47OS0000-01-2023-000050-75

Дело № 3а-72/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 4 июля 2023 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астапенко С.А.

при секретаре Кирьяновой В.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Луч» об оспаривании решений ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Луч» (далее также – Общество) обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском к ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», Правительству Ленинградской области, Управлению Росреестра по Ленинградской области, ППК «Роскадастр», в котором просит признать незаконными решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000027 от 30.01.2023 и № ОРС-47/2023/000028 от 30.01.2023 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 47:03:1306006:948 площадью 48,1 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Запорожское сельское поселение, <...> в размере его рыночной стоимости 1 503 500 рублей и в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 47:03:1306006:943 площадью 366,2 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Запорожское сельское поселение, <...> в размере его рыночной стоимости 11 446 500 рублей.

В административном исковом заявлении отмечается, что ООО «Луч» является собственником встроенного нежилого помещения с кадастровым номером 47:03:1306006:943 площадью 366,2 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Запорожское сельское поселение, <...> и встроенного нежилого помещения с кадастровым номером 47:03:1306006:948 площадью 48,1 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Запорожское сельское поселение, <...>. Не согласившись с кадастровой стоимостью указанных помещений, определенной Правительством Ленинградской области, Общество обратилось в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. ФИО1 «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000027 от 30.01.2023 и № ОРС-47/2023/000028 от 30.01.2023 отказано в установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку административный истец вынужден платить в большем размере налог.

Определением Ленинградского областного суда в качестве административных ответчиков привлечены ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, ППК «Роскадастр».

В возражениях представитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО2 просил отказать в удовлетворении требований административного иска, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке, федеральным стандартам оценки, содержит неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО3 в отзыве просила отказать в удовлетворении требований административного иска, ссылаясь на имеющиеся в отчете об оценке недостатки. Полагает, что оспариваемые решения являются обоснованными, принятыми в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением установленного законодательством порядка. Кроме того, в отзыве отмечается, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком по делу.

В судебном заседании представитель ООО «Луч» ФИО4 заявленные требования о признании незаконными решений ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» поддержал, в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости просил установить её в соответствии с заключением судебной экспертизы.

ФИО5 «ЛенКадОценка» ФИО6 возражал против удовлетворения требований о признании незаконными решений ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости. Разрешение административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, указанном в заключении эксперта, оставил на усмотрение суда.

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО7 поддержала письменный отзыв Правительства Ленинградской области, полагала, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку судебный эксперт подтвердил обоснованность выводов, содержащихся в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

Определением от 4 июля 2023 года производство по делу в части требований административного иска к Правительству Ленинградской области, Управлению Росреестра по Ленинградской области, ППК «Роскадастр» прекращено в связи с отказом административного истца от иска.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации также размещена на сайте Ленинградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии с п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 374 названного Кодекса объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Положения статей 378.2 и 382 НК РФ, предусматривающие особенности обложения налогом недвижимости, в отношении которой налоговая база определяется как ее кадастровая стоимость, не устанавливают иных признаков объекта налогообложения по сравнению с тем, как они определены статьей 374 НК РФ.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания является действующей, результаты определения кадастровой стоимости данного здания затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с п.2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 г. №713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости на территории Ленинградской области», дата перехода – 1 января 2022 года.

Таким образом, с 1 января 2022 года в Ленинградской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

Распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 года № 424-р государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в порядке статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ (акт № АОКС-47/2022/000135 от 10.08.2022) и составила 23 665 264,86 рублей для помещения с кадастровым номером 47:03:1306006:943 и 3 108 408,63 рублей для помещения с кадастровым номером 47:03:1306006:948.

