Решение по делу № 2-558/2025 от 21.02.2025 - о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-558/2025 21 февраля 2025 г.

49RS0001-01-2025-000204-02

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Магаданский городской суд Магаданской области в составе председательствующего судьи Ли А.В.,

при секретаре Ждановой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Магадане в помещении Магаданского городского суда Магаданской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Магаданский городской суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование требований указано, что между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение от 15.11.2021. Согласно п. 1.1 договора продавец обязался передать в собственность покупателя ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, представляющее собой нежилое помещение – магазин <данные изъяты>, а покупатель обязался принять долю в праве собственности на помещение и уплатить определенную договором денежную сумму.

Согласно п. 1.3 договора на момент заключения настоящего договора помещение никому не отчуждено, не заложено, не обещано, под арестом (запрещением) и в споре не состоит, ограничений в использовании не имеет.

Продавец обязан предупредить покупателя об известных ему как явных, так и скрытых недостатках помещения (п. 2.1.3 договора). Цена договора составила 2 500 000 руб. (п. 3.1 договора). Передача продавцом доли, равной ? в праве общей собственности на помещение и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи (приложение № 1). В акте фиксируются технические характеристики, параметры помещения на основании технической документации, недостатки (при наличии таковых), а также перечень документов, передаваемых покупателю (п. 4.2, п. 4.3 договора).

В силу п. 5.1 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством РФ.

15.11.2021 денежные средства в размере 2 500 000 руб. были переданы покупателем продавцу, что отражено в договоре. Также 15.11.2021 сторонами был подписан акт приема-передачи доли в праве на нежилое помещение, согласно которому продавец передал, а покупатель принял ? долю в праве общей долевой собственности на помещение.

Как выяснилось истцом в декабре 2024 г. нежилое помещение (а именно дом <адрес> на момент приобретения истцом права собственности на долю в помещении имел существенный недостаток – дом признан аварийным на основании постановления мэрии г. Магадана от 13.02.2019 № 336 «О признании многоквартирного жилого дома <адрес> аварийным и подлежащим сносу.

Также постановлением мэрии г. Магадана от 22.11.2024 № 4126-пм «Об изъятии земельного участка и объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд» было постановлено изъять для муниципальных нужд муниципального образования «Город Магадан» в связи с признанием многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу, земельный участок под домом и жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме.

Аварийным признается здание, у которого деформированы фундамент, стены, несущие конструкции, значительно повреждены его деревянные части, что может указывать на отсутствие несущей способности. Аварийное здание не подлежит ремонту. Его дальнейшая эксплуатация должна быть прекращена, поскольку находиться в нем небезопасно. Такое жилье должны либо снести, либо реконструировать.

Очевидно, что признание дома аварийным является существенным недостатком, о котором продавец обязан уведомить покупателя при продаже недвижимого имущества, при это ни до, ни при заключении договора ответчик не уведомил истца о наличии такого существенного недостатка продаваемого имущества.

В связи с тем, что приобретенное истцом имущество обладает статусом аварийного, это порождает массу ограничений в праве владения имуществом, включая возможность использования имущества по назначению, его улучшения, изменения назначения помещения, получения справедливой рыночной компенсации при изъятии помещения и др.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, просит суд признать недействительным договор купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение от 15.11.2021, заключенный между ФИО2 и ФИО1 в отношении ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение – магазин <данные изъяты>; применить последствия недействительности сделки путем взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 денежных средств в размере 2 500 000 руб., возврата ФИО1 ФИО2 ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение – магазин <данные изъяты>; взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 расходов на уплате государственной пошлины в размере 43 000 руб.

Определением суда от 15.01.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена мэрию г. Магадана.

Определением суда, зафиксированном в протоколе судебного заседания от 05.02.2025, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен департамент имущественных и жилищных отношений мэрии г. Магадана.

В судебном заседании истец и его представитель, ответчик и представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Истец и ответчик ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

До судебного заседания в материалы дела поступило заявление ФИО2 о признании исковых требований в полном объеме.

Суд, руководствуясь положениями частей 3, 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьями 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании статей 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом положения статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации указывают на то, что письменная форма договора предполагает составление документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения (п. 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2).

В силу положений статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. 2).

В ходе рассмотрения дела установлено, что 15.11.2021 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение - ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение – магазин <данные изъяты> (п. 1.1 Договора). На момент заключения договора помещение никому не отчуждено, не заложено, не обещано, под арестом (запрещением) и в споре не состоит, ограничений в использовании не имеет (п. 1.3 Договора).

