78RS0008-01-2023-002960-15

Дело № 2-5577/2023 14 ноября 2023 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кавлевой М.А.,

при помощнике судьи Шмыглиной П.О.,

с участием прокурора Ражевой Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора найма, выселении из жилого помещения со снятием с регистрационного учета, взыскании задолженности по договору, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратился в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора найма жилого помещения от 01.07.2019, заключенного между истцом и ФИО2, выселении ответчиков из жилого помещения - квартиры по адресу: <адрес> со снятием с регистрационного учета по указанному адресу, взыскании с ФИО2 задолженности по договору найма в размере 640 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 10 500 рублей, ссылаясь в обоснование требований на то обстоятельство, что 15.06.2019 заключил с ответчиком ФИО2 договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, переход права собственности к истцу в отношении указанного жилого помещения зарегистрирован 24.06.2019. На момент заключения договора в квартире были зарегистрированы ответчики, которые гарантировали, что до 01.01.2021 подадут заявление о снятии с регистрационного учета. Также 01.07.2019 между истцом и ФИО2 был заключен договор найма указанного жилого помещения, по условиям которого истец передал во временное пользование ответчикам квартиру сроком до 31.12.2021 за плату в размере 20 000 рублей в месяц. Поскольку после истечения срока действия договора найма ни одна из сторон не отказалась от договора, он считается продленным на тот же срок. Начиная с июля 2020 года ответчик не производит плату по договору найма, в связи с чем по состоянию на 28.02.2023 образовалась задолженность в размере 640 000 рублей. 29.12.2022 истец направил в адрес ответчиков требование о расторжении договора найма, выселении, снятии с регистрационного учета и погашении задолженности по оплате за пользование квартирой, данное требование ответчиками удовлетворено не было.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в иске.

Ответчик ФИО2, представитель ответчика ФИО3 в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований, поддержали позицию, изложенную в письменном отзыве, указали на незаключенность договора найма спорной квартиры с истцом, проживание в спорной квартире на безвозмездной основе.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего требования подлежащими удовлетворению, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.

Спорным жилым помещением по настоящему делу является однокомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>

Из материалов дела следует, что указанная квартира принадлежит истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи, заключенного 15.06.2019 между ФИО2 и ФИО1, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 24.06.2019, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости/л.д. 5-9, 86-87/.

В соответствии с п. 9 договора купли-продажи на момент его подписания на регистрационном учете в отчуждаемой квартире состоят ФИО2 и ФИО3, продавец гарантирует, что все зарегистрированные в отчуждаемой квартире лица подадут заявления на снятие с регистрационного учета в срок до 01.01.2021.

01.07.2019 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого истец передал ответчику в найм спорную квартиру с целью использования для проживания на срок с 01.07.2019 по 31.12.2021 включительно /л.д. 10-11/.

Доводы ответчика о том, что указанный договор она не подписывала, своего подтверждения не нашли, от заявленного ходатайства о назначении судебной почерковедческой экспертизы с целью проверки подлинности подписи на договоре ответчик отказался, оплату экспертизы не гарантировал /л.д. 106/, доказательств признания договора недействительным в установленном законом порядке не представлено, соответствующих требований при рассмотрении настоящего дела не заявлено.

В соответствии с п. 2.4.1 договора ответчик обязалась своевременно вносить плату за найм квартиры.

Пунктом 7 договора установлена сумма месячного платежа за пользование квартирой в размере 20 000 рублей, подлежащая выплате нанимателем наймодателю в срок до 20 части текущего месяца найма, подтверждением оплаты является расписка наймодателя.

Также указанный пункт договора содержит условие о возможности расторжения договора по требования наймодателя в случае невнесения нанимателем платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

30.12.2022 истец направил в адрес ответчиков требование о расторжении договора найма жилого помещения, выселении, снятии с регистрационного учета, оплате задолженности по договору, размер которого за период с июля 2020 года по декабрь 2022 года составил 600 000 рублей /л.д. 13-14/.

Согласно справке о регистрации по форме 9 ответчики постоянно зарегистрированы по адресу спорного жилого помещения до настоящего времени /л.д. 12, 75/.

В ходе рассмотрения дела ответчики подтвердили обстоятельство фактического проживания в спорном жилом помещении, доказательств оплаты за пользование жилым помещением за указанный истцом период не представили, не отрицали то обстоятельство, что платежи с июля 2020 года не производили.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из положений ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Пунктом 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии с п. 2 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что по истечению срока договора найма жилого помещения стороны не отказались от его продления, договор найма спорного жилого помещения считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, то есть до июля 2024 года.