28.12.2022 года ООО «Луч» в соответствии с частями 3 и 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ обратилось в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером 47:03:1306006:943 в размере 11 446 500 руб. по состоянию на 06.10.2022 и помещения с кадастровым номером 47:03:1306006:948 в размере 1 503 500 руб. по состоянию на 06.10.2022. К заявлению приложен отчет об оценке Н-22/02/22 от 06.10.2022 года, составленный оценщиком ООО «Агентство недвижимости и оценки «Альтернатива» ФИО8

30.01.2023 ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» приняты решения № ОРС-47/2023/000027 и № ОРС-47/2023/000028 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Согласно решениям ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» отчет не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принципу о недопустимости неоднозначного толкования полученных результатов, предусмотренному в п. 5 ФСО № 3.

В нарушение пункта 21 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (далее ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, пункта 8 ФСО № 7 в разделе 2 «Задание на оценку» на страницах 6, 7 отчета не приведены следующие обязательные разделы:

- допущения, на которых должна основываться оценка;

- ограничения прав.

В нарушение подпункта «г» пункта 8 ФСО № 3 в отчете не приведена информация о независимости оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 4 ФСО № 3 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, е учетом допущений. В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Нарушены пункты 10, 11 ФСО № 7, в соответствии с которыми для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости; анализ рынка должен включать анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; анализ рынка должен содержать основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта. Нарушен пункт 5 ФСО № 3, в соответствии с которым содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В ходе проведенных оценщиком расчетов в рамках сравнительного подхода, нарушены подпункты «б», «е», «д» пункта 22 ФСО № 7, пункт 10 ФСО № 1.

Также в отчете содержатся технические ошибки, которые вводят в заблуждение.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству административного истца на основании ст. 77 КАС РФ определением Ленинградского областного суда от 14 апреля 2023 года по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Евро Аудит Групп» ФИО9

На разрешение эксперта поставлены вопросы: о соответствии отчета об оценке № Н-22/02/22 от 06.10.2022 г., составленного оценщиком ООО «Агентство недвижимости и оценки «Альтернатива» ФИО8, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о допущенных нарушениях при составлении отчета, указанных в решениях ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 30.01.2023 г. № ОРС-47/2023/000027 и № ОРС-47/2023/000028; об определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 47:03:1306006:948, 47:03:1306006:943 по состоянию на 06.10.2022 г.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 0052.Э.23 от 24.05.2023 года, согласно которому:

отчет об оценке рыночной стоимости № Н-22/02/22 от 06.10.2022 г., составленный оценщиком ООО «Агентство недвижимости и оценки «Альтернатива» ФИО8, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. При составлении отчета допущены нарушения, повлиявшие на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, указанные в решениях ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 30.01.2023 № ОРС-47/2023/000027 и № ОРС-47/2023/000028;

рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером 47:03:1306006:948, расположенного по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Запорожское сельское поселение, <...>, по состоянию на 06.10.2022 г. составляет 1 240 000 руб.;

рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером 47:03:1306006:943, расположенного по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Запорожское сельское поселение, <...>, по состоянию на 06.10.2022 г. составляет 13 000 000 руб.

Оценивая заключение эксперта № 0052.Э.23 от 24.05.2023 года, суд отмечает следующее.

Исследовав отражённые в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» замечания к отчету, эксперт пришел к следующим выводам.

Оценщик рассчитал удельный показатель стоимости, как для единого объекта площадью 414,3 кв.м. Однако площадь объектов является одним из ценообразующих факторов, объединение помещений в один лот при расчете привело к занижению стоимости объектов оценки, особенно для помещения № 2. Принятые допущения повлияли на правильность установления итоговой величины рыночной стоимости объекта.

Сведения о независимости оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, являются обязательными требованиями к договору на проведение оценки. Договор на проведение оценки не является элементом отчета об оценке, указание этих сведений в отчете об оценке не является обязательным. В этой связи замечание № 2 ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не подтверждается.

Неправильное указание площади здания привело к ошибке при определении площади земельного участка, которая в свою очередь, использована при расчете стоимости объектов оценки. Нарушения законодательства, приведенные бюджетным учреждением в замечании № 3.1, нашли свое подтверждение.

Площадь земельного участка использована при расчете стоимости объектов оценки. Следовательно, её неправильное определение повлияло на итог расчета, замечание бюджетного учреждения № 3.2 является правомерным.

