УИД 77OS0000-02-2024-005175-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 декабря 2025 года г. Москва

Московский городской суд в составе:

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Мелихове М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-136/2025 по административному исковому заявлению ООО «ТВК «ТИШИНКА» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ТВК «ТИШИНКА» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить по состоянию на 01.01.2023 г. кадастровую стоимость в размере рыночной в отношении следующих объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004014:4422, расположенного по адресу г. Москва, Тишинская площадь, д.1, стр. 1, пом. 1/1 в размере рыночной 1 016 760 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004014:4423, расположенного по адресу г. Москва, Тишинская площадь, д.1, стр. 1, пом. 2/1 в размере рыночной 857 610 000 рублей.

В обоснование требований истец указал на то, что является собственником объектов недвижимости, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости их рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

Суд в открытом судебном заседании, выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО «ТВК «ТИШИНКА» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004014:4422, расположенного по адресу г.Москва, Тишинская площадь, д.1, стр. 1, пом. 1/1, нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004014:4423, расположенного по адресу г. Москва, Тишинская площадь, д.1, стр. 1, пом. 2/1.

По состоянию на 01.01.2023 года в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004014:4422 установлена кадастровая стоимость в размере 2 399 396 214,85 руб., в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004014:4423 установлена кадастровая стоимость в размере 1 493 030 617,96 руб.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 14 февраля 2024 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объекта недвижимости отчет, составленный ООО ГК «ПраймАудит».

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ».

Согласно заключению ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ» отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

По состоянию на 01.01.2023 год рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004014:4422 составляет 2 167 860 000 руб.; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004014:4423 составляет 1 341 698 000 рублей.

Административным истцом представлена рецензия НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов» на заключение ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ», а также нотариально заверенное заключение эксперта ООО «Бюро судебных экспертиз и оценки», в соответствие с которым по состоянию на 01.01.2023 год рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004014:4422 составляет 1 039 512 400 руб.; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004014:4423 составляет 757 771 400 рублей.

В связи с наличием сомнений в достоверности определенной экспертами ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ» рыночной стоимости объектов недвижимости, суд назначил по делу в отношении данного объекта повторную экспертизу, поручив ее проведение ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ».

Согласно заключению ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ» отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровым номером 77:01:0004014:4422 и 77:01:0004014:4423, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Поскольку оценщик ошибочно не корректировал объекты-аналоги на физическое состояние при определении рыночной стоимости объекта исследования, а также были использованы неактуальные данные для ряда объектов-аналогов.

По состоянию на 01.01.2023 год рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004014:4422 составляет 2 141 890 333 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004014:4423 составляет 1 645 928 782 рублей.

Оценивая заключения судебных экспертов и представленный истцом отчет об оценке, суд соглашается с выводами экспертов о том, что при проведении оценки специалистом ООО ГК «ПраймАудит» не верно подобраны объекты аналоги, несоответствующие по своим характеристикам объекту оценки, а также допущены ошибки при применении корректировок при проведении оценки рыночной стоимости объектов, что привело к занижению рыночной стоимости объектов недвижимости.

При изложенных обстоятельствах, суд не принимает в качестве доказательства рыночной стоимости отчет, подготовленный ООО ГК «ПраймАудит».

Оценивая по правилам ст. 84 КАС РФ заключение ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ», заключение ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ», а также заключение ООО «Бюро судебных экспертиз и оценки», суд приходит к выводу, что наиболее достоверно рыночная стоимость объектов оценки отражена в ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ», поскольку экспертом ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ» некорректно определена линия расположения объекта с кадастровым номером 77:01:0004014:4423, что сказалось на рыночной стоимости объекта оценки в сторону занижения. Суд полагает недостоверным заключение ООО «Бюро судебных экспертиз и оценки» относительно рыночной стоимости объектов оценки, поскольку экспертами указанной организации допущены ошибка в определении сегмента объекта оценки с кадастровым номером 77:01:0004014:4422, который квалифицирован как открытая наземная автостоянка (л.д 87 Т.3), тогда как согласно данным ЕГРП данный объект является нежилым помещением и даже в первоначальном заключении ООО Консалтинг Групп «Праймаудит» отнесен к офисно-торговому сегменту рынка. Указанная ошибка привела к подбору аналогов из другого (более дешевого) сегмента рынка и как следствие к занижению рыночной стоимости объектов оценки.

Судом также отклоняются доводы административного истца о недостаточности квалификации судебного эксперта.

Так, согласно ст. 12 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» государственным судебным экспертом является аттестованный работник государственного судебно-экспертного учреждения, производящий судебную экспертизу в порядке исполнения своих должностных обязанностей. Статьей 13 этого же Закона предусмотрено, что должность эксперта в государственных судебно-экспертных учреждениях может занимать гражданин Российской Федерации, имеющий высшее образование и получивший дополнительное профессиональное образование по конкретной экспертной специальности в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующего уполномоченного федерального государственного органа.

Проводивший исследование эксперт отвечает указанным квалификационным требованиям.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 1 января 2023 года. Эксперт был предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых нежилых помещений сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Доводы административного истца о допущенных экспертом ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ» ошибках объективными доказательствами по делу не подтверждены. Основания для проведения ещё одной повторной экспертизы суд не усматривает.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки наиболее точно отражена в заключении ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ», в связи с чем, полагает возможным установить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004014:4422 в размере рыночной 2 141 890 333 рубля.

В соответствии с ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как отмечено выше размер налога поставлен в зависимость от величины кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером 77:01:0004014:4423, размер которой, согласно заключению ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ» не превышает рыночную стоимость, в связи с чем, права административного истца в данной части не нарушены.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 14 февраля 2024 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Торгово-выставочный комплекс «ТИШИНКА» удовлетворить частично.

Установить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004014:4422 расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Пресненский площадь Тишинская дом 1 стр.1, помещение 1/1 в размере рыночной 2 141 890 333 рубля.

В удовлетворении требований административного истца об установлении по состоянию на 01.01.2023 год кадастровой стоимости в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004014:4423 расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Пресненский площадь Тишинская дом 1 стр.1, помещение 2/1, - отказать.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является 14 февраля 2024 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12 декабря 2025 года.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.