Возражения ответчиков о том, что договор найма жилого помещения между сторонами является незаключенным, поскольку предусматривает срок действия более одного года, при этом договор не зарегистрирован, являются несостоятельными, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

Согласно ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Пункт 2 той же статьи предусматривает, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Письменная форма договора найма жилого помещения сторонами соблюдена, существенные условия договора найма согласованы, отсутствие же государственной регистрации обременения права собственности на жилое помещения на основании договора найма, заключенного на срок не менее года, не свидетельствует о незаключенности договора.

Кроме того, в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (т.е. по общим правилам, согласно которым, в частности, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта).

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Правовая позиция, согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, ранее была высказана в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

Как было указано выше, ответчик ФИО2 является стороной заключенного с истцом договора найма, в связи с чем не вправе ссылаться на то обстоятельство, что данный договор не влечет для неё юридических последствий в связи с тем, что в нарушение требований п. 2 ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничение права собственности на спорную квартиру, возникшее на основании данного договора, в установленном законом порядке не зарегистрировано в ЕГРН.

На основании абз. 3 ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.

В соответствии со статьей 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Из содержания заключенного сторонами договора найма следует, что стороны согласовали условия платности за пользование жилым помещением, взимание платы за пользование жилым помещением - это имущественное право собственника, с одной стороны, и встречная обязанность нанимателя, с другой стороны.

Возражения ответчика о предоставлении истцом в пользовании жилого помещения на безвозмездной основе опровергаются условиями договора найма, договора с истцом с иными условиями пользования спорной квартирой ответчики в материалы дела не представили, при том, что истец отрицал обстоятельство передачи ответчикам жилого помещения в пользование на безвозмездной основе. Ссылки ответчиков на длительное необращение истца с требованием об оплате пользования спорной квартирой не подтверждают безвозмездность сделки, не ограничивают право истца на обращение с таким требованием в рамках настоящего дела.

Согласно объяснениям истца за период пользования квартирой с июля 2020 года по февраль 2023 года включительно (32 месяца) ответчик оплату за найм жилого помещения не вносил, данное обстоятельство ответчиками не оспаривалось, доказательств обратного не представлено.

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ФИО2 как наниматель спорной квартиры не представила доказательств исполнения условий договора в части оплаты найма, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности по оплате договора найма жилого помещения в размере 640 000 рублей (20000 рублей х32 месяца).

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании абз. 2 п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Вопреки доводам ответчиков в материалы дела представлены доказательства досудебного обращения истца в адрес нанимателя с требованием о расторжении договора /л.д. 14/, данное требование было направлено истцом почтовым отправлением по адресу фактического проживания ответчика, что последним не оспаривается.

С учетом вышеизложенного, поскольку условие об оплате за жилое помещение в силу содержания договора найма является существенным условием, но ответчиком данное условие не выполняется, задолженность по оплате договора образовалась за 32 месяца фактического пользования жилым помещением, сумма задолженности является существенной, при этом намерений на добровольное погашение задолженности ответчики не выразили, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения заключенного сторонами договора найма спорного жилого помещения.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ч. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

При таких обстоятельствах, при отчуждении имущества бывший собственник и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением.

Возражения ответчиков о том, что договор купли-продажи спорной квартиры от 15.06.2019 содержит условия о сохранении за ответчиками права пользования спорной квартиры при её отчуждении истцу, являются несостоятельными, пункт 9 договора, на который ссылаются ответчики, такого условия не содержит, напротив, указывает на необходимость подачи зарегистрированными в квартире гражданами заявлений о снятии с регистрационного учета.

В соответствии со ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В силу п. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Обстоятельство фактического проживания ответчиков в настоящее время в спорном жилом помещении ответчиками не оспаривается.

Поскольку право пользования спорным жилым помещением ответчиков прекращено, каких-либо оснований для проживания ответчиков в спорном помещении не имеется, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части выселения ответчиков из спорного жилого помещения со снятием с регистрационного учета по указанному адресу.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Часть 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Из материалов дела следует, что истцом понесены расходы по уплате государственной пошлины в связи с подачей настоящего иска в суд в размере 10 500 рублей /л.д. 4/, признавая указанные расходы необходимыми, связанными с рассмотрением настоящего дела, суд считает возможным взыскать с ответчика указанные расходы в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 67, 68, 71, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор найма жилого помещения от 01.07.2019, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Выселить ФИО2, ФИО3 из жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес> со снятием с регистрационного учета по указанному адресу.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по оплате договора в размере 640 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 500 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 21 ноября 2023 года.