленных требований ссылается на то, что 05 ноября 2023 года между ФИО1 и <ФИО>1 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>. Согласно условиям договора, стоимость указанной квартиры определена сторонами в размере 2 400 000 руб.
<дата обезличена> <ФИО>1 умерла.
Поскольку условия договора были соблюдены, оплата произведена полностью, а договор купли-продажи квартиры не был надлежащим образом зарегистрирован в связи со смертью <ФИО>1, просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, заключенный между <ФИО>1 и ФИО1, состоявшейся сделкой, признать за истцом право собственности на вышеуказанную квартиру.
Администрация г.Магнитогорска Челябинской области обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о признании имущества выморочным, признании права собственности, ссылаясь на то, что ФИО1 не доказано возникновение у нее права собственности на основании договора купли-продажи от 05 ноября 2023 года, заключенного <ФИО>1
Учитывая, что <дата обезличена> <ФИО>1 умерла, наследственное дело после ее смерти не заводилось, наследники отсутствуют, имущество умершей является выморочным.
Просит признать имущество <ФИО>1, умершей <дата обезличена>, в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, выморочным, признать право собственности на указанную квартиру за муниципальным образованием «город Магнитогорск».
ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что они с <ФИО>1 являются дальними родственниками по линии бабушки, знакомы с 2012 года. С указанного времени вместе со своими детьми и <ФИО>1 проживали в одной квартире. В 2014 году вышла замуж и переехала жить к мужу. Поскольку муж работал вахтовым методом, они с дочерьми иногда проживали в квартире у <ФИО>1 В дальнейшем после развода с мужем периодически выезжала из спорной квартиры.
В 2018 году <ФИО>1 продала двухкомнатную квартиру и купила спорную квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>. Когда <ФИО>1 покупала указанную квартиру, она предложила ФИО1 выкупить ее у нее в дальнейшем, поскольку она одинокая, у нее никого нет, и ее жилье в дальнейшем достанется ФИО1.
Пояснила, что в исполнение условий договора ежемесячно передавала <ФИО>1 наличные денежные средства по 40 000 руб. Полностью оплата за квартиру была произведена в конце 2023 года и 05 ноября 2023 года стороны заключили договор купли-продажи спорной квартиры.
Договор купли-продажи не был зарегистрирован надлежащим образом в Росреестре поскольку <ФИО>1 скоропостижно скончалась.
Относительно встречных требований пояснила, что оснований для признания квартиры выморочным имуществом не имеется, поскольку спорную квартиру она приобрела по договору купли-продажи, доказательства исполнения договора суду представлены.
Представитель администрации г.Магнитогорска Челябинской области – ФИО2, действующая на основании доверенности №АГ-02/2156 от 08 апреля 2025 года, в судебном заседании первоначальные исковые требования не признала. Указала, что ФИО1 не представлено доказательств, достоверно подтверждающих факт заключения и исполнения спорного договора купли-продажи.
В ходе рассмотрения дела также ссылалась на тот факт, что ФИО1 совершены мошеннические действия, путем заключения кредитного договора на имя умершей <ФИО>1 Учитывая, что указанные обстоятельства установлены приговором суда, высказывала сомнения относительно действительности намерений умершей <ФИО>1 по поводу заключения и подписания спорного договора купли-продажи.
Представители третьих лиц Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г.Магнитогорска в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд, в силу норм ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие неявившихся участников процесса, использовавших свое право на участие в судебном заседании, предусмотренное ст.35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по своему усмотрению.
