РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Киров 16 декабря 2025 г.
Ленинский районный суд г. Кирова в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Н.А.,
при секретаре Татауровой Л.В.,
с участием представителя ответчика ФИО1,
третьих лиц ФИО2, ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4553/2025 (43RS0001-01-2025-005767-50, М-4041/2025) по иску ФИО4 к ООО «УК «Рассвет» о признании недействительным (ничтожным) договора управления многоквартирным домом,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО «УК «Рассвет» о признании недействительным (ничтожным) договора управления многоквартирным домом. В обоснование требований указала, что является собственником нежилого помещения, расположенного в доме {Адрес изъят}, общей площадью 80,1 кв.м., кадастровый {Номер изъят}. Решением Ленинского районного суда г. Кирова от 27.11.2024 года исковые требования ООО УК «Рассвет» удовлетворены частично, на ФИО5- предыдущего собственника нежилого помещения возложена обязанность освободить дверной проем в первом подъезде на лестничной клетке на первом этаже лифтового оборудования по адресу: {Адрес изъят}. В ходе рассмотрения дела истцу стало известно, что ООО УК «Рассвет» заключило договор управления от 01.11.2019 г. всем домом по адресу: {Адрес изъят}, при действующем в 1 подъезде ТСЖ «Строителей-5», что напрямую нарушает действующее законодательство. ТСЖ «Строителей-5» до настоящего времени не ликвидировано, является действующим. Просит признать недействительным (ничтожной сделкой) договор управления от 01.11.2019 г. домом по адресу: {Адрес изъят}, заключенный между МКД Строителей-5 и ООО УК «Рассвет», в части заключения договора с 1 подъездом.
Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена, о причинах неявки суд не проинформировала, явку своего представителя не обеспечила.
Представитель ответчика ООО УК «Рассвет», действующий на основании доверенности, ФИО1 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился по доводам письменных возражений, обратив внимание, что собственниками помещений в многоквартирном доме проведено общее собрание, принято решение о заключении спорного договора управления, необходимый кворум имелся, предыдущая управляющая компания и ТСЖ утратили право управления домом, в настоящее время Товарищество ликвидировано. Истцом пропущен срок исковой давности.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2- собственник квартиры {Адрес изъят} и инициатор проведения общего собрания в судебном заседании пояснила, что она проживает в доме с 1992 года, ранее в первом подъезде было организовано ТСЖ, которое существовало до 2019 года. Жители первого подъезда сами проявили инициативу заключить договор управления с управляющей компанией, было проведено голосование, на общем собрании принято решение о выборе управляющей компании ООО УК «Рассвет».
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, ФИО3 – собственник квартиры {Адрес изъят} в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что из-за неудовлетворительного качества обслуживания дома предыдущей управляющей компанией собственники приняли решение о заключении договора с ООО УК «Рассвет», проведено общее собрание, по итогам голосования заключен договор управления, в том числе и собственниками помещений в первом подъезде дома. Протокол общего собрания не оспаривался, свою подпись в протоколе он подтвердил.
Третьи лица ТСЖ «Строитель-5», а также привлеченные к участию в деле ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ГЖИ Кировской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, ТСЖ «Строитель-5» исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо.
На основании ст. 167 ГПК РФ суд с учетом мнения представителя ответчика и третьих лиц пришел к выводу о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о рассмотрении дела.
Заслушав пояснения представителя ответчика, третьих лиц, исследовав материалы дела, а также материалы гражданского дела №2-4780/2024, оригиналы документов общего собрания собственников, хранящиеся в ГЖИ Кировской области и направленные по запросу суда, суд приходит к следующему.
Управление многоквартирным домом представляет собой деятельность по выполнению стандартов, направленных, в частности, на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, предоставление гражданам, проживающим в таком доме, коммунальных услуг или (в определенных случаях) постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальных услуг (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ; п. 2 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. №416).
Согласно ч. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1-3 части 1 ст. 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственника нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
Управлять многоквартирным домом могут сами собственники квартир, ТСЖ, жилищный кооператив или управляющая организация. При этом способ управления по общему правилу выбирает общее собрание собственников (ч. 2 cт. 161 ЖК РФ).
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товарищества собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 cт. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 cт. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).
Цель ТСЖ – управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 cт. 135 ЖК РФ).
Управляющая организация – коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии. При этом многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация (ч. 1.3, 9 ст. 161 ЖК РФ).
