УИД 39RS0002-01-2025-000669-65
Дело № 2-2750/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 августа 2025 г. г. Калининград
Центральный районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Милько Г.В.
при секретаре Дудниковой Т.А.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО8 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
< Дата > между супругами ФИО2, ФИО10, являющимися собственниками по 1/2 доли в праве (продавцами), и ФИО8(покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры, площадью 73,1 кв.м., расположенной по адресу: < адрес >.
Право собственности ФИО8 на указанное жилое помещение подтверждается Выпиской из ЕГРН от < Дата >.
< Дата > сын супругов ФИО21 – ФИО4(истец), являясь наследником первой очереди, обратился к нотариусу с заявлением об открытии наследственных дел к имуществу ФИО10, умершей < Дата >, и к имуществу ФИО2, умершему < Дата >. Иные лица к нотариусу не обращались.
В ходе розыска наследственного имущества нотариусом получена информация о продаже вышеуказанной квартиры.
Истец обратился в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи от < Дата > и отмене записи о государственной регистрации права собственности в отношении данного объекта недвижимости.
Указал, что является единственным наследником первой очереди. Отец при жизни высказывал намерение оставить спорную квартиру истцу в качестве наследства. В обоснование довода о недействительности сделки утверждал, что его отец ФИО2 в последние годы плохо узнавал близких людей, длительное время страдал болезнью Паркенсона, в связи с чем, не осознавал в полной мере значение своих действий, не мог понимать сути сделки. В последствие, истец, изменив основания иска, указал на недействительность оспариваемого договора в связи с мнимостью сделки, а также ее безденежностью, поскольку денежные средства за квартиру не уплачивались, рыночная цена существенно занижена, квартира фактически оставалась в пользовании ФИО4, т.е. покупателю не передавалась, несмотря на регистрацию права. Полагает, что у покупателя не имелось необходимых денежных средств. Денежные средства не были обнаружены ни на счетах ФИО4, ни в квартире.
В судебном заседании представитель истца ФИО1, по доверенности, требования поддержала с учетом изменения основания иска.
Представитель ответчика ФИО8 - ФИО3, требования не признал. Указал, что психическое состояние Борового проверено нотариусом при нотариальном удостоверении сделки, а также подтверждается медицинскими заключениями. В отношении матери истцом не соблюден порядок обращения за вступлением в наследство, в то время как спорная квартира находилась в совместной долевой собственности обоих супругов, в связи с чем, в данной части права истца спорной сделкой не могут быть нарушены. В подтверждение стоимости объекта ответчиком представлена оценка квартиры на дату продажи на сумму 4 400 000 руб. Информационное письмо относительно размера ориентировочной рыночной стоимости спорного объекта на сумму 8 800 000 руб., на которое указывает истец, настаивая на существенном занижении цены, не является отчетом об оценки, кроме того, не представлены документы, подтверждающие полномочия специалиста. Доводы о неплатежеспособности ФИО8 опровергаются договором займа между ответчиком и ФИО12 на сумму 4500 000 руб., а также сведениями о внесении ежемесячной оплаты в счет погашения займа. Имеются сведения о систематической оплате собственником ФИО8 коммунальных услуг, начиная с < Дата > Факт проживания ФИО4 в квартире не опровергает действительность перехода права.
Заслушав объяснения представителей сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы дела в совокупности и дав им оценку, суд приходит к следующему.
Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ч. 1 ст. 166 ГК РФ).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ч. 2 ст. 166 ГК РФ).
Согласно части 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно части 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 218, ст. 1110, ст. 1112, ст. 1114 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество (наследство, наследственное имущество) переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием, наследственным договором или законом в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное. При этом, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства (на момент смерти гражданина) вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
В соответствии со ст. 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию, по наследственному договору и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ.
Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной ст. ст. 1142 - 1145 и 1148 ГК РФ.
Согласно ч.1 ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.
