24OS0000-01-2022-000294-96

3а-12/2023

121а

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 апреля 2023 г. г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Славкина М.М.,

при ведении протокола помощником судьи Привалихиной О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сибспецремонт» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «Сибспецремонт» обратилось с административным иском, в котором просит суд (с учетом уточнений), установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости 15 906 622 руб., по состоянию на 01.01.2020.

Требования мотивированы тем, что согласно выписке из ЕГРП кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, составляет 24 737 142,78 руб., тогда как согласно экспертному заключению № 2912/6-4, выполненному ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ» от 19.12.2022 рыночная стоимость земельного участка меньше чем кадастровая и составляет 15 906 622 руб. Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, который оплачивает арендную плату в завышенном размере.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, заявленные требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме, по изложенным в исковом заявлении основаниям.

В судебном заседании представитель Правительства Красноярского края – ФИО2, возражала против удовлетворения заявленных требований.

ППК «Роскадастр», являясь правопреемником ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Управление Росреестра по Красноярскому краю, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили.

Суд полагает возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав участника процесса, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 КАС РФ, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Как разъяснено в ч. 1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (ч. 4).

Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ, кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

В соответствии с действующей редакцией абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие, в том числе, исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения; внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К числу таких принципов относится принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Согласно ч. 8 ст. 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», при заключении договора аренды земельного участка в таком договоре предусматриваются случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. Изменение в одностороннем порядке арендодателем годового размера арендной платы за земельный участок предусматривается в договорах аренды земельных участков в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В ст. 424 ГК РФ отражено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № передан Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска ООО «СибСпецРемонт» на основании договора аренды № 215 от 28.05.2019 на срок с 17.04.2019 по 16.04.2022.

По условиям договора аренды 215 от 25.08.2019 арендатор обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 составляет 24 737 142,78 руб.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 1180.1-ЗУ/22 от 18.04.2022, выполненный ООО «Оценочная компания «ПаритетЪ», из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300299:760 по состоянию на 01.01.2020 составляет 11 930 700 руб.

На основании определения Красноярского краевого суда от 14.07.2022 по ходатайству представителя административного ответчика Правительства Красноярского края, сомневавшегося в обоснованности представленного отчета об оценке, была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «АНКРА» ФИО3

03.10.2022 эксперт ФИО3 направила в суд экспертное заключение №002/Э, согласно которому экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300299:760 в размере 12 836 500 рублей.

Административным ответчиком Правительством Красноярского края заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, поскольку в экспертном заключении ООО «АНКРА» ФИО3 отсутствует раздел анализа рыночной информации. Отсутствует анализ цен, анализ ценообразующих факторов, отсутствуют выводы по результатам анализа. Кроме того, отсутствует анализ возможности применения различных подходов и отсутствует обоснование выбора подхода при проведении оценки. Отсутствует описание процедуры согласования результатов, полученных различными подходами к оценке и определения итоговой величины стоимости объекта оценки или признания в качестве итоговой величины результата одного из подходов. Отсутствует раздел, содержащий основные факты и выводы. Также, на скиншотах объявлений использованных объектов аналогов не указаны даты публикации объявлений.

На основании определения Красноярского краевого суда от 16.11.2022 по ходатайству представителя административного ответчика Правительства Красноярского края была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России.Согласно экспертному заключению № 2912/6-4 от 19.12.2022 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 15 906 622 рублей.

Также экспертом установлено, что отчет об оценке № 1180.1-ЗУ/22, выполненный оценщиком ООО «Оценочная компания «ПаритетЪ» не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки. Оценщиком, составившим отчет об оценке, допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4, выводы судебной экспертизы подтвердил, дал мотивированные ответы на все поставленные перед ним вопросы, которые полностью согласуются с исследовательской частью экспертного заключения и с выводами экспертизы. Экспертом аргументирован выбор для оценки в качестве объектов-аналогов одних объектов недвижимости и не принятия в качестве объектов-аналогов других, обосновано применение тех или иных корректировок, объяснены мотивы отказа от применения корректировок, указаны источники используемой информации.

Согласно ч. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным об оценочной деятельности.

Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с п. 7 Федеральных стандартов оценки N 1 (далее - ФСО) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО N 1).

Как разъяснено в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" (утверждены распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р) (далее – Методических рекомендаций), рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Согласно Методическим рекомендациям, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее – ФСО №7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с пп. «д» п. 22 раздела VII ФСО N 7, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В соответствии с пп. «д» п. 23 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, проведение оценки включает этап составления отчета об оценке.

Согласно п. 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (далее – ФСО №3), отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (п. 4 ФСО №3).

В соответствии с п. 5 ФСО №3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Заключение эксперта содержит ответы на поставленные перед ним вопросы, мотивированно, обоснованно, достаточно ясно и полно, в нем содержатся однозначные выводы по поставленным вопросам; материалы, положенные в его основу, в заключении перечислены. Ответы эксперта понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными.

Каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в материалы дела сторонами не представлено.

Доводы представителя Правительства Красноярского края о том, что данное заключение не может считаться допустимым доказательством величины рыночной земельного участка, поскольку экспертом не верно применены корректировки на наличие инженерных коммуникаций, не принимаются судом, поскольку представленные ответчиком документы об отсутствии у объектов аналогов инженерных коммуникаций на 2017 год, не подтверждают отсутствие инженерных коммуникаций у объектом аналогов на дату оценки спорного объекта недвижимости.

Из содержания судебного экспертного заключения усматривается, что эксперт ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России при проведении судебной экспертизы руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Все выводы эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Экспертиза назначалась непосредственно судом на основании мотивированного ходатайства стороны административного ответчика. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

У суда нет оснований ставить под сомнение заключение эксперта ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России.

С учетом изложенного, поскольку, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка не соответствуют действительной рыночной стоимости этого объекта затрагивает права административного истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300299:760 должна быть определена исходя из выводов экспертного заключения № 2912/6-4 от 19.12.2022, выполненного ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России.

Вместе с тем, учитывая, что Приказом министерства экономики и регионального развития Красноярского края от 11.11.2022 N 5н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Красноярского края" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Красноярского края, по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300299:760, рыночная стоимость земельного участка должна быть определена по состоянию на 01.01.2020 сроком до 31.12.2022.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300299:760 следует считать 27.04.2022 – дату направления административного искового заявления в Красноярский краевой суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сибспецремонт» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости – 15 906 622 рубля, определенной по состоянию на 01.01.2020, сроком по 31.12.2022.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 27.04.2022.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Председательствующий М.М. Славкин

Дата изготовления решения в окончательной форме: 26.04.2023.