Решение по вопросу способа управления многоквартирным домом и управляющей организации принимаются более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений дома (ч. 1 cт. 46 ЖК РФ).
Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.
После принятия общим собранием решения о выборе управляющей компании с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Согласно ч. 2 cт. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В судебном заседании установлено, что 2 июля 2020 г. между ФИО5 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения {Адрес изъят}, площадью 80,1 кв.м., кадастровый {Номер изъят} (том № 1 л.д. 12).
Право собственности ФИО4 на указанное нежилое помещение зарегистрировано 13.07.2020 г., что следует из выписки из ЕГРН (том № 1 л.д. 43-47, 237).
Решением Ленинского районного суда г. Кирова от 27.11.2024 г. по делу №2-4780/2024, вступившим в законную силу 25.02.2025 г., частично удовлетворены исковые требования ООО УК «Рассвет», предъявленные к ФИО4, ФИО5, принято решение обязать ФИО5 устранить препятствия в пользовании общим имуществом, расположенном в многоквартирном доме {Адрес изъят}, путем освобождения дверного проема в 1 подъезде на лестничной клетке на первом этаже у лифтового оборудования. В удовлетворении исковых требований ООО УК «Рассвет» к ФИО4 отказано (том № 1 л.д. 13-15, 16-21).
Судом установлено, что перепланировка помещений в многоквартирном доме путем возведения перегородки, и, тем самым, присоединение общего имущества многоквартирного дома (тамбура) к нежилому помещению {Номер изъят}, осуществлена с нарушением ч. 2 ст. 40 ЖК РФ без надлежащего согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме (решение принято 71,2 % собственников при необходимом 100%).
Также установлено, что ООО УК «Рассвет» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: {Адрес изъят} на основании договора управления от 01.11.2019г., заключенного Обществом с собственниками данного многоквартирного дома, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.
На основании ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Товарищество собственников жилья «Строитель-5», юридический адрес: {Адрес изъят} создано 06.11.1997 г., 01.08.2025 г. прекратило деятельность в связи с исключением из ЕГРЮЛ юридического лица в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности (том № 1 л.д. 22-26).
Внеочередным собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: {Адрес изъят}, принято решение оформленное протоколом от 16.10.2019 г., отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора управления с ООО «УК Ленинского района» и досрочно расторгнуть такой договор в связи с невыполнением управляющей компанией его условий с 01.11.2019 г.; а также о выборе в качестве управляющей организации ООО «Рассвет» (количество голосов «за» - 98,5 % от числа проголосовавших, «против» – 1% от числа проголосовавших, всего в голосовании приняли участие собственники, владеющие 6712,79 кв.м. помещений в доме, что составляет 58,9 % голосов). Инициаторами проведения общего собрания являлись ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО3 На дату проведения собрания в доме {Номер изъят} собственники владели 11391,1 кв.м. всех жилых и нежилых помещений в доме, что составляет 100% голосов (том № 2 л.д. 20-21).
Собственником квартиры {Адрес изъят} согласно выписке из ЕГРН является ФИО2; квартиры {Номер изъят} – ФИО8 и ФИО3 (на праве совместной собственности) (том № 1 л.д. 162, том № 2 л.д. 6).
На основании заявления ООО «Рассвет» 22.01.2020 г. ГЖИ Кировской области принято решение № 57/20 о включении многоквартирного дома {Адрес изъят} в реестр лицензий ООО «Рассвет» с 01.02.2020 г. (том № 2 л.д. 42), оригиналы документов представлены в суд.
1 ноября 2019 г. собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: {Адрес изъят}, обладающими более, чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений, с ООО «Рассвет» заключен договор управления многоквартирным домом {Адрес изъят} на условиях, утвержденных решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол от 16.10.19 № 1/19) (том № 1 л.д. 32-42).
Истцом оспаривается указанный договор управления многоквартирным домом со ссылкой на то, что при наличии действующего ТСЖ «Строитель-5» (в первом подъезде дома) заключение договора с управляющей компанией противоречит требованиям закона.
Между тем, в соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Таким образом, из положений указанных норм права следует, что если общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме приняло решение об избрании другого способа управления, то товарищество собственников жилья должно быть ликвидировано, поскольку управлять многоквартирным домом оно не может в силу решения собственников помещений в этом доме.