В силу п. 1 ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследства осуществляется подачей заявления по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1 ст. 1153 ГК РФ) или совершением действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства (п. 2 ст. 1153 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 1154 ГК РФ наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.
Согласно свидетельствам о регистрации права от < Дата > № и № в общей долевой собственности супругов ФИО2 и ФИО10 по 1/2 доли в праве находилась квартира, площадью 73,1 кв.м., расположенная по адресу: < адрес >.
< Дата > между супругами ФИО21 и ФИО8 заключен договор купли-продажи указанной квартиры.
Право собственности ФИО8 зарегистрировано < Дата >, подтверждается выпиской из ЕГРН и материалами регистрационного дела.
Как следует из договора, стоимость квартиры составила 4 500 000 руб., в договре имеется отметка о получении указанной суммы. Произведена нотариальная регистрация сделки (реестровый №).
ФИО10 умерла < Дата >. ФИО2 умер < Дата >.
Как установлено судом, на момент смерти ни за ФИО2, ни за ФИО10 зарегистрированных прав на недвижимое имущество не имелось.
< Дата > сын супругов ФИО21 – ФИО4(истец), являясь наследником первой очереди, обратился к нотариусу с заявлением об открытии наследственных дел к имуществу ФИО10 и ФИО2 Иные лица к нотариусу не обращались.
Данное обстоятельство подтверждается справкой Нотариуста КГНО ФИО24 которой < Дата > заведены наследственные дела №, №.
Таким образом, обращение истца по вопросу принятия наследства после смерти ФИО2 осуществлено в установленный законом шестимесячный срок. Срок же для принятия наследства после смерти ФИО10 истцом пропущен. Сведения о восстановлении срока либо о фактическом принятии наследства не представлены.
Обращаясь в суд с вышеназванным иском, ФИО4 просил признать недействительной сделку с недвижимым имуществом (спорной квартирой) на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, считая ее мнимой.
В силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
Между тем, в судебном заседании какие-либо обстоятельства, на основании которых можно было сделать вывод о мнимости оспариваемого договора не установлены.
Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Учитывая, что каких-либо сведений, свидетельствующих о порочности воли сторон, Б-вым представлено не было, то оснований для признания оспариваемого договора недействительными не имеется.
Доводы истца о безденежности оспариваемого договора купли-продажи, отклоняются судом, поскольку не могут служить основанием для признания сделок недействительными. Основание иска как неоплата покупателем цены приобретенного имущества не отнесено законодательством к основаниям недействительности договора купли-продажи. Неисполнение покупателем обязательств по оплате может являться основанием для расторжения сделки, и не свидетельствует о недействительности сделки.
Более того, нотариально удостоверенный договор купли продажи содержит сведения о получении денежных средств от продавца в полном объеме.
Ответчиком представлен договор займа, заключенный с ФИО12 < Дата >, выписки по счетам ФИО9 о снятии наличных денежных на сумму около 4000 000 руб., а также график погашения ответчиком задолженности перед ФИО12 Оснований ставить под сомнение представленные доказательства у суда отсутствуют.
После заключения договора, с < Дата > ФИО8 осуществляет оплату коммунальных платежей за спорную квартиру, что подтверждается выпиской за период с < Дата > по < Дата >.
О намерении супругов ФИО4 продать квартиру племяннице ФИО8, с возможностью последующего проживания в квартире, сообщила допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО13, близкая подруга семьи ФИО4. Которая указала, что супруги нуждались в денежных средствах, поскольку имеющиеся накопления закончились, супруги же привыкли получать дорогостоящее лечение, в целом не ограничивали себя в тратах, существенные траты производились на питание, содержание собаки, подарки и помощь родственникам и друзьям и прочие текущие расходы. После последнего приезда сына ФИО5 с его супругой ФИО6 ФИО21 сообщила ФИО13, что на помощь сына рассчитывать не приходится, в связи с чем они с мужем приняли решение продать квартиру племяннице с целью получения денежных средств на дожитие. Обмен квартиры на меньшую с доплатой обсуждался, однако оказался неприемлем в связи с необходимостью переезда и преклонным возрастом ФИО4. Племянницы Наталья и ФИО7 оказывали Б-вым помощь, заботились о них, в последствие взяли на себя организацию похорон. Сын какой-либо помощи Б-вым не оказывал, приезжал не чаще раза в год, на похоронах матери не присутствовал, напротив родители всегда материально его поддерживали, обеспечили собственным жильем его и внука.
