Решение по делу № 2-3562/2025 от 26.09.2025 - о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделок.

Дело № 2-3562/2025

УИД 27RS0004-01-2025-003815-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 июля 2025 года г.Хабаровск

Индустриальный районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи - Ефимкиной К.Г.,

при помощнике судьи - Ефремове А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Прокурора Центрального района города Хабаровска, действующего в интересах муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» к Администрации г.Хабаровска в лице департамента муниципальной собственности, ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Центрального района г.Хабаровска, действующий в интересах муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» обратился в суд с иском к Администрации г.Хабаровска в лице департамента муниципальной собственности, ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и департаментом муниципальной собственности г.Хабаровска недействительным, применении последствий недействительности сделок в виде двухсторонней реституции путем возложении обязанности на ответчика ФИО1 возвратить администрации г.Хабаровска в лице департамента муниципальной собственности земельный участок, при этом администрацию г.Хабаровска в лице департамента муниципальной собственности обязать возвратить ФИО1 полученные по договору купли-продажи денежные средства в размере 1 089 474 рубля 58 копеек.

В обоснование требований указал, что 08.02.2013 между ФИО1 и департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2194 кв.м.. В последующем на основании заявления, между ФИО1 и департаментом был заключен договор купли-продажи земельного участка № от 13.05.2022, согласно которого земельный участок, с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 2194 кв.м. продан за плату в размере 1 089 474 рубля 58 копеек без торгов в собственность ФИО1, под нежилое здание – мастерской, с кадастровым номером: № площадью 107.1 кв.м.. Возможность продажи земельного участка без поведения торгов предусмотрена положениями п.2 ст.39.9 ЗК РФ. При этом, из установленного порядка указанной нормой права следует, что реализация исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, которым обладает собственник зданий и сооружений, расположенных на этом земельном участке связывается законом с установлением границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации таких объектов недвижимого имущества. В соответствии с положениями решения Хабаровской городской Думы № 211 от 21.05.2022 «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск» земельный участок с кадастровым номером № расположен в функциональной зоне ЦО-1, максимальный процент застройки в границах которой, на момент заключения договора купли-продажи составлял 60. Учитывая процент застройки, площадь земельного участка, подлежащая предоставлению в собственность ФИО1 под размещение нежилого объекта составляет 178,5 кв.м. Минимальная предельная площадь земельного участка в зоне ЦО-1 составляет 800 кв.м. Департаментом при рассмотрении заявления ФИО1 при заключении договора купли-продажи земельного участка от 13.05.2022 не учтена возможность формирования самостоятельного земельного участка площадью 800 кв.м., при этом, мотивированное обоснование необходимости использования оставшейся площади земельного участка в размере 1394 кв.м не приводилась. Таким образом, истец полагает, что приобретение ответчиком ФИО1 земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь здания, расположенного на нем, направлено на обход законодательно установленных процедур приобретения земельных участков с торгов, что не соответствует целям земельного законодательства и нарушает публичные интересы городского округа «Город Хабаровск».

Учитывая изложенное, прокурор полагает, что договор купли-продажи земельного участка, площадью 2194 кв.м. под объектами недвижимого имущества, заключенный 13.05.2022 между городским округом «Город Хабаровск» в лице департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска и ФИО1 является ничтожным. Обращаясь с иском в суд просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2194 кв.м., заключенный 13.05.2022 между городским округом «Город Хабаровск» в лице департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска и ФИО1, применить последствия недействительности сделок в виде двухсторонней реституции путем обязания ФИО1 возвратить администрации г.Хабаровска в лице департамента муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 2194 кв., департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска возвратить ФИО1 денежные средства в размере 1089474 рубля 58 копеек.

Определением суда от 14.07.2025, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация г. Хабаровска.

В судебном заседании представитель истца Прокурора Центрального района города Хабаровска - Седракян А.Т., поддержал исковые требования по доводам, изложенным в иске. Просил суд требования удовлетворить, поскольку ФИО1 при подаче заявления, как лицо, претендующее на предоставление земельного участка, не доказал, что земельный участок заявленной площади, на котором расположены принадлежащий ему объект недвижимого имущества, необходим в площади превышающей объект недвижимости для его эксплуатации. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, поэтому прокурором заявлен настоящий иск.