В отчете в разделе анализа рынка отсутствуют разделы, которые перечислены в замечании 4.1. Однако стандартом оценки не предусмотрено, что в отчете об оценке должны быть соответствующие разделы. Оценщик привел необходимые данные о сегменте рынка, об исследовании рынка в сегменте объектов коммерческого назначения, проанализировал фактические данные о ценах сделок, предложений и ценообразующих факторах. Несмотря на то, что проведенное исследование не выполнено оценщиком самостоятельно, а скопировано из отчета о результатах кадастровой оценки, в данном случае нарушения законодательства не допущены. Нарушения законодательства, приведенные бюджетным учреждением в замечании № 4.1, не подтверждены.

Замечание бюджетного учреждения № 4.2 подтверждено экспертом и повлияло на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки. Подмена исследования рынка запросами в поисковой системе Яндекс является введением в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Поисковая система отражает частоту запросов, а не наличие предложений и сделок на рынке.

Оценщиком был определен сегмент рынка объекта оценки на стр. 34, класс объектов определен верно. Нарушения законодательства, приведенные бюджетным учреждением в замечании № 5.1, не подтверждены экспертом.

Установление оценщиком признаков: сельскохозяйственные районы, районы с развитой промышленностью, прочие районы выполнено произвольно, без каких-либо исследований и не может считаться обоснованным. Данные нарушения повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки. Нарушения законодательства, приведенные бюджетным учреждением в замечании № 5.2, эксперт счел подтвержденными.

В отчете отсутствует исследование влияния типа объекта на стоимость, что указывает на нарушения п. 5 ФСО № 5 и п. 22 ФСО № 7, повлиявшие на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки. Указанные в замечании № 5.3 нарушения подтверждены экспертом.

Эксперт согласился с обоснованностью замечания № 6.3. Характеристики, указанные в объявлениях о продаже участков, отличаются от принятых оценщиком характеристик «электроснабжение и водоснабжение». Оценщик указывает, что стоимость земельного участка под объектами оценки определяется без учета коммуникаций, так как они учтены при расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Данное утверждение требует уменьшения стоимости земельных участков-аналогов на коэффициент, учитывающий наличие коммуникаций. Произвольное присвоение участкам-аналогам не присущих им характеристик оказывает влияние на итоговую стоимость объектов оценки.

При исследовании вопроса о рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом приведены все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода.

При определении стоимости объектов оценки на основе сравнительного подхода экспертом проведено сравнение сопоставимых объектов-аналогов с объектами оценки по элементам сравнения (ценообразующим факторам) с использованием единиц сравнения и внесения корректировок в цену продажи каждого сравниваемого объекта относительно объекта оценки по каждому элементу сравнения.

В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.82 КАС РФ, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, а также размер рыночной стоимости объектов недвижимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконными решений ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 30.01.2023 № ОРС-47/2023/000027 и № ОРС-47/2023/000028 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчете об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, указанные в оспариваемых решениях бюджетного учреждения.

Таким образом, у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Луч», предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Оспариваемые решения приняты бюджетным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 КАС РФ,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Луч» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения 2 площадью 48,1 кв.м с кадастровым номером 47:03:1306006:948, расположенного по адресу: Ленинградская область, Приозерский муниципальный район, Запорожское сельское поселение, <...>, в размере рыночной стоимости равном 1 240 000 (один миллион двести сорок тысяч) руб. по состоянию на 06.10.2022 г.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения 1 площадью 366,2 кв.м с кадастровым номером 47:03:1306006:943, расположенного по адресу: Ленинградская область, Приозерский муниципальный район, Запорожское сельское поселение, <...>, в размере рыночной стоимости равном 13 000 000 (тринадцать миллионов) руб. по состоянию на 06.10.2022 г.

В остальной части требований административный иск ООО «Луч» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко

Решение изготовлено в окончательной форме 17.07.2023 года