Выслушав пояснения сторон в судебном заседании, исследовав представленные суду доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с частью 2 статьи 434 Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Согласно статье 549 Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Как предусмотрено статьей 550 Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со статьей 551 Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно сведениям из ЕГРН, квартира, расположенная по адресу: <адрес обезличен>, принадлежит на праве собственности <ФИО>1 В разделе сведения о невозможности государственной регистрации указано на принятие заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения на объект недвижимости без личного участия правообладателя или его законного представителя. (п.10 раздел 2 лист 3) (л.д.29-34)
05 ноября 2023 года <ФИО>1 и ФИО1 заключили договор купли-продажи, согласно которому <ФИО>1 продала ФИО1 трехкомнатную квартиру, общей площадью 65,8 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес обезличен>. Указанная квартира оценена сторонами и продана за 2400 000 руб. Указанная сумма была выплачена продавцу покупателем равными частями по 40 000 руб. ежемесячно в течение пяти лет.(л.д.8-9)
Согласно представленной расписке от 05 ноября 2023 года, <ФИО>1 получила от ФИО1 деньги в сумме 2400 000 руб., переданные равными частями в размере 40 000 руб. ежемесячно, начиная с 01 ноября 2018 года. Срок последнего платежа 05 ноября 2023 года. Расчет произведен полностью. <ФИО>1 претензий не имеет.(л.д.10)
<дата обезличена> <ФИО>1 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти. (л.д.11)
По сведениям Федеральной нотариальной платы, наследственное дело по факту смерти <ФИО>1, умершей <дата обезличена>, не заводилось (л.д. 36)
Ссылаясь на состоявшийся договор купли-продажи от 05 ноября 2023 года, существенные условия которого сторонами исполнены в полном объеме, однако не были зарегистрированы по не зависящим от их воли причинам, ФИО1 обратилась с исковым заявлением в суд.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а так же достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а так же основания по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля <ФИО>6 указал, что <ФИО>1 была юридически грамотной, работала риелтором. О заключении договора купли-продажи ему известно со слов <ФИО>1, которая собиралась продавать спорную квартиру в 2018 году. На его вопрос о целесообразности продажи квартиры <ФИО>1 пояснила, что при заключении договора купли-продажи за ней сохраняется право пожизненного проживания.
Вместе с тем, суд считает, что показаниями свидетеля факт заключения и подписания договора купли-продажи не может быть подтвержден, поскольку свидетель при заключении договора не присутствовал. Кроме того, факт передачи денежных средств свидетельскими показаниями подтверждаться не может, поскольку в силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В судебном заседании сторона ответчика возражала против удовлетворения требований, поскольку отсутствуют достаточные доказательства, свидетельствующие о подлинности подписи <ФИО>1 в договоре купли-продажи от 05 ноября 2023 года.
В целях исключения сомнений сторон в подлинности подписи <ФИО>1 в договоре купли-продажи от 05 ноября 2023 года определением Орджоникидзевского районного суда г.Магнитогорска от 13 января 2025 года по ходатайству представителя ФИО1- ФИО3 была назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено поучить ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки», эксперту ФИО4
Из заключения эксперта №150/2025 от 07 июня 2025 года следует, что подписи от имени <ФИО>1 <дата обезличена> года рождения, умершей <дата обезличена>, и краткие записи «<ФИО>1», расположенные в договоре купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, и расписке, заключенных и подписанных <дата обезличена> между <ФИО>1 и <ФИО>2, вероятно выполнены самой <ФИО>1, под влиянием каких-либо сбивающих факторов внутреннего или внешнего характера (необычные условия выполнения).
Вероятный характер вывода обусловлен высокой степенью вариационности письма умершей <ФИО>1 и невозможностью моделирования необычных условий выполнения, путем получения заданных экспериментальных образцов почерка и подписи. По этим же причинам невозможно определить конкретный сбивающий фактор или их совокупность, влиявшую на процесс письма. В широком смысле эти факторы могут быть связаны с позой, освещенностью, последствиями заболеваний или травм, как хронического (постоянного), так и временного характера, внутренним состоянием пишущего и т.д.
Не доверять выводу эксперта оснований не имеется. Эксперт имеет специальное образование, соответствующую квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Исследование проведено на основании представленного подлинника договора купли-продажи квартиры, расписки от 05 ноября 2023 года, свободных образцов подписи <ФИО>1, содержащихся в представленных документах, достаточных в объеме, необходимом для проведения сравнительного исследования.
В основу судебного решения по делу в качестве достоверно подтверждающих или опровергающих те или иные обстоятельства могут быть положены только категорические выводы экспертизы, вероятное заключение содержит ориентировочную информацию, версии, нуждающиеся в проверке при оценке в совокупности с другими доказательствами.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац второй пункта 61 Постановления N 10/22).
Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО1 не представлено доказательств заключения, исполнения договора купли-продажи с <ФИО>1 спорной квартиры. Представленный договор, расписка такими доказательствами не являются, поскольку невозможно с достоверностью установить, что они были написаны именно <ФИО>1
Из содержания заключения от №150/2025 от 07 июня 2025 следует, что выводы эксперта не являются категоричными, носят вероятностный характер, то есть предположительный характер. Вероятные выводы допускают возможность существования факта, но и не исключают абсолютно другого (противоположного) вывода.