Представитель ответчика, третьего лица, администрации г.Хабаровска в лице департамента муниципальной собственности ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала относительно доводов иска. Представила суду письменный отзыв на исковое заявление, в котором указала о пропуске срока исковой давности истцом предусмотренного положениями п.1 ст.181 ГК РФ и п.3 ст.166 ГК РФ, а также просила в требованиях отказать. Дополнительно суду пояснила, что расчет выкупной стоимости произведен в соответствии с п.2 ст.39.4 Земельного кодекса РФ, п.2 постановления Правительства Хабаровского края от 28.10.2015 № 354-пр «Об утверждении Порядка определения цены земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории Хабаровского края, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов» в размере кадастровой стоимости земельного участка и составил 1.089.474,58 руб. Несоответствие площади земельного участка площади объекта недвижимости в качестве основания для отказа в его предоставлении в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено. Согласно п.1.2 Положения о департаменте муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, утвержденного решением Хабаровской городской думы от 29.11.2016 № 452, департамент является органом администрации г.Хабаровска осуществляющим в пределах своих полномочий управление и распоряжение земельными участками, являющимися муниципальной собственностью, и земельными участками на территории города, государственная собственность на которые не разграничена. В соответствии с п.2.2. Положения департамент от имени города выступает арендодателем земельных участков, являющихся муниципальной собственностью, а также земельных участков на территории города, государственная собственность на которые не разграничена, заключает договоры купли-продажи муниципальных земельных участков, а также земельных участков на территории города, государственная собственность на которые не разграничена. В соответствии с постановлением администрации г.Хабаровска от 01.02.2013 № 344 земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2194 кв.м., был предоставлен департаментом ФИО1 по договору аренды № от 08.02.2013 для использования под здание мастерской. Указанный договор аренды был расторгнут от 13.05.2022 в связи с выкупом земельного участка. В соответствии с пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения собственниками таких зданий сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст.39.20 ЗК РФ. На основании пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ и заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ между департаментом и ФИО1 заключен договор купли –продажи № от 13.08.2022 земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2194 кв.м., под нежилое здание мастерской. Территория в границах которой расположен земельный участок обеспечена документацией по планировке территории (проектом межевания), утвержденной постановлением администрации г.Хабаровска от 22.06.2022 № 2085. Согласно указанному проекту межевания образование более одного земельного участка на спорной территории не предусмотрено, между тем указанный земельный участок подлежит перераспределению с увеличением его площади еще на 697 кв.м. Также не предоставляется возможным образование более одного земельного участка на спорной территории по причине отсутствия доступа к одному из участков, что приведет к нарушению п.4 ст.11.9 ЗК РФ. Согласно действующим Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденными решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 № 211 земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне центра обслуживания и коммерческой активности ЦО-1. Пределы размеры земельных участков территориальной зоне ЦО-1 от 800 кв.м до 120000 кв.м., что свидетельствует о том, что земельный участок предоставленный ФИО1 в размере 2194 кв.м. соответствует предельным размерам предусмотренной для данной территориальной зоны. При этом правилами не установлен минимальный процент застройки земельного участка, в том числе в территориальной зоне ЦО-1. В связи с этим доводы прокурора о продаже земельного участка по льготной цене несостоятельны, поскольку опровергаются фактическими обстоятельствами. Единственным доводом прокурора о незаконности предоставления спорного земельного участка является его предоставление, по мнению прокурора, в размере площади свыше, чем необходимо в соответствии с установленным нормами под расположенные на нем объекты недвижимости для их эксплуатации по потребности. Вместе с тем, полагает, что прокурор ошибочно связывает потребность в площади земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости. Обращаясь с иском в суд об оспаривании сделки, прокурором должны быть доказаны обстоятельства и доводы незаконности, на которые он ссылается. Доказательств необоснованности представленной площади земельного участка для эксплуатации расположенного на нем объекта капитального строительства прокурором не представлено. Кроме того, обращаясь с указанным иском в суд истец обратился действуя в интересах муниципального образования городской округ «Город Хабаровск», тогда как муниципальное образование городской округ «Город Хабаровск» в лице администрации г.Хабаровска не согласно с требованиями прокурора.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте судебного разбирательства дела надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя в суд. Представил заявление о рассмотрении дела без его участия. В соответствии с п.3 ст.167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившегося ответчика.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании по доверенности, возражал относительно доводов искового заявления и просил в иске отказать. Пояснил суду, что несоответствие площади земельного участка площади объекта недвижимости принадлежащего на праве собственности ФИО1 в качестве основания для отказа в его предоставлении в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено. Правилами землепользования и застройки, установлено, что испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне ЦО-1, в которой максимальный размер земельного участка составляет 120 000 кв.м. В связи с изложенным основания для отказа в приобретении земельного участка, поставленного на кадастровый учет, сформированной площадью, ранее предоставляемого в аренду, предусмотренные положениями Земельного кодекса, отсутствуют. Также, согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее -Федеральный закон № 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным федеральным законом сведений. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, а также сведений о виде их разрешенного использования (часть 7 статьи 1, пункт 4 части 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ). Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, на основании, в том числе законно сформированного и поставленного на кадастровый учет объекта недвижимости. Как усматривается из материалов дела, исковое заявление подано к ФИО1, как к физическому лицу. При этом, ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ является Индивидуальным предпринимателем, основной вид деятельности - Производство готовых текстильных изделий, кроме одежды. Спорный земельный участок до заключения договора купли-продажи был предоставлен ФИО1 на праве аренды именно с указанными характеристиками. Содержащиеся в Едином государственном реестре сведения о земельном участке никем не оспаривались и в силу закона признаются достоверными. Согласно заключения по результатам обследования в натуре территории земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок имеет установленные границы, вид разрешенного использования «Под здание мастерской», вся его площадь предназначена для ведения производственной деятельности мастерской и для сопутствующих строений, имеющих отношение к мастерской. Прокурором неверно определена территориальная зона (ЦО-1), в которой расположен земельный участок согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденным решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 № 211. Территория, в границах которой расположен земельный участок, обеспечена документацией по планировке территорий - проектом межевания, утвержденным постановлением администрации г. Хабаровска. ФИО1 является добросовестным приобретателем и приобрел земельный участок на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ На момент совершения сделки право собственности ФИО1 на здание зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Информация о наличии ограничений и обременении на указанные объекты недвижимости отсутствовала согласно сведениям ЕГРН. Кроме этого, орган местного самоуправления при заключении договора купли-продажи с ФИО1 выступал не только как сторона по гражданско-правовой сделке, но и как уполномоченный в соответствии с Земельным кодексом РФ орган публичной власти, осуществляющий проверку законности и обоснованности предоставления земельного участка в собственность, в соответствии с установленными Земельным кодексом РФ процедурой предоставления земельных участков публичной собственности, перечнем необходимых для предоставления земельных участков документов, предъявляемых заявителями, основаниями для отказа органом в предоставлении земельного участка. Таким образом, приобретая земельный участок ФИО1., который приобрел его у органа публичной власти, наделенного полномочиями по проверке оснований для отказа в предоставлении земельного участка, то есть правомерность приобретения права заявителем на земельный участок без торгов. Кроме этого, прокурором не учитывается, что ранее спорный указанный земельный участок предоставлялся ФИО1 по договору аренды достаточно длительный период времени. Договор купли-продажи № от 13.05.2022 земельного участка не может являться ничтожной сделкой, так как заключение указанного договора не нарушает публичные интересы или интересы третьих лиц.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, извещалось о дате и времени судебного разбирательства дела судом надлежащим образом. В соответствии с п.3 ст.167 ГПК РФ, суд определил возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