Действующая система правового регулирования жилищных отношений не предполагает возможности заключения нескольких договоров управления одним многоквартирным домом, управлять многоквартирным домом может только одна управляющая организация (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ), соответственно, договор управления многоквартирным домом также заключается один, независимо от создания в одном из подъездов многоквартирного дома Товарищества собственников жилья.
Договор управления многоквартирным домом должен быть заключен на условиях, определенных общим собранием собственников помещений в доме. Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 162 ЖК РФ).
Поскольку внеочередным собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: {Адрес изъят} принято решение от 16.10.2019 г. о выборе в качестве управляющей организации ООО «Рассвет», с последним 01.11.2019 г. был заключен оспариваемый истцом договор управления многоквартирным домом.
Условия договора соответствуют решению, принятому на собрании собственников дома в соответствии с положениями ст. 46 ЖК РФ.
Договор управления может быть оспорен по правилам недействительности сделок.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Пунктом 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение собрания недействительно по основаниям, установленным данным кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
По смыслу вышеприведенных норм и их разъяснений, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в суд за защитой своих гражданских прав путем признания недействительным решения общего собрания, в том числе в случае, если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме изменяет установленный ранее способ управления домом.
Между тем, требований о признании решения общего собрания недействительным истцом не предъявлялось, ранее таковое никем не оспаривалось.
Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности оспаривания заключенного 01.11.2019 г. договора управления многоквартирным домом.
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.
Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Договор управления многоквартирным домом является сделкой, заключенной между собственниками многоквартирного дома и управляющей организацией, в связи с чем к нему применяются сроки исковой давности, предусмотренные для оспаривания сделки.
В выписке из лицевого счета {Номер изъят}, открытого для учета платежей собственников нежилого помещения {Адрес изъят}, отражено, что платежи в счет оплаты коммунальных услуг за периоды с июля 2020 г. (момента приобретения истцом нежилого помещения) начали вноситься собственником 18.01.2021 г., и с этого момента ФИО4 не могла не знать, что управление многоквартирным домом осуществляет ООО «Рассвет», поскольку в платежных документах ответчик указан как исполнитель услуги и получатель платы за содержание помещения и общего имущества многоквартирного дома (том № 2 л.д. 144-147).
С исковым заявлением ФИО4 обратилась 26 августа 2025 г. (дата сдачи отправления в почтовое отделение).
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, и, поскольку уважительных причин такого пропуска не приведено, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
Кроме того, суд учитывает, что принятие на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решения об изменении способа управления и выборе управляющей компании закону не противоречит, оспариваемый договор управления многоквартирным домом от 01.11.2019 г. заключен во исполнение решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, которое не оспорено, в судебном порядке недействительным не признано. Следовательно, нарушений прав истца договором управления, заключенным ответчиком и собственниками помещений в многоквартирном доме, не установлено.
Истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав, поскольку каких-либо требований об оспаривании решения общего собрания собственников ею не предъявлялось.
Требуя признать договор ничтожным, истец ФИО4 не представила каких-либо доказательств нарушения её прав оспариваемым договором управления, не привела предусмотренные положениями главы 9 ГК РФ основания для этого, при этом, являясь собственником нежилого помещения (право зарегистрировано 13.07.2020 г.), принимает от ответчика исполнение по договору в виде поставки коммунальных ресурсов в помещение и оказания услуг по содержанию общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, вносит соответствующую плату.
Фактически спор состоит в несогласии истца с ранее принятым судом решением по иску управляющей компании о возложении обязанностей на предыдущего собственника нежилого помещения об устранении препятствий пользования общим имуществом, что не может служить основанием для признания договора управления недействительным (ничтожным).
Анализируя вышеизложенные нормы права и разъяснения по их применению, а также установленные судом обстоятельства дела, пропуск истцом срока исковой давности для предъявления заявленных требований и ходатайство ответчика о применении последствий пропуска срока, суд приходит к выводу об оставлении исковых требований ФИО4 к ООО «УК «Рассвет» о признании недействительным (ничтожным) договора управления от 01.11.2019 г. многоквартирным домом № 5 по проспекту Строителей г. Кирова без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО4 (паспорт {Номер изъят}) к ООО «УК «Рассвет» (ИНН <***>) о признании недействительным (ничтожным) договора управления от 01.11.2019 г. многоквартирным домом {Адрес изъят} оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Ленинский районный суд г. Кирова в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Н.А. Кузнецова
Мотивированное решение изготовлено 29.12.2025 г.