Дело №3а-65/2022

УИД 68OS0000-01-2022-000002-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 октября 2022 года г.Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ледовских И.В.,

при секретаре Дмитриевой Е.М.,

с участием представителя административного ответчика Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – ТОГБУ «ЦОКСОН») и заинтересованного лица Комитета по управлению имуществом Тамбовской области ФИО1, представителя заинтересованного лица администрации г.Тамбова Тамбовской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» к ТОГБУ «ЦОКСОН» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Тандер» (далее – АО «Тандер») обратилось в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным иском, указав, что кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером *** превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком ФИО3 в отчете № К/21-48-7 от 21 мая 2021 года в размере 87 812 000 руб., что влечет увеличение размера подлежащего оплате земельного налога.

Для установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости АО «Тандер» обращалось в ТОГБУ «ЦОКСОН», в чем решением последнего № ОРС-68/2021/000654 от 17 ноября 2021 года отказано со ссылкой на наличие ошибок в отчете об оценке, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости.

Не соглашаясь с данным решением, АО «Тандер» просило признать его незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 года согласно отчету оценщика в размере 87 812 000 руб.

В письменном заявлении от 29 сентября 2022 года представитель административного истца ФИО4. уточнил административные исковые требования в части размера рыночной стоимости земельного участка, которую просил установить в качестве кадастровой с учетом результатов проведенной по делу повторной экспертизы, составляющей 89 375 000 руб.

Представитель административного ответчика ТОГБУ «ЦОКСОН» и заинтересованного лица Комитета по управлению имуществом Тамбовской области ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного искового заявления, считая оспариваемое решение законным и обоснованным. Разрешение требований в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости участка по результатам повторной экспертизы оставляла на усмотрение суда, пояснив, что замечаний к экспертному заключению не имеет.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Тамбов Тамбовской области в судебном заседании пояснил, что поддерживает позицию административного ответчика, просил отказать в удовлетворении иска.

Другие участвующие в деле лица, чья явка не признавалась судом обязательной, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области в своем заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствие, оставляя решение вопроса об удовлетворении заявленных требований на усмотрение суда.

В связи с этим, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В частности, статьей 22.1 названного Федерального закона определен порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и постановления администрации Тамбовской области от 2 декабря 2020 года № 976 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Тамбовской области с 1 января 2021 года в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что за административным истцом зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под зданием гипермаркета, площадью 25 000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание котельной. Почтовый адрес ориентира: ***.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является в том числе земельный налог.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Являясь сособственником вышеуказанного земельного участка и налогоплательщиком земельного налога, исчисляемого в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации от кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обладает правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Кадастровая стоимость рассматриваемого участка утверждена по состоянию на 1 января 2018 года приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 30 ноября 2018 года № 854 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Тамбовской области» в размере 106 936 000 руб.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ порядок, 20 октября 2021 года административный истец обратился в ТОГБУ «ЦОКСОН», одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним согласно названной норме закона, постановлению администрации Тамбовской области от 27 декабря 2016 года № 1543 «О создании ТОГБУ «ЦОКСОН»», п.2.4 Устава ТОГБУ «ЦОКСОН», и которое с учетом характера спорных правоотношений является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

К заявлению об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет оценщика ФИО3 № К/21-48-7 от 21 мая 2021 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 21 мая 2021 года составила 87 812 000 руб.

Решением ТОГБУ «ЦОКСОН» № ОРС-68/2021/000654 от 17 ноября 2021 года отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по следующим причинам: допущены расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка; нарушены требования законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (положения Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 5, 8з Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценки» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299), пунктов 10,11а,11б,11в,11г,11д, 22б, 22в Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Для оценки правомерности выводов в решении ТОГБУ «ЦОКСОН» относительно представленного отчета оценщика, определением суда от 24 февраля 2022 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости земельного участка на дату его оценки.

Согласно заключению № 338/14-4 от 1 апреля 2022 года, выполненному экспертами ФБУ Липецкая лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО5 и ФИО6, вышеуказанный отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в том числе учитывая причины, послужившие основанием для принятия ТОГБУ «ЦОКСОН» решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости №ОРС-68/2021/000654 от 17 ноября 2021 года; экспертом выявлены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки; информация, использованная оценщиком, не является достаточной, а именно имеются несоответствия: пункту 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО ***)», пунктам 11 и 22б Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)». По расчету экспертов рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 21 мая 2021 года составляет 100 000 000 руб.