Заслушав в судебном заседании пояснения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, оценив и исследовав письменные материалы дела в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом при рассмотрении настоящего спора, ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, мастерская инв. № литер А, А1, этажность 1, площадью 107,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> на основании решения Индустриального районного суда г.Хабаровска от 09.11.2006.

В период с 09 ноября 2006 года по 2012 год земельный участок, площадью около 2400,8 кв.м. в Индустриальном районе по адресу: <адрес> в г.Хабаровске использовался ФИО1 под нежилое здание (мастерская) и им вносилась плата за пользование земельным участком.

Судом установлено, что в 2013 году представитель, действующий в интересах ФИО1, обратился в Департамент муниципальной собственности Администрации г.Хабаровска с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым 08.02.2013 был заключен договор аренды земельного участка № о предоставлении ФИО1 во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером №, относящийся к категории земель населенных пунктов, согласно кадастровому паспорту земельного участка, по адресу: <адрес>, площадью 2194,0 кв.м. для использования под здание мастерской, сроком на период с 08.02.2013 по 07.02.2018.

21.04.2022 ФИО1 подано заявление (вх.№) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность за плату на основании пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ, указав о том, что на указанном земельном участке находится здание, сооружение - мастерская принадлежащая ему на праве собственности с кадастровым номером №.

22.04.2022 Департаментом муниципальной собственности Администрации г.Хабаровска проведено обследования земельного участка, по результатам которого составлен акт что на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> расположено здание мастерской, металлические гаражи, навесы.

Согласно содержащимся сведениям в выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 26.04.2022 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> составляла 1089474,58 рублей.

13.05.2022 между департаментом и ФИО1 был заключен договор купли продажи № земельного участка в собственность, из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером № площадью 2194,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, за плату для использования под нежилое здание мастерской стоимостью 1089474 рубля 58 копеек.