По условиям указанного договора купли-продажи продавец принял на себя обязательства предупредить покупателя об известных ему как явных, так и скрытых недостатках помещения (п. 2.1.3 Договора).

Цена договора составила 2 500 000 руб. (п. 3.1 Договора). Согласно расписке ФИО2 на договоре купли-продажи денежные средства им получены в полном объеме.

Согласно пунктам 4.2, 4.3 Договора передача продавцом доли, равной ? в праве общей собственности на помещение и принятии ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами акту приема-передачи (Приложение № 1). В указанном п. 4.2 Договора Акте фиксируются технические характеристики, параметры помещения на основании технической документации, недостатки (при наличии таковых), а также перечень документов, передаваемых покупателю.

Как следует из акта приема-передачи от 15.11.2021 в соответствии с Договором продавец передал, а покупатель принял в собственность ? долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение – магазин <данные изъяты>. Техническое состояние помещения полностью удовлетворяет требованиям покупателя. Претензий у покупателя к продавцу по передаваемому помещению не имеется.

Право собственности ФИО1 на ? долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение зарегистрировано 13.01.2022 в ЕГРН.

Между тем, постановлением мэрии г. Магадана от 13.02.2019 № 336 многоквартирный жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, о чем покупателю ФИО1 не было известно на момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения.

30.10.2024 Первым заместителем мэра г. Магадана ФИО1 направлено требование № о сносе дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, которым ФИО1 предложено произвести собственными силами снос дома <адрес>, в котором находится принадлежащее ему на праве общей долевой собственности нежилое помещение в срок до 04.12.2024. Разъяснено, что в случае невыполнения требования о сносе дома в установленный срок, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию помещение, принадлежащее ФИО1 на праве собственности с выплатой возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества.

22.11.2024 мэрией г. Магадана вынесено постановление № 4126-пм, которым в связи с признанием многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу, постановлено изъять для муниципальных нужд муниципального образования «Город Магадан» земельный участок категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, по местонахождению ориентира, расположенного в границах участка, по адресу: <адрес>, а также объекты недвижимого имущества, в том числе нежилое помещение 1-15 общей площадью 178,5 кв.м, кадастровый номер №.

Установленные по делу обстоятельства ответчиком не оспаривались, в материалы дела поступило его заявление о признании исковых требований в полном объеме.

Согласно пунктам 1-3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (п. 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Согласно пункту 1 той же статьи, суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

В соответствии с пунктом 6 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что, если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статья 178 или 179 ГК РФ).

Установленные судом фактические обстоятельства заключения спорного договора купли-продажи доли нежилого помещения от 15.11.2021 и обстоятельства обнаружения недостатков в виде признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, о чем истец не знал на момент покупки, в своей совокупности свидетельствуют о том, что договор купли-продажи от 15.11.2021 заключен истцом под влиянием заблуждения в отношении предмета сделки, качеств продаваемого нежилого помещения, которые в действительности не позволяют использовать его по назначению, истец, произведший внешний осмотр дома соответственно обычаю делового оборота, не совершил бы сделку, если бы знал о действительном положении дел, и о наличии которых продавец не мог не знать, однако не сообщил истцу при заключении договора, в связи с чем суд приходит к выводу о признании договора купли-продажи недействительным (статья 178 ГК РФ), применив последствия недействительности сделки.

Из представленного в материалы дела чека от 26.12.2024 следует, что при подаче настоящего иска в суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 43 000 руб. 00 коп., что соответствует положениям подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

Поскольку исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, судебные расходы, понесенные истцом на уплату государственной пошлины, подлежат взысканию с ответчика в заявленном размере.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение от 15.11.2021, заключенный между ФИО2 и ФИО1 в отношении ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение – магазин <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО2 (паспорт: №) в пользу ФИО1 (паспорт: №) денежные средства в размере 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей, уплаченные по договору купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение от 15.11.2021.

Обязать ФИО1 (паспорт: №) возвратить ФИО2 (паспорт: №) ? долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение – магазин <данные изъяты>, приобретенную по договору купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение от 15.11.2021, после получения денежных средств в размере 2 500 000 рублей, уплаченных по данному договору.

Взыскать с ФИО2 (паспорт: №) в пользу ФИО1 (паспорт: №) расходы по уплате государственной пошлины в размере 43 000 (сорок три тысячи) рублей 00 копеек.

Настоящее решение является основанием для исключения Управлением Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности ФИО2 на ? долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Магаданский областной суд через Магаданский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

День принятия решения суда в окончательной форме – 28 февраля 2025.

Судья А.В. Ли

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>