В силу ч. 3 ст. 86 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судам по правилам, установленным ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В данном случае сам факт заключения спорного договора, содержание расписки о получении денежных средств противоречит обстоятельствам жизни <ФИО>1, а подпись <ФИО>1 в расписке и договоре выполнена ей только вероятностно.
Кроме того, суд обращает внимание, что согласно тексту представленной расписке от 05 ноября 2023 года, <ФИО>1 получила от ФИО1 денежные средства в размере 2400 000 руб. ежемесячно равными частями. Однако, в тексте не указано за какой объект или в счет какого обязательства указанные денежные средства были переданы ФИО1 и получены <ФИО>1
Исходя из фактических обстоятельств дела, оценив доказательства по делу, суд исходит из того, что ФИО1 не представила объективных доказательств, подтверждающих, что государственная регистрация перехода права собственности не произведена по независящим от воли сторон причинам, либо вследствие уклонения продавца от государственной регистрации. Как пояснила в судебном заседании ФИО1, <ФИО>1 каждый день обещала ей зарегистрировать переход права собственности. Однако, с момента заключения договора 05 ноября 2023 года и до смерти <ФИО>1 ни одна из сторон не предпринимала каких-либо реальных действий к осуществлению государственной регистрации перехода права собственности по нему, <ФИО>1 тем самым, продемонстрировала отсутствие у нее реальной воли на продажу жилья.
Кроме того, как следует из пояснений сторон, <ФИО>1 при жизни работала риелтором, занималась недвижимостью. Однако, заключая спорный договор купли-продажи квартиры, не имея иного жилого помещения на праве собственности, <ФИО>1 условиями договора не сохранила за собой право проживания и пользования жилым помещением. Довод ФИО1 о том, что указанное условие стороны согласовали в п.14 договора суд считает несостоятельным, поскольку из п.14 следует, что в случае смерти продавца право пользования квартирой предоставляется только ФИО1 и ее детям.
Таким образом, по мнению суда, в настоящем случае стороной истца не была доказана совокупность юридически значимых обстоятельств, необходимая для признания такого договора купли-продажи от 05 ноября 2023 года заключенным.
Учитывая изложенное, в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности следует отказать.
Разрешая встречные требования Администрации г. Магнитогорска о признании имущества выморочным, признании права собственности, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. ст. 1113, 1114, 1115 Гражданского кодекса Российской Федерации наследство открывается со смертью гражданина. Днем открытия наследства является день смерти гражданина. Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя.
Согласно п. 1 ст. 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.
В соответствии с п. 2 ст. 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 223-ФЗ) в порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.
Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации, (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 333-ФЗ).
Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования.
Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.
В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 9 разъяснено, что на основании пункта 3 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 4 Федерального закона от 26.11.2001 N 147-ФЗ "О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до принятия соответствующего закона, определяющего порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность субъектов Российской Федерации или собственность муниципальных образований при рассмотрении судами дел о наследовании от имени городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальных образований - выступают их соответствующие органы в рамках компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Доказательств того, что у <ФИО>1, умершей <дата обезличена>, есть наследники, вступившие в права наследования или фактически принявшие наследство, суду представлено не было, судом не добыто. Согласно ответа отдела по вопросам миграции ОП «Орджоникидзевский», по адресу: <адрес обезличен>, лица, зарегистрированные по месту жительства, по месту пребывания отсутствуют.(л.д.45)
Таким образом, исходя из приведенных норм закона, учитывая, что наследственное дело после смерти наследодателя <ФИО>1 не заводилось, доказательств фактического принятия наследства после ее смерти не имеется, суд приходит к выводу о том, что квартира, расположенная по адресу: <адрес обезличен>, общей площадью 65,8 кв. м является выморочным имуществом и переходит в собственность муниципального образования – город Магнитогорск, в силу чего на указанное жилое помещение необходимо признать право муниципальной собственности, прекратив право собственности ФИО5 на спорное жилое помещение.
В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО1 подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 24 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г. Магнитогорска о признании договора купли-продажи между <ФИО>1 и ФИО1 квартиры по адресу: <адрес обезличен> от 05 ноября 2023 года, состоявшейся сделкой, признании права собственности отказать.
Удовлетворить исковые требования Администрации г. Магнитогорска.
Признать за муниципальным образованием город Магнитогорск в порядке наследования право муниципальной собственности на выморочное имущество: жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, общей площадью 65,8 кв.м с кадастровым номером <номер обезличен>.
Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 24 000 (двадцать четыре тысячи) руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска.
Председательствующий:
Мотивированное решение суда составлено 11 сентября 2025 года.