Впоследствии на основании заключенного между сторонами договора купли продажи от 13.05.2022 спорного земельного участка по соглашению сторон договор аренды земельного участка № от 04.12.2018 был расторгнут.

Как следует из действующих Правил землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденных решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 № 211 (в редакции от 18.02.2025 № 203) земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне центра обслуживания и коммерческой активности ЦО-1. Пределы размеры земельных участков территориальной зоне ЦО-1 от 800 кв.м до 120000 кв.м..

Прокурор, обращаясь в суд с настоящим иском, ссылался на то, что договор купли-продажи земельного участка № от 13.05.2022, площадью 2194,0 кв.м., под объемами недвижимого имущества 107,1 кв.м., заключенный между городским округом «Город Хабаровск» в лице департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ФИО1 является ничтожным.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 ГК РФ).

Пунктами 1, 2 ст.167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату или договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса (подпункт 6).

В силу пункта 1 статьи 39.20 указанного Кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельных участков без проведения торгов предусмотрен ст. 39.17 ЗК РФ. В соответствии с подп. 3 п. 5 указанной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. N 935-0, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Из названных норм закона следует, что реализация исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, которым обладает собственник зданий и сооружений, расположенных на этом земельном участке, связывается законом с установлением границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации таких объектов недвижимого имущества.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Таким образом, с учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Как следует из материалов дела и установлено судом при рассмотрении настоящего спора, при заключении оспариваемой сделки органом муниципальной власти учтено, что ФИО1 является собственником с 22.12.2006 года объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № (№), расположенного по адресу: г<адрес>, 36 площадью 107,1 кв.м, который расположен на земельном участке в испрашиваемой площади - 2194 кв.м.

Судом установлено, что спорный земельный участок использовался ФИО1 в период с 2006 по дату заключения договора купли-продажи, при этом им вносилась плата за пользование земельного участка, указанный участок использовался в качестве обособленной территории, где расположены не капитальные строения используемые для хранения материалов при изготовлении товаров и изделий, место для того чтобы подрядная организация имела возможность осуществлять вывоз бытового мусора, парковка для покупателей. При этом, в пределах данного земельного участка имеется единый въезд и выезд с территории, что не позволяет его разграничить (произвести размежевание) на несколько самостоятельных земельных участков, которые могли бы использоваться имея свой выезд и выезд.

Согласно представленного заключения кадастрового инженера ФИО4 САО «Объединение кадастровых инженеров» (№ квалификационного аттестата кадастрового инженера №, регистрация в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность №) по результатам обследования в натуре территории земельного участка с кадастровым номером № (обоснование площади земельного участка, предоставляемого для эксплуатации объекта недвижимости) произведено обследование 24.06.2025 в натуре земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по результатам которого установлено, что по результату геодезических работ фактическое местоположение границ земельного участка № смежных земельных участков, определено расположение основного здания мастерской, вспомогательных строений (склады, навесы, гаражи) предназначенных для ведения деятельности мастерской. В ходе работ выявлено, что земельный участок располагается в тупике и с 3-х сторон ограничен смежными земельными участками. В центре земельного участка располагается основание (фундамент) реконструируемой мастерской (идет восстановление здания после пожара). По периметру земельного участка располагаются вспомогательные строения: с северной стороны навесы для сохранности автомобильного транспорта, с восточной стороны капитальное здание литер Б (гараж) и склад, с южной стороны склады материалов, автомобильная эстакада и временный цех на период восстановления основного здания мастерской, общая площадь застройки земельного участка составляет 440 кв.м. В пределах земельного участка образование нового смежного земельного участка как самостоятельного объекта недвижимости невозможно. Общая площадь застройки земельного участка составляет 440 кв.м., территория используется в полном объеме как под расположение строений для мастерской так и для осуществления проезда от строений до строений.

Согласно действующим Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденными решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 № 211 (в редакции от 18.02.2025 № 203) земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне центра обслуживания и коммерческой активности ЦО-1. Пределы размеры земельных участков территориальной зоне ЦО-1 от 800 кв.м до 120000 кв.м..

Исходя из требований земельного и градостроительного законодательства, санитарных и строительных норм и правил, учитывая назначение и функциональное использование земельного участка с кадастровым номером № по <адрес>, в г.Хабаровске Индустриальный район нормативный размер земельного участка, необходимый для использования расположенного на нем объекта недвижимости по целевому назначению соответствует фактическому размеру земельного участка в пределах 2194 кв.м.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, статья 271 Гражданского кодекса РФ).

При этом собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен документально обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере.

