Дело № 2-2018/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 ноября 2022 года г.Гурьевск
Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:
председательствующего судьи Пасичник З.В.,
при секретаре Кряжовой Ю.В., помощнике судьи Гулидовой О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, с учетом последних уточнений исковых требований, указывая что 17.03.2022 года между ним и ответчиком был заключен договор купли - продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес >. При подписании договора купли-продажи ответчику были переданы денежные средства в сумме 950 000 руб., после чего документы были поданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области для регистрации перехода права собственности. По результатам правой экспертизы, специалиста Росреестра получены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 25.03.2022 года по причине, расположения на земельном участке следующих объектов недвижимости: № - кафе общей площадью 67 кв. м. (право собственности не зарегистрировано), № - беседка общей площадью 4 кв. м. (собственник ФИО3).
При этом, в договоре купли-продажи не были указаны в качестве объектов сделки - кафе общей площадью 67 кв. м. (кадастровый №), беседка общей площадью 4 кв. м. (кадастровый №). При заключении договора купли-продажи ответчик сообщила истцу, что вышеназванные объекты недвижимости не зарегистрированы в ЕГРН, в связи с чем указать их в качестве объектов сделки невозможно. После получения уведомления о приостановлении государственной регистрации прав в адрес ФИО3 направлено требование о заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи либо возврата уплаченных им по договору денежных средств. На данное требование ответчик не отреагировала. Ответчик не желает заключать дополнительное соглашение к договору, а оснований для понуждения к его заключению отсутствуют. Полагая, что данная сделка является недействительной, урегулировать данный вопрос во внесудебном порядке не представляется возможным в связи с тем, что ФИО3 на его письменные требования не отреагировала.
Просит признать договор купли-продажи от 17.03.2022 года земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес > <адрес > недействительным и применить последствия недействительности сделки, взыскать денежные средства в сумме 950 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины.
В судебное заседание ФИО2 не явился, о дне и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца. Его представитель по доверенности ФИО7 уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что денежные средства по договору были переданы ответчику в размере 950 000 руб., что подтверждается ее личной подписью в договоре.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дне и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не поступало. Представитель ответчика по доверенности ФИО4 с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что денежные средства при заключении оспариваемого договора не передавались, при заключении договора правовая экспертиза не проводилась. При этом, подпись ответчика в договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка не оспаривала.
Выслушав пояснения участвующих в рассмотрении дела лиц, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Правилами ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу требований п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Пунктом 1 ст. 161 ГК РФ установлено, что сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 000 руб. 00 коп., а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
Правилами п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) установлено, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Нормой п. 1 ст. 420 ГК РФ закреплено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, а из положений пп. 1, 2 ст. 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Положениями ст. ст. 454, 549 ГК РФ определено, что: 1) по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену); 2) по договору купли- продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
ГК РФ, с учетом содержания ст. ст. 454, 549 ГК РФ свидетельствует о том, что целью договора купли- продажи недвижимого является переход права собственности на проданное недвижимое имущество от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены.
Судом установлено, что ФИО3 является собственником земельного участка кадастровым номером № площадью 480 кв.м., расположенного по адресу: <адрес >, земельный участок № номер государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 19.04.2022 года и жилого дома с кадастровым номером № площадью 91 кв.м., расположенного по адресу: <адрес >, земельный участок №, номер государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 19.04.2022 года.
В силу требований п.1 ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
На основании п. 4 ст. 35 ЗК РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В нарушение указанной нормы Земельного Кодекса РФ, 17.03.2022 между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым ФИО3 продает, а ФИО1 покупает земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для ведения садоводства, площадь: 480 кв.м., с кадастровым номером: № адрес: <адрес >, земельный участок №. и жилой дом, площадью 168 кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных: 0, с кадастровым номером: №, по адресу: <адрес >.
Стоимость объектов недвижимости составляет 950 000 руб. из которых: 50 000 руб. стоимость земельного участка и 900 000 руб. стоимость жилого дома. Цена является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.1 договора).
При этом стороны установили следующий порядок оплаты стоимости объектов недвижимости: единовременный платеж наличными денежными средствами при подписании настоящего договора. Передача наличными денежных средств, фиксируется в разделе 8, реквизиты и подписи сторон договора (п.2.2-2.3 договора).
В договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17.03.2022 года имеется рукописная запись ответчика о личном получении денежных средств в размере 950 000 руб.
Факт подписания договора купли-продажи ответчиком не оспаривался.
17.03.2022 года договор купли-продажи был сдан на государственную регистрацию перехода права собственности в ГКУКО «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг», ОПГиМУ-2.
Однако, в ходе осуществления действий по государственной регистрации прав было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № помимо продаваемого жилого дома расположены следующие объекты недвижимости: № кафе общей площадью 67 кв. (право собственности не зарегистрировано), № беседка общей площадью 4 кв.м., собственником которой является ФИО3, что усматривается из уведомления Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Черняховский отдел Управления Росреестра по Калининградской области направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № от 25.03.2022 года.
15.04.2022 года истцом в адрес ответчика направлена претензия, в котором заявлено требование в течение пяти календарных дней с момента получения претензии либо возвратить денежные средства в размере 950 000 руб. либо завершить сделку без дополнительной оплат путем заключения дополнительного соглашения к оговору купли-продажи от 17.03.2022 года (предварительно зарегистрировав свои права на здание кафе).
0.05.2022 года в адрес ответчика направлена повторная претензия о возврате денежных средств.
Однако ответчиком требование о возврате денежных средств было оставлено без удовлетворения.
06.10.2022 года ФИО1 подано заявление о прекращении государственной регистрации прав и возврате документов без их проведения.
10.10.2022 года Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Черняховский отдел Управления Росреестра по Калининградской области направлено уведомление № КУВД-001/2022-10658054/5 о неустранении причин приостановления осуществления действий по государственной регистрации прав.
Положениями пп. 1, 2 ст. 168 ГК РФ регламентировано, что 1) за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки; 2) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Правилами п. 1 ст. 166 ГК РФ регламентировано, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что договор купли- продажи от 17.03.2022 года, заключенный между ФИО3 и ФИО1, является незаконным, составленным с нарушением требований действующего законодательства, и, в силу ст.166 ГК РФ, является недействительным.
Недействительная сделка, как указано в п. 1 ст. 167 ГК РФ, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, при этом лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
Получение денежных средств по Договору ФИО3 в размере 950 000 рублей подтверждается выполнением собственноручной подписи в п. 8 Договора купли-продажи.
Доказательств обратного, стороной ответчика предоставлено не было.
В п. 2 ст. 167 ГК РФ определено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, с ФИО5 в пользу ФИО1 подлежат взысканию денежные средства по договору в размере 950 000 руб.
В связи с удовлетворением исковых требований истца с ответчика подлежит взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 12700 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от 17.03.2022 года земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес > недействительным, применить последствия недействительности сделки и взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 950 000 руб., взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 12700 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления председательствующим решения в окончательной мотивированной форме.
Мотивированное решение изготовлено 17.12.2022 года.
Судья: Пасичник З.В.