Проанализировав данное экспертное заключение, суд подвергает сомнению обоснованность и правильность расчета экспертов ФИО5 и ФИО6 рыночной стоимости объекта оценки, учитывая в частности исследование экспертами лишь части доступной информации и противоречие расчета рыночной стоимости методологии оценочной деятельности, выразившееся в применении информации об объектах-аналогах, несопоставимых с объектом оценки по своей площади, что является одним из важных ценообразующих факторов, влияющих на окончательный вывод о рыночной стоимости объекта оценки, а также в отсутствие корректировки на отличающийся вид разрешенного использования объектов-аналогов.

Указанные обстоятельства не позволяют согласиться с выводами экспертов ФИО5 и ФИО6 об итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Учитывая данные обстоятельства, определением суда от 24 мая 2022 года по делу назначена повторная судебная экспертиза на основании статьи 83 КАС РФ, по результатам которой получено заключение эксперта ФБУ Пензенская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО7 от 14 сентября 2022 года № 1262/2-4, в котором содержатся выводы о том, что отчет оценщика ФИО3 № К/21-48-7 от 21 мая 2021 года, с учетом причин, послуживших основанием для принятия ТОГБУ «ЦОКСОН» решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости №ОРС-68/2021/000654 от 17 ноября 2021 года, указанных в разделе V названного решения, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 21 мая 2021 года составила 89 375 000 руб.

Оценив заключение эксперта ФИО7 в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и обладающим правом на проведение подобного рода исследования и соответствующей квалификации, имеющим высшее образование, продолжительный стаж работы по специальности.

Порядок проведения экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения ФИО7 отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 КАС РФ.

Экспертное заключение ФИО7 содержит ответы на поставленные судом вопросы, все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости объектов оценки, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

При исследовании отчета оценщика экспертом в частности установлено, что оценщиком неверно применен коэффициент для земельного участка под индустриальную застройку, анализ рынка проведен формально и с многочисленными нарушениями, в расчете использовались объекты аналоги из сегмента рынка, который не совпадает с сегментом рынка объекта исследования, корректировка на вид использования не применена, объем доступных оценщику рыночных данных в необходимом сегменте рынка отсутствует.

При проведении экспертной оценки, экспертом подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка земельного участка - под торгово-офисную застройку, к которому относится объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость.

Данным экспертом приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась сравнительным подходом, при котором был проведен анализ рынка земельных участков и подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристиках сопоставимы с объектом оценки, поскольку все они относятся к землям населенных пунктов, расположены в г. Тамбове.

По отличным от объекта оценки ценообразующим факторам объектов-аналогов экспертом введены необходимые корректировки, в частности: на возможность торга, местоположение, площадь, характер использования.

В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного и доходного подходов.

Оснований для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, судом не установлено, учитывая, что экспертное заключение является полным, ясным и обоснованным, и участниками процесса не оспорено. Напротив, административный истец выразил с ним свое согласие, уточнив предъявленные требования.

Размер рыночной стоимости, определенной экспертом ФИО7 не оспаривается и административным ответчиком.

Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную в экспертном заключении ФИО7, как и доказательств иной рыночной стоимости земельного участка лицами, участвующими в деле, в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС РФ, суду не представлено.

Проанализировав в совокупности с другими доказательствами названное экспертное заключение, подтвердившее, как и первоначальное экспертное заключение, несоответствие отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд считает, что оспариваемое решение ТОГБУ «ЦОКСОН» является законным и не подлежащим отмене, принято уполномоченным бюджетным учреждением и с соблюдением порядка и срока принятия такого решения.

Согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, и в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 КАС РФ; резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В связи с чем, отказывая в признании незаконным решения бюджетного учреждения, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном экспертом ФИО7, то есть в 89 375 000 руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административное исковое заявление акционерного общества «Тандер», поданное в Тамбовский областной суд 10 января 2022 года, после обращения 20 октября 2021 года в ТОГБУ «ЦОКСОН», удовлетворить в части требования, предъявленного к ТОГБУ «ЦОКСОН» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 21 мая 2021 года в размере 89 375 000 руб.

В остальной части административное исковое заявление акционерного общества «Тандер» – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Ледовских И.В.

Мотивированное решение изготовлено 12 октября 2022 года.

Судья Ледовских И.В.