Таким образом, определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ земельного участка без проведения торгов производится исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Судом при рассмотрении настоящего спора установлено наличие имеющегося доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях, которым является заключение кадастрового инженера САО «Объединение кадастровых инженеров».

Данное заключение кадастрового инженера САО «Объединение кадастровых инженеров» принимается судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего необходимость использования земельного участка в испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях, достоверность заключение не оспорена и оно соответствует положениям ст. 86 ГПК РФ.

Требования статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации указывает в качестве обязательного условия приобретения в собственность земельного участка наличие расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности. В то же время, каких-либо иных условий данная норма не содержит.

Как следствие этому, с учетом имеющихся доказательств необходимости использования земельного участка в размере, значительно превышающем площадь расположенного на нем объекта недвижимости, между сторонами Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ФИО1 заключена на законных основаниях возмездная сделка - договор купли-продажи № от 13.05.2022 земельного участка, по условиям которого покупатель приобрел в собственность за плату без проведения торгов испрашиваемый земельный участок по кадастровой стоимости.

Учитывая вышеизложенное, исходя из совокупного анализа вышеприведенных норм земельного и гражданского законодательства в их системной взаимосвязи следует, что при предоставлении в собственность земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать функциональное использование земельного участка исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и площадь участка должна быть соразмерна площади объектов недвижимости, что подтверждено документально, суд приходит к выводу, что превышение размера земельного участка размеру площади объекта недвижимости, для эксплуатации которого приобретен участок не является в данном конкретном случае основанием для призвания сделки ничтожной.

Суд приходит к выводу о том, что прокурор, обращаясь в суд с настоящим иском, не представил доказательств, свидетельствующих о том, что площадь спорного земельного участка – 2194,0 кв.м. не является объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего ФИО1, а также что указанный земельный участок был продан по заниженной стоимости, что возможно образование нового смежного земельного участка как самостоятельного объекта недвижимости.

При этом площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Однако каких-либо доказательств, опровергающих имеющиеся в материалах дела заключение кадастрового инженера истцом не представлено в обоснование исковых требований.

Прокурором в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено допустимых доказательств нарушения публичного интереса при заключении договора купли-продажи земельного участка № от 13.05.2022, а также, что сделка с государственной землей совершена в обход установленного порядка.

Как следствие установленным обстоятельствам, суд не находит правовых оснований для признания договоров купли-продажи № от 13.05.2022 земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделок, в результате чего, требования истца не подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями ст.27 АПК РФ, арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.

Согласно выписке из ЕГРИП ответчик ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя в Управлении Федеральной налоговой службы по Хабаровскому краю, основным видом деятельности - производство готовых текстильных изделий, кроме одежды, дополнительного вида деятельности производство прочих комплектующих и принадлежностей для автотранспортных средств, техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств.

Далее судом установлено, что между Департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровск и ФИО1 заключались действуя как физическое лицо, без указания необходимости оформления коммерческих отношений (экономических).

Арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно положений ст.22 ГПК РФ, суды рассматривают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к компетенции арбитражных судов.

В соответствии с ч.1 ст.47 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 33 ГПК РФ, суд передает дело на рассмотрение другого суда, если при рассмотрении дела выявилось, что оно было принято к производству с нарушением правил подсудности.

Арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Вместе с тем, как установлено судом настоящий спор не является экономическим спором, связанным с осуществлением ответчиком ФИО1 предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, принимая во внимание характер спорных правоотношений, требования ст.27 АПК РФ и 22 ГПК РФ, данное дело подсудно Индустриальному районному суду г. Хабаровска и было принято к производству суда с соблюдением правил подсудности.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 181 ГК РФ специальные сроки исковой давности по недействительным сделкам составляют 3 года для требований о признании ничтожной сделки недействительной и 1 год для требований о признании оспоримой сделки недействительной.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом, срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 74).

В данном случае, из исковых требований следует, что оспариваемая прокуратурой сделка является ничтожной, как посягающей на публичные интересы, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, а также права неопределенного круга лиц (пункт 2 статьи 168 ГК РФ), следовательно, иск подан прокуратурой в пределах давностного срока, в соответствии с положениями пункт 1 статьи 181 ГК РФ. Довод представителя ответчика о пропуске прокурором срока исковой давности на основании вышеизложенного подлежит отклонению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Прокурора Центрального района города Хабаровска, действующего в интересах муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» к Администрации г.Хабаровска в лице департамента муниципальной собственности, ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделок, – отказать.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья К.Г. Ефимкина

Мотивированный текст решения изготовлен 26.09.2025