Из пояснений ФИО15(внука ФИО21) следует, что ФИО2 сообщил ему о продаже спорной квартиры примерно за месяц до смерти.
Свидетель ФИО14 сообщила, что последние годы, примерно с начала эпидемии корона-вируса она и ее сестра ФИО8 оказывала помощь ФИО21, теплые отношения служились с детства, Валентина Борисовна приходится им родной тетей. Оформить сделку предложили супруги ФИО21, поскольку привыкли к значительным тратам, нуждались в деньгах. Однако переезжать из квартиры, менять ее на меньшую не хотели. При заключении договора ее сестре Наталье были вручены ключи от квартиры. По договоренности ФИО21 остались доживать в квартире.
Кроме того, все допрошенные свидетели ФИО14, ФИО13, ФИО15, а также свидетель стороны истца ФИО16 подтвердили, что ФИО2 находился в здравом уме, оснований полагать, что он не осознает последствий своих действий не имелось. Заболевание < ИЗЪЯТО > выражалась в дрожании «треморе» руки, на его психическом состоянии и умственных способностях не сказывалось.
В отношении ФИО21 и ФИО21 представлены заключения ГБУЗ «ПБКО №» от < Дата >, т.е. на момент заключения оспариваемой сделки, согласно которым, они понимают характер сделки и ее последствия. Заключение невролога ФИО17 от < Дата >, содержащее запись о том, что < Дата > (после совершения оспариваемой сделки) «Диагноз:.. . без нарушений высшей нервной деятельности».
Довод истца о явно заниженной цене договора купли-продажи, как основании для признания сделки недействительной судом отклонен.
Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ, 1, 4 ст. 421 ГК РФ цена продаваемого имущества определяется соглашением сторон, которые свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Соглашение сторон о продаже квартиры по цене 4 500 000 рублей вышеуказанным нормам действующего законодательства не противоречит. Стоимость подтверждена справкой, составленной специалистом ИП ФИО18, об оценке рыночной стоимости квартиры, которая по состоянию на < Дата > составила: 4 400 000 рублей.
Представленное информационное письмо с оценкой ориентировочной стоимости спорной квартиры в размере 8 800 000 руб. не является Отчетом об оценке, выполненным в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» № от < Дата >, не содержит сведений о полномочиях и квалификации специалиста, опровергается справкой об оценке.
В целом противоречивой является позиция истца, заявляющего одновременно о взаимоисключающих обстоятельствах: заниженной стоимости квартиры по сделке и ее безденежности.
То обстоятельство, что ФИО2 и ФИО10 продолжали проживать в спорной квартире и осуществлять правомочия пользования, само по себе не может служить доказательством мнимости заключенной сделки купли-продажи, само по себе пользование имуществом, учитывая родственные отношения между ФИО21 и новым владельце квартиры ФИО8, не свидетельствует о сохранении правомочий собственника.
Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
Поскольку спорная квартира принадлежала супругам ФИО21, они распорядились ею по собственному усмотрению.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о наличии у супругов ФИО21 при жизни волеизъявления на отчуждение принадлежащей им спорной квартиры и отсутствии оснований для признания сделки недействительной. В связи с чем в удовлетворении иска ФИО4 следует отказать. Требование об отмене регистрационной записи является производным от основного, соответственно удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении требований ФИО4 (паспорт №) к ФИО8 (паспорт №) о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки – отказать.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.
Судья Г.В. Милько
Мотивированное решение составлено 12.09.2025.
Судья Г.В. Милько